【正文】 指標(biāo)內(nèi)容。 工程承包范圍是指承包人承包的工作范圍和內(nèi)容。項目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)查實(shí)投標(biāo)報價有沒有任何只能憑推測和想象計算的成分。 （二）、關(guān)于工程量的調(diào)整 發(fā)包人提出增減的工程項目或要求調(diào)整工程量和工程內(nèi)容時， 務(wù)必在技術(shù)和商務(wù)等方面重新核實(shí)，確有把握方可應(yīng)允。該變動必定對價格和工期產(chǎn)生影響，應(yīng)利用這一時機(jī)爭取變更價格或要求發(fā)包人改善合同條件以謀求更好的效益。 投標(biāo)中應(yīng)仔細(xì)查看投標(biāo)人的施工方法等是否與招標(biāo)文件中的技術(shù)規(guī)范相符。 8 三、項目經(jīng)理在簽訂建設(shè)工程施工合同時應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注哪些問題？ 建設(shè)工程施工是建設(shè)項目在完成工程設(shè)計和施工招標(biāo)后進(jìn)行建筑產(chǎn)品生產(chǎn)的實(shí)施階段，具有投資大、周期長、涉及面廣、管理難度大的特點(diǎn)。 項目經(jīng)理在簽訂建設(shè)工程施工合同時應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注下列問題： (一 )、嚴(yán)格審 查發(fā)包人資質(zhì)等級及履約信用 項目經(jīng)理在項目跟蹤階段和資格預(yù)審階段，就應(yīng)該對發(fā)包人主體資格及履約信用進(jìn)行調(diào)查，將不合格的主體排斥在合同的大門之外，避免企業(yè)為該項目進(jìn)行不必要的投入，給企業(yè)帶來不必要的損失。但是在目前的建筑市場上往往存在一些房地產(chǎn)公司違反相關(guān)的法律法規(guī) ,私下與總承包商簽訂合同 ,一旦由于開發(fā)商的原因使施工不能順利進(jìn)行時 ,開發(fā)商就以合同無效為由要求與承包人解除合同 ,而此時承包人往往已經(jīng)在工程上投入了相當(dāng)?shù)娜肆?、物力和財力。從建設(shè)工程施工合同的實(shí)際履行情況看，當(dāng)合同被確認(rèn)無效后，有兩 種折價補(bǔ)償方式，一是以工程定額為標(biāo)準(zhǔn)，通過鑒定確定建設(shè)工程價值 ， 考慮到目前我國建筑市場的實(shí)際情況，有的發(fā)包人簽訂合同時往往把工程價款壓得很低，如果合同被確認(rèn)無效還按照第一方案折價補(bǔ)償，將會造成無效合同比有效合同的工程價款還高，這超出 了當(dāng)事人簽訂合同的預(yù)期。 此種情況下項目經(jīng)理應(yīng)該知道通 10 過法律途徑維護(hù)自己的權(quán)利。項目經(jīng)理還應(yīng)注意當(dāng)專用條款與通用條款約定 不一致時 ,專用條款的解釋順序優(yōu)先。無論采用何種說法，均應(yīng)在合同中予以明確，最好明確約定絕對工期，并約定開工、竣工應(yīng)辦理哪些手續(xù)、簽署何種文件，對中間交工的工程也 應(yīng)按上述方法做出約定。 建設(shè)工程施工合同最常見的糾紛是對工程造價的爭議。一般合同中對竣工結(jié)算程序的規(guī)定也較粗，不利操作。只有在合同明確約定以審計結(jié)論作為結(jié)算依據(jù)或者合同約定不明確、合同約定無效的情況下，才能將審計結(jié)論作為判決的依據(jù)。建設(shè)工程施工過程中，發(fā)包方、承包方、監(jiān)理方參與生產(chǎn)管理的工程技術(shù)人員和管理人員較多 ，但往往職責(zé)和權(quán)限不明確或不為對方所知，由此造成合同雙方不必要的糾紛和損失。于是，在《專用條 款》上打“√”或填上“無約定”比比皆是。 (八 )、運(yùn)用擔(dān)保條件，降低風(fēng)險系數(shù) 在簽訂《建設(shè)工程施工合 同》時，可以運(yùn)用法律資源中的擔(dān)保制度來防范或減少合同條款所帶來的風(fēng)險。訂立合同都是為了實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)目的 ,合同能否履行直接關(guān)系到當(dāng) 14 事人的切身經(jīng)濟(jì)利益，因此，只有規(guī)定違約責(zé)任才能制裁違約方 ,補(bǔ)償違約方給對方造成的損失。 值得注意的是，如果發(fā)包人不同 意在違約條款中約定具體的違約金額和計算標(biāo)準(zhǔn) ,發(fā)生糾紛后，承包人可根據(jù)最高人民法院《關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計算問題的批復(fù)》的有關(guān)規(guī)定 ,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金數(shù)額。 《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第八條還規(guī)定了房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計算。如果發(fā)包人特別要求防水工程的保修期限需符合相關(guān)規(guī)定的話 ,原則上也可以接受。 (十一 )注意辦理保險的義務(wù) 一般來說發(fā)包人應(yīng)從承包合同開始起至承包人完成合同規(guī)定的工作 及義務(wù)止的期間內(nèi) ,辦理工程一切險和第三者責(zé)任保險。發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部、財政部《關(guān)于印發(fā)建筑安裝工程費(fèi)用項目組成的通知》 (建標(biāo) [2021]206 號 )的有關(guān)規(guī)定，將施工人員意外傷害保險費(fèi)用列入工程造價。建設(shè)工程實(shí)行總分包的，分包單位施工人員意外傷害保險 費(fèi)包括在施工總承包合同中，不再另行計提。 (十二 )、關(guān)于墊資條款的約定 以前，人民法院認(rèn)為建設(shè)工程施工合同中的墊資、帶資條款或者當(dāng)事人另行簽訂的墊資合同的性質(zhì)為企業(yè)法人間違規(guī)拆借資金，這種行為違反了原國家計劃委員會、建設(shè)部和財政部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于嚴(yán)格禁止在工程建設(shè)中帶資承包的通知》的規(guī)定，但對于是 否應(yīng)當(dāng)認(rèn)定墊資條款無效，卻有不同認(rèn)識。但是從法律規(guī)定的層次看，《關(guān)于嚴(yán)格禁止在工程建設(shè)中帶資承包的通 知》不屬于法律、行政法規(guī)，至多歸為部頒規(guī)章，不能成為人民法院認(rèn)定合同條款無效的法律依據(jù)。 如果 合同 沒有 約定返還墊資款利息的 ，當(dāng)事人 請求返還墊資款利息 法院也不予 支持。 19 四、項目經(jīng)理如何搞好合同管理？需要建立哪些體系來確保合同履行？ （一） 項目經(jīng)理怎樣搞好合同管理 項目經(jīng)理必須高度重視合同管理工作，并要分階段 選擇適宜的合同管理組織結(jié)構(gòu)和準(zhǔn)確、靈活的運(yùn)用所選擇的組 織方式 ， 揚(yáng)長避短 ， 提高工程合同管理的水平。 建立合同履約責(zé)任制 定期檢查項目部各部門對合同目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)情況。 項目經(jīng)理需要建立質(zhì)量管理體系、進(jìn)度控制體系、成本控制體系及合格的供應(yīng)商體系，只有建立了這些合同實(shí)施的保證體系，才能保證合同實(shí)施中各項工作有秩序地進(jìn)行，使工程項目的全部合同事件處于控制中，保證合同正常履行，確保合同目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 建立合同文件溝通方式。 加強(qiáng)風(fēng)險管理， 要 從合同中找出潛在的風(fēng)險， 并 對其進(jìn)行評估，按所涉金額及概率的大小，加以研究處理，盡可能地將風(fēng)險轉(zhuǎn)變成利潤。 一個成功的承包公司不但需要更大的市場，更需要重復(fù)的生意。及時 21 而圓滿地解決這些問題。 1 項目經(jīng)理要領(lǐng)導(dǎo)和組織編制項目規(guī)程手冊，尤其對重要的部門如設(shè)計、采購、施工、財務(wù)等部門的工作程序以文字的形式予以 確定，以免由于人員的變動而造成工作連接不起來。因此項目經(jīng)理首先要充分認(rèn)識合同交底的必要性 ,并了解合同交底的相關(guān)程序及內(nèi)容 , 從而確保正確履行義務(wù)、保護(hù)自身合法權(quán)益。由于項目部成員知識結(jié)構(gòu)和水平的差異，難于保證每個成員都能吃透整個合同內(nèi)容和合同關(guān)系，這樣勢必會影響其正確、有效地解決實(shí)際問題，影響合同的全面順利實(shí)施。 由于不同的公司對其所屬項目部成員的職責(zé)分工要求不盡一致，工作習(xí)慣和組織管理方法也不盡相同，但面對特定的項目，其工作都必須符合合同的基本要求和合同的特殊要求，必須用合同規(guī)范自己的工作。合同交底就是合同管理人 員向項目部全體成員介紹合同意圖、合同關(guān)系、合同基本內(nèi)容、業(yè)務(wù)工作的合同約定和要求等內(nèi)容。 合同交底有利于提高項目部全體成員的合同意識，使合同管理的程序、制度及 保證 體系落到實(shí)處。 （二）、項目經(jīng)理 部合同交底的程序 合同交底是合同簽訂人員和精通合同管理的專家向項目部成員陳述合同意圖、合同要點(diǎn)、合同執(zhí)行計劃的過程，項目經(jīng)理部的交底通?？梢苑謱哟伟匆欢ǔ绦蜻M(jìn)行。 各職能部門負(fù)責(zé)人向其所屬執(zhí)行人員進(jìn)行合同交底，陳述合同基本情況、本部門的合同責(zé)任及執(zhí)行要點(diǎn)、合同風(fēng)險防范措施等，并解答所屬人員提出的問題，最后形成書面交底記錄。 （三）、合同交底的內(nèi)容 合同交底是以合同分析為基礎(chǔ)、以合同內(nèi)容為核心的交底工作，因此涉及到合同的全部內(nèi)容，特別是關(guān)系到合同能否順利實(shí)施的核心條款。項目經(jīng)理通過與分供方進(jìn)行合同談判獲得有利的合同條件就會為總承包合同的順利履行打下良好的基礎(chǔ)。項目經(jīng)理要確定好小組負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)人可以是項目經(jīng)理自己，也可以選定首席談判代表。因此，事先了解對手的背景情況和習(xí)慣做法，對爭取好的談判結(jié)果是有益的。 做好充分 的心理準(zhǔn)備 對合同談判要有足夠的心理準(zhǔn)備，項目經(jīng)理要發(fā)揮談判團(tuán)隊的力量 , 談判前要統(tǒng)一口徑，按照“有理、有利、有節(jié)”的原則，明確談判小組成員的分工 ,使每個談判人員都能揚(yáng)長避短充分發(fā)揮個人的特長說服談判對手，不能企圖強(qiáng)壓對方，反之，當(dāng)對方采用強(qiáng)壓方式時，又要敢于拒絕，婉言提醒對方，按公平合理原則辦事。 做一些介紹，使雙方熟悉談判人員，并且形成談判氣氛 ，它有利于合同達(dá)成。 平等討價還價?？偨Y(jié)雙方的見解，做出最后讓步。往往獲勝的一方采用比較巧妙的談判策略，或者在某一方面具有優(yōu)勢，所以能夠主導(dǎo)談判的進(jìn)程。 在心理上削弱對方。遇到僵持的情況要冷靜，不能隨便拋出這種要挾，通常應(yīng)采取回旋的辦法說明理由或緩和氣氛，并通過場內(nèi)場外結(jié)合，動員對方相互妥協(xié)，或提出折衷辦法等。 對項目實(shí)施過程中可能遇到的問題提出要求，力爭將這些條款明確寫入合同或補(bǔ)充合同中，以避免或減少今后實(shí)施中的風(fēng)險。 分析由總承包人直接分包的分包合同管理中出現(xiàn)的各種問題，很多情況下與未能規(guī)范合同簽訂的程序及不注重對重要條款的審查研究有關(guān)。 (1)、 制定 分包計劃 總包 商 應(yīng)在 工程 投標(biāo) 階段 ，就著手?jǐn)M訂項目分包計劃，初步確定工作范圍、數(shù)量、開竣工時間等。這里所說合同范圍不僅指工作內(nèi)容，而是指對分包工程合同價格構(gòu)成影響的所有因素，包括工作內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范、材料規(guī)格、開竣工時間、進(jìn)度安排、責(zé)任和義務(wù)、使用設(shè)備、技術(shù)和管理人員、風(fēng)險分?jǐn)偟鹊纫蛩?。合同范圍的描述要盡可能的清晰和準(zhǔn)確，減少模棱兩可的 內(nèi)容。必要時，可以用否定語言規(guī)定合同約束以外的情況。 33 ② 、 分包方的 技術(shù)力量和管理力量 。 ④ 、項目經(jīng)理還應(yīng)特別注意考察勞務(wù)分包方的履約業(yè)績和信用，最好選擇本公司合格分供方名錄中合作良好的勞務(wù) 方簽訂合同。一般來說 合同文件 應(yīng) 包括：合同協(xié)議書，招標(biāo)函、投標(biāo)函、合同條件、業(yè)主要求、資料表、投標(biāo)方施工技術(shù)方案和其他應(yīng)該成為合同內(nèi)容的文件。項目經(jīng)理應(yīng)該明確知道，只有獲得公司法定代表人授權(quán)的人員方能對外簽訂合同，其他任何人未經(jīng)公司法定代表人授權(quán)不得對外簽訂任何形式的合同，否則應(yīng)追究當(dāng)事人的責(zé)任。 預(yù)付款問題 有些分包項目的特點(diǎn)決定了需要總承包方支付一定比例的預(yù)付款，在這樣的情況下 ,項目經(jīng)理如果要在合同中寫入支付一定比例預(yù)付款的條款，應(yīng)注意具備以下幾個條件時才能降低總承包人的風(fēng)險：一是總承包合同中有發(fā)包人支付總承包人一定比例預(yù)付款的條款，二是發(fā)包人已及時支付了總承包工程的預(yù)付款，并且工程進(jìn)度款給付及時，三是項目部資金壓力小，四是分包商有能力出具相應(yīng)的滿足總承包人要求的預(yù)付款保函。 工 程變更 工程變更在工程施工中是不可避免的，如果在合同中不明確給予規(guī)定 往往會出現(xiàn)管理漏洞甚至?xí)鸺m紛。因此，在合同中應(yīng)明確規(guī)定辦理結(jié)算的程序及所需的必要資料。否則，一旦發(fā)生訴訟，承包人的主張沒有相應(yīng)證據(jù)的支持，將處于極為被動的局面，訴訟請求也將得不到法院的支持。對此，可以有以下幾點(diǎn)對策： 37 第一，最為穩(wěn)妥也最具有證明力的做法是到公證處進(jìn)行公證，證明通知對方?；蛘哂锰乜鞂＿f的方式給合同約定的聯(lián)系地址郵寄通知函。 注意付款條款的約定 指定分包工程的承包范圍不在總承包方的承包范圍內(nèi)時，合同條款中應(yīng)明確約定由發(fā)包人支付分包工程價款。 注意總承包配合費(fèi)的計取 指定分包工程的承包范圍不在總承包人的承包范圍內(nèi)時，合同條款中應(yīng)明確約定總承包配合費(fèi)的計算方法及支付方式。所以，對分包 方 的管理至關(guān)重要。 根據(jù) 項目生產(chǎn)的特點(diǎn)，以及強(qiáng)調(diào)滿足顧客要求為中心的今天，項目質(zhì)量管理不僅要關(guān)注過程，更要關(guān)注結(jié)果（目標(biāo)）。保證質(zhì)量必須保證供方受益，但限制供方獲取暴利的方法是盡可能的了解對方。 （ 3）、進(jìn)度 的 動態(tài) 檢查 進(jìn)度管理是合同 管理的主要目標(biāo)之一 ,實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)就需要加強(qiáng)對進(jìn)度的動態(tài)檢查監(jiān)控。進(jìn)度檢查的重點(diǎn)是 對 關(guān)鍵線路進(jìn)度 的檢查 。合同支付方式，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況確定。 另外要注意上述的支付條款一定要與總承包合同的條款進(jìn)行對照，要盡量避免發(fā)生發(fā)包人還沒有支付總承包人該分包工程的進(jìn)度款或結(jié)算款，但是根據(jù)分包合同條款總承包人卻要先于發(fā)包人支付的情況出現(xiàn)。 因此 必須在 簽訂 合同 的時候 ，就要 明確 分包人 合理分擔(dān)風(fēng)險 的范圍 ， 利用合同管理促進(jìn) 安全文明施工 應(yīng)將安全文明生產(chǎn)協(xié)議作為合同的附件來要求分包人。 利用合同做好施工過程中的工作協(xié)調(diào) 工程 總 承包與 分包之間 的關(guān)系 是由合同這一法律關(guān)系來確定權(quán)利義務(wù)關(guān)系的，與企業(yè)內(nèi)部的行政關(guān)系不同。盡量在合同中明確 說明可能需要配合的事件，并且 約定 分包商有權(quán)收取協(xié)調(diào)配合費(fèi)。支付手段還要注意一個支付量的問題，支付量是否恰當(dāng)甚至決定了激勵效果，用一句俗話來說就是 “ 錢少了，喊不動。 一般來說 對分包工程的管理，仍然需要施加壓力，創(chuàng)造一個緊張的工作氛圍。 ① 、團(tuán)隊會議組織正式或非正式的會議，盡可能的使分包商參加