【正文】 （ 3） 訓(xùn)練 學(xué)習(xí)法規(guī)、體能訓(xùn)練、演示培訓(xùn)每周一次 （ 4） 檢查項(xiàng)目 A、查外來可疑人員； B、查違章 停車及違章裝修； C、查違規(guī)私搭亂建情況； D、查亂設(shè)攤點(diǎn)現(xiàn)場； E、查高空拋物、亂扔垃圾現(xiàn)象； F、查占用綠地、破環(huán)綠化現(xiàn)象； G、查漏水、漏電、漏氣現(xiàn)象； （ 5） 處理方法 按照公司質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格匯報(bào)隊(duì)長，嚴(yán)重不合格項(xiàng)報(bào)主任提出糾正措施。 （ 1）工作流程： 清洗擦拭公用設(shè)施建筑小品 13： 30 — 15： 30 巡 回 保 潔 15： 30— 16： 30 垃 圾 清 運(yùn) 16： 30— 17： 00 澆 水、施 肥 6： 30 — 9： 00 除雜草、整形、剔除枯枝 9： 00 — 10： 00 殺 蟲、補(bǔ) 缺 13： 30— 15： 00 （ 2）工作內(nèi)容： 整形造型每年三次；施肥春秋各一遍；澆水因時(shí)因地按需供水；澆水時(shí)間夏季早晚為宜，冬季中午為宜；除雜草，生長期每天一遍，下雨天除外；補(bǔ)缺視缺苗情況及時(shí)補(bǔ)栽；殺蟲發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅。其娛樂活動(dòng)項(xiàng)目如下表： 活 動(dòng)項(xiàng)目 場 地 時(shí) 間 、 形 式 備 注 醫(yī)療、保健講座 活動(dòng)室 定期講解。 a 投稿方式 在廣場內(nèi)分四處懸掛投稿箱，管理員每月開啟一次；居民也可直接送到管理處；對(duì)行動(dòng)不便的居民和特約通訊員經(jīng)預(yù)約，直接上門征稿。 （ 4）創(chuàng)建文明單位如：開展評(píng)選文明家庭、文明單元、優(yōu)秀鄰居等活動(dòng)，培育健康的社區(qū)精神。 不合格控制 標(biāo)準(zhǔn) 4 項(xiàng) /月 合格 基本合格 不合格 0 分 管 工 作 對(duì)分管工作定期考核、檢查； 住宅區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化市級(jí)達(dá)標(biāo)率 100%； 房屋零修、急修及時(shí)率 96%以上； 違章發(fā)生率 2%以下，處理率100%； 業(yè)主（住戶）滿意率 95%以上，投訴處理率 100%； 不合格控制 標(biāo)準(zhǔn) 3 項(xiàng) /月 合格 基本合格 不合格 0 主任交辦其他業(yè)務(wù) 對(duì)主任交辦的臨時(shí)性工作按預(yù)定時(shí)間完成，按預(yù)定標(biāo)準(zhǔn)完成。 根 據(jù) 考 核記錄、回訪記 錄 和 投訴 記 錄 不合 格 控 制 標(biāo)準(zhǔn) 2 次 /月 合格 不合格 0 3 工作程序 對(duì)物業(yè)管理的維修事項(xiàng)按有償、 保修、托管分類準(zhǔn)確，對(duì)各類維護(hù)和維修能按規(guī)定表述清楚、處理得當(dāng)，填報(bào)規(guī)范； 根據(jù)維修事項(xiàng)的具體情況，確定維修計(jì)劃包括方法（拆修、更新）用工（自理、外援）、用料（車庫、新購），要求計(jì)劃周到、經(jīng)濟(jì)合理、實(shí)施便捷。 檢 查 維 修服務(wù)單、購料報(bào)價(jià)單、相關(guān)計(jì)劃、現(xiàn)場抽查、綜合評(píng)定 不 合 格 控制標(biāo)準(zhǔn) 1 項(xiàng) /月 2 件 /項(xiàng) 符合 基本符合 不符合 0 4 維修時(shí)間和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 小故障 30 分鐘內(nèi)，一般不超過 2小時(shí)。要求恢復(fù)使用功能，符合安全可靠的要求。 不 合 格 控制標(biāo)準(zhǔn) 1 項(xiàng) /次 符合 不符合 0 6 管理處交辦其他工作 對(duì)管理處交辦的臨時(shí)性工作按預(yù)定時(shí)間完成、按預(yù)定目標(biāo)完成。 不合格控制 標(biāo)準(zhǔn) 3 項(xiàng) /月 合格 基本合格 不合格 0 4 考核效果 考核結(jié)果有分析、有整改； 考核結(jié)果真實(shí)、有效； 考核公正，符合規(guī)定時(shí)限。 不合格控制 標(biāo)準(zhǔn) 2 次 /月 合格 基本合格 不合格 0 2 員工培訓(xùn) 所屬員工崗前接受培訓(xùn)率100%； 員工職責(zé)、業(yè)務(wù)要求掌握率 100%； 員工專業(yè)技能達(dá)標(biāo)率100%。 不合格控制 標(biāo)準(zhǔn) 1 項(xiàng)次 /月 符合 基本符合 不符合 0 5 房管交辦其他臨時(shí)工作 對(duì)房管員合理安排的臨時(shí)性工作按預(yù)定時(shí)間完成，按預(yù)定標(biāo)準(zhǔn)完成。由辦公室負(fù)責(zé)組織各部門分批或集中培訓(xùn)。 3）培訓(xùn)規(guī)定。崗前培訓(xùn)計(jì)劃和常規(guī)培訓(xùn)計(jì)劃。 物業(yè)管理部 辦公室 外送培訓(xùn) 集中培訓(xùn) 操作層 人員 治安隊(duì) 治安崗位職責(zé)、實(shí)操：隊(duì)列、擒拿格斗、體能、消防滅火訓(xùn)練、應(yīng)急處理。 維修工 崗位職責(zé)、維修工具的使用、安全 操作培訓(xùn)及水電維修常識(shí)。 辦公室物業(yè)管理部 外送培訓(xùn) 集中培訓(xùn) 每年培訓(xùn) 2 次 每年筆試一次 管理員培訓(xùn) 房管員 各專業(yè) 隊(duì)長 Iso9002質(zhì)量體系知識(shí)、與崗位有關(guān)的質(zhì)量體系文件、專業(yè)知識(shí)與專 業(yè)技能培訓(xùn)、公文寫作。 。 ，文明執(zhí)勤，規(guī)范上崗。 。公司與管理處、管理處與治安隊(duì)長簽訂治安目標(biāo)管理責(zé)任書，明確責(zé)任和工作標(biāo)準(zhǔn)，并分級(jí)跟蹤驗(yàn)證、考核。 。 (1) 有償服務(wù)項(xiàng)目 管道、電 器維修 代送報(bào)紙、牛奶 房屋租賃 接送兒童 （ 2）無償服務(wù)項(xiàng)目 設(shè)立義務(wù)維修日、義務(wù)咨詢?nèi)? 義務(wù)幫扶孤寡老人、殘疾人 設(shè)立公告牌，發(fā)布當(dāng)日天氣情況、蔬菜價(jià)格等 設(shè)立宣傳欄，剪輯健康、保健知識(shí)等 7．宣傳教育的方式和設(shè)想 生活廣場的理想管理方向是實(shí)現(xiàn)全區(qū)居民的高度自治自律，居民素質(zhì)整體提高，物業(yè)管理成本極大降低，以濃郁健康的公德氛圍引導(dǎo)人，約束人，變硬性的強(qiáng)化管理為全區(qū)范圍的齊抓共治，最終形成安樂、祥和、團(tuán)結(jié)的居住生活軟環(huán)境。 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 管理機(jī)構(gòu)及信息流通 業(yè) 主 代 表 大 會(huì) 業(yè) 主 委 員 會(huì) 區(qū) 域 負(fù) 責(zé) 人 樓 宇 負(fù) 責(zé) 人 業(yè)主及使用人 通過業(yè)主代表大會(huì)選舉廣場業(yè)主委員會(huì)。 a 共同編制《住戶手冊(cè)》，明確雙方職責(zé)、《業(yè)主公約》、公共制度及各類注意事項(xiàng)。利用廣場宣傳欄辟出“回音壁”專欄，對(duì)業(yè)主反映上來的共性疑問結(jié)合法規(guī)公布解答；對(duì)個(gè)性問題以信函和走訪的形式解答，逐步達(dá)成物業(yè)管理和法律法規(guī)認(rèn)識(shí)上的廣泛共識(shí)。 對(duì) 紫錦廣場 物業(yè) 管理爭創(chuàng)市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)方面的設(shè)想和打算 對(duì) 紫錦廣場 的調(diào)查結(jié)果顯示，廣場規(guī)模及配套已具備創(chuàng)省優(yōu)的硬件基礎(chǔ)，而從紫錦廣場物業(yè)公司提高管理服務(wù)水平的宗旨來看，爭 創(chuàng)省優(yōu)，同國內(nèi)、國際標(biāo)準(zhǔn)接軌，也是企業(yè)發(fā)展的必然。 量入為出、健全物業(yè)管理基本主題 紫錦廣場 居民享受到的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容為房屋建筑主體的管理，房屋設(shè)備、設(shè)施的管理，環(huán)境衛(wèi)生的管理、綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理、電梯管理及社區(qū)文化等諸多物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)項(xiàng)目。物業(yè)公司進(jìn)駐廣場后，不僅要撲下身子去扎扎實(shí)實(shí)做好我們份內(nèi)的工作，同時(shí)重要的還要在宣傳上找對(duì)路，利用現(xiàn)有宣傳工具。除發(fā)現(xiàn)后嚴(yán)厲制止的立場以外，改變這一現(xiàn)狀根本上還是要從方便業(yè)主的角度考慮才能有效改觀。 保證主體外觀的完好及使用功能 物業(yè)服務(wù)有限公司在多年的專業(yè)管理發(fā)展中，已形成了專業(yè)化，規(guī)模化、模式化的管理企業(yè)，物業(yè)公司擁有一批高素質(zhì)的管理班子和員工隊(duì)伍 并形成了完整的具備特色的一整套運(yùn)作體系。 1）管理服務(wù)費(fèi) 紫錦廣場 管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按市政府頒布的《物業(yè)管理服務(wù) 收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》收取，以后按照青島市有關(guān)政策規(guī)定或服務(wù)水平的提高進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。（也可根據(jù)實(shí)際情況另行確定）。 7）其他政策規(guī)定應(yīng)收取的費(fèi)用。在保證 ISO9001 管理體系人力、財(cái)力、物力資源的同時(shí)，選拔一專多能管理人才，精簡人員，提高工作效益。 ■ 獎(jiǎng)罰辦法 本方案經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)公司同意后，即草簽物業(yè)管理委托合同。 公 眾 制 度 《業(yè) 主 公 約》 為加強(qiáng) 紫錦廣場 （以下簡稱“本物業(yè)”）的物業(yè)管理，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全與合理使用，維護(hù)公共秩序，創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境，制定本公約共同遵守。 有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修。 有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司提出質(zhì)詢，并得到答復(fù)。 1 有權(quán)要求房屋建設(shè)毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，對(duì)方不維修或不予配合的，可要求業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理公司進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，按規(guī)定分?jǐn)傎M(fèi)用。 按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用。 明白并承諾業(yè)主及非業(yè)主使 用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè)內(nèi)不存在人身、財(cái)產(chǎn)保管或保險(xiǎn)關(guān)系（另有專門合同規(guī)定除外）。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)均應(yīng) 接受市、區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。委托他人投票的，必須出具授權(quán)委托書，否則無效。經(jīng)持有 10%以上投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后 14 天內(nèi)就其提議召開業(yè)主大會(huì)。 業(yè)主 投票時(shí)，以每套單元式住宅為 1 票；非住宅房屋每 100 平方米建筑面積為 1 票； 100 平方米以下的每份房產(chǎn)證書為 1 票。賠償金和違約金的項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商議定，業(yè)主委員會(huì)未成立的，經(jīng)區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)備案后執(zhí)行。業(yè)主更換，本公約繼續(xù)生效。 《行為道德公約》 為把 紫錦廣場 建設(shè)成為一個(gè)安全、文明、健康、高尚、舒適、優(yōu)美的高標(biāo)準(zhǔn)住宅廣場，特制定本廣場行為道德公約，望所有住戶和出入廣場的人員共同維護(hù) 和遵守。 四、 愛護(hù)照明、各類標(biāo)志等公用設(shè)施，文明、正確地使用電梯、電子防盜門、停車場等設(shè)施，使業(yè)主的共有資產(chǎn)得以保值和延長使用壽命。 八、 公共場地一律不準(zhǔn)私自占用（堆放、吊掛雜物）；不亂搭建；不亂張貼涂寫。 《治安管理規(guī)定》 為保障 紫錦廣場 的公共秩序和住用戶的生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰條例》和《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定 ，特制定本規(guī)定。 四、 住用戶不得攜帶易燃、易爆、劇毒、或有污染物品進(jìn)入廣場內(nèi)。 八、 住用戶有權(quán)拒絕不持證、不佩帶工作牌人員的盤查和進(jìn)入私人住宅的要求。（消防安全責(zé)任書另行簽訂）。 六、廣場范圍內(nèi)公共地方均不得燃燒香火紙張、織物、纖維、所料塑料制品、木制品及其它廢棄物品，煙頭及火柴余灰要隨時(shí)弄熄，教育小孩不要玩火。 《安全用電、用水、用暖管理規(guī)定》 根據(jù)市、區(qū)安全用電、用水、用暖管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本廣場 的具體情況，對(duì)廣場供電、供水、供暖管理規(guī)定如下： 一、凡屬管理處管轄范圍內(nèi)的供電、供水系統(tǒng)（即供電局、自來水公司向廣場供電、供水總表及其以外業(yè)主共用部分和管線、設(shè)備）一律由管理處管理；供暖設(shè)備設(shè)施由供暖單位或由其委托的其它專業(yè)單位維護(hù)管理。 四、住用戶如需要增加用電容量，必須先向管理處提出書面申 請(qǐng)，由管理處或有關(guān)部門審查確認(rèn)，經(jīng)批準(zhǔn)按規(guī)定辦理手續(xù)后方可增容。 私自裝表、接 電、接水、接通暖氣、或繞表接電、接水、接通暖氣，除當(dāng)場停用，按電器容量全負(fù)荷和追計(jì)電費(fèi)、水費(fèi)、暖氣費(fèi)，并處以1000— 2021 元罰款。 八、住用戶違反安全用電、用水、用暖規(guī)定、拒絕管理處機(jī)電維修人員檢查、不采納安全用電、用水、用暖、意見及措施而造成事故，影響供電、供水、供暖系統(tǒng)或?qū)ζ渌∮脩粼斐蓳p失的、除按實(shí)際情況賠償損失 外還將按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。 三、切莫把垃圾、菜葉、布屑、膠袋和廢紙等雜物投入水廁或下水道，如因使用不當(dāng)而導(dǎo)致堵塞或損壞，住用戶應(yīng)及時(shí)通知管理處進(jìn)行處理并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。 七、保持廣場安靜，不得在休息時(shí)間（ 12： 00— 14： 00， 23： 00— 7：00）制造噪音（如高音響、縱聲喧嘩及敲擊等）。 《裝修管理規(guī)定》 根據(jù)國家建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)毗連關(guān)系的有關(guān)規(guī)定，懇請(qǐng)廣場住用戶明白您的產(chǎn)權(quán)內(nèi)容不是一個(gè)獨(dú)立的整體，而是由內(nèi)部面積、空間、公共面積、財(cái)產(chǎn)份 額和毗連關(guān)系所構(gòu)成。 三、 裝修申請(qǐng) 住用戶在規(guī)定范圍內(nèi)要進(jìn)行室內(nèi)裝修，維修和改造，必須與確