【正文】 導致一些小區(qū)的物業(yè)管理及經營用房落實難度較大。雖然通過改造整治拓寬了小區(qū)道路，但是由于車多空間小，要在路邊設置停車位比較困難，而且停車會影響車輛、人員的進出，容易引起居民的不滿。企業(yè)管理效率是企業(yè)獲利的主要條件。類似的小區(qū)還有加油站1組、2組居民樓。對老小區(qū)而言物業(yè)管理費收繳率低原因是多方面的。對物業(yè)管理企業(yè)而言，在物業(yè)管理費收繳率低的現(xiàn)實情況下，除想方設法催交外，只能通過減少物業(yè)服務內容，減少人員配備或選聘年齡較大的下、離崗人員的辦法加以維持。三、老舊小區(qū)改造后實現(xiàn)長效物業(yè)管理的建議與意見 老舊小區(qū)整治改造后實施長效物業(yè)管理，是事關現(xiàn)代文明社區(qū)建設的大事，也是體現(xiàn)政府公共管理能力的一個重要方面。應該遵循市場經濟規(guī)律，按照社會公共管理社會化、市場化的要求落實管理機制的長效化，逐步擺脫政府對社會事務大包大攬、社會管理不計成本、公共服務一味依賴政府投入的思路和做法。一方面對改造后具備條件的小區(qū)要積極實施物業(yè)管理，對條件尚不具備的小區(qū)，由業(yè)主自治或社區(qū)居委會代行管理逐步過渡；另一方面可以根據老小區(qū)實際的管理條件、居民 要求提供服務的內容，調整物業(yè)管理的服務方式和內容，充分體現(xiàn)規(guī)范和實際相結合的改革精神。從某種程度上講，老小區(qū)實施物業(yè)管理離不開政府的扶持和支持。同時政府支持也是有限度的，無論是時間上還是支持力度上，應考慮的限度就是物業(yè)企業(yè)能夠進入正常的市場競爭環(huán)境，可以按照市場競爭規(guī)則的運營來獲取經濟利益。二要進一步整合相關扶持政策，加大對老小區(qū)物業(yè)管理的支持力度。一要對老小區(qū)物業(yè)管理公司進行有效扶持，積極做好相應的政策配套。三要有效整合老小區(qū)物業(yè)管理資源，合理調整、合并物業(yè)管理區(qū)域，降低物業(yè)管理成本，提高物業(yè)管理經營活動的規(guī)模效益。其次，應該爭取提高預留物業(yè)用房價格標準，并允許采取“異地購置”等式增加物業(yè)經營用房。如：政府城市管理經費與物業(yè)管理相銜接，可以考慮將未實施物業(yè)管理前小區(qū)原有的綠化養(yǎng)護、小區(qū)道路維護、化糞池清理、小區(qū)保潔等經費切塊給物業(yè)公司，或選擇若干小區(qū)物業(yè)服務內容仍由原管理主體承擔。其次，要努力擴大社區(qū)居民對物業(yè)管理的參與度，從而提高對物業(yè)管理的認可度，在物業(yè)公司的引入、提供的服務內容、服務方式和服務質量的評價等環(huán)節(jié)上廣泛吸納意見，促進居民更多參與。當人們的生活水平逐步提高后，人們就更關注生活的質量，關注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護，盡可能使住宅小區(qū)整潔，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，安全不受侵害。二、硬件條件相對落后舊小區(qū)在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。住房的產權人多樣，有居民個人、房管局、單位產權人（包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位）、公共設施產權人（如各市政設施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產）、托管房、二手房產權人等。根據改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。業(yè)主委員會在行使職權過程中存在越權行為或不能充分履行相關職責。針對當前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題，提出以下建議：其一、加快、加強物業(yè)管理的立法工作當前物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛，涉及物業(yè)管理的方方面面，而物業(yè)管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關方面應加快物業(yè)管理立法工作，通過立法進一步明確政府部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的責任、權利和義務，消除爭議，特別是對房改房物業(yè)管理規(guī)范的立法工作要重點研究。產權單位是住宅的產權人，在目前房改政策下，產權單位也要對舊小區(qū)的改造進行相應的投資。其五、建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關系商品房在買房之時，買房人和賣房人就簽訂了物業(yè)管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時，雙方對物業(yè)管理事項沒有任何約定，導致買房人或承租人對物業(yè)管理不承擔任何義務和權利。三是要宣傳業(yè)主對房屋產權享有的權利和義務，增加業(yè)主的自覺維權意識。物業(yè)管理公司要與社區(qū)委員會、派出所等明確分工，物業(yè)管理公司不能承擔本應由政府部門負擔的工作，基層政府部門也不能因為有些管理工作有利可圖，就運用行政權利，自行進行管理。當人們的生活水平逐步提高后，人們就更關注生活的質量，關注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護，盡可能使住宅小區(qū)整潔，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，安全不受侵害。二、硬件條件相對落后舊小區(qū)在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。住房的產權人多樣，有居民個人、房管局、單位產權人（包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位）、公共設施產權人（如各市政設施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產）、托管房、二手房產權人等。根據改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。盡管是如此低廉的費用，很多物業(yè)管理公司只能收到30%左右。八、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實施管理的問題上存在矛盾。其二、逐步加大對住宅小區(qū)基礎建設的投資，改善居民生活環(huán)境城市的管理者是各級政府，政府樹立經營城市的概念，使城市的資產增值，并應從城市建設維護費中，拿出專項資金，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造一個良好的基礎條件。至于政府、產權人單位、居民三方投資的比例，可以根據每個小區(qū)的不同情況，進行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經濟承受能力。對無力發(fā)放物業(yè)管理補貼的單位和無業(yè)、失業(yè)人員，政府有關部門應研究制定相應的政策，配套執(zhí)行。二是要引導物業(yè)管理公司提高服務水平，總結已有的成功經驗，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。其七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關系物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)管理則是一種政府行為，社區(qū)管理和物業(yè)管理不可替代，但又互相配合，在實施具體的經營、管理中是密切聯(lián)系、互相依存的。第五篇：城市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題與對策研究老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題與對策【摘要】研究政府在老舊小區(qū)物業(yè)管理方面存在的問題，可以從宏觀地角度解決物業(yè)管理在老舊小區(qū)中遇到的政策、法規(guī)等問題，特別是基層管理部門，經常解決物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主的糾紛，十分清楚其產生矛盾的地方，能夠準確地制定政策來解決矛盾，改善老舊小區(qū)物業(yè)管理；物業(yè)公司是直接的管理者，直接對小區(qū)物業(yè)進行管理，研究物業(yè)公司在老舊小區(qū)物業(yè)管理方面遇到的困難與難題，能夠更好更有效地管理小區(qū)物業(yè)，實實在在地為小區(qū)業(yè)主們服務；小區(qū)業(yè)主，是小區(qū)物業(yè)管理的受益者，通過對業(yè)主在小區(qū)物業(yè)管理中提出的問題與不足的研究，可以了解業(yè)主真正的需求，從而不斷提高物業(yè)管理水平。為何只有短短23年房齡的房子會突然發(fā)生倒塌。(2)隨著城市建設的發(fā)展和居民生活水平的不斷提高，各種類型的車輛越來越多，特別是私人轎車數量飛速增長，停車位數量無法適應汽車增長的需求。（二）居住人群分析老住宅小區(qū)居住人群主要分三類：(1)老住宅小區(qū)居住的很多是老人，他們的收入低，經濟承受能力差。所以即使有物業(yè)管理愿意接收老住宅小區(qū)，進行管理，卻也因為一直無法收取物業(yè)費，而入不敷出，使得物業(yè)管理公司對于小區(qū)的維護只能是有心無力了，這使得一部分已經交納物業(yè)費的業(yè)主的利益受到影響，業(yè)主對物業(yè)公司失去信心，不愿再交物業(yè)費。承租人認為反正房屋不是自己的，租賃期滿就會搬走，房屋的問題又不是自己的問題，物業(yè)費自然不會交；而原有業(yè)主的認為反正不是自己在住，自己人沒在，物業(yè)也找不到自己拿錢，要斷水斷電跟自己也沒關系。二、城市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理對策由于老住宅小區(qū)是當前物業(yè)管理的難點和重點，也是過去在城市規(guī)劃、基層設施建設中欠賬較多的區(qū)域，對物業(yè)管理或社區(qū)來說，難以依賴自身努力承擔起老住宅小區(qū)物業(yè)管理真正改觀的重任，為此，對老住宅小區(qū)物業(yè)管理需要出臺更多的扶持政策。（2）對于進入老住宅區(qū)進行管理的物業(yè)公司進行補助，管轄小區(qū)經測算所需管理費，用在合理收費基礎上，不足部分有政府財政給予補貼。物業(yè)管理屬于微利性性質，同事也承擔了一定的社會職能，為下崗工人和生活困難人員提供了就業(yè)機會。對于生活確有困難的低保戶，可在其低保工資中增加物業(yè)管理費補貼，以減輕生活負擔。物業(yè)管理用房是實施物業(yè)管理活動最基本的條件之一。提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會制度規(guī)范化。開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)