【正文】 集團(tuán)有限公司 貴陽白金 項(xiàng)目 （一期） 可行性研究報(bào)告 第 5 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 第十二章 研究結(jié)論與建議 ........................................................................................... 70 一、 研究結(jié)論 ............................................................ 70 二、有關(guān)說明與建議 ...................................................... 70 重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽白金 項(xiàng)目 （一期） 可行性研究報(bào)告 第 6 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 第一章 總體說明及研究 摘要 一、總體說明 本項(xiàng)研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證 重慶 大川控股集團(tuán) 有限公司 貴陽白金項(xiàng)目（一期） 投資的必要性、可能性、有效性和合理性。 ◆本開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析部 分，按照目前 貴陽 市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)以及本項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學(xué)測算獲得，務(wù)求能夠符合此類報(bào)告的規(guī)范要求、計(jì)算模式以及測算要求。經(jīng)測算，項(xiàng)目總投資 約 866012 萬元， 可售 綜合單方造價(jià) 3092元 /㎡。 本項(xiàng)目資金來源如下： 預(yù)計(jì)投資： 866013萬元 自有資金： 80000萬元 借貸資金： 80000萬元 銷售收入轉(zhuǎn)投入 ： 706013萬元 重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽白金 項(xiàng)目 （一期） 可行性研究報(bào)告 第 9 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 第 二 章 項(xiàng)目 概述 一 、 項(xiàng)目名稱 貴陽白金 項(xiàng)目（一期） 。 白云 區(qū) 是 貴陽 重要區(qū)縣之一，在近幾年 特別是去年 貴陽 成為“特區(qū)”后 白云 區(qū) 房地產(chǎn)有了長足的發(fā)展。 在 白云 區(qū) 房地產(chǎn)業(yè)目前發(fā)展的現(xiàn)狀和本項(xiàng)目獨(dú)特的區(qū)域優(yōu)勢及眾多利好的支持下，公司于 2020年開始對該地塊進(jìn)行開發(fā)。集團(tuán)以“海納百川、有容乃大、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)、持續(xù)創(chuàng)新”的經(jīng)營之道，形成了以開發(fā)業(yè)、建材業(yè)為核心，覆蓋制造業(yè)、金融、國際貿(mào)易、電子商務(wù)、旅游地產(chǎn)等多領(lǐng)域的大型現(xiàn)代化集團(tuán)。其報(bào)告將根據(jù)國家計(jì)委《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》和《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南》以及建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》，結(jié)合 貴陽 市房地產(chǎn)開發(fā)狀況及本項(xiàng)目具體情況，經(jīng)過認(rèn)真分析測算編制而成。 （ 3）本可行性研究報(bào)告不考慮不可抗力或?qū)?xiàng)目的特殊交易及有關(guān)關(guān)聯(lián)方的權(quán)力產(chǎn)生的影響。 重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽白金 項(xiàng)目 （一期） 可行性研究報(bào)告 第 11 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 第 三 章 貴陽市及白云區(qū) 簡介 一、基本概況 貴陽市 貴陽是中國貴州省的省會(huì)，位于中國西南云貴高原東部，是我國西南地區(qū)重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、交通中心和西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿(mào)旅游服務(wù)中心。 有意思的是，貴陽市的地理中心落在了白云區(qū)，貴州省的地理中心也恰好落在了這里，所以白云區(qū)素有“雙心之區(qū)”，“貴州中心”的美譽(yù)。作為貴陽市一顆璀璨的明珠，白云區(qū)與金陽新區(qū)已成為貴陽市近年來發(fā)展地最好最快的地區(qū)，被譽(yù)為“貴陽的浦東新區(qū)”。教育、科技、文化、衛(wèi)生等社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)取得新的成就，實(shí)現(xiàn)了“十一五”規(guī)劃的良好開局。境內(nèi)自然資源豐富，全區(qū)農(nóng)用地面積 公頃， 建設(shè)用地面積 公頃，未利用地面積 公頃。 春秋戰(zhàn)國時(shí)期：屬于牂牁國之轄地；春秋末期，牂牁北部領(lǐng)土，仍以夜郎邑為中心，定國號(hào)為“夜郎”戰(zhàn)國時(shí)期 歸屬南夷 夜郎國 。至元十九年設(shè)立順元等路軍民宣慰司。 民國時(shí)期： 1914 年設(shè)立貴陽縣，屬于黔中道。 1941 年 7 月 1日，貴陽市正式成立。一至四區(qū)為城區(qū)，五至七區(qū)為郊區(qū) 。 19571958 年：撤銷貴筑縣，將原貴筑縣大部分地區(qū)劃入貴陽市，將原安順專區(qū)的清鎮(zhèn)、修文、開陽三個(gè)縣及原屬黔南州的惠水縣劃歸貴 陽市管轄。 19731982 年： 1973 年 6 月建立白云區(qū)。 1996 年 1 月 1 日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)。 白云區(qū)歷史源革 清朝時(shí)為貴陽府及貴筑縣轄地，民國二年（ 1913），廢府并于次年置貴陽縣，為縣屬北一區(qū)，區(qū)公所駐沙子哨。 1957 年 11月，廢貴筑縣，置烏當(dāng)、花溪二區(qū)，屬貴陽市，第六區(qū)即沙子哨區(qū)并入烏當(dāng)區(qū)， 1959年 12 月，復(fù)置白云鎮(zhèn)，直屬貴陽市， 1962 年，白云鎮(zhèn)改隸烏當(dāng)區(qū)， 1973 年 6 月，置白云區(qū)，至今未變。其中流溪河從該區(qū)東 北部 橫貫至西 南部 ，是廣州市民主要的飲水源。該區(qū)因其獨(dú)特的地貌和豐 富的自然資源，使之形成了以山水為特色的旅游、度假生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈。 重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽白金 項(xiàng)目 （一期） 可行性研究報(bào)告 第 14 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 四 、交通環(huán)境 鐵路網(wǎng)絡(luò) 白云區(qū)交通發(fā)達(dá)，為陸路交通運(yùn)輸樞鈕，是廣州市東部、東北部、北部、西部的進(jìn)出咽喉。白云境內(nèi)交通便捷， 210 國道、貴遵高等級公路、貴陽東北繞城環(huán)線和川黔鐵路穿境而過，又自成體系的廠礦鐵路專用線 60 公里，鐵路密度為每百平方公里 公里。其中： 1 號(hào)線、 2 號(hào)線（一期）工程，總長度 ，其中，地下線長 公里，占 %，地面及高架線長 公里，占 %。正因?yàn)樗幍乩砦恢玫膬?yōu)勢，白云區(qū)也必將成為貴陽的交通咽喉，貴陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心城市。 城市總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力及 GDP 運(yùn)行狀況 表 貴陽 市 2020年 2020年 GDP值及增長率 項(xiàng)目 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 GDP 增長率 % % % % % 項(xiàng)目 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 GDP 813 1388 增長率 % % % % % 圖 貴陽 市 2020年 2020年 GDP及增長率 020040060080010001200140016002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %GDP增長率 數(shù)據(jù)來源： 中國統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽白金 項(xiàng)目 （一期） 可行性研究報(bào)告 第 18 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 貴陽 市直轄以來一直處于一個(gè)高速發(fā)展的階段。 固定資產(chǎn)投資狀況 表 貴陽 市 2020年 2020年固定資 產(chǎn)投資值及增長率 項(xiàng)目 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 固定資產(chǎn)投資 增長率 % % % % % 項(xiàng)目 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 固定資產(chǎn)投資 增長率 % % % % % 圖 貴陽 市 2020年 2020年固定資產(chǎn)投資及增長率 02004006008001000120014001600180020 02 年20 03 年20 04 年20 05 年20 06 年20 07 年20 08 年20 09 年20 10 年20 11 年0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %固定資產(chǎn)投資增長率 數(shù)據(jù)來源： 中國統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 2020年以前 貴陽 市固定資產(chǎn)投資增長率一直沒有超過 20%，從 2020年后每年的增長率都在 20%以上。同時(shí)也客觀地反映出社會(huì)各方對 貴陽 未來發(fā)展充滿信 心，可以預(yù)期未來 510 年 貴陽 將進(jìn)入經(jīng)濟(jì)增長的快速通道。 、施工建設(shè)速度回落 2020年全市商品房施工面積 ，同比增長 %，其中住宅 1196萬平方米，同比增長 %，商品房項(xiàng)目新開工面積 ，同比增長 %，其中住宅面積 ，同比增長 13%，商品房竣工面積 ，同比下降 %，其中住宅面積 219萬平方米，同比下降 6%。 、 “北拓、南延、西連、東擴(kuò)” ，城市骨架將快速擴(kuò)大 重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽白金 項(xiàng)目 （一期） 可行性研究報(bào)告 第 20 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 圖 貴陽市城市發(fā)展擴(kuò)張示意 貴陽城市空間發(fā)展大有向四周擴(kuò)張之勢，但從居住空間上講，最具宜居價(jià)值的新區(qū)是東部和南部片區(qū)。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要資金支持的本年到位資金增速較全市開發(fā)投資增速低 ，資金收緊趨勢正在顯現(xiàn)。 其次是 2020年金融危機(jī)之后個(gè)人按揭貸款再現(xiàn)負(fù)增長。其中，銀行貸款 ，增長 %，占比 %，較 2020年下降 ，非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款 ，增長 %，占比 %。 、 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢催生市場兩大新的增長點(diǎn) 從商品房銷售市場房屋類型分組情況來看， 2020年全市商品住宅銷售面積 重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽白金 項(xiàng)目 （一期） 可行性研究報(bào)告 第 22 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 方米，同比增長 %，仍為市場銷售中的主導(dǎo)產(chǎn)品，但增速較低，較 2020年回落 點(diǎn)，較 2020年回落 。 各區(qū)域均價(jià)都超過 4000元 /平米，兩城區(qū)站穩(wěn) 5000元高位，花溪區(qū)穩(wěn)居全市最高。 圖 2020年全市保障房開工計(jì)劃 重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽白金 項(xiàng)目 （一期） 可行性研究報(bào)告 第 23 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 貴陽出臺(tái)了《貴陽市公共租賃住房管理暫行辦法》，辦法要求 2020年全市將建設(shè)公租房200萬平方米，其中各區(qū)開建 160萬平米，一市三縣各建 10萬平米； 2020年全市安排建設(shè)公租房 200萬平米； 2020年建設(shè) 100萬平米，三年累計(jì)建設(shè)公租房 500萬平米，政策惠及對象方面也有了較大的提升，除了本地居民外對于非本地戶籍人群也可取得申請條件，打破 了原有經(jīng)適房體系下的局限，符合當(dāng)前貴陽發(fā)展需要； 根據(jù)公租房按照規(guī)定，公共租賃住房建設(shè)遵循戶型小、功能齊、配套全的原則，單套建筑面積嚴(yán)格控制在 60平方米以下，全市三年共建成 500萬平米，就意味著未來三年將有 10萬套 60平米以下的小戶型入市，且分布的范圍較廣，對于以中小戶型為主打的項(xiàng)目或產(chǎn)生影響，特別是那些用地指標(biāo)受“ 7090政策”限制的項(xiàng)目，其產(chǎn)品區(qū)間將進(jìn)一步受到擠壓。 圖 2020年土地供求情況 重慶大川控股集團(tuán)有限公司 貴陽白金 項(xiàng)目 （一期） 可行性研究報(bào)告 第 25 頁 共 71 頁 重慶大川控股集團(tuán) 有限公司編制 兩城區(qū)政府積極推動(dòng)“舊城改造”以及金陽新區(qū)“十二五”的調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，供應(yīng)由商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楦咝缕髽I(yè)的辦公、辦公、工業(yè)、倉儲(chǔ)等供應(yīng)為主，改變該區(qū)域房地產(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”的現(xiàn)狀。其中，兩城區(qū) 1499元 /平米（ 2020年 1643元 /平米），金陽新區(qū)地價(jià) 1786元 /平米（ 2020年 2046元 /平米），白云區(qū) 455元 /平米（ 2020年成交的主 要為工業(yè)用地， 2020年 441元 /平米），烏當(dāng)區(qū) 993元 /平米（ 2020年 1660元 /平米），小河區(qū)地價(jià) 850元 /平米，花溪區(qū)地價(jià) 1654元 /平米。 總結(jié)： 從宏觀調(diào)控的層面上看， 2020年國家對樓市擴(kuò)大了限購范圍，加大了限購力度，房地產(chǎn)調(diào)控在今年初見成效，信貸投放持續(xù)優(yōu)化，政策調(diào)控不太可能會(huì)放松，而逐步實(shí)現(xiàn)房價(jià)合理回歸將是明年樓市的主