【正文】 質(zhì)量標 準：無異常 ③ 小修內(nèi)容：限速器 質(zhì)量標準：動作可靠 ④ 小修內(nèi)容：安全鉗 質(zhì)量標準：動作可靠 (8)工程項目：運行環(huán)境 小修內(nèi)容：機房、井道轎頂、底坑 質(zhì)量標準：干凈整潔無油污 時限要求：每周保養(yǎng) 二次供水設(shè)備 1．工程項目：生活水泵 (包括備用泵 ) (1) 小修內(nèi)容：巡視檢查 佛倫庫權(quán)威管理資料 質(zhì)量標準：運轉(zhuǎn)正常、無雜音軸承 時限要求：每日一次 (2) 小修內(nèi)容：水泵軸承溫度 質(zhì)量標準：溫度不超過 75℃ 時限要求：每天測試一次 (3) 小修內(nèi)容：水泵軸頭滴漏 質(zhì)量標準：環(huán)境溫度不高于 35℃ 時限要求：每日一次 (4) 小修內(nèi)容：泵體加油 質(zhì)量標準：軸頭漏水符合要求潤滑良好 時限要求：隨時檢查 (5) 小修內(nèi)容：水泵出水口壓力 質(zhì)量標準：壓力表指示應(yīng)在正常范圍內(nèi) 時限要求：每日一次 2．工程項目：消防泵 (1)小修內(nèi)容：巡視檢查 質(zhì)量標準：靈活轉(zhuǎn)動 時限要求：每月攀車一次 (2) 小修內(nèi)容：試運行 質(zhì)量標準：最高端出水壓力不小于 10m、無漏水、無雜音 時限要求：每年四月、九月試泵兩次 3． 工程項目：電機 (1) 小修內(nèi)容：巡視檢查 質(zhì)量標準：運轉(zhuǎn)正常、無雜 音 時限要求：每日一次 (2) 小修內(nèi)容：接地保護 質(zhì)量標準：牢固可靠 時限要求：每日一次 (3) 小修內(nèi)容：運行環(huán)境 佛倫庫權(quán)威管理資料 質(zhì)量標準：散熱良好 時限要求：每日一次 4．工程項目：閥門 (1) 小修內(nèi)容：檢查 質(zhì)量標準：無滲漏、無銹蝕，無異常撞擊聲 時限要求：每日一次 (2) 小修內(nèi)容：閥門 質(zhì)量標準：無跑、昌、滴、漏，潤滑良好開閉靈活 時限要求：發(fā)現(xiàn)問題及時解決 (3) 小修內(nèi)容：逆止閥 質(zhì)量標準：性能可靠 時限要求：發(fā)現(xiàn)問題及時解決 5．工程項目：管道 (1) 小修內(nèi)容： 巡視檢查 質(zhì)量標準：無滲漏、無銹蝕 時限要求：發(fā)現(xiàn)問題及時解決 (2) 小修內(nèi)容：保溫 質(zhì)量標準：保溫良好、無破損無脫落 時限要求：每年九月檢查保溫 6．工程項目：高、低位水箱 (1) 小修內(nèi)容：檢查 質(zhì)量標準：無銹蝕、無跑、昌、滴、漏符合生活飲用水衛(wèi)生標準 時限要求：每周一次 (2) 小修內(nèi)容：水質(zhì) 質(zhì)量標準：無銹蝕、無跑、昌、滴、漏符合生活飲用水衛(wèi)生標準 時限要求：每半年一次 (3) 小修內(nèi)容：液位控制器 質(zhì)量標準：靈敏可靠，控制線路規(guī)范 時限要求：隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解 決 佛倫庫權(quán)威管理資料 7．工程項目：氣壓罐 (1) 小修內(nèi)容：檢查 質(zhì)量標準：壓力正常，無銹蝕，無跑、冒、滴、漏 時限要求：發(fā)現(xiàn)問題及時解決 (2) 小修內(nèi)容：水位計 質(zhì)量標準：水面在規(guī)定范圍內(nèi) 時限要求：發(fā)現(xiàn)問題及時解決 8．工程項目：空氣壓縮機 小修內(nèi)容：檢查 質(zhì)量標準：壓力指示在正常范圍內(nèi)，清潔無油污、不漏氣 時限要求：發(fā)現(xiàn)問題及時解決 9．工程項目：控制系統(tǒng) (1) 小修內(nèi)容：配電 (盤 )柜 質(zhì)量標準：柜內(nèi)元器件齊全完好接地、接零良好，指示燈完好 時限要求：發(fā)現(xiàn)問題及時解決 (2) 小修 內(nèi)容：液位傳感器 質(zhì)量標準：控制系統(tǒng)可靠 時限要求：發(fā)現(xiàn)問題及時解決 (3) 小修內(nèi)容：消防信號 質(zhì)量標準：動作準確，能隨時啟動 時限要求：每半年至少與消防泵試運行一次 10．工程項目：運行環(huán)境 (1) 小修內(nèi)容：泵房、水箱問 質(zhì)量標準：干凈整潔無雜物、無積水，有門、有鎖 時限要求：發(fā)現(xiàn)問題及時解決 (2) 小修內(nèi)容：管道、泵體有少量漆膜脫落 質(zhì)量標準：無銹蝕、無脫落 時限要求：及時補刷 供電設(shè)施 佛倫庫權(quán)威管理資料 1．工程項目：配電沒施 小修內(nèi)容： (1)配電柜 (2)配電箱 (3)配電盤 質(zhì)量標 準：元器件齊全，顯示正常動作可靠，接地良好 時限要求：出現(xiàn)故障 30分鐘到達現(xiàn)場處理 2．工程項目：室內(nèi)設(shè)備 小修內(nèi)容： (1)閘具 (2)電源插座 (3)開關(guān) (4)燈頭 質(zhì)量標準：正常使用 時限要求：報修后 30分鐘到達現(xiàn)場處理 3．工程項目：配電線路 小修內(nèi)容： (1)導(dǎo)線 (2)支持物 質(zhì)量標準：絕緣良好完整可靠 時限要求：出現(xiàn)故障 30分鐘到達現(xiàn)場處理 共用電視天線 時限要求：報修后 2小時到達現(xiàn)場處理 1．小修內(nèi)容： 前端箱 質(zhì)量標準：元器件齊全可靠 2．小修內(nèi)容：戶內(nèi)終端盒 質(zhì)量標準 ：使用正常 五、空調(diào)和維修標準 空調(diào)標準 1． 溫度低于 5℃時供應(yīng)冷氣。 3．因設(shè)備故障造成空調(diào)次數(shù)要少于 6次，且每次不得超得 4小時。 質(zhì)量標準：通過檢修提高鍋爐熱變換器及附屬設(shè)備的完好率，節(jié)門開關(guān)靈活有效。 質(zhì)量標準：檢修后做到管線、 空調(diào)送風口及送風設(shè)備、 散熱器、調(diào)節(jié)開關(guān)損壞節(jié)門開關(guān)靈活有效、解決好冷、暖 氣不正常。 2． 工程項目：室內(nèi)設(shè)備 小修內(nèi)容： 送風口及送風設(shè)備、 調(diào)節(jié)開關(guān)、管線、節(jié)門存在跑、冒、滴、漏現(xiàn)象的應(yīng)維修。存在局部不正?，F(xiàn)象。 您好 !請進；請坐；請講；對不起，請稍等：讓您久等了；請慢走；有事多聯(lián)系；謝謝；請留步；再見；請您消消氣，有話慢慢說；歡迎您監(jiān)督幫助；打攪了。 3．入戶服務(wù)先按門鈴或輕敲門，征得同意再進門；辦完事后禮貌地離去。 3．堅持原則，秉公辦事，不得以職務(wù)之便謀取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、要。 第二條 本標準僅適用于 2021年 月 日本次物業(yè)管理招標。 大修工程：需牽動或拆換部分主體構(gòu)件或設(shè)備，但不需全部拆除 的工作。 第三章 房屋修繕范圍 第五條 翻修工程適用范圍 主體結(jié)構(gòu)人事部或大部嚴重損壞，喪失承載能力，有倒塌危險的房屋； 破損嚴重，局部修繕不能保障安全使用的房屋； 簡易房屋并已損壞，無修繕價值的房屋； 處于易滑坡地區(qū)或地勢低洼區(qū)內(nèi)積水無法排出的房屋。 第九條 綜合維修工程適用范圍： 一個院落（樓房為幢）需要計劃維修、輪修的房屋； 需改變院落（棟）房屋面貌進行有計劃改造維修的房屋。 柱、梁、板、屋架、中式木構(gòu)架在修繕時應(yīng)消除隱患，損壞變形嚴重的，應(yīng)加固補強或更換；結(jié)構(gòu)、節(jié)點不合理的，應(yīng)改做；鋼筋混凝土構(gòu)件輕微剝落、破壞的應(yīng)及時修補；混凝土碳 化、裂縫、鋼筋銹蝕嚴重的應(yīng)采取加固或替代措施；木構(gòu)件在修繕時應(yīng)盡可能用磚石砌體和鋼筋混凝土構(gòu)件替代。 紗門窗、百葉門窗、掛鏡線、窗簾盒、窗臺板、筒子板、木踢腳板、壁 櫥吊柜一般損壞的應(yīng)修復(fù)，嚴重損壞的可更換，原沒有的不新裝。 板條墻、葦箔墻及其它輕質(zhì)隔墻一般損壞的應(yīng)修復(fù)，嚴重損壞的，可改砌磚墻。 普通水泥樓、地面起砂、空鼓、開裂嚴重的應(yīng)修補或重做；水磨石或塊料樓、地面損壞時，應(yīng)修復(fù)無法修復(fù)的可改做相應(yīng)標準的樓、地面。 屋頂上的壓頂、出線、屋脊、天溝、檐溝、斜溝、雨水斗、落水管等一般損壞的應(yīng)修復(fù)，嚴重損壞的應(yīng)翻修或更換。 佛倫庫權(quán)威管理資料 屋面工程修繕后要求平整、排水坡度滿足要求，排水通暢不存水、不漏雨。 清水墻損壞的，應(yīng)修補嵌縫；墻面風化嚴重的可以抹灰；外墻勒腳、散水損壞的應(yīng)修復(fù)；原無勒抹灰和散水的可新做。 第十七條 油漆粉飾工程： 木門窗、紗門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾；木樓、地板油漆脫落的應(yīng)重做。 樓梯間、公用走廊的室內(nèi)墻面每 5－ 10年應(yīng)粉刷一次。房間的電氣設(shè)施以原設(shè)計為準，一般不予改裝；電線老化破損、嚴重裸露，應(yīng)及時修復(fù)或更新；電表容量不足 戶的平房院落或樓房及逐步增容。 避雷設(shè)施應(yīng)每年進行一次搖測，避雷設(shè)施損壞、失效的應(yīng)修復(fù)。垃圾道堵塞應(yīng)及時疏通。 三、崗位編制 (一 )編制原則： 崗位設(shè)置：經(jīng)理、主任（工程主任、客服主任、環(huán)境主任、保安主任） 、管理員 （客服、前臺、收費、行政、人力）、主管、操作人員（維修工、保安員、綠化員、保潔員）。 人力成本占總預(yù)算的比例因物業(yè)類型、南北差異、項目大小、含不含公共區(qū) 域能源費等多方面因素，約在 30%80％之間。 例如：綠化面積 萬平方米，配備綠化工 6 人、綠化主任 1 人，人均養(yǎng)護面積 為 39004500 平方米。 (三 )培訓(xùn)內(nèi)容及效果參考如下，具體培訓(xùn)工作由人力資源及行政部統(tǒng)一制定實施。 項目管理部內(nèi)部運作制度等。 臨時管理規(guī)約（或管理規(guī)約）、業(yè)主手冊 。 停車場管理規(guī)定等。 (七 )編號規(guī)則應(yīng)按規(guī)定的編碼原則執(zhí)行。 佛倫庫權(quán)威管理資料 (九 )文檔目錄執(zhí)行安聯(lián)集團“檔案資料明細”的規(guī)定。 (三 )網(wǎng)絡(luò)設(shè)備：電腦等。 (七 )工作服：保安員、保潔、維修、會所、管理人員等工作服裝，數(shù)量和配置可根據(jù)項目檔次、類型自行擬定，服裝款式、顏色須可參照《安信聯(lián)行物業(yè)視覺識別系 統(tǒng)手冊》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 八、標識系統(tǒng)的配備 佛倫庫權(quán)威管理資料 籌建人員應(yīng)根據(jù)項目情況系統(tǒng)規(guī)劃現(xiàn)場標識，關(guān)注所有標識的設(shè)計、制作和安裝，詳見《安信聯(lián)行物業(yè)視覺識別系統(tǒng)手冊 》。 (四） 與轄區(qū)派出所、街道辦事處、居委會、市容環(huán)衛(wèi)、交管、消防部門等建立良好的往來聯(lián)系，協(xié)調(diào)理順項目周邊系列關(guān)系：協(xié)調(diào) 項目治安外援方案，咨詢外來人員管理辦法和寵物管理辦法；理順項目所屬街道、戶籍管理、計生工作等關(guān)系；協(xié)調(diào)落實項目自有垃圾堆放清運及周邊環(huán)衛(wèi)責任范圍等事宜；協(xié)調(diào)項目商鋪管理、裝修管理違章處理程序，爭取對住戶違章、糾紛行為的制止和執(zhí)法支持；規(guī)范項目內(nèi)道路及主出入口各類交通標識、安全運作規(guī)則。 (三） 前期開辦費用 佛倫庫權(quán)威管理資料 前期開辦費參考標準： 各類城市 構(gòu)成（元 /平米） 住宅 大廈（商業(yè)） 一類城市 （不含空調(diào)、供暖） 二、三類城市 （不含空調(diào)、供暖） 第二章 物業(yè)費測算 物業(yè)費的測算一般采用列舉法和倒推法兩種測算方法。 (一 )列舉法中所預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)標準，是根據(jù)被測算物業(yè)的基本情況、客戶需求和區(qū)域公司整體要求，按地方政府行業(yè)主管部門頒布的物業(yè)管理服務(wù)標準來制定的。 (五 )注意事項： 南北差異，注意南北地域在設(shè)備、設(shè)施方面的不同，從而帶來的測算上的差異。類型 n 參加測算的物業(yè)面積 ⑵ 不可分割費用（如：管理人員成本、固定費用成本等）按各類型物業(yè)其它費用總和的比例分攤。 人工費用的測算 根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法規(guī)要求、公司薪金福利標準進行人工費用的測算。 按照政府規(guī)定及公司薪金福利標準進行工資附加費的測算。 培訓(xùn)費：按國家法律法規(guī)及公司相關(guān)規(guī)定測算。 (二 )行政費用（單位：元 /月） 低值易耗品購置費用 項目管理部辦公用水、電費 ⑴ 水費根據(jù)項目水費的使用情況（包括飲用水）； ⑵電費根據(jù) 項目 的照明、空 調(diào)、辦公設(shè)備配置的情況。 交通費 根據(jù)業(yè)務(wù)的需要，估算出每月外出辦事的交通費用。 報刊資料費 因管理需要訂購的資料、書籍、報刊、雜志等費用。清潔綠化工具：洗地機、吸塵吸水機、打臘機、剪草機、高壓清洗機等。 12 月 固定資產(chǎn)的折舊費 前期購置的固定資產(chǎn)，按安聯(lián)集團規(guī)定的固定資產(chǎn)折舊率計提。 保潔物料消耗 根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料，按照實際使用年限進行攤銷。 物業(yè)維修物料消耗。 垃圾清運費： 根據(jù)社區(qū)每天垃圾量確定。 管理費構(gòu)成明細表 （ 單位：元 /月 .M2） 項目 人工 費用 行政 費用 財產(chǎn) 費用 物料 消耗 社 區(qū)公共費用 其它 分攤 面積 收費 標準 住宅 商業(yè) 寫字樓 會所 別墅 合計 注： 被測算的物業(yè)可能存在以下幾種情況： 同一單體同一用途； 同一單體不同用途； 不同單體同一用途； 佛倫庫權(quán)威管理資料 不同單體不同用途。 (二 )根據(jù)物業(yè)面積計算出總收入。確保物業(yè)的設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，物業(yè)公司新項目管理服務(wù)機構(gòu)籌建人員，除依據(jù)第一章的要求做好項目管理部的籌建工作外，應(yīng)全程參于區(qū)域公司新項目的開發(fā)。 從項目定位、業(yè)主實際需求、物業(yè)使用功能、物業(yè)行業(yè)管理等多方位， 提出物業(yè)管理方的意見和建議。根據(jù)區(qū)域公司的要求，對分項工程（如：設(shè)備安裝調(diào)試、土建隱蔽工程等）提出缺陷整改建議，確保工程質(zhì)量。了解設(shè)備到貨拆箱驗收、安裝到位情況，并即時做好相關(guān)文字記錄。配合區(qū)域公司適時 開展購房客戶聯(lián)誼活動。注意保護購房客戶信息