【正文】 ）老年公寓 發(fā)展趨勢 ? 社會需要居家式 老年公寓 以滿足中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念 ? 社會需要規(guī)?；酿B(yǎng)老社區(qū)以 降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務(wù)水平 產(chǎn)權(quán)式老年 公寓將成為未來老年 人住宅市場的發(fā)展趨勢 9 縱觀 鄭州 市老年人住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設(shè)施和軟件 配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。 ? 老年 公寓 的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品 對老年 公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無明確界定，但可以肯定 鄭州 市現(xiàn)有的多家養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴(yán)重不足。 二、老年住公寓 目標(biāo)客戶需求 及應(yīng)對 分析 （一）老年公寓 目標(biāo)客戶 需求特征分析 ? 老年住宅的內(nèi)在需求主要從以下 表現(xiàn)在以下幾個方面 10 （ 1）老年社會的來臨 我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。 隨著計劃生育政策的貫徹執(zhí)行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“ 4 2 1”家庭結(jié)構(gòu)將大量出現(xiàn)，加上市場經(jīng)濟條件下競爭日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時間少，外出經(jīng)商、留學(xué)人員增加，城市“空巢家庭”越來越多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益弱化。 (3)老年人福利水平 隨著社會保障制度的強制性實施和人們保險意識的增強，未來老年人的福利 11 水平將會大大提高。 2020 年北京市老年人基本需求調(diào)查中有 %的老年人對目前的住房狀況表示滿意， %的人不太滿意。 另外，一些標(biāo)準(zhǔn)很低的簡易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設(shè)施不全、年代久遠的住宅還不同程度的存在。而且由于計劃生育政策的實施，目前“四二 一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭 12 矛盾也隨之增加。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是 理想頤養(yǎng)天年之所”。隨著 年齡的增大，對生活環(huán)境的要求逐漸提高，為父母的健康長壽考慮，選擇環(huán)境優(yōu)美，空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環(huán)境是子女養(yǎng)老服務(wù)消費 的主要誘因。絕大多數(shù)的老年人在退 休后就成為純消費者，部分老年人還可能會再參加一段時間的社會勞動，但相當(dāng)部分老年人再就業(yè)的時間不會很長，一般在 65 歲前后還是會真正退回到純消費人口的行列之中。按平均預(yù)期壽命推算，老年人口純消費年限為男 9 年，女 18 歲，平均為 年，接 近低齡純消費人口的消費年限。 3)老年消費是一種自主消費，這是老年消費的行為特征。 4)老年人的消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目的不明的盲目消費少，這 14 是老年消費的思想特征。這種市場消費質(zhì)量傾向?qū)嶋H上對老年消費起到了抑制作用，許多老年人因為在消費中曾經(jīng)遭遇冷淡或搶白，由此而 產(chǎn)生害怕消費、躲避消費的心理，在行動上則表現(xiàn)為不進行消費或只進行惰性消費。隨著老人所處的年齡段的不同，在消費上會各有側(cè)重，各具特色。 ? 地塊周邊道路應(yīng)暢通，水、電、氣基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，出入應(yīng)該 有公路， 以 15 滿足老 人 親朋 探親訪友，來往 便捷的需要。 四 、社區(qū) 規(guī)劃 我們 對項目的具體定位 是 構(gòu)筑中老年人嶄新的生活方式 ， 使建筑與居者的精神生活之間產(chǎn)生前所未有的親密度，力圖通過對“退休社區(qū) — 進修生活”的倡導(dǎo)，把社區(qū)構(gòu)建為一個退休者的超級文化生活園地，進而達到以全新退休 方案解決養(yǎng)老問題的目的。 16 ? 公建設(shè)施 要 高比例化 配套要完善化 小區(qū) 配有完善的醫(yī)療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂室、門球場、 釣魚臺等生活配套設(shè)施。 戶型設(shè)計要個性化、合理化。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨特，豐富建筑立面的質(zhì)感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對比，突出本項目的獨特性。其中住宅分四層次：社區(qū)、小區(qū)、組團、單體。避免“兵營”式排列，沒有層次感）， 沿湖、主題公園 、 丘 地走勢呈流線型或圍合式布置，使之高低錯落有致。 住宅產(chǎn)品要保證能滿足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒適等老年人的特殊需要。會所配套用房占總建筑面積 5%，用于配套服務(wù)的商業(yè)用房占總建筑面積的 3%。 整個社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應(yīng)該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱愛生活的欲望，有助于改善其身體機能， 促 19 進健康長壽。完善的步行系統(tǒng)可結(jié)合園區(qū)交通與景觀路線，將居民日常生 活出行置于步行區(qū)域之中，人流與車流近而不擾；應(yīng)沿湖 設(shè)置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要進行無障礙設(shè)計，每間隔直線距離 200m 左右即修建休息坐椅，方便老人休息。同時，各組團景觀和各小區(qū)景觀既相對獨立，各成體系，又和小區(qū)、社區(qū)景觀脈絡(luò)相通，一脈相承，豐富多彩。 ? 采用 環(huán)保地?zé)峁┡謶粲嬞M。 ? 房屋內(nèi)窗戶大量采用外飄窗形式，保證每戶均有一個陽光花房。銀色港灣所有的戶型都最大限度地保證采光。房間每個細節(jié)都需要 求 設(shè)計師深思熟慮：無障礙設(shè)計，保證家中老人安全。房屋還安裝電子安防系統(tǒng)、緊 急呼叫援助系統(tǒng)等。 21 五 、項目風(fēng)險分析 老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式的認知、認可需要一段時間 鄭州市屬于大型中心城市，有 750 萬人口，人均收入高于全省乃至全國部分省市，可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，面對的是新的特殊客戶群體，在社會家庭結(jié)構(gòu)演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認知、認可，而認知、認可更需要一個時間過程，其認知認可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認知認可時間長短決定了老年人住宅市場成熟時間長短，因此，本項目風(fēng)險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式認知認可程度及時間長短。 因此，必須首先做好總體規(guī)劃，有了科學(xué)完整、協(xié)調(diào)統(tǒng)一、個性特色的總體規(guī)劃，項目就具有了健康 骨架和活的靈魂，就有了“量身定做”的依據(jù)和藍圖，就可避免項目 建設(shè)中的隨意性、盲目性，確保產(chǎn)品個性特色，整體風(fēng)格 。 七、項目 實施 項目發(fā)起人： 養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)名稱： 河南泰德老年服務(wù)中心 項目名稱： 東方 銀色港灣或 中原泰得大地 簽訂《村企合作協(xié)議》 籌辦申請 獲批后規(guī)劃、土地、發(fā)改委辦理相關(guān)手續(xù) 實施建設(shè) （ 同時完成 400 畝土地規(guī)劃，分四期建設(shè)， 首期建 50000 平方米。 發(fā)展老齡事業(yè)是構(gòu)建社會主義和諧社會的 必然要求。 弘揚中國的孝文化，弘 揚中國民族的敬老、養(yǎng)老的傳統(tǒng)美德。通過對村民自留地、承包地、承包林、宅基地集中經(jīng)營入股，組建村企合作公司，以實現(xiàn)“農(nóng)民利益最大化，公司利益合法化”。簡言之就是 ：承包經(jīng)營權(quán)換社保，宅基地使用權(quán)換住房，集體建設(shè) 24 用地換集體經(jīng)濟。 萬名 老人在此居住，為合作公司和當(dāng)?shù)亍按迕瘛碧峁┝司薮蟮纳虣C和就業(yè)保證 。 是一榮俱榮，多方共贏的好項目。