【正文】 養(yǎng)護面積約 4000 平方米分配（華北區(qū)域）。 (二 )較為切 實有效的崗位培訓是以老帶新的入職引導人和接班人制度。 項目管理部組織架構、崗位職責等。 (四 )物業(yè)籌建人員應負責完成與業(yè)主（用戶）的權利、義務、行為、活動相關的，各類房屋使用及公眾制度等物業(yè)管理規(guī)定的編制，包括： 前期物業(yè)服務委托合同。 消防管理規(guī)定。 (六 )籌建人員應統(tǒng)一對項目管理部各類紙質 /電子文檔進行編號。文件夾（盒 /袋）應有卷內目錄，詳細列明卷內的文件資料。 (二 )后勤服務設施：餐具、廚具、灶具等食堂用品，宿 舍桌椅、衣柜、床架、被服、排氣扇、熱水器等。 (六 )維修設備和工具：電焊機、切割機、沖擊鉆、應急燈、管道疏通機、維修梯等設備，及相關家庭維修用工具物品。 (三 )籌建人員應關注食堂、員工宿舍等后勤用房的安排、裝修和配置。 (三） 與公用事業(yè)單位建立良好的公共關系，包括：自來水公司、供電局、燃氣公司、有線電視、電信局、郵政局、供暖公司等，辦理水、電、煤氣、有線電視、電話、網絡、通郵、供暖等的開通手續(xù)及相應的抄表到戶業(yè)務。 (二） 前期開辦費用構成包括：前期物業(yè)服務人員工資、辦公用品、服裝費用、維修費（工具、材料）、綠化清潔費（工具、材料等）、保安用品、入住物資、物業(yè)用房及裝修、家具電器等。 一 、 在實際操作中，兩種方法可結合使用，互相印證。 (四 )為了測算的方便，將所有費用按物業(yè)管理服務的性質和類別等分別歸類核算，即：人工費用、行政費用、財產費用、物料消耗、物業(yè)公共費用、其它費用。參加測算的物業(yè)總面積 多種物業(yè)類型項目的物業(yè)費測算 佛倫庫權威管理資料 ⑴ 需分類型分別測算： 類 型 n 物業(yè)費單價＝類型 n 所有成本的總和247。 二、列舉法測算 (一 )人工費用（單位：元 /月） 組織架構的 確定 根據項目經營管理的規(guī)模、復雜程度、智能配套、樓宇類型、數量、檔次、功能及設施配備、周邊環(huán)境、以及委托方對物業(yè)管理服務的要求等實際情況，對組織架構、崗位編制進行預測。 人員工資構成表 （ 單位：元） 序號 名稱 工資標準 人數 工資金額（月） 1 經理 工資標準人數 2 經理助理 工資標準人數 3 人力行政人員 工資標準人數 4 技工、維修人員 工資標準人數 佛倫庫權威管理資料 5 保安人員 工資標準人數 6 保潔人員 工資標準人數 7 綠化人員 工資標準人數 8 其他人員 工資標準人數 合計 工資附加費（單位：元 /月）。 按照當地勞動部門的規(guī)定進行社會保險費的測算（一般戶口所在地與非戶口所在地的標準差異較大，在測算時請注意區(qū)分）。 其它 未列入前七項但計入人工費用的，如員工活動費用等。其中包括：手機費、電話費、網絡通訊費、其 它通訊費用。 電腦維護費用 根據項目配置的電腦數量以及項目業(yè)務的需要確定電腦維護費，包括電腦的升級、維護費用、網絡使用費、軟件開發(fā)費用的分攤等。 固定資產包括： 辦公設備：電腦、復印機、傳真機、打印機、空調、電視機、保險柜、交通工具等。委托的管理年限247。 保安物料消耗 佛倫庫權威管理資料 根據物業(yè)管理所需配置的保安器材，按照實際使用年限進行攤銷。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、社區(qū)消殺等。包括： (1)電梯系統(tǒng)電費； (2)公共照明系統(tǒng)電費：含室內照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、社區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費； (3)供配電系統(tǒng)電費，其中變壓器電費各地供電收費政策可能有差異，以各地供電部門的收費標準為準； (4)消防系統(tǒng)電費，含消防水泵用電，送、排煙風機用電，中央控制室用電； (5)給排水系統(tǒng)電費，含供水變頻泵、潛水泵等； 公共水費（水費單價均含 排污費、加壓費、南水北調費 ）： (1)綠化水費， 根據社區(qū)綠化面積確定； (2)清潔用水，根據清潔面積測算； (3)景觀用水，根據社區(qū)景觀的數量測算； 電梯運行費： (1)電梯保養(yǎng)費； (2)電梯年檢費； 佛倫庫權威管理資料 社區(qū)文化費用： 根據社區(qū)的本年度社區(qū)文化計劃確定所需的費用。 不可預見費 該項費用按總支出的 3%（參考值）計提 (七 )計算各類物業(yè)收費標準 根據測算出的總成本，按各類分攤管理面積，填寫管理費構成明細表，計算出各類物業(yè)費的收費標準。 三、倒推法測算 (一 )根據對當地物業(yè)管理行業(yè)情況進行考察、調研、分析，參考當地同類型、同檔次物業(yè)收費價格的基礎上核定。 第三 章 新項目前期介入作業(yè)指引 物業(yè)新項目確定后，為了 能夠從物業(yè)管理運作及使用的角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套安裝、管線布置、隱蔽工程、施工質量、開盤營銷、客戶資源、業(yè)主溝通聯誼、竣工驗收、交房入住等多方面提供有益的建設性意見，協(xié)助開發(fā)商把好整體設計關、建設配套關、工程質量關和使用功能關。 (二 )要求： 參加項目規(guī)劃論證、圖紙會審。在區(qū)域公司需要對物業(yè)設施設備系統(tǒng)進行增加、減少或改動時，應協(xié)助開發(fā)商進行整改，并提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。對設計不合理的要呈報文字變更意見。并全程宣傳推介物業(yè)公佛倫庫權威管理資料 司并征求準業(yè)主對管理服務的需求。 (三 )注意事項： 提示區(qū)域公司注意樣板間視覺感觀效果和使用功能的完善，不做超出配套硬件功能以外和物業(yè)公司管理服務職能以外的承諾。對前期跟進中發(fā)現的施工質量、缺陷等己建議整改的問題，進行全面復檢復驗，并將復檢復。 四、竣工驗收階段 (一 )工作任務： 協(xié)助區(qū)域公司進行 項目竣工報驗及綜合驗收工作?？砂凑諈^(qū)域公司要求對銷售人員進行物業(yè)管理基礎知識專業(yè)培訓， (二 )要求： 適時參加營銷推廣會議，了解、掌握銷售賣點及相關承諾，認識結交準業(yè)主，增進理解，擴大客戶資源，建立情感基礎。 三、營銷推廣階段 (一 )工作任務： 在項目開盤之前協(xié)助區(qū)域公司編制《臨時管理規(guī)約》，與區(qū)域公司簽訂前期物業(yè)管理服務委托合同、制做小區(qū)住宅及商業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定以及前期物業(yè)管理服務合同 (與買受人 )等文件。 (二 )要求： 定期參加工程會議，了解、掌握工程進度特別是隱蔽工程情況，熟悉主要材料及廠家，并建立友好關系，參與配套設施施工、安裝的跟進，了解、掌握并記錄設計變更情況，提出成品保護要求及措施建議。 (三 )注意事項： 總體布局合理、配套設施設備滿足居住和管理需求。 一、 項目規(guī)劃 設計階段 (一 )工作任務： 全面了解新項目的綜合規(guī)劃設計情況，就項目整體的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計佛倫庫權威管理資料 等，提出方便生活、便于管理的合理化建議。 (三 )按成本比例經驗值分別計算各項目所分攤費用 (參見下表 )。 這樣除了不同物業(yè)單體的管理服務費標準不同，即使對同一個物業(yè)單體，例如綜合性物業(yè)，既有商業(yè)部分，又有住宅或寫字樓部分，也會出現同一個物業(yè)內有不同的收費標準的情況。 (六 )其它 稅金的測算（單位：元 /月） 根據國家規(guī)定計提。 根據社區(qū)配置的設施、設備的清單，按照設備的每天實際運行情況進行維修物料消耗的測算。 環(huán)境、綠化物料消耗。 員工宿舍租金 （財產）保險費（公共設施、設備購買的保險） 保險費＝（須投保的公共設施、設備）總金額 保險費率 247。 資產的攤銷 項目 前期發(fā)生的開辦費按《前期物業(yè)服務委托合同》的期限進行 分攤。 咨詢及訴訟費 聘請法律顧問的費用分攤，業(yè)主拖欠物業(yè)費向 法院提請訴訟的訴訟費。項目的地點、公交成熟程度對此佛倫庫權威管理資料 項費用影響較大。 辦公設備維護費用 主要指 復印機、傳真機、打印機、空調等設備 每月的保養(yǎng)費。 服裝費：按公司工裝管理規(guī)定進行配置。工資附加費計提的標準按國家規(guī)定的標 準計提。人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費、社會保險費、補貼及過節(jié)費、培訓費、服裝費、其他等。 (七 )物業(yè)收費面積的確定 物業(yè)收費面積的依據是區(qū)域公司提供的物業(yè)資料（以提供給營銷部門的售樓面積為準，如有當地政府主管部門所批復的《確權面積報告》則以此報告為準）。 法規(guī)差異，注意各地在勞動法規(guī)、保險條例、征收稅率方面不同而帶來的費用測算上的差異。 (二 )倒推法中所預定的物業(yè)費單價是根據對當地物業(yè)管理行業(yè)情況進行考察、調研、分析，參考當地同類型、同檔次物業(yè)收費價格的基礎上核定。列舉法一般適用根據預定的物業(yè)管理標準，測算出物業(yè)費單 價。 (五） 與消防部門取得聯系，參與消防的接管，取得消防部門對物業(yè)的技術支持和指導。 九 、公共關系的建立 (一） 籌建 人員應積極、主動對外建立、協(xié)調各類與本項目業(yè)務相關單位、部門的公共關系。 七、物業(yè)管理用房 (一 )籌建人員應根據國家或當地物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，結合項目規(guī)劃及管理規(guī)模，與區(qū)域公司確定管理用房面積及位置分布。 (四 )清潔及綠化設備和工具：洗地機、吸塵器、噴霧器、垃圾筒、剪草機、綠籬剪、高枝剪、花鏟、鐵鍬、手推車、水管等。 六、物資裝備 項目管理部籌建人員應根據制訂的《物業(yè)管理方案》及項目配套確定所需的物資種類、性能、級別、數量等，制訂購置計劃，并按相關規(guī)定，經過詢價、評估、報批等手續(xù)后，進行相應的采購、配置工作，包括：辦公用品：辦公桌椅、文件柜、鑰匙柜、文具、信箋、白板等。 (八 )項目管理部應按安聯集團檔案管理規(guī)定對檔案收集、整理、分類、保管、查閱、交接、銷毀等進行檔案資料管理。 (五 )項目管理部應根據國家考評標準，結合當地物業(yè)管理規(guī)定、物業(yè)運營服務需要編制文檔分類目錄。 社區(qū)公共部位、公共設施使用管理規(guī)定。 (二 )籌建人員應根據項目新增業(yè)務、設施及其它情況負責相關作業(yè)規(guī)程、支持性文件的補充編寫， (三 )項目籌建人員應負責了解并收集有關物業(yè)行業(yè)的法律法規(guī)、地方行政規(guī) 章等，包括（不限于）： 國家有關物業(yè)管理的法律法規(guī)和規(guī)范性文件要求， 所在地的政府、行業(yè)主管部門和立法機構頒發(fā)的有關法規(guī)、條例、規(guī)定等規(guī)范性文件要求。 培訓內容 效果要求 企業(yè)文化及管理制度 了解企業(yè)文化，遵守企業(yè)各項制度 物業(yè)管理概論 了解公司主營業(yè)務及專業(yè)知識 員工通用禮儀 掌握員工禮儀規(guī)范要求 職業(yè)安全及急救常識 掌握職業(yè)安全、緊急救護的知識和要求 物業(yè)管理法規(guī)常識 了解行業(yè)內的法律法規(guī)，盡快掌握與崗位相關的各項政策法規(guī) 品質管理基礎 了解公司質量管理體系和品質控制制度，掌握各自崗位的操作程序和管理規(guī)范 專業(yè) 技能 熟悉本崗位工作要求及操作規(guī)范。 工程技術崗的定編應根據項目配套設施、設備的數量和復雜程度、工程施工質 量的需求，綜合進行考慮。 注：物業(yè)類型、南北差異、項目大小、項目規(guī)劃、施工質量等因素均影響較大， (三 )崗位編制要求：按需編制。 項目管理部 客服組 工程維修組 環(huán)境管理組 保 安 組 佛倫庫權威管理資料 人員編制：結合管理類型、管理面積、服務標準、硬件配置等因素，合理配置各崗位人員。 佛倫庫權威管理資料 物業(yè)管理標準化手冊 (第二版 ) 第一編 物業(yè)業(yè)務管理作業(yè)指引 第一部分 物業(yè)新項目接管入住作業(yè)指引 2 一、新項目前期介入 2 第一章 物業(yè)新 項目管理服務機構籌建 2 第二章 物業(yè)費測算 8 第三章 新項目前期介入作業(yè)指引 13 二、新項目承接查驗 16 第一章 承接查驗的準備及實施 16 第二章 承接查驗重點及原則 17 第三章 驗收標準 17 第四章 注意事項 20 第五章 區(qū)域公司應移交的資料 22 三、新項目入住管理 26