【正文】 2020 年 12月，石家莊市區(qū)商品房市場(chǎng)上市供應(yīng)批準(zhǔn)預(yù)售證共計(jì) 20個(gè)，供應(yīng)預(yù)售面積為 萬(wàn)㎡，其中住宅供應(yīng)預(yù)售面積為 萬(wàn) ㎡，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供應(yīng)預(yù)售面積為 萬(wàn)㎡。 2020 年第一季度的石家莊樓市商業(yè)地產(chǎn)活躍、住宅地產(chǎn)冷清的局面也顯示出調(diào)控持續(xù)對(duì)市場(chǎng)的影響，但是剛需樓盤的不斷發(fā)力則使得產(chǎn)品定位逐步趨向于明朗。 2020 年 12月，石家莊市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到 萬(wàn)㎡，而 2020年 12月則只有 萬(wàn)㎡。其中，住宅類 5個(gè)，同比下降 45%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房類 2個(gè)，同比下降 %。 但隨著傳統(tǒng)三月“小陽(yáng)春”的即將到來(lái)，市場(chǎng)供需回暖， 2月份供應(yīng)量雖然仍處于低點(diǎn)，但已有回暖跡象，并已經(jīng)漸漸逼近 2020 年 3月開始反彈的低點(diǎn)，因而今年的三、四月是否能迎來(lái)樓市第一輪回暖，剛需是否能夠拯救樓市，蟄伏月余便可待證。 2020 年 2 月，石家莊商品房市場(chǎng)成交 1084 套，成交面積 萬(wàn)㎡；成交套數(shù)環(huán)比下降 22%，成交面積環(huán)比下降 14%； 2020 年 2 月，石家莊商品房市場(chǎng)成交均價(jià)為 6750 元 /㎡，環(huán)比上月微降 1%，與 2020 年平均成交均價(jià)相比，上漲 13%。 2020 年 1~2月，石家莊商品房市場(chǎng)成交均價(jià)為 6756 元 /㎡，其中，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)為 15841 元 /㎡，住宅成交均價(jià)為 5446 元 /㎡。樓市調(diào)控已經(jīng)取得了初步成效。 圖八： 2020年 3月 ~2020年 2月石家莊二手房市場(chǎng)成交價(jià)格走勢(shì)圖 從上圖中可以看出，一年來(lái)石家莊二手房市場(chǎng)整體成交價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，在2020 年 11 月開始出現(xiàn)上揚(yáng)勢(shì)頭；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房項(xiàng)目成交價(jià)格波 動(dòng)較大， 2 月較上月攀升幅度明顯，但二手房市場(chǎng)整體成交均價(jià)仍然以二手房住宅成交均價(jià)為主導(dǎo)， 2020 年 1~2 月均在在 5000 元上游浮動(dòng)。 由于上年度對(duì)貨幣從緊政策、限價(jià)政策、限購(gòu)都沒(méi)有對(duì)商品房限制達(dá)到預(yù)期、保障性住房在人民強(qiáng)烈呼吁聲遲緩走到臺(tái)前，城鎮(zhèn)住房剛性需求根本不會(huì)逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)也絕對(duì)不會(huì)崩盤，商品房開發(fā)商確實(shí)難，商品房?jī)r(jià)格漲也難，降也難。 國(guó)家進(jìn)一步完善保障性住房基建政策與使用管理政策； 國(guó)家進(jìn)一步完善房地產(chǎn)土地分類供應(yīng)政策； 一線城市征收房產(chǎn)稅將陸續(xù)出臺(tái)；開征房產(chǎn)稅之時(shí)，就是限購(gòu)房政策自動(dòng)取消之日； 國(guó)家按區(qū)域性調(diào)整政策性商品房政策； 下半年對(duì)商品房的金融政策將適度調(diào)整； 下半年對(duì)商品房的管理政策會(huì)也會(huì)適度調(diào)整，調(diào)整幅度不會(huì)太大。 對(duì)保障性住房，政策性商品住房和商品住房國(guó)家采用了不同的土地供應(yīng)方式，政策性商品住房將是土地供應(yīng)主體。 商品住房土地供應(yīng)方式：以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形式供應(yīng)，招、拍、掛。 三、房地產(chǎn)資金走勢(shì) 對(duì)房地產(chǎn)金融貨幣從緊的政策會(huì)維持到明年的下半年。同時(shí)加強(qiáng)對(duì) 保障性住房建設(shè)監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)保障性住房使用監(jiān)管。 三線城市 : 第一批廉租房與公租房開建，由于資金缺口進(jìn)展緩慢。 2020 完成的廉租房和公租房將有一大部分會(huì)被改變性質(zhì)，地方政府將保障性住房變?yōu)檎咝陨唐纷》砍鍪邸Ｍ恋卦谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)模式下循環(huán)，建設(shè)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下循環(huán)。全年是 “ 緊、緊、緊、松 ” 。 地方政府是持續(xù)土地財(cái)政的做法，房地產(chǎn)業(yè)必須完成地方財(cái)政稅收。 七、商品房?jī)r(jià)格走勢(shì) 一、二線城市商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)仍然不樂(lè)觀，三、四線城市商品房?jī)r(jià)格走 勢(shì)仍然和 2020 年一樣，上漲空間較大。 四線城市價(jià)格 : 將上漲空間 4%— 8%。產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化與質(zhì)量工藝化是我國(guó)房地業(yè)必經(jīng)之路。 由于城市化進(jìn)程過(guò)快，城市新增人口的住房矛盾會(huì)激增。 設(shè)計(jì)理念 打造一個(gè) 生長(zhǎng)在自然中的有機(jī)社區(qū) 設(shè)計(jì)特 點(diǎn) 東勝 公建配套規(guī)劃 全程名校 ： 小學(xué)： 中山西路小學(xué) 、維明街小學(xué)、草場(chǎng)街小學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)等； 中學(xué)：石家莊市第二十四中學(xué)、第十七中學(xué)、第十一中學(xué)、第十中學(xué)、第六中學(xué)等； 大學(xué) ： 河北師范大學(xué)、河北醫(yī)科大學(xué)、河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)、石家莊大學(xué)、河北 交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院、河北司法警官職業(yè)學(xué)院、石莊法商學(xué)院、河北省委直機(jī)關(guān)工委黨校等； 醫(yī)療衛(wèi)生 ：白求恩國(guó)際和平醫(yī)院、中國(guó)人民解放軍白求恩國(guó)際和平醫(yī)院、河北醫(yī)科大學(xué)第三醫(yī)院疼痛門診、橋西口腔醫(yī)院口腔診所、河北省優(yōu)撫醫(yī)院、石家莊市第八醫(yī)院、石家莊市友誼燒傷醫(yī)院、石家莊聯(lián)誼醫(yī)院 休閑娛樂(lè) ： 石家莊中影聯(lián)電影城 、裕西公園、友誼公園、西清公園； 商業(yè)購(gòu)物 ： 北國(guó)超市（西興店）、國(guó)大超市（省直 店）； 益友百貨 、新百?gòu)V場(chǎng)；明月家具城、東明國(guó)際家具博覽中心、北國(guó)商場(chǎng)家電城等； 三、建筑設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格 ： ARTDECO 建筑 住宅類型 ：： 高檔住宅 戶型設(shè)計(jì) ：三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi) 小區(qū)停車處理 ：地下停車庫(kù)、地上停車位 四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ：剪力墻結(jié)構(gòu) 五、專項(xiàng)設(shè)計(jì) （資源共享） (一 )、給水系統(tǒng)設(shè)計(jì) 生活給水方式：地下室利用市政壓力直接供水； 多層住宅采用變頻 水泵供水； 高層采用市政壓力直接供水、屋頂水箱供水聯(lián)合的供水方式。 室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng) 室內(nèi)采用臨時(shí)高壓消防給水系統(tǒng)。 滅火器配置：本工程按中危險(xiǎn)級(jí)設(shè)磷酸銨鹽干粉滅火器。 雨水系統(tǒng)設(shè)計(jì)： a 雨水量：按上海市暴雨強(qiáng)度公式， q= 重現(xiàn)期按 3年考慮。 （四） 、空調(diào)冷、暖負(fù)荷及采暖負(fù)荷估算數(shù)據(jù) 本工程住宅裙房的商業(yè)部分可設(shè)計(jì)小型中央空調(diào)系統(tǒng)，采用變冷媒流量商用空調(diào)機(jī)組，結(jié)合全熱交換新風(fēng)換氣機(jī)組。室內(nèi)為上送上回的氣流組織形式。 人員掩蔽所防護(hù)等級(jí)為六級(jí)，為一個(gè)防護(hù)單元。 一期及二期的地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)均設(shè)有機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，車道自然補(bǔ)風(fēng)，排風(fēng)引至室內(nèi)地坪 米以上排放。 商業(yè)區(qū)域的超長(zhǎng)內(nèi)走道設(shè)置有機(jī)械排煙系統(tǒng)，采用高溫排煙風(fēng)機(jī)，多葉排煙口，排煙用防火閥，風(fēng)管等組成。在通風(fēng)系統(tǒng)和空調(diào)系統(tǒng)中風(fēng)管穿越防火墻、防火隔斷處均設(shè)有防火調(diào)節(jié)閥，這些消防用閥門均可手動(dòng)或自動(dòng)復(fù)位，并 與電氣專業(yè)的消防報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)鎖。廚房油煙經(jīng)凈化達(dá)標(biāo)后高空排放。 （十） 、燃?xì)鈿庠? 本工程初步考慮從附近規(guī)劃的市政道路低壓天然氣管道引來(lái)低壓天然氣，直接供應(yīng)給各住宅用戶和餐廳廚房使用。公建部分：相應(yīng)設(shè)電話終端若干電信局電纜由小區(qū)外電信局人井埋地引至。 （十 四 ） 、 CCTV 安保監(jiān)控系統(tǒng) 住宅部分：小區(qū)入口及周邊設(shè)有攝像機(jī)和紅外光束報(bào)警器。 （十五）、 動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng) 根據(jù)消防規(guī)范要求，本工程的地下車庫(kù)、沿街商場(chǎng)均按二級(jí)保護(hù)對(duì)象設(shè)防，消防控制中心設(shè)在物業(yè)管理用房；酒店按一級(jí)保護(hù)對(duì)象設(shè)防，消防控制中心設(shè)在一層。 八、風(fēng)險(xiǎn)分析 線性盈虧平衡分析 （ 1） 當(dāng)處于盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目既不虧損又不盈利時(shí)，或利潤(rùn)為零時(shí)，即有： ① 當(dāng) R=0 時(shí)，盈虧平衡點(diǎn)銷售量 Qo 為： 單位變動(dòng)成本假設(shè)為 1000 元 Qo=CvaP Cf ?? )1( Qo=100 0%)(100 01 575 ??=445602 平方米 單位變動(dòng)成本假設(shè)為 1000 元 ② P=Qa CfCvQR )1( ? ?? 如想盈利 萬(wàn)，最低售價(jià)為： P= 657 5*%)( 37 657 55 40063 492 1*10 0019 715 94 900 ? ??= 17907 元 由以上計(jì)算可知當(dāng)利潤(rùn)為 0 時(shí)最低開發(fā)規(guī)模為 445602 平方米，如想盈利 萬(wàn) 最低銷售價(jià)格為 17907 元