【正文】 控股股份有限公司客戶服務(wù)工作程序》執(zhí)行。第三十一條 公司上海管理總部是公司在上海地區(qū)項目執(zhí)行的領(lǐng)導(dǎo)和決策機構(gòu)，對公司在上海地區(qū)項目執(zhí)行提出具體指導(dǎo)性意見，對公司在上海第五項目執(zhí)行進(jìn)行決策。其職責(zé)為：一、負(fù)責(zé)指導(dǎo)、督促公司在北京地區(qū)項目及項目公司的日常經(jīng)營管理工作；二、負(fù)責(zé)配合公司發(fā)展部在北京地區(qū)的發(fā)展工作；三、負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)公司在北京地區(qū)項目及項目公司提請審議的各項計劃、報告及制度；四、按照集團(tuán)對北京地區(qū)有關(guān)項目處置要求，負(fù)責(zé)進(jìn)行相關(guān)資產(chǎn)處置；五、按照公司的管理程序，負(fù)責(zé)向公司成本管理委員會提請審議有關(guān)項目的合約計劃、成本分析報告、盈利目標(biāo)分析報告、營銷推廣成本目標(biāo)分析報告，以及相關(guān)的重大變更分析報告等；六、負(fù)責(zé)執(zhí)行公司管理制度規(guī)定的其他管理職能；七、負(fù)責(zé)完成公司總經(jīng)理交辦的其他工作任務(wù)。第十一章第三十六條第三十七條 租賃管理部 租賃管理部是招商地產(chǎn)的部門之一，是公司經(jīng)營體系的組成之一。賃進(jìn)度的控制、租賃數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和分析、租賃人員的管理；四、負(fù)責(zé)租賃合同的簽定，租賃合同管理，合同催款，出租性物業(yè)房產(chǎn)證辦理，客戶檔案管理，客戶資料分析，特定客戶和集團(tuán)客戶的跟蹤服務(wù)，相應(yīng)客戶活動組織；五、負(fù)責(zé)公司有關(guān)租賃業(yè)務(wù)證照的有效性維護(hù)，聯(lián)系政府及上級相關(guān)主管部門，交納管理費用；六、負(fù)責(zé)配合公司出租性物業(yè)的建設(shè)和維修工程；七、負(fù)責(zé)公司出租性物業(yè)中設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)和保管；九、負(fù)責(zé)公司公開網(wǎng)站中有關(guān)出租性物業(yè)、租賃服務(wù)及管理信息的及時更新；八、負(fù)責(zé)完成公司總經(jīng)理交辦的其他工作任務(wù)。資料近千個。其職責(zé)為：一、負(fù)責(zé)編制公司項目管理規(guī)范及相關(guān)制度；二、負(fù)責(zé)組織工程項目監(jiān)理及施工的招投標(biāo)，編制招標(biāo)文件、預(yù)審?fù)稑?biāo)資格、提出評定標(biāo)意見報告；三、負(fù)責(zé)項目施工、安裝合同的準(zhǔn)備工作；四、負(fù)責(zé)組織項目工程巡查，并就項目工程中發(fā)現(xiàn)的問題提出解決措施或業(yè)經(jīng)項目部解決的問題向各項目部發(fā)出指引；五、負(fù)責(zé)審核項目工程用款計劃，在公司成本管理部和財務(wù)部配合下，提交并滾動修訂工程用款計劃；六、負(fù)責(zé)非項目部項目工程管理的質(zhì)量、進(jìn)度、投資成本的全過程控制；七、負(fù)責(zé)匯總、編制工程進(jìn)度月報表和工程項目管理工作計劃、總結(jié)；八、為項目部提供人力支持和技術(shù)保障；九、負(fù)責(zé)完成公司總經(jīng)理交辦的其他工作任務(wù)。第十五章第四十四條 客戶服務(wù)中心 客戶服務(wù)中心是招商地產(chǎn)的部門之一，是公司監(jiān)控/服務(wù)體系的組成之一，是公司客戶服務(wù)委員會的秘書部門。對房屋養(yǎng)護(hù)維修的有關(guān)問題向物業(yè)公司提出建議，如出現(xiàn)問題應(yīng)參與處理；資料近千個。第十六章 行政與人力資源部第四十六條 行政與人力資源部是蛇口控股和招商地產(chǎn)的部門之一，是公司監(jiān)控/服務(wù)體系的組成之一。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其職責(zé)為：一、貫徹執(zhí)行《會計法》及上市公司有關(guān)會計核算、財務(wù)管理制度；二、組織并實施會計核算、財務(wù)管理、財務(wù)監(jiān)督工作；三、擬訂公司各項財務(wù)管理制度、辦法，并經(jīng)批準(zhǔn)后負(fù)責(zé)實施、解釋；四、審核各單位的年度財務(wù)預(yù)算，牽頭匯總編制公司年度計劃，具體負(fù)責(zé)擬定財務(wù)計劃；五、根據(jù)已批準(zhǔn)的年度計劃，牽頭對各單位進(jìn)行考核，具體負(fù)責(zé)財務(wù)考核；六、按季度編制合并會計報表，并對公司的經(jīng)營及財務(wù)狀況進(jìn)行分析；七、負(fù)責(zé)組織、調(diào)度各單位間的資金往來及融資工作，包括：隨時掌握金融動態(tài)，防范金融風(fēng)險；調(diào)整資本、債務(wù)結(jié)構(gòu)，有效控制財務(wù)風(fēng)險,提高財務(wù)信譽；探索金融品種創(chuàng)新，開展客戶置業(yè)理財咨詢；加強資金調(diào)度和財務(wù)收支管理，保障資金需要，提高資金使用效益；八、對公司資金管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析并提出改進(jìn)建議。14 ※未經(jīng)本公司同意嚴(yán)禁影印機構(gòu)設(shè)置及部門工作職責(zé)說明書第五十一條 招商地產(chǎn)財務(wù)部負(fù)責(zé)招商地產(chǎn)資金、資產(chǎn)管理、會計業(yè)務(wù)，協(xié)助制訂公司年度計劃和對各部門考核、對參資企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理。第五十三條 發(fā)展部負(fù)責(zé)尋求和獲取土地資源，宏觀市場研究，區(qū)域房地產(chǎn)市場研究。三、負(fù)責(zé)研究城市區(qū)域房地產(chǎn)市場，研究樓市動態(tài)；四、收集與公司發(fā)展相關(guān)的重大經(jīng)濟信息和有關(guān)國家、地方的政策、法規(guī)，為公司的決策提供依據(jù)；五、收集分析與公司發(fā)展相關(guān)的房地產(chǎn)各類信息；六、協(xié)助編制和調(diào)整公司中長期發(fā)展規(guī)劃；七、負(fù)責(zé)選定適合企業(yè)發(fā)展的開發(fā)和投資項目（立項、可行性研究、分析、評價、上報、審批等），并為公司決策提供可行性經(jīng)濟分析報告；八、負(fù)責(zé)跟蹤深圳土地出讓信息，研究土地供應(yīng)市場；九、負(fù)責(zé)總結(jié)分析公司各項目的投資成本，為土地價格測算提供依據(jù)；十、協(xié)助公司土地的儲備工作，并代表公司參與土地的談判、投標(biāo)、拍賣工作；十一、與政府有關(guān)部門建立良好關(guān)系，協(xié)助公司疏通業(yè)務(wù)渠道；十二、負(fù)責(zé)完成公司總經(jīng)理交辦的其他工作任務(wù)。三、負(fù)責(zé)管理與培訓(xùn)，包括：制訂與信息系統(tǒng)規(guī)劃、實施和維護(hù)管理等相關(guān)的文件制度；建立并維護(hù)系統(tǒng)軟件、應(yīng)用軟件、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、pc等的相關(guān)技術(shù)文檔資料；不斷提高網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)的安全保密性；組織進(jìn)行相關(guān)專題的技術(shù)培訓(xùn)，提高員工it應(yīng)用水平；四、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)配合，包括：蛇口控股與政府主管部門和行業(yè)協(xié)會的信息技術(shù)溝通管道；蛇口控股與招商局集團(tuán)、蛇口工業(yè)區(qū)、信息島公司的信息技術(shù)溝通管道；對蛇口控股及相關(guān)企16 ※未經(jīng)本公司同意嚴(yán)禁影印機構(gòu)設(shè)置及部門工作職責(zé)說明書業(yè)的信息化、智能化實施提供專業(yè)建議；配合采購部門進(jìn)行it相關(guān)設(shè)備的采購，提供專業(yè)意見；五、負(fù)責(zé)完成公司總經(jīng)理交辦的其他工作任務(wù)。其職責(zé)為：一、負(fù)責(zé)項目市場定位和營銷工作，包括：負(fù)責(zé)項目的前期策劃、市場定位和項目的銷售及推廣組織；組織相關(guān)的市場調(diào)研和測試；對規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行跟蹤，并提出市場上的調(diào)整意見；制定營銷方案，并組織營銷方案的實施；負(fù)責(zé)準(zhǔn)備項目的銷售工具；對銷售現(xiàn)場進(jìn)行組織和控制，掌握推廣的節(jié)奏；配合公司營銷中心組織對銷售人員的培訓(xùn)。第二十二章 董事會秘書處第五十九條 董事會秘書處是公司董事會的專屬機構(gòu)，是蛇口控股的部門之一，是公司監(jiān)控/服務(wù)體系的組成之一。第六十二條 審計稽核部負(fù)責(zé)對公司各單位、各部門的內(nèi)部審計，干部離任和任期經(jīng)濟責(zé)任審計，受公司總經(jīng)理授權(quán)的專項審計，受公司參資企業(yè)董事會委托而進(jìn)行的對該參資企業(yè)的內(nèi)部審計工作。其職責(zé)為：一、負(fù)責(zé)制定及落實公司企業(yè)管理類制度、操作細(xì)則。第二十五章 參照及支持性文件第六十五條 有關(guān)公司領(lǐng)導(dǎo)分工職責(zé)遵照公司《總經(jīng)理班子成員分工》執(zhí)行。第七十條 本說明書經(jīng)公司總經(jīng)理辦公會議審議通過后發(fā)布實施。三、負(fù)責(zé)規(guī)劃、設(shè)計報批和有關(guān)的手續(xù)的辦理。七、參與項目的可行性研究工作，提供與規(guī)劃設(shè)計相關(guān)的可研資料。1． 負(fù)責(zé)通過土地交易市場獲得投資開發(fā)和土地使用權(quán)。三、負(fù)責(zé)收集與土地開發(fā)有關(guān)的法律、法規(guī)的變化信息，把握土地開發(fā)市場動態(tài)，并及時溝通。工程管理部職責(zé)一、負(fù)責(zé)集團(tuán)公司的技術(shù)管理工作1． 負(fù)責(zé)組織貫徹技術(shù)方面的政策、法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善技術(shù)管理體系、制定技術(shù)管理的工作、規(guī)章制度，并監(jiān)督實施。5． 負(fù)責(zé)圖紙變更的審定工作。3． 負(fù)責(zé)組織對大型設(shè)備、大宗材料供貨商資質(zhì)、資格、技術(shù)條件的評審。7． 參加工程協(xié)調(diào)會議，協(xié)助項目解決需協(xié)調(diào)解決的問題。11． 負(fù)責(zé)重大質(zhì)量事故的調(diào)查、鑒定處理工作。六、負(fù)責(zé)對施工現(xiàn)場進(jìn)行安全生產(chǎn)和消防的監(jiān)督檢查工作。十、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作，做好與其他部門的配合工作。四、負(fù)責(zé)公司銷售的管理，對銷售情況進(jìn)行匯總。八、負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)銷售、出讓有關(guān)的法規(guī)及相關(guān)信息的收集、整理及溝通。三、負(fù)責(zé)組織建安工程的招標(biāo)工作，辦理招標(biāo)手續(xù)。七、負(fù)責(zé)組織內(nèi)部招標(biāo)、評審工作。十一、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作，做好與其他部門的配合工作。二、負(fù)責(zé)開發(fā)項目市政設(shè)計與市政綜合工作 1． 委托專業(yè)設(shè)計部門進(jìn)行市政設(shè)計。5． 根據(jù)各專業(yè)的施工圖設(shè)計，進(jìn)行紅線內(nèi)管線的市政綜合。3． 對施工過程中市政工程進(jìn)行技術(shù)管理和質(zhì)量控制。1． 辦理所屬市政工程施工前的各項準(zhǔn)備工作和辦理各項手續(xù)。資產(chǎn)管理部職責(zé)一、負(fù)責(zé)公司物業(yè)的租賃經(jīng)營，簽訂租賃合同、協(xié)議。五、負(fù)責(zé)公司原開發(fā)房屋小產(chǎn)鉗證的辦理。財務(wù)計劃部職責(zé)一、認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家的經(jīng)濟政策、法令和財經(jīng)制度，并結(jié)合實際情況制定本公司的計劃、統(tǒng)計、財務(wù)、會計制度及實施辦法。五、負(fù)責(zé)對各控股公司的財務(wù)指標(biāo)完成情況進(jìn)行檢查，指導(dǎo)和考核，負(fù)責(zé)集體年、季、月度財務(wù)報表的編制，上報工作，并運用會計資料，對公司經(jīng)營情況進(jìn)行分析，及時向主管領(lǐng)導(dǎo)報告公司財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。九、負(fù)責(zé)公司的資金籌集、融通。項目經(jīng)理部職責(zé)一、對開發(fā)建設(shè)項目施工階段的進(jìn)度、工期和質(zhì)量以及竣工交用前的相關(guān)工作負(fù)全面責(zé)任。4． 負(fù)責(zé)項目質(zhì)量計劃的編寫和實施工作。8． 負(fù)責(zé)組織施工過程的分階段驗收和竣工驗收，辦理竣工備案手續(xù)。3． 負(fù)責(zé)審核與項目施工階段相關(guān)費用的支出。2． 配合規(guī)劃部門做好規(guī)劃、設(shè)計、勘察測繪的委托工作。6． 配合市政工程部做好市政工程的竣工驗收和移交工作。經(jīng)理辦公室職責(zé)一、負(fù)責(zé)公司本部的行政管理和日常事務(wù)，當(dāng)好領(lǐng)導(dǎo)的參謀，協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)搞好各部門之間的協(xié)調(diào)，加強對各項工作的督促和檢查，建立并完善各項規(guī)章制度，促進(jìn)公司各項工作的規(guī)范化管理。五、負(fù)責(zé)公司印章的管理，企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照的管理、企業(yè)法人代碼的管理和公司資質(zhì)等級的管理工作。九、按照檔案管理要求，做好資料的積累、整理，定期歸檔工作。工程部管理制度及措施一、工程部的組織機構(gòu)設(shè)置（一）工程部組織機構(gòu)的設(shè)置原則： １、精干高效的原則 ２、靈活彈性的原則（二）工程部組織機構(gòu)設(shè)置 １、工程部的編制根據(jù)公司的總體要求和工程部目前的工作任務(wù)量，在目前僅有一個工程項目的情況下，工程部的編制為４人。以后每增加一個項目相應(yīng)增加四個崗位：項目經(jīng)理一個，各專業(yè)管理人員各一個（同上）。負(fù)責(zé)工程項目和監(jiān)理單位招投標(biāo)工作。負(fù)責(zé)工程竣工驗收及移交工作。負(fù)責(zé)組織工程的招投標(biāo)工作。（4）組織評標(biāo)和開標(biāo)工作，確定中標(biāo)單位。包括人員的調(diào)配、考核、獎懲等方面的管理。（5）負(fù)責(zé)審核施工材料的選用和對材料供應(yīng)商的評價。（9）組織竣工驗收及移交。（1）對監(jiān)理單位提交的《項目監(jiān)理規(guī)劃》進(jìn)行審核。（4）負(fù)責(zé)監(jiān)理費用控制與結(jié)算。（4）委托監(jiān)理單位組織圖紙會審，對會審中提出的共性問題和技術(shù)難題協(xié)調(diào)擬訂解決辦法。負(fù)責(zé)整個施工過程中各相關(guān)單位的協(xié)調(diào)。（3）開工準(zhǔn)備階段應(yīng)對開工必須具備的文件和資料進(jìn)行核實。（7）對《施工組織設(shè)計/方案》中的新技術(shù)、新材料、新工藝的應(yīng)用，以及可能導(dǎo)致工期、造價等變動的因素，結(jié)合監(jiān)理單位的審 房地產(chǎn)企業(yè)部門設(shè)置及職責(zé) 項目規(guī)劃部職責(zé)一、負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計、勘察單位的招標(biāo)選擇、確定工作，以及合同的起草、履行合同的審批、簽訂委托工作，監(jiān)督合同的履行。五、負(fù)責(zé)施工圖勘察報告的審核，負(fù)責(zé)發(fā)放施工圖。九、負(fù)責(zé)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作，做好與其他部門的配合。二、負(fù)責(zé)對擬開項目的可行性論證。五、負(fù)責(zé)拆遷工作的管理。3． 制定或組織審定新技術(shù)、新工藝、新材料應(yīng)用方案。二、負(fù)責(zé)開發(fā)項目工程質(zhì)量管理工作1． 認(rèn)真貫徹執(zhí)行上級管理部門關(guān)于工程質(zhì)量管理的規(guī)章制度，建立健全質(zhì)量管理體系，健全工程質(zhì)量管理的規(guī)章制度體系。5． 負(fù)責(zé)組織對施工單位的評審和選擇工作。9． 協(xié)助項目部組織消防、人防驗收工作。四、負(fù)責(zé)建筑材料、設(shè)備市場的調(diào)查和質(zhì)量評定。八、負(fù)責(zé)集團(tuán)公司范圍內(nèi)供暖設(shè)備的檢查。二、負(fù)責(zé)市場調(diào)研，掌握銷售行情及需求變化；進(jìn)行銷售策劃，價格定位；并負(fù)責(zé)審批銷售方案和銷售計劃。六、辦理銷售許可證、產(chǎn)權(quán)等有關(guān)手續(xù)。工程招標(biāo)部職責(zé)一、負(fù)責(zé)審核工程概算、經(jīng)濟洽商、建筑施工合同。五、負(fù)責(zé)小型工程協(xié)議中協(xié)議價格的審核。九、負(fù)責(zé)收集和積累建筑材料、設(shè)備市場價格變化的信息。2． 組織有關(guān)部門對市政規(guī)劃方案進(jìn)行評審。3． 負(fù)責(zé)對委托設(shè)計單位進(jìn)行監(jiān)督，并根據(jù)工程建設(shè)情況掌握設(shè)計進(jìn)度，對設(shè)計輸出進(jìn)行評審和確認(rèn)。1． 負(fù)責(zé)辦理市政工程報監(jiān)工作。四、負(fù)責(zé)大市政工程的成本控制，負(fù)責(zé)大市政集資。六、配合工程招標(biāo)部做好市政招標(biāo)工作。三、負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司和租賃代理公司的評審、選擇委托和工作監(jiān)督。七、負(fù)責(zé)租賃的策劃、負(fù)責(zé)租賃市場信息調(diào)研，掌握租賃市場信息。三、依據(jù)公司經(jīng)營計劃中有關(guān)投資計劃和項目進(jìn)度安排計劃，負(fù)責(zé)擬訂相應(yīng)的資金需求量預(yù)測計劃和各種財務(wù)預(yù)算計劃，合理分配資金。七、籌劃、協(xié)調(diào)公司與外部各利益方（各銀行、稅務(wù)、財政、關(guān)聯(lián)單位）的財務(wù)關(guān)系。十一、按照國家審計法規(guī)，負(fù)責(zé)擬訂公司外派高級管理人員的離任審計制度，對公司外派高級管理人員進(jìn)行離任審計。2． 負(fù)責(zé)審核施工圖并上報審核意見。6． 負(fù)責(zé)對承建商采購的物資進(jìn)行質(zhì)量的監(jiān)督和控制。1． 負(fù)責(zé)根據(jù)工程進(jìn)度和工作量完成情況撥付工程款。三、配合其他部門做好與開發(fā)項目相關(guān)的工作。4． 配合財務(wù)計劃部辦理開工審批，并提供各項基礎(chǔ)資料。四、負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)項目銷售計劃的編制和執(zhí)行。三、負(fù)責(zé)公司來往文電的處理和文書檔案的管理工作，負(fù)責(zé)對會議、文件決定的事項進(jìn)行催辦、查辦和落實。七、負(fù)責(zé)信訪接待、協(xié)調(diào)處理工作。十一、貫徹干部聘任制度、職工考核制度、負(fù)責(zé)干部職工的考核、聘任、聘用、調(diào)配工作。一、董事會職能執(zhí)行總公司的訣議。審訂公司增加或者減少注冊資本的方案以及發(fā)行公司債券的方案。負(fù)責(zé)對公司運營的監(jiān)督管理二、總經(jīng)辦職能擬訂項目公司的總體發(fā)展規(guī)劃及其實施方案、項目的基本建設(shè)計劃及執(zhí)行工作(政策)。決定廣告基調(diào)，指導(dǎo)廣告戰(zhàn)略。1向董事會提出組織系統(tǒng)表，人員編制和工資總額計劃。1親臨現(xiàn)場處理本項目公司緊急事件，確保企業(yè)正常運作。2抓好企業(yè)文化建設(shè)。根據(jù)公司有關(guān)推廣工作的要求，實施各項推廣方案及措施。四、工程管理中心向總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。加強質(zhì)量控制，保證工程施工按有關(guān)規(guī)定要求進(jìn)行。負(fù)責(zé)綜合經(jīng)營開發(fā)管理以及規(guī)劃、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督。協(xié)同策劃部掌握市場行情，制定并執(zhí)行相應(yīng)的招商計劃、策略。協(xié)助財務(wù)部收取客戶需繳交的各項費用。負(fù)責(zé)房地產(chǎn)廣告的制作及實際操作。參與項目的投資分析、建筑策劃等項目開發(fā)的前期規(guī)劃工作。密切與預(yù)算造價部配合