【正文】 好于預期。 宏觀背景分析 小結 ? 主要特征 : ? 河濱路以北為海安老工業(yè)區(qū)，環(huán)境相對雜亂。 ? 河濱路、人民路區(qū)域 ? 橫向人民路以南、江海路以北，縱向中壩中路、寧海北路、永安路北段區(qū)域。 ? 該區(qū)域代表樓盤：中洋現代城、恒天新世界、安達步行街、中大街，中大街改造項目是海安舊城改造重點工程，是一個集多層、小高層、高層住宅，商業(yè)步行街、商業(yè)文化娛樂中心于一體的大型高檔綜合項目。 ? 主要特征 : ? 新 CBD區(qū)域。 ? 永寧小區(qū)、人才小區(qū)等中大型居住區(qū)為政府部門公務員和企業(yè)員工提供了良好的居住環(huán)境。 ? 長江西路兩側是以機械、服裝、絲綢、紡織、化纖、化工、磁材、飼料等為主的工業(yè)區(qū)。 ? 長江路以南區(qū)域 【 規(guī)劃設計 】 ?項目由 1830層的高層組成 ，綠化率約 41. 2%， 建筑密度約23%， 住宅戶數約 20xx戶 。 戶型 面積（㎡） 戶數 占比 去化率 兩房兩廳一衛(wèi) 9297 200 10% / 三房兩廳一衛(wèi) 133 480 24% / 三房兩廳兩衛(wèi) 131154 1120 56% / 四房 168187 200 10% / 合計 / 20xx 100% / 【 推盤節(jié)奏 】 ?項目于 09年 11月 28日推出 4棟高層 （ 西 1＃ 、 西 2＃ 、 西 3＃ 、 西 6＃ ） ，共 512套 ， 供應戶型在 90187㎡ 的兩房 、 小三房 、 三房及四房 。 典型個案 華新一品 09年 11月12日 開盤 目前上市房源銷售率在 90%左右 。 典型個案 海州新城 【 規(guī)劃設計 】 ?本由主樓 40層的超五星級酒店和 9幢 30層的高爾夫公寓住宅兩大部分組成 。 戶型 面積（㎡） 戶數 占比 去化率 三房兩廳兩衛(wèi) 156 504 50% / 四房 19 256 454 45% / 復式 303 50 5% / 合計 / 1008 100% / 【 推盤節(jié)奏 】 ?該項目定位較為高端 ， 除了少量酒店式公寓外 ， 其余房源均為 156㎡以上大面積戶型； ?項目計劃以精裝修的形式面市 ， 預計裝修房銷售價格在 7000元 /㎡ ； ?另外項目在 40層的高層里面設置了一些對外銷售的高端單身公寓產品 ，共 56套 ， 該產品具備客廳 、 臥室 、 書房 、 廚房 、 餐廳 、 衛(wèi)生間 、 陽臺等功能 。 【 項目酒店式公寓配比 】 戶型 面積（㎡） 戶數 占比 去化率 一室一廳 6070 56 / / 合計 / 56 / / ?項目目前已經施工 ， 計劃 20xx年下半年上市銷售； 典型個案 中洋 項目規(guī)劃商鋪面積 4萬平方米，住宅 16萬平方米，住戶 1378戶，可入住4500人左右； 實際成交價格在 44004500元 /㎡ ， 項目已于 20xx年 9月開始交付 ， 目前已經整體交付 ?，F代城 其中有近 5萬平米的現代百貨、 近 2萬平米的大型綜超和家電賣場 ， 另外還規(guī)劃有近 2萬平米的中高檔家具家裝廣場 。 【 推盤節(jié)奏 】 ?項目于 20xx年 3月推出 4號樓和 7號樓 ， 接受預定 。號樓為 層 、 號樓為 層 ， 梯 戶設計 ， 面積在 平方米 ， 三房為主力房源 ， 其次為兩房 。 【 項目簡介 】 開發(fā)單位 : 南通僑譽房地產開發(fā)有限公司 地理位置 : 人民西路281號 總建筑面積 : 9萬平米 物業(yè)形態(tài) : 多層、小高層 ?窗戶使用中空玻璃和陽臺中空大玻璃 ， 隔熱保暖。 ?目前還剩余少量 140平方米左右的四房房源 ， 總體去化良好 ， 目前均價 4300元左右 。 【 項目簡介 】 開發(fā)單位 : 南通天潤房地產開發(fā)公司 地理位置 : 西楹橋南 20米永安路 50號 全程營銷： 上海奇正房地產營銷策劃公司 總占地面積 : 總建筑面積 : 11萬平米 物業(yè)形態(tài) : 多層 5月份上市房源 首批面市房源為 1225棟 （ 其中 1 1 15棟為回遷房 ） ， 對外銷售房源共約 300套 。 預定基礎價為 3500元/平方米 ， 具體價格開盤才明確 ， 開盤之后簽訂合同； ?項目 111棟房源預計作為政府回遷房； 【 規(guī)劃設計 】 ? 項目立面采用歐美建筑風格 。 戶型 面積（㎡） 戶數 占比 去化率 兩房兩廳兩衛(wèi) 118 4 % 60% 三房兩廳兩衛(wèi) 140 76 % 復式 238 8 9% 合計 / 88 100% 【 推盤節(jié)奏 】 ?項目于 07年 5月推出一期 ， 一期推出 12幢雙拼別墅 ， 5幢花園洋房 ， 8幢多層總戶數 200多戶 ， 目前已經售罄 。 【 規(guī)劃設計 】 ?項目由 8棟多層 +1棟 4層沿街商業(yè)用房 ， 多層中有 2棟為 4+1層 ， 有 6棟 5+1層 ?住宅戶數約 304戶 ?項目與本公司曙光西路地塊毗鄰 ， 該項目在永安路沿面設計了門面商業(yè)用房， 而本項目在規(guī)劃中不允許在永安路設計商業(yè)用房的規(guī)定明顯不合理 。 ?目前項目正在接收簡單意向登記 。 【 項目整體戶型配比 】 【 規(guī)劃設計 】 ?項目由雙拼 、 獨棟 33套和 51套聯排別墅組成 。 典型個案 蘇中植物園 典型個案 蘇中植物園 項目名稱 總供應量 （萬㎡） 住宅體量 （萬㎡） 已上市（萬㎡） 未來住宅供應量（萬㎡） 住宅總余量 （萬㎡） 體量 已售 余量 華新一品 30 27 6 21 海州新城 20 18 6 5 1 12 13 中洋 目前市場中主要在售及近期將要上市的項目未來總供應量約為89萬平米，如減去部分樓盤近期預定的一些房源（約 10萬平米），實際總供應量在 79萬㎡，加上 09年至今出讓地塊供應量146萬㎡，海安未來總供應量將要達到 225萬㎡ 銷售均價在 4500元 /㎡ .目前該批房源只剩下 6套；項目二期御景園于 3月 3日推出 33套，雙拼面積為 330499㎡ ，價格區(qū)間 79008400元 /㎡ ，獨棟面積為 530750㎡ ，價格區(qū)間 10000120xx元 /㎡ ，目前二期共剩余 12套。 別墅后期供應量 在售及后期供應 戶型供應配比 主要在售項目 戶型供應配比 七星國際城 別墅、多層、小高層 3800 目前在售一期第三批，第三批為 4幢小高層，面積區(qū)間為 118238㎡ ，目前剩余部分房源。 公寓 ?從市場供應來看，在售項目中大部分是以小高層、高層建筑為主，多層供應較少 —— 房地產發(fā)展趨于成熟 ?市場未來總供應量約為 225萬平米 —— 未來市場競爭壓力大。 商業(yè)物業(yè)市場分析 消費者分析 商業(yè)物業(yè)市場分析 消費者分析 ? 與女性相比，男性逛街偏好方面要遠低于女性，但比例依然比較高（ 46%）。 商業(yè)物業(yè)市場分析 消費者分析 海安消費環(huán)境 消費者消費內容 ： 調研發(fā)現，海安消費者的消費內容主要集中在日用品、食品和衣服三大類，其中日用品和食品以超市消費為多數，衣服在百貨商場內消費為多數。 消費金額 50元以下 /次 50100元 /次 101200元 /次 201300元 /次 301500元 /次 5011000元 /次 1000元以上 /次 消費頻次 22%47%19%5%1%5%2%1次 /月及以下 2次 /月 3次 /月 4次 /月 5次 /月 6次 /月 7次 /月 8次 /月及以上 6%15%34%25%8%5%3%6% ? 因此，從消費規(guī)模來看，海安消費群中，消費決策者個人每月的消費金額一般在 300元左右。 ? 演變 ? 海安傳統(tǒng)的市區(qū)商業(yè) CBD正在受到新興幾個區(qū)域挑戰(zhàn)，目前海安市民心目中未來的商業(yè)區(qū)已經有南移趨勢，但人民路商圈的地位依然牢不可破。 商業(yè)物業(yè)市場分析 主要在售商業(yè)項目分布 120220 元 /月 /平方米 100150 元 /月 /平方米 70100 元 /月 /平方米 70100 元 /月 /平方米 3080 元 /月 /平方米 3080 元 /月 /平方米 5090 元 /月 /平方米 3080 元 /月 /平方米 3090 元 /月 /平方米 2050 元 /月 /平方米 ? 中心輻射區(qū) ： ? 中壩中路與人民路交叉口。 ? 寧海路北段。 ? 3090元 /月 /平方米。 商業(yè)物業(yè)市場分析 主要在售項目一覽 樓盤名稱 天竹星花苑 明珠城 麗晶廣場 中大街 安達步行街 恒天新世界 中洋現代城 商業(yè)定位 無明確規(guī)劃和限制 A區(qū)電子商城 B區(qū)辦公寫字樓 C區(qū)商業(yè)中心 暫無明確規(guī)劃和限制 暫無明確規(guī)劃和限制 服裝精品、運動主題為主，曙光街商鋪目前開店率接近100% 一層為時尚精品店、二層淑女兒童天地、三層風尚休閑影音天地，目前已引入華潤蘇果、國美電器、大型影院等幾大主力店 美食餐飲 優(yōu)勢 地理位置緊鄰新縣政府；商鋪分割面積較小，易于銷售；對經營戶限制較少，客群相對廣泛 已形成成熟的商圈；帶租約銷售，對投資客群吸引力較大 新汽車站的南邊，人流較大 地處人民路商圈的核心位置，周邊配套完善、商業(yè)氛圍成熟 地處人民路商圈，目前沿曙光路一線的商業(yè)開店率很高 地處人民路成熟商圈，引入幾大主力店，帶前三年租約銷售 業(yè)態(tài)定位填補市場空白，項目自身有較大體量的住宅，將來會給商業(yè)部分提供人流 劣勢 期房、停車位較少 A區(qū)電子商城的定位存在一定市場風險 周邊人員較為混雜，雖然商業(yè)氛圍成熟，但檔次、品質較低，難以形成定位中高端的商業(yè)氛圍 雖然緊鄰人民路，但是內街步行街的形式，較難引入外部人流，部分三四層的商業(yè)開店率極低 內街步行街的形勢較難引入外部人流，其內街的二、三層開店率極低 雖然以帶租約、分割的形式解決了銷售的問題，但未來運營的風險較大 位置相對較偏，脫離了幾個主要商圈的輻射，周邊人流有限 ? 商業(yè)面積： 5萬萬平方米?？偨ㄖ叨?。 ? 主力面積 ： 50㎡ 200㎡ 。 ? 租售情況 ：沿曙光路一帶的外鋪已基本售罄，尚剩余曙光路與寧海路交匯處的鋪面一間，總面積 226平方米，對外報價為 ，且開店率幾乎達到 100%，業(yè)態(tài)以品牌服飾店為主；內街目前以租賃為主，一層開店率尚可，二、三層開店率極低。 ? 基本經濟指標 ? 占地面積： 。同時引進了知名的大型華潤蘇果購物中心，未來這里將是海安首個廣場式商業(yè)步行街區(qū)。 ? 產品形態(tài) ：整體四層、局部五層的大型集中式商業(yè)，內部分南北兩條步行街。 ? 銷售情況 ：銷售約 1萬平方米，占可售面積 30%左右。 ? 基本經濟指標 ? 占地面積： 。 ? 銷售方式：步行街以銷售為主，部分要求一、二層捆綁銷售。 ? 項目借鑒 ? 步行街二、三層開店率很低，后期運營情況不容樂觀。 ? 通過近幾年的發(fā)展，海安市區(qū)已經初步形成三大商圈，即人民路商圈、以明珠城為代表的新世紀廣場商圈和以華潤蘇果為代表的貴都廣場商圈，整個城市的商圈有逐漸向南發(fā)展的趨勢。 ? 就業(yè)態(tài)方面而言，人民路商圈以大型零售業(yè)態(tài)（包括超市、百貨店、電器連鎖店等）和中小型品牌專賣店為主，餐飲、休閑等業(yè)態(tài)較為匱乏。 海安別墅需求調研。 ? 調查方式 : 電話拜訪、面談 ? 調查范圍 ：主要是海安高檔群體，有海安貴都平層大戶客戶、蘇中建設集團管理層、政府官員、海安私營業(yè)主。不會購買別墅占據 %的比例，比例較小，說明高端客群對別墅有需求的群體較多。心理還是追求獨立別墅。 海安別墅需求調研 聯排別墅物業(yè)是市場主流，但是目前市場聯排別墅的建造水平較低，市場缺乏真正優(yōu)質的聯排別墅物業(yè)。 ? 上面的圖表主要是針對高端客群對購買別墅的面積需求做出的調查。公寓市場中 140～ 200㎡ 之間的面積供需兩旺，這一點遠遠超出一二線城市需求。 ? 結合目前市場上聯排別墅的面積一般在 350～ 400㎡ 之間（含90㎡ 左右地下室）。 您希望購買別墅的花