【正文】 ....................... 17 、景觀房： ........................................................................................... 17 .................................................................................. 18 6. 康體服務(wù)功能定位策劃 ................................................................................ 19 7. 娛樂服務(wù)功能定位策劃 ................................................................................ 20 8. 會議服務(wù)功能定位策劃 ................................................................................ 21 9. 其他服務(wù)功能定位策劃。 主體服務(wù)面積大約 50110 平方米，客房 300間，餐飲包括中西餐廳、風(fēng)味餐等，包括基本的康樂設(shè)施和娛樂設(shè)施。 二 、 市場分析 （一）項目投資環(huán)境和市場研究 項目投資環(huán)境分析 一個良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費客 戶群，合肥工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。 “ 十一五 ” 時期，合肥市 GDP 年均增長%。 工業(yè)生產(chǎn)實現(xiàn) “6 個千億 ” 重大突破 。竣工項目 3225 個，其中億元以上項目 218 個，增加 60 個。 20xx 年合肥全年實際利用省外資金 1250 億元，同比增長 %。其中，股份制企業(yè)實現(xiàn)利稅、利潤分別增長%和 %，對全市工業(yè)企業(yè)利稅、利潤增長的貢 獻(xiàn)率均超過 75%。 20xx 年，合肥市城鎮(zhèn)居民人均家庭總收入 21125 元，超過全國平均水平 92 元，同比增長 %。其中，食品、煙酒及用品、醫(yī)療保健和個人用品、娛樂教育文化用品及服務(wù)、居住類分別上漲 %、 %、 %、 %和 %，衣著、交通和通信、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)分別下降 %、 %和 %。 項目隸屬濱湖新區(qū)，周邊區(qū)域分別有經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等，其建設(shè)將是城市商業(yè)商務(wù)發(fā)展的制高點。 （ 3）區(qū)域性淡旺季明顯，旅游城市間 “冷熱溫差”較大。 (2)工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長，主導(dǎo)地位不斷增強。 (6)市場物價上升，職工居民收入有所增加。 合肥市酒店經(jīng)營情況分析（ 20xx年第四季度全國星級飯店統(tǒng)計公報） 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 7 根據(jù)我省星級酒店填報的數(shù)據(jù)，去年第四季度，我省 342家星級酒店營業(yè)收入為 億元，其中，餐飲收入占比 %，客房收入占比 %。 三星級酒店 146 家，平均房價為 187 元 /間夜，平均出租率為 %。其中，合肥星級酒店客房入住率躋身全國前十。 五星級酒店 5家，平均房價為 元 /間夜，平均出租率為 %。 高起點規(guī)劃 新區(qū)總體規(guī)劃堅持“高起點、國際化”的原則，方案突出“生態(tài)環(huán)?！钡睦砟詈汀蔼毦喵攘Α钡陌l(fā)展方向，受到社會各界的充分肯定。濱湖新區(qū)與國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一路之隔，水電氣熱等公共資源接入便捷；濱湖新區(qū)的城市功能與經(jīng)開區(qū)的集聚工業(yè)發(fā)展互為補充，讓一部分市民工作在經(jīng)開區(qū)，生活在濱湖新區(qū)。 1）．基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)先。首批商品房項目 —— 54 萬平方米濱湖明珠、濱湖品閣，優(yōu)先面向首次置業(yè)、有穩(wěn)定收入的合肥市民銷售，入住率超過 90%，濱湖世紀(jì)城 480 萬平方米全部開工建設(shè)，預(yù)計 20xx 年全部建成交付，目前已交付商品房超過 10000 套。 20xx 年 10月，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正式批復(fù)濱湖新區(qū)為“城市生態(tài)示范區(qū)”。 3)．調(diào)水補水。 1） ．控制規(guī)劃、優(yōu)化布局。 3） ．地下空間與綜合管溝開發(fā)利用。 融入多元文化 挖掘水文化，做足水文章，結(jié)合水岸生態(tài)治理，融入現(xiàn)代都市、古典等多樣元素，打造獨具特色的水街文化。 十二五規(guī)劃中 濱 湖新區(qū)，堅持緊湊型開發(fā)，把握好項目布局和建設(shè)時序，高標(biāo)準(zhǔn)、快節(jié)奏地推進(jìn)各項建設(shè)，著力提升服務(wù)業(yè)集聚功能，完善配套，逐步形成環(huán)境優(yōu)美的行政辦公、金融商務(wù)、會展旅游中心 合肥濱湖新區(qū)酒店市場分析 文字性過渡 —— 濱湖藍(lán)鼎國際酒店 藍(lán)鼎國際酒店，由藍(lán)鼎投資集團(tuán)斥巨資打造，位于濱湖新區(qū)徽州大道與錦繡大道交口東南，緊鄰合肥國際會展中心高屋建瓴，在經(jīng)過精心的充足準(zhǔn)備工作后，于 12 月 28 日正式動工興建。此外，超五星 KTV 中心和大型宴會廳作為文化休閑建筑； 4 棟商務(wù)樓分布周邊，分別為 29— 39 層不等。酒店的 26 層客房部分設(shè)置在地塊西側(cè)。五星級酒店共有 1680間標(biāo)準(zhǔn)房，中西餐廳約 7000 平方米，擁有豪華宴會廳及國際會議廳多間，尤其是兩棟 52層“姐妹爭艷”雙塔樓和兩棟 38 層“兄弟相擁”雙子樓，將有望為濱湖新區(qū)設(shè)立新的城市地標(biāo)。項目由安徽婁氏酒店管理有限公司投資開發(fā)，主要經(jīng)營餐飲、住宿，預(yù)計總投資為 3000 萬元， 20xx 年 3月開工建設(shè) 。同時，配備長50米、寬 25 米的五星級游泳池，按照國際標(biāo)準(zhǔn)建造，將為入住的賓客提供休閑運動服務(wù)。通過徽州大道、包河大道等連接城市骨干路網(wǎng)， BRT 快速公交、即將建設(shè)的有軌電車等現(xiàn)代公共交通，讓市民方便往來于老城區(qū)與濱湖新區(qū)之間；優(yōu)質(zhì)的教育 資源、醫(yī)療資源、文化娛樂資源，吸引老城區(qū)及周邊地區(qū)群眾聚集濱湖新區(qū)。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 14 方興大道擴建工程提前通車 濱湖國際會展中心、渡江戰(zhàn)役紀(jì)念館”將開工建設(shè)，廣場周邊還將陸續(xù)增加“安徽名人館”、“合肥博物館” 、“合肥國際創(chuàng)新展示館”等館群。 （二）項目 SWOT分析 酒店優(yōu)劣勢分析 了解項目自身優(yōu)劣勢，綜合合城市政府政策及市場競爭狀況，結(jié)合項目自身環(huán)境，行業(yè)威脅從中尋找和市場機會，發(fā)揮項目優(yōu)勢，規(guī)避市場風(fēng)險。明確項目功能定位，保證產(chǎn)品線的科學(xué)性和合理性，保障商務(wù)會議休閑酒店發(fā)展空間與政府支持的融合。 （三）市場定位 1. 本項目酒店定位 傳統(tǒng)的酒店及商務(wù)類定位模式 ： 上表傳統(tǒng)的六大模式中的任意一個模式對本項目而言都存在一定不足，我們從未來客源需求市場、未來業(yè)主公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)、未來城市開發(fā)等諸多因素及綜合規(guī)劃考量，建議本項目定位必須跳出傳統(tǒng)模式思維， 創(chuàng)造屬于針對本項目的開發(fā)模式：基于本項目相關(guān)各方對酒店的訴求： ? 達(dá)到國家五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)； ? 酒店客房不少于 300間，床位不低于 500 張，并按五星級酒店要求配備餐飲、商務(wù)、會議、公共娛樂、安全等相關(guān)服務(wù)設(shè)施； ? 地標(biāo)性建筑酒店 ； ? 城市 新 中心酒店； 因此，我們認(rèn)為本項目： 商務(wù)會 議中心模式 “商務(wù) +會議 ” 休 閑健康 中心模式 “休閑 +保健 ” 休閑商 業(yè)模式 “休閑 +商業(yè) ” 休閑娛 樂模式 “休閑 +娛樂 ” 餐飲宴 請模式 “中西餐 +宴會 ” 特色景 觀模式 “特色休閑 +景觀 ” 商務(wù)休閑酒店 六大經(jīng)營模式 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 16 1） 是 濱湖新區(qū) 一座地標(biāo)性酒店建筑，是城市名片的卓越代表！ 1） 是 合肥市 商務(wù)、會議、休閑旅游高端接待中心 3） 是標(biāo)準(zhǔn)五星級商務(wù) +會議 + 休閑酒店綜合體！ 關(guān)于功能，可以概括為四大類： 客房、餐飲、（會議）、康體娛樂；且收 入比重基本相當(dāng)（康體娛樂可能略?。?； 關(guān)于客源市場，客房市場可以概括為： 商務(wù)客戶 —— 50%（其中：公司 40%；政府 50%；其他 10%） 會議客戶 —— 30% 休閑客戶 —— 15% 旅游家庭 —— 5% 、定位依據(jù)： 1) 高檔次的商務(wù) + 會議 + 休閑酒店在 合肥 市場有一定的空間，用高星酒店的多功能組合擴大其市場客源兼容性； 2) 本項目地理條件、交通條件、環(huán)境資源條件等從現(xiàn)狀看都不具備五星酒店的市場承載力，但以發(fā)展的眼光看，隨著 濱湖新區(qū) 社會經(jīng)濟(jì)成長、旅游休閑的興起，也適宜商務(wù)會議休閑酒店的組合定位； 3) 檔次和影響力高的會議能提高酒店品牌知名度與美譽度，成功的會議接待不僅能使他們成為酒店的忠誠客戶，而且也會像其他顧客傳播酒店良好的口碑，帶來了酒店無形資產(chǎn)的增值； 4) 高品質(zhì)的酒店一般接待來自不同國家、地區(qū)和本地域的高消費者，他們的綜合消費力都比較高，且酒店經(jīng)營面較廣能增加客源供給； 5) 酒店接待重要會議，必然會成為新聞媒體關(guān)注的焦點，媒體在報道會議的同時也間接的宣傳了酒店，從而極大地提高了酒店的知名度； 6) 休閑旅游結(jié)合會議能更好的平衡休閑商業(yè)酒店中淡旺季問題，而單純的會議型酒店或單純的休閑度假酒店 都會面臨節(jié)假日的飽滿，和周一至周四冷清的經(jīng)營問題； 7) 批量型的會議客源和商務(wù)散客更容易成為酒店客房的主力貢獻(xiàn)者。針對城市發(fā)展和當(dāng)?shù)叵M習(xí)慣的改變，創(chuàng)造全新的高檔休閑活動場所，引入放松的參與性項目和高端消費商業(yè)形式，打造城市高端“精品休閑商業(yè)”綜合休閑主題形象。 、客房房型定位 ： 根據(jù)對一些長期在外商旅的消費客戶的訪談中獲知，雙人房的需求比例較高，考慮到商務(wù)會議為本項目的主要客源群體，因此，建議本項目的雙人房型的比例占到 65%以上，套房是五星級必不可缺的產(chǎn)品，評五星需要套房比例不少于10%，因此套房數(shù)量控制在總套數(shù) 10%左右，建造時在 開間和格局上可以取巧。 2) 高檔商務(wù)餐 ：兼顧少量高端客源消費講究秘密性，設(shè)置少量包房，此類包房全部利用層包房設(shè)施，不再追加額外投資，大小包房應(yīng)不少于 20 間。我們假定 50%的入住率，平均入住人數(shù)為 ，那么在翻臺率達(dá)到 的情況下需要 150 個左右的餐位。 重點是游泳池與 SPA 洗浴的結(jié)合，即要凸顯特色，又要同時避免游泳池不賺錢的弊端。 建議多功能廳與會議室 數(shù)量 凈面積（平方米） 多功能廳 1【可以拆分 23 個】 800【注：無柱、凈高： 7 米以上】 多功能廳前廳 1 300 名式會議室 8【個別可以連通的】 100 總計 10 1900 表 5 圖表 12 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個人主頁 22 9. 其他服務(wù)功能定位策劃 。 由前一章分析得知本項目總建設(shè)費用 約 為 40000 萬元，故此，本項目盈虧平衡點為： 盈虧平衡點 =總建設(shè)費用 /總銷售收入 = 40000/65143 = % 就是說本項目如果實現(xiàn)了 %的銷售率就可以保證本項目的總投資成本全部回收。從城市發(fā)展的角度證明，高端 酒店往往能夠提升城市的整體價值，例如北京的國貿(mào)商圈經(jīng)過香格里拉二十余年的影響和改變，已成為京城 CBD 地段。 防范措施： 進(jìn)行精確的投資測算與緊密地資金投放計劃，儲備足夠的自有資金，與金融單位保持良好的溝通，確保資金能夠按計劃投放。 防范措施： ? 酒店決策者需密切掌握當(dāng)?shù)匦袠I(yè)管理政策的變化和動向； ? 科學(xué)、規(guī)范的專業(yè)化管理； ? 在政策允許范圍內(nèi)靈 活經(jīng)營、守法經(jīng)營。 防范措施： ? 充分做好惡性競爭的思想準(zhǔn)備，做好最壞的打算，從投資立項開始就認(rèn)真進(jìn)行經(jīng)營管理策劃，把握酒店市場定位，抓住主要客源市場； ? 根據(jù)市場變化靈活調(diào)整經(jīng)營策略，實施客戶忠誠計劃留住主要客源； ? 在項目規(guī)劃和設(shè)計上最大限度的突出差異化、獨創(chuàng)性和超前性，使酒店在本區(qū)域市場盡量長時間地保 持領(lǐng)先性和不可替代性（特色、檔次）； ? 建立和不斷發(fā)展良好的人脈關(guān)系，保持酒店良好的社會形象和