【正文】 建建筑面積 萬 平方米 3 建筑容積率 A 地塊容積率 B 地塊容積率 C 地塊容積率 二 投資類 1 項(xiàng)目總投資 萬 元 69,000 2 取得土地費(fèi)用 萬 元 9,697 3 前期費(fèi)用 萬 元 9,584 4 建筑 安裝工程費(fèi)用 萬 元 33,768 5 基礎(chǔ)設(shè)施 費(fèi)用 萬 元 3,564 6 銷售費(fèi)用 萬 元 2,576 7 管理費(fèi)用 萬 元 1,013 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬 元 6,451 9 不可預(yù)見費(fèi)用 萬 元 2,346 三 經(jīng)濟(jì)效益 1 銷售收入 萬 元 103,051 四 評(píng)價(jià)指標(biāo) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬 元 11,092 靜態(tài)投資回收期 年 銷售利潤率 % 大連長興島項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 全市常住人口中，男性為 萬人，占總?cè)丝诘?%；女性為 萬人，占總?cè)丝诘?%。進(jìn)出口貿(mào)易總額 403 億美元；實(shí)際使用外資增長 %，總額達(dá) 億美元，再列全省第一。 均削減 5%以 上。人均可支配收入及消費(fèi)支出的高速增長，證明了大連市居民較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 經(jīng)濟(jì)收入和消費(fèi)支出的持續(xù)增長為房地產(chǎn)消費(fèi)奠定了較為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 財(cái)政部 投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行） 為規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)行為，維護(hù)社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人合法權(quán)益。這是2021年以來的第二次上調(diào)，調(diào)整后的存款準(zhǔn)備金率將達(dá)到 %。 發(fā)改委 落實(shí)全國人大常委會(huì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況報(bào)告審議意見 保持銀行體系系統(tǒng)流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸適度增長，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)合理把握信貸投放節(jié)奏，增強(qiáng)貸款增長的均衡性和可持續(xù)性，把握好信貸投放節(jié)奏，防止季度之間、月度之間異常波動(dòng)。未來央企除剩余保留的16家可以從事房地產(chǎn)業(yè)外，其余將不允許以借殼或注資等任何方式再度涉及房地產(chǎn)。 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知 《通知》要求各地切實(shí)負(fù)起責(zé)任，加大查處力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。地方政府可根據(jù)實(shí)際，在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。通知要求，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。 中國人民 銀行 貸款新政 原則上暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款，調(diào)整期限后，三套及以上的房貸利率調(diào)整至基準(zhǔn)利率的 倍；防止貸款流入股市樓市，房地產(chǎn)開發(fā)貸 款總額不得超過在建工程的五成，并將適時(shí)調(diào)整土地儲(chǔ)備貸款額度，嚴(yán)控縣級(jí)土地儲(chǔ)備授信。有稅務(wù)專家分析認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目完工條件得到明確后，將使得這一稅收漏洞得以堵塞。 中國人民 銀行 二套房貸執(zhí)行 細(xì)則 父母名下有住房，以未成年子女名義再購房； 未成年時(shí)名下有房產(chǎn)，成年后再貸款購房； 個(gè)人名下有全款購買的住房，再貸款購房； 個(gè)人名下有貸款購買住房，結(jié)清 出售后再貸款購房； 首次購房使用商業(yè)貸款，再次購房使用公積金貸款； 婚前一方曾貸款購房，婚后以另一方的名義申請(qǐng)貸款； 婚后雙方共同貸款購房，離異后一方再申請(qǐng)貸款購房。 要嚴(yán)格按照各級(jí)人民政府公布的征 地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)拆遷戶進(jìn)行補(bǔ)償。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問題。 關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題。 大連長興島項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 國家稅務(wù) 總局 關(guān)于土地增值稅征管工作的通知 合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收益，充分發(fā)揮土地增值調(diào)控作用。通知提出，全面實(shí)行征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)，補(bǔ)償安置費(fèi)用應(yīng)支付給被征地農(nóng)民的，要直接支付給農(nóng)民個(gè)人。 大連長興島項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 國土部、住 建部 國發(fā) 10號(hào)文件 通知明確， 企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。 國務(wù)院等 部委 國發(fā) [2021]10號(hào)文件的實(shí)施細(xì)則 加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施的力度； 對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。 從以上全國出臺(tái)相關(guān)政策可以看出 ,2021年宏觀的經(jīng)濟(jì)局勢穩(wěn)定向好，房地產(chǎn)行業(yè)快速回暖，從而導(dǎo)致再次產(chǎn)生盲目追漲以及房價(jià)的非理性回升，宏觀政策開始出現(xiàn)預(yù)警信號(hào)，進(jìn)入 2021 年未來宏觀導(dǎo)大連長興島項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 雖然政策調(diào)控的目標(biāo)是抑制投資 、 投機(jī)行為，讓房價(jià)穩(wěn)定下來，并極有可能導(dǎo)致房價(jià)掉頭向下，但并不意味著房價(jià)會(huì)立即下跌。不過，在觀望和買賣雙方的博弈期間，由于有些開發(fā)商更強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流和項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率，不排除 打折 出貨 。目前國內(nèi)已經(jīng)有 13 個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)了限制性購房措施，其中以深圳的措施最為嚴(yán)格，而部分城市的限購令以 2021 年 12 月 31 日為截至日期，也說明這些城市的管理部門對(duì)政策執(zhí)行后的效果還存有觀望態(tài)度。 是由于加息幅度較小，影響有限，其是否打開一 個(gè)加息周期還有待觀察。尤其體現(xiàn)了大連市對(duì)于發(fā)展大大連的勢頭和前景，未來新城區(qū)不斷壯大將對(duì)整個(gè)大連市的城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來不可忽視的影響。但隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷延伸，住房供求關(guān)系緊張、房價(jià)上漲較快、拆遷安置之間的矛盾也越發(fā)突出，未來新產(chǎn)生的城市家庭同樣需要政府幫助，相關(guān)工作依然任重而道遠(yuǎn)。 大連市：《大連市實(shí)施 物業(yè)管理?xiàng)l例 辦法》 經(jīng)《辦法》解讀：小區(qū)入住超過一半應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)；過半數(shù)業(yè)主同意可以解雇物業(yè)公司；明確業(yè)主自律行為，包含不得改變成周結(jié)構(gòu)、不得侵占損壞公共場地和設(shè)施等；公共部分收益歸全體業(yè)主。 大連市公檢法：《關(guān)于依法辦理暴力拆遷案件的工作意見》 此則《工作意見》為大連市首次出臺(tái)關(guān)于打擊暴力拆遷違法犯罪問題的公開性文件。同時(shí)為使省內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展，各地要在明年 3月份前召開春季房交會(huì)，其間要繼續(xù)實(shí)行和不斷完善各項(xiàng)優(yōu)惠政策， 最大限度讓利消費(fèi)者，使房交會(huì)取得實(shí)效。另外，金建利首次提出了“創(chuàng)業(yè)式保障租賃住房”的概念。同時(shí)，該集團(tuán)將在體育新城建設(shè)一個(gè)集商業(yè)、辦公、居住為一體的高標(biāo)準(zhǔn)、示范性的大型城市綜合體，兩個(gè)項(xiàng)目于年內(nèi)開工建設(shè)。 大連市建委 《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)誠信網(wǎng)建設(shè)的通知》 對(duì)全市從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本信息、從業(yè)行為、不良記錄將進(jìn)行網(wǎng)上公示。 六大超億項(xiàng)目在莊河臨港工業(yè)區(qū)新華工業(yè)園開工 大連名興工業(yè)有限公司特種線纜項(xiàng)目，投資 ；大連金河鑄造有限公司船用柴油機(jī)缸體生產(chǎn)線項(xiàng)目，投資 ；大連卓遠(yuǎn)重工有限公司風(fēng)電水電設(shè)備項(xiàng)目，總投資 ；大連新氏傳動(dòng)科技有限公司風(fēng)電傳動(dòng)部件項(xiàng)目，總投資 2億元；上海紅都建材有限公司北方家居城以及上海林茵投資管理公司標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場項(xiàng)目，其中上海紅都建材有限公司北方家居城投資總額達(dá) 14億元，農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場項(xiàng)目投資 億元，上述項(xiàng)目總投 資金額達(dá)。 大連市頒布《大連市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策促進(jìn)大連市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（大政辦發(fā) [2021]143號(hào)）。新的大連長興島項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 大連市內(nèi)四區(qū)區(qū)域化分工日益明確，各區(qū)為推行投資項(xiàng)目而不斷進(jìn)行拆遷。 外地購房者，特別是東北三省的購房者，在大連置業(yè)的比例近年來不斷提高。 2021 年 1－ 9 月土地掛盤宗數(shù) 截止到 2021 年 9 月底， 大連市七區(qū)共 有 215 宗土地掛牌， 從各月成交宗數(shù)來看， 1－ 9 月份呈現(xiàn) V 字型走勢， 9 月持續(xù)放量。在房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定的情況下，本月土地市場一改往常居住類用地占上風(fēng)的局勢，工業(yè)用地供應(yīng)與成交均高于居住類用地。隨著 9 月份的集中放量，大連市本年度供地計(jì)劃也基本告一段落，預(yù)計(jì)剩余三個(gè)月份將重新回歸平均水平。環(huán)比數(shù)字如此驚人，主要原因是本次主城區(qū)的集中供應(yīng)，造成的土地市場升溫，可以說屬于個(gè)別現(xiàn)象，預(yù)計(jì)不會(huì)持續(xù)下去。其中 3月的成交均價(jià)為 3, 元 /平方米，環(huán)比上月增長 %。從成交占比來看， 充分顯示了開發(fā)商對(duì)大連房地產(chǎn)市場的信心。 24 9 月大連市主城區(qū)批售面積放大為 萬平方米，其原因是為了面對(duì)“金九銀 十”及十月中旬的秋季房展會(huì)的入市良機(jī)。 25 9 月大連商品房新增有效供應(yīng)面積 萬平方米，環(huán)比 8 月上漲 88%。 26各區(qū)域內(nèi)的大體量項(xiàng)目是目前及 未來市場的供應(yīng)主力，前期市場存量大，并且新政對(duì)市場產(chǎn)品去化量的影響無可厚非，價(jià)格的持續(xù)高位越發(fā)加劇客戶對(duì)市場的觀望，加之部分區(qū)域目前市場存量與客戶需求的差異化，導(dǎo)致目前局部區(qū)域存量積壓。 給，政府對(duì)于本區(qū)域的規(guī)劃及區(qū)域形象面貌的刷新都值得期待。金州新區(qū)的濱海版塊目前市場存量最大，海景資源優(yōu)勢是本區(qū)域大連長興島項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 整體土地供應(yīng)量充足，長期支撐新城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展。就在市場按照以往慣例形成上行之時(shí)，國家出臺(tái)政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，自 5 月 開始 ， 成交量 逐步遞減 直至 7 月 。 房需求受到抑制急需釋放缺口，新老城區(qū)產(chǎn)品的集中供應(yīng)為買方提供了釋放需求的平臺(tái)。金州新區(qū)、旅順口區(qū)所占比重位于二三位，這主要是由于這兩個(gè)區(qū)域樓盤價(jià)格相對(duì)較低，對(duì)于普通銷售者有著較大的吸引力。 5 月份主城區(qū)均價(jià)創(chuàng)全年最高，成交均價(jià)達(dá)到 12,881 元 /平方米?？傮w來看，全市商品房均價(jià)穩(wěn)中有升，表明 大連樓市處于正在快速發(fā)展 的階段之中，前景看好 。 32 從出讓土地的分布區(qū)域來看，有 11 宗都集中在大連長興島臨港工業(yè)區(qū)綜合區(qū)內(nèi)，這代表著該區(qū)域?qū)⒃?2021 年－ 2021 年進(jìn)入一個(gè)集中放量時(shí)期。 6 大連長興島臨港工業(yè)區(qū)綜 合區(qū) 31,500 住宅及配套公建 47,250 1月 7 大連長興島臨港工業(yè)區(qū)綜 合區(qū) 89,600 住宅及配套公建 134,400 1月 8 大連長興島臨港工業(yè)區(qū)綜 合區(qū) 26,000 商業(yè)用地 2 52,000 1月 9 大連長興島臨港工業(yè)區(qū)綜 合區(qū) 27,600 住宅管理與公共 服務(wù)用地 2 55,200 1月 10 大連長興島臨港工業(yè)區(qū)綜 合區(qū) 51,100 住宅管理與公共 服務(wù)用地 2 102,200 1月 11 大連長興島臨港工業(yè)區(qū)綜 合 區(qū) 20,300 住宅及配套公建 34,510 1月 12 大連長興島臨港工業(yè)區(qū)綜 合區(qū) 10,800 住宅及配套公建 18,360 1月 13 大連長興島臨港工業(yè)區(qū)綜 合區(qū) 117,800 商業(yè)、住宅、公共管理與公共服務(wù)用地 176,700 1月 14 大連長興島臨港工業(yè)區(qū)綜 合區(qū) 37,200 商業(yè)、住宅用地 2 74,400 1月 15 大連長興島臨港工業(yè)區(qū)綜 合區(qū) 117,800 住宅及配套公建用地、公共管理與公共服務(wù)用地 176,700 2月 16 綜合區(qū) 49號(hào)路 東， 12號(hào)路北 5,962 公共設(shè)施 2 11,924 4月 17 綜合區(qū) 6號(hào)路北， 21號(hào)路東， 8號(hào)路南 48,996 商業(yè)、住宅 2 97,992 4月 18 大連長興島臨港工業(yè)區(qū)綜 合區(qū) 10,000 商業(yè) 15,000 4月 19 大連長興島臨港工業(yè)區(qū)交 流島 49,618 住宅及配套公建 79, 5月 20 大連長興島臨港工業(yè)區(qū)南 部城區(qū) 147,000 住宅及配套公建 238,140 5月 21 大連長興島臨港工業(yè)區(qū)廣 福村 35,900 住宅及配套公建 57,440 5月 22 大連長興島臨港工業(yè)區(qū)綜 合區(qū) 78,135 住宅 2 156,270 6月 23 大連長興島臨港工業(yè)區(qū)綜 合區(qū) 173,916 住宅 2 347,832 6月 24 大連長興島臨港工業(yè)區(qū)南 部城區(qū) 206,333 住宅 2 412,666 6月 25 大連長興島臨港工業(yè)區(qū)綜 合區(qū) 197,955 住宅 2 395,910 6月 26 鳳鳴島 290,530 住宿餐飲用地 174,318 8月 大連長興島項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 而 9 月份掛牌的土地面積位居全年第一。 352021 年，隨著大連市內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)火爆上漲，市內(nèi)土地價(jià)格迅速上升，將目光轉(zhuǎn)移到長興島的開發(fā)商逐漸增多，再加上 09 年長興島土地市場的放量，導(dǎo)致該年度在售面積增加到 130 萬平方米左右，大型樓盤開始進(jìn)入市場。 （二）在售價(jià)格分析 200 6年－20 10年商品房市場價(jià)格表05001000150020212500300035004000450050002021年 2021年 2021年 2021年 2021年單位（元/平方米）系列1 2021 年，島內(nèi)開始房地產(chǎn)項(xiàng)目均價(jià) 2,300 元 /㎡。 2021年，隨著 長興島房地產(chǎn)面積迅速增加， 均 價(jià)上漲到 3,800 元 /㎡左右。 根據(jù) 2021 年及 2021 年長興島土地掛牌 情況 分析 ，有理由相信該區(qū)域 將在大連的房地產(chǎn)版圖上 異軍突起， 迅速趕超金州、旅順等板塊 ，成為新城區(qū)中的領(lǐng)軍者 。 隨著 長興島 已出讓土地陸續(xù)進(jìn)入建設(shè)期，預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品種類將進(jìn)一步 豐富，客戶的選擇余地較大。 38 40 4