【正文】 養(yǎng)護(hù)面積約 4000 平方米分配（華北區(qū)域）。 (二 )較為切 實(shí)有效的崗位培訓(xùn)是以老帶新的入職引導(dǎo)人和接班人制度。 項(xiàng)目管理部組織架構(gòu)、崗位職責(zé)等。 (四 )物業(yè)籌建人員應(yīng)負(fù)責(zé)完成與業(yè)主（用戶）的權(quán)利、義務(wù)、行為、活動(dòng)相關(guān)的，各類房屋使用及公眾制度等物業(yè)管理規(guī)定的編制，包括： 前期物業(yè)服務(wù)委托合同。 消防管理規(guī)定。 (六 )籌建人員應(yīng)統(tǒng)一對(duì)項(xiàng)目管理部各類紙質(zhì) /電子文檔進(jìn)行編號(hào)。文件夾（盒 /袋）應(yīng)有卷內(nèi)目錄，詳細(xì)列明卷內(nèi)的文件資料。 (二 )后勤服務(wù)設(shè)施：餐具、廚具、灶具等食堂用品，宿 舍桌椅、衣柜、床架、被服、排氣扇、熱水器等。 (六 )維修設(shè)備和工具：電焊機(jī)、切割機(jī)、沖擊鉆、應(yīng)急燈、管道疏通機(jī)、維修梯等設(shè)備，及相關(guān)家庭維修用工具物品。 (三 )籌建人員應(yīng)關(guān)注食堂、員工宿舍等后勤用房的安排、裝修和配置。 (三） 與公用事業(yè)單位建立良好的公共關(guān)系，包括：自來水公司、供電局、燃?xì)夤?、有線電視、電信局、郵政局、供暖公司等，辦理水、電、煤氣、有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)、通郵、供暖等的開通手續(xù)及相應(yīng)的抄表到戶業(yè)務(wù)。 (二） 前期開辦費(fèi)用構(gòu)成包括：前期物業(yè)服務(wù)人員工資、辦公用品、服裝費(fèi)用、維修費(fèi)（工具、材料）、綠化清潔費(fèi)（工具、材料等）、保安用品、入住物資、物業(yè)用房及裝修、家具電器等。 一 、 在實(shí)際操作中，兩種方法可結(jié)合使用，互相印證。 (四 )為了測算的方便，將所有費(fèi)用按物業(yè)管理服務(wù)的性質(zhì)和類別等分別歸類核算，即：人工費(fèi)用、行政費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)費(fèi)用、物料消耗、物業(yè)公共費(fèi)用、其它費(fèi)用。參加測算的物業(yè)總面積 多種物業(yè)類型項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)測算 佛倫庫權(quán)威管理資料 ⑴ 需分類型分別測算： 類 型 n 物業(yè)費(fèi)單價(jià)＝類型 n 所有成本的總和247。 二、列舉法測算 (一 )人工費(fèi)用（單位：元 /月） 組織架構(gòu)的 確定 根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營管理的規(guī)模、復(fù)雜程度、智能配套、樓宇類型、數(shù)量、檔次、功能及設(shè)施配備、周邊環(huán)境、以及委托方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求等實(shí)際情況，對(duì)組織架構(gòu)、崗位編制進(jìn)行預(yù)測。 人員工資構(gòu)成表 （ 單位：元） 序號(hào) 名稱 工資標(biāo)準(zhǔn) 人數(shù) 工資金額（月） 1 經(jīng)理 工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù) 2 經(jīng)理助理 工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù) 3 人力行政人員 工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù) 4 技工、維修人員 工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù) 佛倫庫權(quán)威管理資料 5 保安人員 工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù) 6 保潔人員 工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù) 7 綠化人員 工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù) 8 其他人員 工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù) 合計(jì) 工資附加費(fèi)（單位：元 /月）。 按照當(dāng)?shù)貏趧?dòng)部門的規(guī)定進(jìn)行社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的測算（一般戶口所在地與非戶口所在地的標(biāo)準(zhǔn)差異較大，在測算時(shí)請(qǐng)注意區(qū)分）。 其它 未列入前七項(xiàng)但計(jì)入人工費(fèi)用的，如員工活動(dòng)費(fèi)用等。其中包括：手機(jī)費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)、其 它通訊費(fèi)用。 電腦維護(hù)費(fèi)用 根據(jù)項(xiàng)目配置的電腦數(shù)量以及項(xiàng)目業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護(hù)費(fèi)，包括電腦的升級(jí)、維護(hù)費(fèi)用、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)、軟件開發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)偟取? 固定資產(chǎn)包括： 辦公設(shè)備：電腦、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、保險(xiǎn)柜、交通工具等。委托的管理年限247。 保安物料消耗 佛倫庫權(quán)威管理資料 根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保安器材，按照實(shí)際使用年限進(jìn)行攤銷。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、社區(qū)消殺等。包括： (1)電梯系統(tǒng)電費(fèi)； (2)公共照明系統(tǒng)電費(fèi)：含室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、社區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費(fèi)； (3)供配電系統(tǒng)電費(fèi)，其中變壓器電費(fèi)各地供電收費(fèi)政策可能有差異，以各地供電部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)； (4)消防系統(tǒng)電費(fèi)，含消防水泵用電，送、排煙風(fēng)機(jī)用電，中央控制室用電； (5)給排水系統(tǒng)電費(fèi)，含供水變頻泵、潛水泵等； 公共水費(fèi)（水費(fèi)單價(jià)均含 排污費(fèi)、加壓費(fèi)、南水北調(diào)費(fèi) ）： (1)綠化水費(fèi)， 根據(jù)社區(qū)綠化面積確定； (2)清潔用水，根據(jù)清潔面積測算； (3)景觀用水，根據(jù)社區(qū)景觀的數(shù)量測算； 電梯運(yùn)行費(fèi)： (1)電梯保養(yǎng)費(fèi)； (2)電梯年檢費(fèi)； 佛倫庫權(quán)威管理資料 社區(qū)文化費(fèi)用： 根據(jù)社區(qū)的本年度社區(qū)文化計(jì)劃確定所需的費(fèi)用。 不可預(yù)見費(fèi) 該項(xiàng)費(fèi)用按總支出的 3%（參考值）計(jì)提 (七 )計(jì)算各類物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)測算出的總成本，按各類分?jǐn)偣芾砻娣e，填寫管理費(fèi)構(gòu)成明細(xì)表，計(jì)算出各類物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 三、倒推法測算 (一 )根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進(jìn)行考察、調(diào)研、分析，參考當(dāng)?shù)赝愋?、同檔次物業(yè)收費(fèi)價(jià)格的基礎(chǔ)上核定。 第三 章 新項(xiàng)目前期介入作業(yè)指引 物業(yè)新項(xiàng)目確定后，為了 能夠從物業(yè)管理運(yùn)作及使用的角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套安裝、管線布置、隱蔽工程、施工質(zhì)量、開盤營銷、客戶資源、業(yè)主溝通聯(lián)誼、竣工驗(yàn)收、交房入住等多方面提供有益的建設(shè)性意見，協(xié)助開發(fā)商把好整體設(shè)計(jì)關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)。 (二 )要求： 參加項(xiàng)目規(guī)劃論證、圖紙會(huì)審。在區(qū)域公司需要對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動(dòng)時(shí)，應(yīng)協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行整改，并提供切實(shí)可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。對(duì)設(shè)計(jì)不合理的要呈報(bào)文字變更意見。并全程宣傳推介物業(yè)公佛倫庫權(quán)威管理資料 司并征求準(zhǔn)業(yè)主對(duì)管理服務(wù)的需求。 (三 )注意事項(xiàng)： 提示區(qū)域公司注意樣板間視覺感觀效果和使用功能的完善，不做超出配套硬件功能以外和物業(yè)公司管理服務(wù)職能以外的承諾。對(duì)前期跟進(jìn)中發(fā)現(xiàn)的施工質(zhì)量、缺陷等己建議整改的問題，進(jìn)行全面復(fù)檢復(fù)驗(yàn)，并將復(fù)檢復(fù)。 四、竣工驗(yàn)收階段 (一 )工作任務(wù)： 協(xié)助區(qū)域公司進(jìn)行 項(xiàng)目竣工報(bào)驗(yàn)及綜合驗(yàn)收工作。可按照區(qū)域公司要求對(duì)銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)專業(yè)培訓(xùn)， (二 )要求： 適時(shí)參加營銷推廣會(huì)議，了解、掌握銷售賣點(diǎn)及相關(guān)承諾，認(rèn)識(shí)結(jié)交準(zhǔn)業(yè)主，增進(jìn)理解，擴(kuò)大客戶資源，建立情感基礎(chǔ)。 三、營銷推廣階段 (一 )工作任務(wù)： 在項(xiàng)目開盤之前協(xié)助區(qū)域公司編制《臨時(shí)管理規(guī)約》，與區(qū)域公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同、制做小區(qū)住宅及商業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定以及前期物業(yè)管理服務(wù)合同 (與買受人 )等文件。 (二 )要求： 定期參加工程會(huì)議，了解、掌握工程進(jìn)度特別是隱蔽工程情況，熟悉主要材料及廠家，并建立友好關(guān)系，參與配套設(shè)施施工、安裝的跟進(jìn)，了解、掌握并記錄設(shè)計(jì)變更情況，提出成品保護(hù)要求及措施建議。 (三 )注意事項(xiàng)： 總體布局合理、配套設(shè)施設(shè)備滿足居住和管理需求。 一、 項(xiàng)目規(guī)劃 設(shè)計(jì)階段 (一 )工作任務(wù)： 全面了解新項(xiàng)目的綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)情況，就項(xiàng)目整體的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)佛倫庫權(quán)威管理資料 等，提出方便生活、便于管理的合理化建議。 (三 )按成本比例經(jīng)驗(yàn)值分別計(jì)算各項(xiàng)目所分?jǐn)傎M(fèi)用 (參見下表 )。 這樣除了不同物業(yè)單體的管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，即使對(duì)同一個(gè)物業(yè)單體，例如綜合性物業(yè)，既有商業(yè)部分，又有住宅或?qū)懽謽遣糠?，也?huì)出現(xiàn)同一個(gè)物業(yè)內(nèi)有不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的情況。 (六 )其它 稅金的測算（單位：元 /月） 根據(jù)國家規(guī)定計(jì)提。 根據(jù)社區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行維修物料消耗的測算。 環(huán)境、綠化物料消耗。 員工宿舍租金 （財(cái)產(chǎn)）保險(xiǎn)費(fèi)（公共設(shè)施、設(shè)備購買的保險(xiǎn)） 保險(xiǎn)費(fèi)＝（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額 保險(xiǎn)費(fèi)率 247。 資產(chǎn)的攤銷 項(xiàng)目 前期發(fā)生的開辦費(fèi)按《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》的期限進(jìn)行 分?jǐn)偂? 咨詢及訴訟費(fèi) 聘請(qǐng)法律顧問的費(fèi)用分?jǐn)?，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)向 法院提請(qǐng)?jiān)V訟的訴訟費(fèi)。項(xiàng)目的地點(diǎn)、公交成熟程度對(duì)此佛倫庫權(quán)威管理資料 項(xiàng)費(fèi)用影響較大。 辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)用 主要指 復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)等設(shè)備 每月的保養(yǎng)費(fèi)。 服裝費(fèi)：按公司工裝管理規(guī)定進(jìn)行配置。工資附加費(fèi)計(jì)提的標(biāo)準(zhǔn)按國家規(guī)定的標(biāo) 準(zhǔn)計(jì)提。人工費(fèi)用包括：工資、獎(jiǎng)金及雙薪、工資附加費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)貼及過節(jié)費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、服裝費(fèi)、其他等。 (七 )物業(yè)收費(fèi)面積的確定 物業(yè)收費(fèi)面積的依據(jù)是區(qū)域公司提供的物業(yè)資料（以提供給營銷部門的售樓面積為準(zhǔn)，如有當(dāng)?shù)卣鞴懿块T所批復(fù)的《確權(quán)面積報(bào)告》則以此報(bào)告為準(zhǔn)）。 法規(guī)差異，注意各地在勞動(dòng)法規(guī)、保險(xiǎn)條例、征收稅率方面不同而帶來的費(fèi)用測算上的差異。 (二 )倒推法中所預(yù)定的物業(yè)費(fèi)單價(jià)是根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進(jìn)行考察、調(diào)研、分析，參考當(dāng)?shù)赝愋?、同檔次物業(yè)收費(fèi)價(jià)格的基礎(chǔ)上核定。列舉法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，測算出物業(yè)費(fèi)單 價(jià)。 (五） 與消防部門取得聯(lián)系，參與消防的接管，取得消防部門對(duì)物業(yè)的技術(shù)支持和指導(dǎo)。 九 、公共關(guān)系的建立 (一） 籌建 人員應(yīng)積極、主動(dòng)對(duì)外建立、協(xié)調(diào)各類與本項(xiàng)目業(yè)務(wù)相關(guān)單位、部門的公共關(guān)系。 七、物業(yè)管理用房 (一 )籌建人員應(yīng)根據(jù)國家或當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃及管理規(guī)模，與區(qū)域公司確定管理用房面積及位置分布。 (四 )清潔及綠化設(shè)備和工具：洗地機(jī)、吸塵器、噴霧器、垃圾筒、剪草機(jī)、綠籬剪、高枝剪、花鏟、鐵鍬、手推車、水管等。 六、物資裝備 項(xiàng)目管理部籌建人員應(yīng)根據(jù)制訂的《物業(yè)管理方案》及項(xiàng)目配套確定所需的物資種類、性能、級(jí)別、數(shù)量等，制訂購置計(jì)劃，并按相關(guān)規(guī)定，經(jīng)過詢價(jià)、評(píng)估、報(bào)批等手續(xù)后，進(jìn)行相應(yīng)的采購、配置工作，包括：辦公用品：辦公桌椅、文件柜、鑰匙柜、文具、信箋、白板等。 (八 )項(xiàng)目管理部應(yīng)按安聯(lián)集團(tuán)檔案管理規(guī)定對(duì)檔案收集、整理、分類、保管、查閱、交接、銷毀等進(jìn)行檔案資料管理。 (五 )項(xiàng)目管理部應(yīng)根據(jù)國家考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理規(guī)定、物業(yè)運(yùn)營服務(wù)需要編制文檔分類目錄。 社區(qū)公共部位、公共設(shè)施使用管理規(guī)定。 (二 )籌建人員應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目新增業(yè)務(wù)、設(shè)施及其它情況負(fù)責(zé)相關(guān)作業(yè)規(guī)程、支持性文件的補(bǔ)充編寫， (三 )項(xiàng)目籌建人員應(yīng)負(fù)責(zé)了解并收集有關(guān)物業(yè)行業(yè)的法律法規(guī)、地方行政規(guī) 章等，包括（不限于）： 國家有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)和規(guī)范性文件要求， 所在地的政府、行業(yè)主管部門和立法機(jī)構(gòu)頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)、條例、規(guī)定等規(guī)范性文件要求。 培訓(xùn)內(nèi)容 效果要求 企業(yè)文化及管理制度 了解企業(yè)文化，遵守企業(yè)各項(xiàng)制度 物業(yè)管理概論 了解公司主營業(yè)務(wù)及專業(yè)知識(shí) 員工通用禮儀 掌握員工禮儀規(guī)范要求 職業(yè)安全及急救常識(shí) 掌握職業(yè)安全、緊急救護(hù)的知識(shí)和要求 物業(yè)管理法規(guī)常識(shí) 了解行業(yè)內(nèi)的法律法規(guī)，盡快掌握與崗位相關(guān)的各項(xiàng)政策法規(guī) 品質(zhì)管理基礎(chǔ) 了解公司質(zhì)量管理體系和品質(zhì)控制制度，掌握各自崗位的操作程序和管理規(guī)范 專業(yè) 技能 熟悉本崗位工作要求及操作規(guī)范。 工程技術(shù)崗的定編應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目配套設(shè)施、設(shè)備的數(shù)量和復(fù)雜程度、工程施工質(zhì) 量的需求，綜合進(jìn)行考慮。 注：物業(yè)類型、南北差異、項(xiàng)目大小、項(xiàng)目規(guī)劃、施工質(zhì)量等因素均影響較大， (三 )崗位編制要求：按需編制。 項(xiàng)目管理部 客服組 工程維修組 環(huán)境管理組 保 安 組 佛倫庫權(quán)威管理資料 人員編制：結(jié)合管理類型、管理面積、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、硬件配置等因素，合理配置各崗位人員。 佛倫庫權(quán)威管理資料 物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化手冊 (第二版 ) 第一編 物業(yè)業(yè)務(wù)管理作業(yè)指引 第一部分 物業(yè)新項(xiàng)目接管入住作業(yè)指引 2 一、新項(xiàng)目前期介入 2 第一章 物業(yè)新 項(xiàng)目管理服務(wù)機(jī)構(gòu)籌建 2 第二章 物業(yè)費(fèi)測算 8 第三章 新項(xiàng)目前期介入作業(yè)指引 13 二、新項(xiàng)目承接查驗(yàn) 16 第一章 承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備及實(shí)施 16 第二章 承接查驗(yàn)重點(diǎn)及原則 17 第三章 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 17 第四章 注意事項(xiàng) 20 第五章 區(qū)域公司應(yīng)移交的資料 22 三、新項(xiàng)目入住管理 26