新員工入職培訓(xùn)物業(yè)管理知識(shí)及法律常識(shí)-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 的換算 （米、公頃、英尺、畝） 1平方米= 10.764平方英尺 1公頃 = 10000平方米 1公頃 = 15畝 1畝 = 666.67 平方米,一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序： 房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃開(kāi)始，中間經(jīng)過(guò)土地征用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、施工準(zhǔn)備、工程施工、竣工驗(yàn)收、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)及物業(yè)管理，直到項(xiàng)目后評(píng)價(jià)為止所經(jīng)歷的過(guò)程。 國(guó)家規(guī)定所有建設(shè)項(xiàng)目，按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的內(nèi)容建成，工業(yè)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)運(yùn)轉(zhuǎn)和試生產(chǎn)考核，能夠生產(chǎn)合格產(chǎn)品；非工業(yè)項(xiàng)目符合設(shè)計(jì)要求，能夠正常使用，都要及時(shí)組織驗(yàn)收。 13.2．驗(yàn)收性質(zhì)不同 竣工驗(yàn)收是政府行為，接管驗(yàn)收是企業(yè)行為。,二、物業(yè)管理的起源與發(fā)展,1.世界物業(yè)管理的起源： 19世紀(jì)60年代，英國(guó)奧威婭.希爾 （Ocl v Hill）開(kāi)始了物業(yè)管理的探索。,二、物業(yè)管理的起源與發(fā)展,我國(guó)(大陸)的物業(yè)管理起源: 1981年3月， 深圳市物業(yè)管理有限公司成立，同年9月，成立東湖麗苑物業(yè)管理處。 物業(yè)一般由三個(gè)部分組成： 建筑物:指附著于土地的各種建筑物或構(gòu)筑物，通常也被視為相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)。 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。在明確業(yè)主與物業(yè)公司的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任的同時(shí)，由物業(yè)管理公司接受業(yè)主委托，按照業(yè)主的愿望與要求對(duì)物業(yè)實(shí)施管理。所以物業(yè)管理公司是無(wú)權(quán)罰款的。便是當(dāng)物業(yè)管理公司受到自來(lái)水公司、供電公司的明確授權(quán)且業(yè)主沒(méi)有繳納水電費(fèi)的前提下，則可以代其行使權(quán)利。,四、物業(yè)法規(guī),在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)車(chē)輛被損壞，物業(yè)管理公司是否有責(zé)任？ 物業(yè)公司與車(chē)主是保管合同關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)作。” 最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第58條規(guī)定：“企業(yè)法人的法定代表人和其他工作人員，以法人名義從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，給他人造成經(jīng)濟(jì)損失的，企業(yè)法人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，在企業(yè)法人承擔(dān)了民事責(zé)任后，可以給有過(guò)錯(cuò)的工作人員與內(nèi)部處分，如有損失，可以向其追償。所以物業(yè)管理公司與業(yè)主之間就是委托合同關(guān)系?！钡谄邨l規(guī)定：“物業(yè)管理合同和小區(qū)管理辦法，應(yīng)報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理合同主要內(nèi)容之一，物業(yè)公必須與業(yè)主大會(huì)協(xié)商，雙方達(dá)成一致方可增加物業(yè)管理費(fèi)。在實(shí)際操作中，只要認(rèn)定房屋具備交樓條件或業(yè)主接到的收樓通知書(shū)上具有明確的交樓日期就應(yīng)該開(kāi)始計(jì)收管理費(fèi)。在我們《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》補(bǔ)充協(xié)議上有明確的約定。但是當(dāng)物業(yè)公司受到自來(lái)水公司、供電公司的明確授權(quán)且業(yè)主沒(méi)有繳納水電費(fèi)的前提下，則可以代其行使權(quán)利。如果車(chē)輛的損壞是第三人所致，應(yīng)當(dāng)由第三人承擔(dān)賠償責(zé)任，但是當(dāng)無(wú)法查明第三人時(shí)，則物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！边@說(shuō)明物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任不能一概而論，關(guān)鍵是看物業(yè)公司是否履行了合同義務(wù)。民法通則第126條規(guī)定：“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。如果業(yè)主房屋內(nèi)出現(xiàn)危及業(yè)主及其他人員的人身、財(cái)產(chǎn)緊急情況時(shí)，物業(yè)管理公司可以采取破門(mén)而入的辦法。,第十四條：物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任的情形有多少種？,整體上來(lái)說(shuō)有兩種民事責(zé)任： 一、違約責(zé)任： 1）不按時(shí)檢查房屋及共用設(shè)施、設(shè)備； 2）對(duì)房屋及共用設(shè)施設(shè)備修繕不及時(shí)； 3）修繕未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)； 4）不及時(shí)治理危害公共安全的設(shè)施設(shè)備， 不及時(shí)更新共用設(shè)施設(shè)備； 5）不及時(shí)清理垃圾； 6)在小區(qū)濫設(shè)廣告,濫行張貼,影響
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