【正文】 ） 房地產(chǎn) 投資之利 （ 1）相對 較高 的 收益 水平（ 2） 能夠 得到稅收 方面的好處（ 3）易于 獲得 金融機(jī)構(gòu)的 支持 （ 4）能抵消通貨膨脹 的影響 （ 5） 提高 投資者的 資信等級 P25 （二） 房地產(chǎn) 投資之弊 （ 1） 流動性差 （ 2）投資 數(shù)額巨大 （ 3）投資 回收期 較 長 （ 4） 需要專門 的 知識 和經(jīng)驗(yàn) P26 房地產(chǎn)投資 風(fēng)險的定義 ： 從房地產(chǎn) 投資 的 角度 來說同，風(fēng)險可以定義為未獲得 預(yù)期收益 可能性的 大小 ，完成投資過程進(jìn)入經(jīng)營階段后，人們就可以計算 實(shí)際 獲得的 收益 與 預(yù)期收益 之間的 差別 ，進(jìn)而也就可以計算獲取預(yù)期收益可能性的大小。 P28 1 面臨的系統(tǒng)風(fēng)險有： 1）通貨膨脹風(fēng)險 2）市場供求風(fēng)險 3）周期風(fēng)險 4）變現(xiàn)風(fēng)險 5）利率風(fēng)險 6） 政策風(fēng)險 7）或然損失風(fēng)險 P28 1 （一） 通貨膨脹 風(fēng)險 又稱 購買力 風(fēng)險，是指投資完成后所 收回 的 資金與初始投入 的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通 貨膨脹與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的直接加和。 （五） 政策風(fēng)險 是房地產(chǎn)投資中 危害最大 的一種 風(fēng)險 收益現(xiàn)金流風(fēng)險：是指房地產(chǎn)投資項目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險。所有其他影響要求均與房地產(chǎn)所處的“區(qū)位”相關(guān)。 （ 3） 房地產(chǎn)投資者對 區(qū)位 的 把握 還須利用 發(fā) 展的 、 動態(tài)變化 的 眼光 。 (三 )零 售商業(yè)物業(yè) 取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。 (四 )工業(yè)物業(yè) 當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?，交通運(yùn)輸是否足 夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場，技術(shù)人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等 第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù) 房地產(chǎn) 投資活動 可以 從實(shí)物形態(tài) 和 貨幣形態(tài)兩 個 方面 進(jìn)行 考察 。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時間各時間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出，流入系統(tǒng)的資金叫做 現(xiàn)金流入 。 房地產(chǎn)投資分析的目的，是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考察項目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì) 效果。 （ 2） 空置和收租損失 ， 潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成，一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。 （ 4） 有效毛收入 ， 有效毛收入＝潛在 毛租金 收入 — 空置和收租 損失 +其他收入 （ 5） 運(yùn)營費(fèi)用 （ 6） 凈運(yùn)營 收益 ， 凈運(yùn)營 收益 ＝有效毛收入 — 運(yùn)營費(fèi)用 ； 凈運(yùn)營 收益 的 最大化 是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面 （ 7） 抵押貸款還本息 （ 8） 準(zhǔn)備金 ，專項維修資金屬業(yè)主所有 （ 9） 稅金 1）經(jīng)營稅金及附加，營業(yè)稅率為 5%，營業(yè)稅稅額＝應(yīng)納稅銷售 (出租 )收入 X 稅率，目前營業(yè)稅的稅率為5％。 即： 稅前現(xiàn)金流＝凈運(yùn)營收益 抵押貸款還本付息 稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流 準(zhǔn)備金 所得稅 收益性物業(yè)的現(xiàn)金流 潛在毛租金收入－空置和收租損失十其他收入＝有效毛收入 有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用 =凈運(yùn)營收益 凈運(yùn)營收益－抵押貸款還本付息 =稅前現(xiàn)金流 稅前現(xiàn)金流－準(zhǔn)備金－所得稅 =稅后現(xiàn)金流 資金的時間價值 ，（ 1） 在 不同 的 時間付出 或 得到 的 同樣數(shù)額 的 資金 在 價值上 是 不等 的。 2） 資金 一旦 用于投資 ，就 不能 用于 即期消費(fèi) 。 （ 3） 由于 資金存在時間價值 ，就 無法直接比較 不同時點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量。用 i 表示利率 ，表達(dá)式為（ 45 頁） i=pI1 100% （ 1） 單利計息：我國個人儲蓄存款和國庫券的利息就 是以單利計算的，計息周期為“年”。 P45 當(dāng)利率標(biāo)明的時間單位與 計息周期不一致 時，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率的 區(qū)別 。 （ 2） 等 額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù) （ 3） 等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系數(shù) （ 4） 等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù) 【 看一下 P50 例 32】某投資者向銀行貸款 2021 萬元，期限為 3 年，年利率為 8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商每次為該貸款支付的利 息總額是多少？如果計算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息又是多少？ 【解】已知 P＝ 2021 萬元， n=3 4=12,i＝ 8%/4＝ 2%，則 開發(fā)商每次為該筆貸款支村的利息之總額＝ P i n＝ 2021 2% 12＝ 480（萬元） 計算先期支付利息的時間價值，則到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息＝ P [（ （ 1+i） n1 ]＝ 2021[（ 1+2%） 121]＝ （萬元） 1 設(shè)備更新的原因與特點(diǎn) (一 )設(shè)備更新的原因源于設(shè)備磨損。如生銹、腐蝕、橡膠件老化等。 3．設(shè)備磨損的補(bǔ)償 設(shè)備 磨損的補(bǔ)償方式有兩種，即局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償。壽命包括：自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。 (3)．只比較設(shè)備的費(fèi)用。 能提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新，比較更新和不更新兩個方案下的所等額費(fèi)用，以數(shù)值小的方案為優(yōu) 1房地產(chǎn)投資的收益或總回報，包括 投資回收 和 投資回報 兩部分?；鶞?zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率 (MARR)。 (二 )靜態(tài)指標(biāo) 1．靜態(tài)投資回收期： (列 )，是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。 (一 )利息計算方法 還本付息的方式包括以下幾種： 1．一次還本利息照付 2．等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息； 3．等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息； 4．一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息； 5．“氣球法”，借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)的資本金不足，對負(fù)債的依賴性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有所改變時，應(yīng)變能力較差；資產(chǎn)負(fù)債率低則企業(yè)的資本金充裕 ，企業(yè)應(yīng)變能力強(qiáng)。 影響收益性物業(yè)價值的因素：區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等等 收益性物業(yè)價值的高低主要 取決于下列 3 個因素：①未來凈收益的大??；②獲得凈收益期限的長短；③獲得凈收益的可靠性 1（ 1） 買賣價格 簡稱 買賣價 ，是物業(yè)權(quán)力人通過買賣方式將其物業(yè)轉(zhuǎn)移給他人，由物業(yè)權(quán)利人收取或他人支付和貨幣額、商品或其他有價物。 三、物業(yè)價格的特征 物業(yè)價格與一般物品的價格的共同處：①都是價格，用貨幣來表示；②都有波動，受供求因素的 影響；③都是按質(zhì)論價 物業(yè)價格與一般物品價格的不同，表現(xiàn)為物業(yè)價格的特征。 (四 )物業(yè)價格形成的時間較長。 （ 2） 不同的物業(yè)價格影響因素 ，引起物業(yè)價格變動的程度是不盡相同的：有的影響因素對物業(yè)價格的影響較大，即隨著這種影響因素的變化所引起的物業(yè)價格的升降幅度較大；有的影響因素對物業(yè)價格的影響較小。 投資價值（某個特定的投資者）和市場價值（一個典型的 投資者）。實(shí)際價格和名義價格。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定，未作評估的，參照市價確定。房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當(dāng)事人協(xié)商議定，但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價或者政府定價。 市場法又稱市場比較法、比較法 ，是將 估價對象 與 估價點(diǎn) 的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。 (二 )搜集交易實(shí)例 搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實(shí)例物業(yè)的狀況；②交易雙方；③成交日期；④成交價格，包括計價方式和價款；⑤付款方式；⑥交易情況。 2．急于出售或急于購買的交易。 6．交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。調(diào)整的具體方法，可以采用價格指數(shù)或價格變動率，也可以采用時間序列分析。 P102 2 物業(yè)價格構(gòu)成 ： 1） 土地取得成本 2） 開發(fā)成本 3） 管理費(fèi)用 4） 投資利息 5） 銷售費(fèi)用 6） 銷售稅費(fèi) 7） 開發(fā)利潤 P102103 成本法的基本公式 物業(yè)價格＝重新購建價格一折舊 2 根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為 物質(zhì)折舊 、 功能折舊 和 經(jīng)濟(jì)折舊 三大類。有特殊保護(hù)價值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價格，一般建筑物適用重置價格。經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命。 建筑物的 剩余壽命是其壽命減去年齡之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余，經(jīng)濟(jì)壽命。 是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。 P111 2（ 1） 收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式 :P111 ]1[ 1)1( ?? ????nYAYV ☆☆ 式中 V— 物業(yè)的收益價格； A— 物業(yè)的凈收益； Y— 物業(yè)的報酬或折現(xiàn)率； n— 物業(yè)的收益期限，是自估價時點(diǎn)起至未來可以獲得收益的時間，通常為收益年限。 P114 2（ 1） 報酬率 即 折現(xiàn)率 ，是與利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率。 P115 （ 2） 報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān)，風(fēng)險大的投資，其報酬率也高，反之則低。 （ 5） 求取報酬率的方法主要有累加法和市場提取法。 P120 3. 房地產(chǎn) 市場 也是 由參與房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者 、 房地產(chǎn)商品 、 房地產(chǎn)交易需求 、 交易組織機(jī)構(gòu) 等要素 構(gòu)成 的。 4．政府政策的變化。 3．對未來的預(yù)期。 二、房地產(chǎn)市場細(xì)分 按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標(biāo)準(zhǔn)，對 房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分。 P128 8． 反映 和描述 房地產(chǎn) 市場狀況 的指標(biāo)，包括 供給指標(biāo) 、 需求指標(biāo) 和 市場交易 指標(biāo)三種類型。如不同的社會體制形成了不同的土地所有制，我國的土地出讓制度導(dǎo)致了我國房地長市場的一些獨(dú)特性。（ 多選 ） P141 22．在 定義市場區(qū)域 時 關(guān)鍵要考慮 ： 1） 市場交通工具 2） 最主要的交通形式 3） 自然障礙 4） 競爭項 目 5） 經(jīng)濟(jì)和人口 情況。 (二 )房地產(chǎn)市場分析的作用 1．開發(fā)商。根