物業(yè)管理的前期介入概述-預覽頁
【正文】 業(yè)的保修是相吻合 的。 ” 也 就 是 說 ， 前期物業(yè)管理的責任人是該物業(yè)的開發(fā)商 。前期物業(yè)管理合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同生效時終止。開發(fā)設計是各物 業(yè) 轄 區(qū) 能 否 形 成 完 整 、 舒適、 便利的功能區(qū)域的先天制約因素。如果開發(fā)商在規(guī)劃設計階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富 經(jīng)驗和專 業(yè) 知 識 對 規(guī) 劃 設 計 提 出 修改意見，使規(guī)劃設計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基 礎。物業(yè)管 理 是 一 種 對 物 業(yè) 全 過 程 的 管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)的前期管理。房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)進行的是硬件建設，物業(yè)管理企 業(yè)對物業(yè)進行的是軟件管理。隨著人們觀念的轉變，業(yè)主既會從 使用者的角度，也會從所有人的角度對物業(yè)管理進行選擇、評價。由于將來的業(yè)主管 理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理企業(yè)的權利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管 理 秩 序 ，能 否 滿 足 業(yè) 主 的 服 務 需 求 ，能否給業(yè)主樹立良好的、有效的管理者形象，對于物業(yè)管理企業(yè)來說是 一把握機會、占領市場的大問題。然而在物業(yè)管理的實 踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困擾 著 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) ， 諸 如 物 業(yè) 質 量 、設備性能、設施配套以及綜合服務等 ，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而 往 往 在 于 物 業(yè) 的 開 發(fā) 商 和 建 筑商。例如：管線節(jié)點的設置往往和設計圖紙所標位置有一定差距，如果布置管線時不在現(xiàn)場作 記錄，在后期管理中，可能就會出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。 ( 三 ) 早期介入有利于后期管理工作的進行 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 通 過 早 期 介 入 ，保證了設計、建造質量和對物業(yè)的全面了解，對后期的物業(yè)管理就帶來了 很多便利，既便于維修保養(yǎng)計劃的安排與實施，又可以保證維修質量從而提高了工作效率和工作質量。比如在海南，高溫 時間較長，空調用電量特別大，尤其是一些商業(yè)大廈，就必須考慮電路和負荷問題。 因 此 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 在 項 目 設 計 階段，從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗對所管物業(yè)的設計進行審視 ，對不當之處提出修改方案，可優(yōu)化設計，完善設計中的細節(jié)，避免一 些 在 后 期 工 作 中 難 以 解 決 的 問題。因此，買房人如果拒絕接受擬定的前期 管理合 同 也 就 意 味 著 物 業(yè) 買 賣 無 法 成交，這 是對開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)最有效的制約。 在實踐中，不難看出一些開發(fā)企業(yè)急功近利、對不得不為之的前期物業(yè)管理敷衍了事，以致于給日后常規(guī)物 業(yè)管理造成諸多不便與隱患。實踐證明，物業(yè)管理企業(yè)唯有兢兢業(yè)業(yè)地做好前期管理 與服務工作，對能通過業(yè)主們的考驗，取得他們的信任，得到再一次的聘任，這是每一個物業(yè)管理企業(yè)不斷 拓展業(yè)務范圍、努力塑造企業(yè)形象的必由之路。前期物業(yè)管理和早期介入的不同包括以下幾點： (1)早期介入的物業(yè)管理企業(yè)不一定與開發(fā) 企業(yè)確定管理合同委托關系，而前期物業(yè)管理必須有委托關系，管理者已依法擁有該物業(yè)管理經(jīng)營權；(2) 早期介入一般還未確定物業(yè)與業(yè)主等具體管理對象，而前期物業(yè)管理必 須 有 明 確 的 管 理 對 象 ； (3)在 早 期介 入工作中，物業(yè)管理企業(yè)只是起輔助作用，而在前期物業(yè)管理中，物業(yè)管理企業(yè)起主導作用。實踐將會證明，根據(jù)各自的條件盡早介入物業(yè)的早期開發(fā)與管理必將成為開發(fā)企業(yè)明智的選 擇。 作 為 前 期物業(yè)管理的實際執(zhí)行者，物業(yè)管理企業(yè) 是顯示自己實力的 “ 演習期 ” 。 管 理人員與操作人員一旦確定，則根據(jù)各自的職責進行培訓，以便他們對所 管理的物業(yè)、服務的對象、職責范圍有所了解。例如，管理 機 構 的 職 責 范圍、各類人員的崗位責任制、物業(yè)各區(qū)域內(nèi)管理規(guī)定、用戶 ( 住戶 ) 手冊等 。物業(yè)接管是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向接受委托的物業(yè)管理 公司移交的過程，移交應辦理書面移交手續(xù)。
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