【正文】 收藏和利用的管理規(guī)定。 培養(yǎng)單位 筮鮭堂醫(yī) 學(xué)科專業(yè) 研究方向 答辯委員會(huì)主席 儉塑丕 評(píng)閱人囂查福拯巨蝰互塑 南開大學(xué)研究生院 二 O 一三年十一月 南開大學(xué)學(xué)位論文使用授權(quán)書 根據(jù)《南開大學(xué)關(guān)于研究生學(xué)位論文收藏和利用管理辦法》，我校的博士、碩士學(xué)位 獲得者均須向南開大學(xué)提交本人的學(xué)位論文紙質(zhì)本及相應(yīng)電子版。 非公開學(xué)位論文，保密期限內(nèi)不向外提交和提供服務(wù)，解密后提交和服務(wù)同公開論文。本授權(quán)書簽署一式兩份，由研究生院和圖書館留存。除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本學(xué)位論文的研究成果不包 含任何他人創(chuàng)作的、已公開發(fā)表或者沒有公開發(fā)表的作品的內(nèi)容。未經(jīng)批準(zhǔn)的均為公開學(xué)位論文，公開學(xué)位論文本 說明為空白。 本文選擇河南嘉信房產(chǎn)中介公司作為研究背景，該公司主要業(yè)務(wù)包括房屋租 賃和二手房交易。研究了房租租賃、出售等各 項(xiàng)業(yè)務(wù)的處理過程，通過業(yè)務(wù)流程圖構(gòu)建了業(yè)務(wù)處理流程模型。根據(jù)系統(tǒng)開發(fā)所采用的框架技術(shù)，劃分系統(tǒng)為不同的功 能層次結(jié)構(gòu)。開發(fā)支持房產(chǎn) 中介業(yè)務(wù)處理的信息管理系統(tǒng)，為提高房產(chǎn)中介的工作水平起到技術(shù)支持作用。 在我國 1998年實(shí)施住房制度改革之后，迎來了房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展。 我國自古以來就存在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，但 是并未形成一個(gè)專門的行業(yè)。目前我國的房地產(chǎn)中介行業(yè)處于各種類型房產(chǎn)中介共同發(fā) 1 第一章緒論 展的局面。在 尚未形成若干家房產(chǎn)中介對(duì)于市場壟斷的格局下，房地產(chǎn)中介行業(yè)的競爭日趨 激烈【 41。房產(chǎn)中介通過計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，可以管理其所擁有的各 類房源可客戶信息，實(shí)現(xiàn)對(duì)于房源的快速查找和信息更新。 1． 1． 2 問題提出 河南鄭州嘉信房產(chǎn)中介公司創(chuàng)建于 2021 年，該公司主要面向鄭州市承擔(dān)房 屋的租賃和二手房買賣中介業(yè)務(wù)辦理。以信息化技術(shù)為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)中介交易信息管理系統(tǒng)，是提 升該公司業(yè)務(wù)能力的重要途徑，為公司的發(fā)展提供信息化平臺(tái)。 不同網(wǎng)點(diǎn)之間的信息溝通不暢通，導(dǎo)致了大量客戶的流失。業(yè)務(wù) 人員將房產(chǎn)信息錄入到 excel 文件中，通過電子文件管理其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的所有 房源信息。其無 法保障業(yè)務(wù)人員及時(shí)、有效的進(jìn)行房源的查詢、更新等操作。各個(gè)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)通過互聯(lián)網(wǎng)訪問公司的房產(chǎn)信息，可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息在不 同營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)之間 的共享，達(dá)到業(yè)務(wù)的全面交叉和覆蓋。 嘉信地產(chǎn)在實(shí)際工作過程中，需要對(duì)于房屋的租賃、買賣等相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行 3 第一蘋緒論 處理。通過系 統(tǒng)建模的各類圖形化語言對(duì)于系統(tǒng)需求進(jìn)行建模分析。以數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)方案 作為支持系統(tǒng)運(yùn)行的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)存儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。在系統(tǒng)設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上， 完成應(yīng)用程序和功能界面的代碼實(shí)現(xiàn)。地產(chǎn)中介公司工作人員能夠在工作中根據(jù)各房源的信息變 化情況調(diào)整相應(yīng)的業(yè)務(wù)處理對(duì)策，保障各項(xiàng)工作的順利開展。業(yè)務(wù)處理信息的在線查詢，提供了信息向交易雙方的公開。以信息化的手段，可以第一時(shí)間獲取 到客戶的關(guān)注，從而提升房產(chǎn)中介的影響力，在激烈的中介市場競爭中取得比 較優(yōu)勢。通過行業(yè)協(xié)會(huì)的相關(guān)法律法規(guī)的管理，促進(jìn)了地產(chǎn)中介市場的發(fā)展。員工按照不同等級(jí)進(jìn)行劃分，不同級(jí)別的員工可以查 詢不同范圍內(nèi)的房源數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了信息的 精細(xì)化管理【 6J。投資者通過信息系統(tǒng)可以將業(yè)務(wù)交付中介公司進(jìn)行辦理。用戶可以 選擇鏈家不同的站點(diǎn)進(jìn)行房源查看。 H M E 璉家在坌萎 INK 攀學(xué)鬟蠡塞壤滋蘸魍黲請(qǐng)選攝鼬訪刪市：北京 天津 大連 南京 成都 青島 杭州 上海 邕 勰戈京站 天津站 盔 大蓮站 圖 1． 1 鏈家地產(chǎn)信息系統(tǒng)頁面 I H 麓呂鏈家在 線lNK 。房產(chǎn)中介公司在系統(tǒng)中僅針對(duì)于本公司的房源進(jìn)行發(fā)布，并管理本公司各 套房源的業(yè)務(wù)進(jìn)展情況。劣 6 第一蘋緒論 勢在于無法為外部用戶所使用，交易雙方不能夠及時(shí)獲取各類信息。開放性系統(tǒng)是房地產(chǎn)中介信息系 統(tǒng)的發(fā)展方向，對(duì)于中介公司的對(duì)外形象宣傳具有積極的推動(dòng)作用。開放信息平臺(tái)提供商通過對(duì)于信息的置頂、短信訂閱等多種途徑作為其 盈利模式。該系統(tǒng)全 面分析了地產(chǎn)中介在運(yùn)營過程中所需要解決的實(shí)際問題，采用 Java 語言作進(jìn)行 系統(tǒng)開發(fā)。 文獻(xiàn) ]以濟(jì)南某房產(chǎn)交易中介為例，設(shè)計(jì)開發(fā)具有較強(qiáng)針對(duì)性和實(shí)際應(yīng)用 價(jià)值的房產(chǎn)交易信息管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)支持模塊化組裝，由系統(tǒng)管 理員進(jìn)行相應(yīng)的設(shè)置，對(duì)于實(shí)際業(yè)務(wù)中所用到的功能模塊進(jìn)行選擇，組裝成為 適用于不同類型房產(chǎn)中介的信息管理系統(tǒng)。 文獻(xiàn) [14】分析了房地產(chǎn)中介信息管理系統(tǒng)的性能優(yōu)化問題。國外的房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)主要針對(duì)于 國外的二手房交易機(jī)制。國內(nèi)的放地產(chǎn)中介信息管理系統(tǒng)，多針對(duì)于大型的房產(chǎn)中介公司所開發(fā)。 因此對(duì)于嘉信房地產(chǎn)中介 公司的信息管理系統(tǒng)開發(fā)，需要在借鑒國內(nèi)外相關(guān)研 究成果的基礎(chǔ)上，根據(jù)嘉信公司的具體業(yè)務(wù)處理背景，開發(fā)出有針對(duì)性的房產(chǎn) 中介信息管理系統(tǒng)。研究嘉信房產(chǎn)中介對(duì)于信息管理系統(tǒng)開發(fā)的實(shí)際需求，明 確所需要研究的主要內(nèi)容，安排文章的總體結(jié)構(gòu)。根據(jù)系統(tǒng)功能模塊的劃分，設(shè)計(jì)系統(tǒng) 8 第一章緒論 的數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)模型，得到數(shù)據(jù)庫的存儲(chǔ)結(jié)構(gòu)方案。根據(jù)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方案，完成系統(tǒng)的程序代碼 實(shí)現(xiàn)和功能界面開發(fā)。在各項(xiàng) 業(yè)務(wù)中都包含若干具體的業(yè)務(wù)操作。 2． 1． 1 業(yè)務(wù)運(yùn)作過程分析 深入鄭州嘉信房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行調(diào)研，明確了其主營業(yè)務(wù)為房產(chǎn)租賃和 二手房銷售。 ’；匝亟互卜 — 匾歪亟回 — _巨圃 {‘ 。 ’ ?？蛻? 分為租賃客戶與買賣房客戶兩種各類型。將各類信息按照類別進(jìn)行管理，按照規(guī)范的數(shù)據(jù)錄入方 式將信息進(jìn)行保存。 (1)客戶信息管理 房地產(chǎn)中介的客戶主要包括租賃與買賣兩種類型。房產(chǎn)信息是房地產(chǎn)中介 公司的寶貴資源，對(duì)于房地產(chǎn)中介公司的發(fā)展具有至關(guān)重要的作用。 (3)業(yè)務(wù)辦理管理 第二章房產(chǎn)中介系統(tǒng)需求分析 房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行租售業(yè)務(wù)辦理的過程中，包括預(yù)約、看房、買賣合同、 傭金繳納等多項(xiàng)業(yè)務(wù)。為了對(duì)于員工活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范化管理，需要通過信息化的手段管理員工的各 種外出活動(dòng)。 分析房地產(chǎn)中介公司信息系統(tǒng)使用者情況，得到圖 2． 2 的使用者情況分析 圖。內(nèi)部用戶劃分為業(yè)務(wù)員和業(yè)務(wù)主管兩種類型。這兩種類型的客戶 的功能要求近似，將其統(tǒng)一抽象成為租賃客戶參與者。 (5)業(yè)務(wù)主管 業(yè)務(wù)主管參與者代表房產(chǎn)中介公司的各種主管，包括店面主管、公司主管 等。以 UML用例圖通過圖形化的描述方式分析每一個(gè)參與者的功能用例要求【 l 81。通過精確的權(quán)限管理，保障各種類型數(shù)據(jù)的操作均在管理員授權(quán)下所 13 第二章房產(chǎn)中介系統(tǒng)需求分析 進(jìn)行。包括小區(qū)名稱、位置、物業(yè)等各種信息管理。 賬號(hào)管理用例： 房產(chǎn)中介系統(tǒng)需要用戶登錄之后才能完成各種操作。 2．租賃客戶用例分析 研究租賃客戶參與者所代表的出租客戶與求租客戶的功能用例需求，得到 圖 2． 4 的租賃客戶用例分析方案。通過個(gè)人信息登 記方便房產(chǎn)中介公司進(jìn)行聯(lián)系。租 賃客戶可以通過現(xiàn)金繳納或者在線支付的方式進(jìn)行費(fèi)用支付。 預(yù)約看房用例： 房租租賃客戶可以通過系統(tǒng)預(yù)約看房。 買賣客 霎 O 大 ＼＼ 圖 2． 5 買賣客戶用例分析圖 在圖 2． 5 的功能用例分析中，客戶信息登記、預(yù)約看房、合同查看、費(fèi)用繳 納用例在租賃客戶用例中進(jìn)行了詳細(xì)的分析，不再重復(fù)。 包括求購房屋的大小、面積、價(jià)格等基本信息。訂金繳納用例支持雙方通過在線支付等 方式繳納購房訂金。 ／／ 一 m 業(yè)務(wù)員 吳 ≦ 一 圖 2． 6 業(yè)務(wù)員用例分析圖 房源管理用例： 17 第二章房產(chǎn)中介系統(tǒng)需求分析 由業(yè)務(wù)員對(duì)于公司的各類房源信息進(jìn)行管理。利用房源跟進(jìn)用例，對(duì)于房源的信息變化情況進(jìn)行統(tǒng)一 管理。 管 一 m 業(yè) 。業(yè)務(wù)主管根據(jù)每一名員工的業(yè)績情況，制定員工陰卜一例別剛業(yè)壩引 Ⅲ ”2』霎萎燃功能用例分析，得到圖2． 8 的系統(tǒng)總體功能用例分析 嗣系纜恩 ’ 降圳阢廠 H 剛川 1 川 綜合系統(tǒng)所有參與者的功能用例分析，得到圖 結(jié)果。 圖 2． 9 房產(chǎn)中介信息系統(tǒng)功能分析 根據(jù)圖 2． 9 可知，房產(chǎn)中介信息管理系統(tǒng)的功能需求主要?jiǎng)澐譃橄到y(tǒng)管理、 20 第二章房產(chǎn)中介系統(tǒng)需求分析 客戶管理、房源管理和業(yè)務(wù)管理四個(gè)功能模塊。業(yè)務(wù)管理模塊包括合同 管理、業(yè)務(wù)跟進(jìn)、費(fèi)用繳納、訂金繳納、目標(biāo)制定和數(shù)據(jù)查詢功能。本節(jié)中 對(duì)于業(yè)務(wù)運(yùn)作的若干重要流程進(jìn)行了分析，以明確業(yè)務(wù)運(yùn)作當(dāng)中需要完成的各 項(xiàng)操作。 一 一 出租客戶 求租客戶 業(yè)務(wù)員 丫 |Hj 租意向登記 ． 1 七 {R 軎南彈： ] 7 7JlLnD J1ⅡnJ 。 圖 2． 1 1 房屋租賃數(shù)據(jù)流分析 圖 2． 1l 為房屋租賃數(shù)據(jù)流程分析，圖中詳細(xì)分析了房屋租賃業(yè)務(wù)中數(shù)據(jù)的 流向。在出租客戶與求租客戶簽訂租賃合同后，存儲(chǔ)得到租賃 合同。購房客戶登記其對(duì)于房屋 的購買意向，購房意向包括所購買房屋的基本要求，購買房屋的價(jià)格要求等信 息。業(yè)務(wù)員為買賣雙方辦理各 種稅費(fèi)和房產(chǎn)證。 購買客戶進(jìn)行求購登記，存儲(chǔ)得到購買意向。 23 第二章房產(chǎn)中介系統(tǒng)需求分析 圖 2． 13 房屋銷售數(shù)據(jù)流分析 2． 3． 3 在線預(yù)約看房流程分析 在線預(yù)約看房是在房屋的租賃或者銷售過程中，為了使租賃者或者購買者 對(duì)于房屋具有直觀的了解，而安排的相應(yīng)活動(dòng)。 ’’’’’’’ 。 ‘‘‘‘‘‘ ‘‘‘‘‘‘‘‘‘‘‘r 。 針對(duì)于具體的看房日期和時(shí)間給出是否許可的選擇，對(duì)于可選的看 房時(shí)間和日期，給出具體可以看房的時(shí)間日期選擇。 圖 2． 15 在線預(yù)約看房數(shù)據(jù)流分析 在看房業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)流程中，由購買客戶完成看房預(yù)約操作后，存儲(chǔ)得到預(yù) 約記錄。 第五節(jié) 系統(tǒng)性能需求分析 房產(chǎn)中介信息系統(tǒng)的性能起到保障功能正常運(yùn)行的作用。 (2)系統(tǒng)可維護(hù)性 房產(chǎn)中介信息系統(tǒng)需要具有可維護(hù)的特性。為了保障系統(tǒng)各項(xiàng)功能的正常使用，其應(yīng)當(dāng)具備支持 100 個(gè)以內(nèi)的并 發(fā)訪問能力。研究了房產(chǎn) 中介的主要業(yè)務(wù)處理過程，根據(jù)業(yè)務(wù)處理過程明確了用戶對(duì)于信息系統(tǒng)所需要 的技術(shù)支持。對(duì)于系統(tǒng)的性能指標(biāo)進(jìn)行了分析，明確了系統(tǒng)所應(yīng)當(dāng)達(dá)到的性能指標(biāo)。 圖 3． 1 房產(chǎn)中介信息系統(tǒng)概要結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖 由圖 3． 1 知，房產(chǎn)中介信息系統(tǒng)總體概要設(shè)計(jì)，可以分為數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、 實(shí)體類設(shè)計(jì)、系統(tǒng)功能模塊設(shè)計(jì)與頁面設(shè)計(jì)。 JSP 和 HTML 頁面，對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)進(jìn)行顯示，并負(fù)責(zé)頁面表單收集。 數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)設(shè)計(jì)和運(yùn)行過程都需要遵循一定的設(shè)計(jì)規(guī)范。 第二范式： 在關(guān)系模式 R 滿足第一范式的基礎(chǔ)上，如果尺的每一個(gè)非主鍵屬性都有著 對(duì)主鍵的完全函數(shù)依賴，則關(guān)系模式尺滿足第二范式。 參照完整性： 如果關(guān)系模式冠中有外鍵屬性指向關(guān)系模式足，外鍵屬性取值為 NULL或 者為 R，的某條記錄主鍵值，則關(guān)系模式 R 滿足參照完整性規(guī)則。 3． 2． 1 系統(tǒng)管理模塊概念模型設(shè)計(jì) 系統(tǒng)管理模塊包括員工管理、白定義查詢、日志管理、權(quán)限管理等功能。 門店實(shí)體：記錄了嘉信房地產(chǎn)中介公司的各個(gè)門店信息，包括名稱、位置、 聯(lián)系電話等屬性。 員工實(shí)體：記錄了嘉信房產(chǎn)中介公司中員工的個(gè)人基本信息。 權(quán)限實(shí)體：權(quán)限實(shí)體中的每一條權(quán)限記錄表示系統(tǒng)的某一特定操作權(quán)限。設(shè)計(jì)支持該模塊 功能運(yùn)行階段數(shù)據(jù)存儲(chǔ)需求的數(shù)據(jù)庫概念結(jié)構(gòu)模型，得到圖 3． 3 的設(shè)計(jì)方案。每一條購房意向記錄對(duì)應(yīng)于某一客戶，每一個(gè)客戶可以有多條購 房意向。客戶實(shí)體與賣房意向?qū)嶓w之間為一對(duì)多關(guān)聯(lián)。每一個(gè)客戶可能會(huì)有多 條房屋租賃意向，客戶與租賃意向?qū)嶓w之間為一對(duì)多關(guān)聯(lián)關(guān)