【正文】 （六）制定業(yè)主委員會選舉辦法； （七）完成組織召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。 第十三 條 （首次業(yè)主大會經(jīng)費(fèi)） 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。 業(yè)主大會 會議議題涉及改選業(yè)主委員會 及撤銷現(xiàn)任業(yè)主委員會決定的， 業(yè)主大會會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召集或授權(quán)社區(qū)居委會組織召集。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。 前款所稱與會，是指業(yè)主在會議簽到表簽字確認(rèn)；采用或者同時(shí)采用書面形式召開業(yè)主大會會議的，包括業(yè)主在表決票上或者選舉票發(fā)放表上簽收確認(rèn)。 業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定，應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起 3 日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，業(yè)主大會 或業(yè)主委員會 在其職責(zé)范圍內(nèi)依法作 出的決定對物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 第 二十 條 （業(yè)主人數(shù)計(jì)算） 業(yè)主大會確 定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)： （一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。 業(yè)主委員會 委員由業(yè)主大會 選舉產(chǎn)生， 人數(shù)應(yīng)為 5 至 11人單數(shù)。 第 二十四 條 （委員資格自行終 止情形） 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止： （一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的； （二）因疾病或者其他原 因喪失履行職責(zé)能力的； （三） 有 損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、違法出租房屋等情形且未改正的 ； （四） 以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的； （五） 被依法追究刑事責(zé)任的； （六） 法律、法規(guī) 規(guī)定 以及 業(yè)主大會 議事規(guī)則 、 管理規(guī)約 約定的其他情形。 業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的 50%的，可以從候補(bǔ)委員中自動(dòng)遞補(bǔ)，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的 50%的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會。 業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起 30 日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。 業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席， 作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。 第二十 九 條 （業(yè)主委員會換屆） 業(yè)主委員會每屆任期為 3 至 5年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。 第三十一 條 （業(yè)主委員會資料交接） 業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起 10 日內(nèi)，前業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府監(jiān)督下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或業(yè)主委員會的名 義從事活動(dòng)，并 應(yīng)當(dāng)自覺執(zhí)行業(yè)主大會或業(yè)主委員會依法作出的決定。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。 第 三十 六 條 （物 業(yè) 管 理 區(qū)域預(yù)劃） 規(guī)劃管理部門在審查建設(shè)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)方案時(shí)應(yīng)當(dāng)征求區(qū)、縣（市） 房產(chǎn)行政主管部門 對物業(yè)管理區(qū)域的預(yù)劃意見。 （二）舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，與周邊原有項(xiàng)目房屋相毗連的，經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意，可以歸并一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。 第三十 八 條 （原有物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整） 已劃定物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)，具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向所在區(qū)、縣（市） 房產(chǎn)行政主管部門 提出劃分物業(yè)管理區(qū)域要求，并同時(shí)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理 責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等。 第 三 十 九 條（前期物業(yè)管理定義） 在 業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理 稱為前期物業(yè)管理。 物業(yè)銷售時(shí)，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。 第四十 一 條 （臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約） 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約。 臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約的示范文本由市 房產(chǎn)行政主管部門 制訂。 業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)向業(yè)主委員會移交上述資料或?qū)⒔邮召Y料的情況告知業(yè)主委員會。 第四十 五 條（物管用房繳 交 ） 物業(yè)項(xiàng)目屬商品房開發(fā)項(xiàng)目、需開展商品房預(yù)售的，建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證 前應(yīng)根據(jù)物 業(yè)管理用房規(guī)劃設(shè)計(jì)和房產(chǎn)預(yù)測繪情況辦理物業(yè)管理用房預(yù)繳手續(xù)。補(bǔ)充配置的物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)經(jīng)市 房產(chǎn)行政主管部門 確認(rèn)。 第四十 八 條 （物管用房使用） 物業(yè)交付后，區(qū)、縣（市） 房產(chǎn)行政主管部門 應(yīng)將物業(yè)管理用房 全部移交給前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。 物業(yè)服務(wù)合同期滿業(yè)主大會仍未完成選聘工作，經(jīng)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)可，原物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至選聘工作完成。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前要求解除物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)提前 3 個(gè)月書面告知業(yè)主委員會，并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。36 個(gè)月后，物業(yè)項(xiàng)目仍未選聘到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主自行管理。 普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按照補(bǔ)償合理成本，兼顧業(yè)主和使用人承受能力、以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則作適時(shí)調(diào)整。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。 業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布的物業(yè)經(jīng)費(fèi)收支情況有異議的，物業(yè)服務(wù)企 業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)和說明。低收入困難家庭業(yè)主依照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，可以向 各區(qū)、縣（市）人民政府申請物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼， 具體 辦法 另行制定 。 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)書面催交，無正當(dāng)理由逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行公示等方式協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行催交。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則作為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。前期物業(yè)管理結(jié)束時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)就前期物業(yè)管理期間物業(yè)經(jīng)營性收益收支情況進(jìn)行單項(xiàng)審計(jì)，并將審計(jì)結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。 業(yè)主自行管理中需要開具發(fā)票的，業(yè)主委員會可持 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者社區(qū)居委會 的證明材料，到物業(yè)所在地的稅務(wù)部門申請代為開具。 第六十 一 條 （物業(yè)裝修管理） 業(yè)主或使用人進(jìn)行物業(yè)裝修，應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按物業(yè)裝修的規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管 合同。發(fā)現(xiàn)有違反上述相關(guān)行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)勸阻制止， 對拒不改正的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告 消防、城管執(zhí)法 等相關(guān)職能部門和業(yè)主委員會 。 專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用和設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。已設(shè)立 物業(yè)維修資金 或公有住房售后維修資金并符合資金使用條件的，可在該 項(xiàng)維修資金中列支；未出售的公有住房，從房 屋租金中列支。 上述作業(yè)造成共有部分或者專有部分損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相當(dāng)責(zé)任。 第六十八 條 （物業(yè)保修金的交納） 保修金由建設(shè)單位在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按物業(yè)建筑安裝總造價(jià) 2%的比例向保修金管理機(jī)構(gòu)交納。 （一）經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定或相關(guān)質(zhì)量主管部門認(rèn)定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問題的； （二）經(jīng)規(guī)劃部門認(rèn)定未按經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)或有關(guān)設(shè)施不配套的。 保修金 存儲 期滿后，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)將保修金本息余額退還給建設(shè)單位。物業(yè)維修資金 由市、縣（市） 人民政府 指定的機(jī)構(gòu)（以下簡稱維修資金管理機(jī)構(gòu)）統(tǒng)一管理。未售出的物業(yè)，由建設(shè)單位墊付相應(yīng)的維修資金。 產(chǎn)權(quán)不明確或產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共同所有的物業(yè)，在 征求業(yè)主意見 時(shí)可由業(yè)主委員會代為行使表 決權(quán)。 工程決算金額超出預(yù)算金額 20%以上或超 出部分在 1 萬元以上的，超出部分需按規(guī)定程序重新申報(bào)，工程決算額在 1 萬元以內(nèi)的，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意，可免 予 審計(jì)。 （三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持質(zhì)監(jiān)或消防部門的書面批復(fù)、業(yè)主委員會的 書面同意意見及經(jīng)業(yè)主委員會審核確認(rèn)的工程預(yù)算等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu) 申請維修資金。 物業(yè)維修資金的利差余額按收益分?jǐn)傇瓌t建立相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金 公共賬戶，統(tǒng)籌用于共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修，具體辦法另行制定。 （二）召開業(yè)主大會商議，并對實(shí)施方案進(jìn)行修改完善。 （五）辦理 資金 移交手續(xù)。 第八十一條 （法律責(zé)任） 建設(shè)單位未按本條例第十三條規(guī)定向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提供首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)的，由物業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)、縣（市） 房產(chǎn)行政主管部門 責(zé)令限期 改正 ， 給予警告， 可并處 5000 元罰款。 第八十 五 條 （法律責(zé)任） 業(yè)主、使用人違反本條例第四十 一 條規(guī)定，不遵守臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 第八十 八 條 （法律責(zé)任） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第五十一條規(guī)定，未按要求退出項(xiàng)目管理或阻撓新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐物業(yè) 的，由區(qū)、縣（市） 房產(chǎn)行政主管部門 責(zé)令限期改正， 給予警告， 并可處以5000 元以上 2 萬元以下 的 罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由市 房產(chǎn)行政主管部門 吊銷或者提請吊銷其物業(yè)管理資質(zhì)證書。 第 九 十 二 條 （法律責(zé)任） 建設(shè)單位不按本條例第六十 七 條、 六十八 條規(guī)定交納物業(yè)保修金及物業(yè)維修基金的，由縣級以上人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期交納；逾期不交納的，處 1 萬元以上 3 萬元以下的罰款。包干制物業(yè)服務(wù)收費(fèi)構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。 （ 四 ） 自用 部位、自用設(shè)施設(shè)備， 是指在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性，由單個(gè)業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位 、設(shè)施設(shè)備及場地等