【正文】 1）曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)； 2）導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)； 3）轉(zhuǎn)動(dòng)、滑動(dòng)部的維護(hù)； 4）各項(xiàng)安全裝置的維護(hù)； 5）電腦控制板等的維護(hù)檢測(cè)。 1）避雷網(wǎng)每年刷一次油漆，防止銹蝕； 2）每年全面修補(bǔ)一次屋面隔熱層板，重新勾縫、修補(bǔ)； 3）每半年疏通一次屋面雨水口； 4）每年對(duì)屋面防水層檢修一次，每5 年翻新更換老化部分。 1）由工程技術(shù)部門負(fù)責(zé)實(shí)施； 2）外墻面每年全面維修一次。 1）建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)； 2）建筑物完好等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 1）每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防止白蟻及腐蝕性液體的侵害。 由工程技術(shù)部專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修。 由工程技術(shù)部專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修。 1）相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程； 2）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。 1）標(biāo)識(shí)制定及維護(hù)管理規(guī)定； 2）消火栓維修操作規(guī)程； 3）消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。 1）線路無亂搭接； 2）照明燈具正常有效。 7 公用照明 1）線路的檢修維護(hù)； 2）燈具的維修及更新。 現(xiàn)問題及時(shí)維修。 由工程技術(shù)部組織實(shí)施。 由專業(yè)電梯維護(hù)人員實(shí)施維修（全保）。 由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修；維修費(fèi)用按逐年遞增 20%。 1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。 1）安全、正常使用； 2）功能完好。為更好地保護(hù)業(yè)主的利益，指導(dǎo)城市花園的工作 實(shí)際方案，我們結(jié)合以往管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房屋本體共用部位制定詳實(shí)的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。 4 （ 3）城市花園公用設(shè)施專用基金由住宅管理部門設(shè)立專門帳戶進(jìn)行管理。 4．利息歸入本體基金之內(nèi)。 （一）房屋本體維修基金的建立 1．根據(jù)市住宅局房屋本體維修基金指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，自房屋竣工交付使用保修期滿后，我公司擬按 元 /每平方米 一清： 對(duì)設(shè)備、設(shè)施管理規(guī)章制度要清楚； 二能： 對(duì)各種設(shè)備的性能、功能要明白； 三好： 對(duì)各種設(shè)備要做到管好、用好、修好； 四會(huì)： 對(duì)各種設(shè)備會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障； 五化： 設(shè)備圖紙檔案化、住戶檔案分類化、維修保養(yǎng)智能化、施工管理規(guī)范 2 化； 六查： 對(duì)設(shè)備、設(shè)施及施工管理做到日查、巡查、檢查、督查、核查、復(fù)查； 七無： 機(jī)電設(shè)備無灰塵、設(shè)備運(yùn)行無故障、安全運(yùn)行無隱患、房屋外觀無礙觀、設(shè)施結(jié)構(gòu)無損壞、居住環(huán)境無障礙。 1 公共設(shè)施和房屋本體的維修養(yǎng)護(hù)是城市花園物業(yè)管理的重要內(nèi)容。 在長期的設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行與管理實(shí)踐中，我公司總結(jié)和制定了一套行之有效的管理方法，概括而言，即對(duì)維修管理人員要求 “一清、二能、三 好、四會(huì)、五化、六查、七無”。在兩個(gè)基金的使用管理上，我們依據(jù)市住宅局頒發(fā)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合城市花園的實(shí)際情況，堅(jiān)持“取之于民、用之于民、?？顚Ｓ谩Ｈ素?fù)責(zé)”的原則，實(shí)行房屋本體基金項(xiàng)目負(fù)責(zé)制，即由管理處主任負(fù)責(zé)，定期向業(yè)主管委會(huì)匯報(bào)執(zhí)行情況，使兩項(xiàng)專用基金發(fā)揮最大效用，保障房屋始終完好如新，達(dá)到保值、增值的目的，實(shí)現(xiàn)住戶滿意、 社會(huì)滿意、企業(yè)滿意。月收取標(biāo)準(zhǔn)計(jì)，可得出下表： 城市花園房屋本體維修基金五年期的累計(jì)總值表 類別 年 次 費(fèi) 用 收 取 計(jì) 算 式 金額（萬元） 中 高 層 第二年 ㎡ 元 /㎡月 12月 第三年 萬元 2 第四年 萬元 3 第五年 萬元 4 第六年 萬元 5 3．管理處對(duì)本體基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專（記）帳管理，設(shè)專用帳號(hào)，存儲(chǔ)本物業(yè)的本體基金。 （ 2）商業(yè)用房租金的 30%劃入公用設(shè)施專用基金。共用部分包括房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等），抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共屋面、本體共用排煙道、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、本體上下水主管道、共用智能化等防盜監(jiān)控設(shè)施等。 2)施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題 日常每周巡查一次 ,特別是入住裝修階段要每天巡視 ,發(fā)現(xiàn)問題立即處理、維修 1）由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)部受損較輕，由屋村工程維修部門按房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修；如局部受損較重，應(yīng)請(qǐng)專家“會(huì)診”提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施；2）如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。 由工程技術(shù)部門按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。 4 電梯 1）曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)； 2）導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)； 3）轉(zhuǎn)動(dòng)、滑動(dòng)部的維護(hù)； 4）各項(xiàng)安全裝置的維護(hù)；5）電腦控制板等的維護(hù)檢測(cè) 每天巡視一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)同公司電梯維護(hù) 人員聯(lián)系維修。 每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。 6 公共防盜 1）系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)； 每周檢查一遍，發(fā) 由工程技術(shù)部門負(fù) 1）防盜監(jiān)控及智能 1）系統(tǒng)完好， 11 監(jiān)控及郵政信箱等 2）線路的檢修； 3）防盜門及郵政信箱的維修養(yǎng)護(hù)。 無故障，使用正常有效； 2）郵政信箱及防盜監(jiān)控設(shè)施完好，無損壞； 3）線路無亂搭接。 1）公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程。 由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。 由工程技術(shù)部門按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。 住戶隨報(bào)隨修。 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn) 問題及時(shí)維修。 13 （二）房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 序 號(hào) 項(xiàng) 目 維修類別劃分 定 期 維 修 計(jì) 劃 方 案 標(biāo) 準(zhǔn) 實(shí)施效果 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 1）局部受損； 2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。 1）由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)實(shí)施； 2）維修費(fèi)用每年遞增 10%。 1）每 2 年對(duì)于較大面積滲漏外墻久修無效的，應(yīng)局部翻新防止面積繼續(xù)擴(kuò)大及污染墻面；并清洗一次； 2）每年雨季前對(duì)住戶外窗臺(tái)進(jìn)行一次密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。 14 3 公共屋面 1）隔熱層破損； 2）防水層破損造成屋面滲漏； 3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷； 4）屋面積水。 1）無積水，防水層正常，有效發(fā)揮功用，無滲漏； 2）隔熱層完好； 3）避雷系 統(tǒng)完好。 電梯維修保養(yǎng)主要標(biāo)準(zhǔn)（一）（二）。 1）由工程技術(shù)部門負(fù)責(zé)實(shí)施； 2）重大設(shè)備如柴油發(fā)電機(jī)等每 修一次； 3）風(fēng)機(jī)、水箱等每15 年 更換一次。 1）由工程技術(shù)部門負(fù)責(zé)實(shí)施； 2）每 20年更換一次。 7 公用照明 1）線路的檢修維護(hù)； 2）燈具的 維修及更新。 1）線路無老化； 2）燈具正常使用照明完好。 護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。 1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程。 由工程技術(shù)部按相關(guān)作業(yè)規(guī)范實(shí)施。 1）每年對(duì)管道油漆、維護(hù)一次； 2）每年檢修一次，并緊固管道固定由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。 三、公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 為更好地貫徹深住 [1997]39 號(hào)文件精神，加強(qiáng)城市花園公用設(shè)施專用基金的使用和管理，本著“量入為出，?？顚Ｓ?、保值增值”的原則，以海濱花園的管理經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)，結(jié)合城市花園各種公用設(shè)施的使用年限，我們制定了城市花園公用設(shè)施日常維修方案和定期養(yǎng)護(hù)方案。 干整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達(dá) 99%以上。 由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。 環(huán)境管理部進(jìn)行綠化補(bǔ)種，園藝維修。 由工程技術(shù)部門專 業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。 1）砼路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 2）停車場(chǎng)地面修繕標(biāo)準(zhǔn)。 1）排水管施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； 2）消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 1）標(biāo)示清楚，無污積，破損； 2）安放牢固。 1）無亂搭建； 2）整潔、通暢； 3）墻面無破損或污跡。 1）確保圍欄、擋土墻安全使用； 2）確保垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站正常使用。 1）系統(tǒng)性能良好，正常運(yùn)行； 2）設(shè)施完好，整潔有序，無破損。 20 （二）公共設(shè)施定期維護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 序 號(hào) 類別 項(xiàng) 目 定 期 維 修 計(jì) 劃 方 案 標(biāo) 準(zhǔn) 設(shè) 施 效 果 1 區(qū)內(nèi) 道路 砼路面 1）進(jìn)住裝修期及中高層、高層施工期杜絕車輛擠壓人行道及道牙，嚴(yán)禁在路面上拌制砼或砂架污染路面。 1）屋村道路使用管理規(guī)定； 2）路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 3）人行道鋪設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 1）線路無老化； 2）照明設(shè)施清潔完好； 3）燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 施維修。4)喬木每月修剪一次 。 1）綠化工作標(biāo)準(zhǔn)； 2）園林工作標(biāo)準(zhǔn)。 1）有關(guān)建筑部分按修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 2）有關(guān)電氣、機(jī)械、設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。 2）停車場(chǎng)地面施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 1）開啟靈活； 2）不滲漏。 住宅區(qū)標(biāo)識(shí)、警示牌制作安裝及管理規(guī)定。 1）安全正常使用； 2）美觀完好。 圍欄 23 擋土墻 況； 3）每季度檢查一次泄水孔疏通情況。 1）系統(tǒng)良好運(yùn)行； 2）設(shè)施、設(shè)備及傳輸線路完好； 3）軟件及數(shù)據(jù)完好正確保存。 1）整潔、安全、正常使用； 2）設(shè)施、