【正文】 的條件時(shí)，按法規(guī) 規(guī)定 成立 業(yè)主委員會(huì) 。 一、 前期介入工作計(jì)劃 序號 工作計(jì)劃 計(jì)劃要點(diǎn) 實(shí)施 時(shí)間 備注 1 簽定物業(yè)管理 合同 商定 物業(yè)促銷協(xié)助計(jì)劃 管理服務(wù)費(fèi) 、停車費(fèi)、會(huì)所協(xié)商 簽定物業(yè) 管理 合同 2 成立 XX花園 物業(yè)管理處 協(xié)商確定 管理 處辦公場所 二次裝修管理處辦公場所 辦理管理處有關(guān) 運(yùn)作手續(xù) 人員配置、培訓(xùn) 管理 處辦公設(shè)備配置 3 前期介入 收集各 類工程資料 實(shí)施促銷協(xié)助 計(jì)劃 熟悉各 類設(shè)施 、設(shè)備 4 導(dǎo)入 宜家物業(yè) 管理公司模式 導(dǎo)入 IS09002（ 2020版） 導(dǎo)入公司各項(xiàng)規(guī)章制度 導(dǎo)入公司 物業(yè) 管理 理念 5 物業(yè)接管準(zhǔn)備 驗(yàn)收物業(yè)軟硬件 移交資料 問題備忘 14 二、 入住 接管 工作計(jì)劃 序號 工作計(jì)劃 計(jì)劃要點(diǎn) 實(shí)施 時(shí)間 備注 1 入住 準(zhǔn)備及實(shí)施 準(zhǔn)備、完善 入住 所需資料和設(shè)備 入住 儀式策劃及舉行 辦理 入住 手續(xù) 2 二次裝修的管理 建立二次裝修程序及檔案 模擬 二次裝修 動(dòng)態(tài)表 進(jìn)行有效監(jiān)督 3 首次征求業(yè)主意見 征求大廈合理化建議 上門調(diào)查和回訪 分析調(diào)查結(jié)果，提出改進(jìn)方案 4 建立完善的標(biāo)識系統(tǒng) 各類檔案的科學(xué)分類、建檔及標(biāo)識 制作各類設(shè)備、設(shè)施標(biāo)識 制作各類路牌等公共標(biāo)識系統(tǒng) 制作辦公室標(biāo)識系統(tǒng) 三 、 正常居住期工作計(jì)劃 管理策劃 內(nèi)容描述 備注 完善體系 定期內(nèi)部評審 ISO9002（ 2020 版）質(zhì)量 管理體系： 完善 管理處 信息局域網(wǎng)，修訂會(huì)所運(yùn)營 管理辦法： 完善 各類 壁掛文件，Ⅴ I系統(tǒng)。 一、物質(zhì)裝備計(jì)劃 序號 物質(zhì) 裝 備項(xiàng)目 內(nèi) 容 描 述 備 注 1 管理處 工作場 所 名稱 客戶物業(yè)管理服務(wù)中心 經(jīng)理辦公室 辦公室 技術(shù)值班室 工作操作間 倉庫 員工食堂 員工宿舍 面積 M2 60 30 50 20 20 50 80 120 2 辦公用品 3 維修工具 4 消防裝備 5 清潔園藝工具 6 護(hù)衛(wèi)裝備 7 交通工具 8 會(huì)所裝備 二、 行政 辦公用 品 計(jì)劃 序列 名 稱 數(shù) 量 單價(jià)（均價(jià)） 合 計(jì) 備 注 1 辦公桌椅 2 打印機(jī) 3 復(fù)印機(jī) 17 4 電腦設(shè)備 5 電話 6 保險(xiǎn)柜 7 數(shù)碼照相機(jī) 8 檔案、資料柜 9 空調(diào)冷氣機(jī)（分體、柜式） 10 各類辦公用品 11 飲水機(jī) 12 各類標(biāo)識牌 13 小區(qū)宣傳欄 14 客戶物業(yè)管理服務(wù)中心桌椅 合 計(jì) 三、 維修工具 計(jì)劃 序列 名 稱 數(shù) 量 單 價(jià) 合 計(jì) 備 注 1 75型室內(nèi)疏通機(jī) 2 200型室外疏通機(jī) 3 8KVA型電焊機(jī) 4 沖擊鉆 5 砂輪切割機(jī) 6 手電鉆 7 臺鉗 8 梯子 9 萬用表 10 搖表 18 11 潛水泵 12 電動(dòng)工具 13 電流表 合 計(jì) 四、 護(hù)衛(wèi)、 消防裝備 計(jì)劃 序列 名 稱 數(shù) 量 單 價(jià) 合 計(jì) 備 注 1 無線對講系統(tǒng) 2 護(hù)衛(wèi)服裝 3 消防工具 4 干粉滅火器 5 自行車 6 云梯 7 床及床上用品 合 計(jì) 19 第三部 分 促進(jìn) 銷售的建議和配合銷售的措施、承諾 第 一章 銷售預(yù)測及定位 一、 XX 花園 銷售分析及預(yù)測 （一） . 銷售 優(yōu)勢： 1. 大社區(qū)概念： 項(xiàng)目總規(guī)劃 建筑面積為 28萬平方 米，首期 開發(fā) 面積近 10萬平方米，在市區(qū)范圍內(nèi) 屬于 不可多得的大規(guī)模 商品房 社區(qū)，對于工薪階層的 購房 者來說尤其具有吸引力； 2. 臨近 彩田村 ： 項(xiàng)目 與市政府大型微利房住宅區(qū) 彩田 村近在咫尺，隨著 彩田村 的完工和 入住，該片區(qū)的配套設(shè)施將日趨完善 ，人氣亦大大增 加； 3. 景觀良好： 項(xiàng)目 位于 XX路和 XXX路之交匯處，坐擁蓮花山 公園 和筆架山 公園的翠綠美景，更兼有大片荔枝林背靠其后。 20 二、 XX 花園 銷售對象定位 XX 花園 位于 XX 路和 XXX 路之交匯處，坐擁蓮花出公園和筆架山公園的翠綠美景， 更兼有大片荔枝林 背靠其后。 三、物業(yè)管理服務(wù)定位 秉承“服務(wù)業(yè)主、報(bào)效社會(huì)”的核心 理念，我們著力在 XX花園 創(chuàng)造一個(gè)安全 、 舒適、便利的居家及商業(yè)環(huán)境，并通過持續(xù)的改進(jìn)和 提升， 使物業(yè) 能夠 保值及不 斷增值，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度共融，塑造同類物業(yè) 管理 優(yōu)質(zhì)服務(wù)之 典范。 21 第二 章 銷售的建議 作為深圳本土一家著名的上市公司， 地產(chǎn)集團(tuán) 的企業(yè)形象早已深入人心，其所開 發(fā)的物業(yè)始終具有一定的 品牌 感召力，長豐苑的熱銷更是極好地證明了這一 點(diǎn)。美侖美奐和 雅致實(shí)用的會(huì)所 必將 為 XX花園 帶來更好的銷售業(yè)績。針對此種現(xiàn)象， 我們 建議在 XX花園 銷售員的選用上，可考慮招聘部分具有一定學(xué)歷和社會(huì)閱歷的中年女性，這個(gè)階層的職員對崗位的珍惜程 度更大，待人接物也更 加成熟和穩(wěn)重，更為重要的是，如 能正確引導(dǎo)她們以自身的家庭經(jīng)歷為背景向 購房 者提出 購房 建議， 將 會(huì)帶來意想不到的示范作用。 四、重視客戶關(guān)系管理 在房地產(chǎn)賣 方市場上，構(gòu)建強(qiáng)大的客戶服務(wù)平臺和良好的客戶體系，是取得銷售業(yè)績的一項(xiàng)不可忽視的 因素。另一方面 必須 定期開 展客戶調(diào)查，尤其是對以往老客戶的 意見 征詢，此項(xiàng)工作可與我公司每半年一次 的業(yè)主 意見 征詢 活動(dòng)同步 開展 。 同時(shí) 在對 銷售及策劃人員的業(yè)績 考核 中，強(qiáng)調(diào)銷售的后續(xù)服務(wù)，確保物業(yè)銷售不留后遺癥。建議在 XX花園 的 銷售 過程中，從上述 各單位抽調(diào) 精干人員建立 流程小組，定期召開 例會(huì)，并 就銷售中存在的問題共同探討并研究對策，以 便有效減少客戶投訴和縮 短 品質(zhì)缺 陷的處理 時(shí)間 。具體做法可與中原、世聯(lián)、經(jīng)緯等 著名 房地產(chǎn)代理商 及市房地產(chǎn)交易中出 合作 ， 邀 請專家前往 XX花園 銷售現(xiàn)場舉 辦 購房知識講座， 就 房地產(chǎn)市場 的 發(fā)展趨勢、 購房 的法律手續(xù)、 購房 常見陷阱、物業(yè)質(zhì)素的判斷、房屋的驗(yàn)收等 購房 者 極為 關(guān)注 的問題，提出專家的建議。 同時(shí) ，可在銷售中心裝設(shè)觸摸式的電 腦 購房 查詢系統(tǒng)，便于購房者在現(xiàn)場亦可通過該系統(tǒng)全面了解物業(yè)的詳細(xì)情況 。 25 笫三 章 配合 銷售的措施 十四年與各 類業(yè)主的交往經(jīng)歷，使我們對業(yè)主的 各類需求有著較為全 面的認(rèn)識和把握 。對于銷售中心 的服務(wù)人員，我們建議 將 其 納入銷售員的 考核 激勵(lì) 體系，保證銷售主管對其有足 夠的監(jiān)督 權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體辦法可在 銷售 中心 物業(yè) 管理 服務(wù) 協(xié)議 中明確。 七、提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù) 1. 在銷售中心 內(nèi)配置雨傘架、急救包、針線包等，以便 購房 者不時(shí)之需。但考慮到 地產(chǎn)集團(tuán) 公司對我們的一向支持 和 關(guān)懷 ，我們愿意全部 承擔(dān) 這些費(fèi)用 。服務(wù)分包方（護(hù)衛(wèi)、保潔和園藝）配備 34人（ 會(huì)所 管理 服務(wù)人員的配備詳見第八 章會(huì)所 管理 ） 。我們 相信 ，一個(gè)好的 物業(yè) 管理 服務(wù) 模式 必定 包含一個(gè) 良 好的培訓(xùn)機(jī)制。 3. 通過對員工 進(jìn) 行 考核 ， 了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受 程度。 （ 2） . 主管級以上的 管 理人員根據(jù) 管理 處提出的培訓(xùn)計(jì)劃 進(jìn) 行逐級培訓(xùn)，并對培訓(xùn)實(shí)施 評估，并及時(shí)將培訓(xùn)效果和情況 反饋 給上級培訓(xùn)人員 。 3. 培訓(xùn) 時(shí) 間 31 （ 1） . 為實(shí)現(xiàn)“加油 站”式培訓(xùn)，我們對 各工種員 工亦制訂了具體的培訓(xùn) 時(shí)間 要求，完成培訓(xùn)后登錄積分 。 35 笫三章 管理人員的管理 — 、量才錄用， 培養(yǎng) 提升 我們 在用人機(jī)制上：重視管理人員的 品德修養(yǎng) 、工作 能力 以及在職培訓(xùn)： 強(qiáng)調(diào)管理 人員的一專多能和管理隊(duì)伍的年輕化、 知識 化。 二、默契合作， 充分授權(quán) 強(qiáng)調(diào) 分工合作的工作 態(tài)度 。學(xué)會(huì)授權(quán)是 我們 對管理人員的基本 要求 。 同時(shí) 建立檢查 齊 □反饋制度， 各級管理人員通過定期檢查，檢驗(yàn)授權(quán) 效果 。管理處經(jīng)理及 各 項(xiàng)目 主管根據(jù)實(shí)際 情況 發(fā)出工作指令，并通過現(xiàn)場指導(dǎo)、工作例會(huì)、內(nèi)部 電腦 網(wǎng)絡(luò)等 形式逐級向下傳達(dá)和 執(zhí)行。 36 管理人員的績效 考核 將嚴(yán)格依照公司已建立并有效運(yùn)作的績效 考核 體系 進(jìn) 行 考核 。對工作 努力 ，成績優(yōu)異的管理人員，我們 將 視情況授予“ 宜家物業(yè) 公司特別 獎(jiǎng)”、 “優(yōu)秀員 工 獎(jiǎng)”及“特殊貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”等 榮譽(yù)，并給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì) 。我們要求 主管 以上的 管理 人員 必須 通過 競爭 的方式獲取上崗資格，作業(yè)人員通過雙向選擇的方式獲取上崗資格