【正文】 是一種趨勢(shì)，但也講求舒適度與高性價(jià)比相統(tǒng)一。 城東正在成為戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的主力地段 戶縣最高行政機(jī)關(guān) 縣政府的東遷與城市二環(huán)規(guī)劃的最終確定，整體上帶動(dòng)了城東的開發(fā)建設(shè)與生活配套設(shè)施的逐步完善。 西戶濱河花園整體設(shè)計(jì)方案分為一期、二期建設(shè)。該項(xiàng)目的實(shí)施 目標(biāo) 是建設(shè)“園林城市，生態(tài)戶縣”。 居民住房水平不高，與父母分居的三口之家逐漸增多。 整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)及需求都以三室為主，相對(duì)而言，實(shí)用的兩室、三室產(chǎn)品需求更大。 消費(fèi)者對(duì)房屋總價(jià)比較敏感，控制總價(jià)，保證功能，提供高性價(jià)產(chǎn)品必然會(huì)受市場(chǎng)青睞。在開發(fā)過(guò)程中，對(duì)于建筑立面的設(shè)計(jì)追求精益求精，多采用西安時(shí)下流行的建筑形態(tài)，如大面積的采光窗或空中花園等美觀獨(dú)特的建筑形態(tài)，從而為后續(xù)銷售創(chuàng)造契機(jī)提供買點(diǎn)，使建筑本身就成為最好的銷售武器。繁榮的商業(yè)與 新型 住宅相結(jié)合所誕生的必定是戶縣新的 CLD。如下 SWOT所示： 1． STRENGTH 優(yōu)勢(shì)分析 1) 大勢(shì)所趨，板塊優(yōu)勢(shì)明顯 灃京路板塊因地處城東板塊范圍內(nèi)，身處戶縣開發(fā)與置業(yè)首選地段 ，其 區(qū)域化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。 3）灃京路漸成開發(fā)熱點(diǎn)地段，生活配套將逐步完善。 4) 前期工作多 項(xiàng)目地塊大，涉及單位較多，拆遷困難較大，影響工期。 3）東城的發(fā)展規(guī)劃 整體東城板塊的復(fù)蘇，必將吸引更多的置業(yè)者關(guān)注此處。 3）在售和潛在項(xiàng)目之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 第四章 項(xiàng)目定位體系 一、整體定位 電梯花園洋房 二、核心形象 戶 縣首席名流社區(qū)，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)人居典范 三 、客戶定位 1. 個(gè)體私營(yíng)業(yè)主 多為周邊市場(chǎng)的經(jīng)商者，經(jīng)濟(jì)狀況較好。有較高的文化程度，以中年為主。以中青年兩口之家或孩子較小的三口 之家為主。但整體購(gòu)買力較薄弱，不是本項(xiàng)目的主力客群。 4．規(guī)劃布局 地塊北側(cè) 臨街，具有很大的商業(yè)價(jià)值，此處建筑不會(huì)影響小區(qū)內(nèi)日照， 所以此處臨街布置高層住宅和高層寫字樓，其余布置多層住宅，小區(qū)入口設(shè)置在西側(cè)朝陽(yáng)路上。擇優(yōu)選擇具備一流技術(shù)裝備和管理水平，且業(yè)績(jī)特別突出、信譽(yù)與質(zhì)量 良 好的建筑承包商承擔(dān)該項(xiàng)目的工程建設(shè)。 二 、 項(xiàng)目開 發(fā)實(shí)施 進(jìn)度 充分考慮到項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣計(jì)劃、市場(chǎng)需要及項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力，擬 將以以快制慢的開發(fā)速度按計(jì)劃快速完成 整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 第 六 章 項(xiàng)目投資估算 及銷售收入 一、項(xiàng)目投資估算 1．投資估算的原則 本項(xiàng)目的投資估算遵循以下原則： 1) 規(guī)劃設(shè)計(jì)及開發(fā)銷售 組織； 2) 陜西省建筑工程有關(guān)規(guī)定及定額； 3) 戶縣城建費(fèi)用統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 4) 戶縣天然氣入網(wǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 5）房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目類似工程的參考成本及市場(chǎng)銷售參考價(jià)格。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 4）其他費(fèi)用 戶縣消費(fèi)水平較低，媒體投入較西安小，因此確定管理費(fèi)用和銷售推廣費(fèi)用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 ％、 2％；監(jiān)理費(fèi)用由于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，下浮國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)較多，取市場(chǎng)值為建安費(fèi)用的 ％。 二、 靜態(tài)銷售收入及成本利潤(rùn)率計(jì)算 1．銷售價(jià)格 經(jīng)過(guò)詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查， 本項(xiàng)目與同一供求圈內(nèi)的相似項(xiàng)目對(duì)比分析，確定本項(xiàng)目 各建筑形式銷售價(jià)格如下表 單價(jià) 高 層 2150 元 /㎡ 電梯多層 1850 元 /㎡ 北側(cè)商業(yè) 7500 元 /㎡ 西側(cè)商業(yè) 5500 元 /㎡ 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 寫 字 樓 3500 元 /㎡ 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 2．銷售收入測(cè)算 面積 單價(jià) 小計(jì) (萬(wàn)元） 可售高層 17500 ㎡ 2150 元 /㎡ 電梯多層 76000 ㎡ 1850 元 /㎡ 北側(cè)商業(yè) 3000 ㎡ 7500 元 /㎡ 西側(cè)商業(yè) 4000 ㎡ 5500 元 /㎡ 寫字樓 8500 ㎡ 3500 元 /㎡ 銷售合計(jì) 3．成本利潤(rùn)率計(jì)算 1 項(xiàng)目全部銷售收入 萬(wàn)元 2 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金 萬(wàn)元 兩稅一費(fèi) ％ 3 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)值 萬(wàn)元 4 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 扣除墊付天然氣入網(wǎng)費(fèi) 5 實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn) 萬(wàn)元 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 6 成本利潤(rùn)率 % 扣除兩稅一費(fèi)后 可以看出本項(xiàng)目全部銷售完畢銷售收入為 萬(wàn)元，扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加后為 ，稅前利潤(rùn)為 ，成本利潤(rùn)率為 ％ ，處于 房地產(chǎn) 行業(yè) 較高 水平 ，項(xiàng)目具有很強(qiáng)的盈利能力 。 本項(xiàng)目為目前戶縣唯一多層帶電梯花園洋房社區(qū)， 根據(jù) 戶縣市場(chǎng) 自身特點(diǎn)及公司銷售經(jīng)驗(yàn)，開盤 后的第一個(gè)季度可實(shí)現(xiàn) 前期積蓄客戶及現(xiàn)場(chǎng)新客戶簽約達(dá)到 總銷售面積的 15％左右 ，以后銷售量 逐漸 穩(wěn)定在每 月 12％左右，在項(xiàng)目竣工后，用 半年時(shí)間完成全部銷售任務(wù) 。由于本項(xiàng)目并非長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因此計(jì)算其年利潤(rùn)率沒(méi)有實(shí)際意義，故沒(méi)有選取這項(xiàng)指標(biāo)。當(dāng) FIRR大于基礎(chǔ)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 Ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。 稅前成本利潤(rùn)率為： ％ 稅后成本利潤(rùn)率為： ％ 靜態(tài)投資回收期 全投資稅前 月 ； 稅后 。本項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用為下表所示。 資金平衡表 詳見附表 六 2．借款還本付息表 時(shí)間項(xiàng)目 20xx 年 20xx 年 合計(jì) 1 2 3 4 1 2 3 4 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 季初本息累計(jì) 4000 4060 5122 5199 5277 5357 5437 季末本息累計(jì) 4060 5122 5199 5277 5357 5437 本季借款 4000 1000 0 0 0 0 0 5000 本季應(yīng)計(jì)利息 本息償還 0 0 0 0 5357 5357 其中：還本 5000 5000 付息 季末借款余額 4060 5122 5199 5277 5357 5437 0 注： 取 6％； 息計(jì)算； 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 本付息； 在本 項(xiàng)目 建設(shè)周期內(nèi) 共需 借助銀行 借款 5000 萬(wàn)元， 貸款期 年， 在20xx年第 二 季度末可用銷售收入 全部 償還 完畢 ， 其中 利息共計(jì) 。 一 、盈虧平衡分析 1． 動(dòng)態(tài)考慮固定成本 盈虧平衡分析是在一定的生產(chǎn)能力條件下，研究分析項(xiàng)目成本費(fèi)用與收益平衡關(guān)系的一種方法。 2） 計(jì)算公式： 利潤(rùn) =總固定成本 （單位價(jià)格 單位可變成本－單位產(chǎn)品銷售稅金及附加） BEP＝ 0 BEP=總固定成本 /（單位價(jià)格 單位可變成本－單位產(chǎn)品銷售稅金及附加） 固定成本＝土地費(fèi)用 +前期費(fèi)用 +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) +配套費(fèi) +綠化費(fèi) ＋設(shè)備費(fèi)＝ 可變成本＝總投資 固定成本＝ 單位變動(dòng)成本＝變動(dòng)成本 /銷售 面積 ＝ /M2 BEP（產(chǎn)量）＝ 10000/[2100（ ％） ]＝ 85542M2 盈虧銷售率＝ BEP/銷售面積＝ ％ 本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為 ， 低于 行業(yè)基準(zhǔn)水平，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小 。 保守 按平均 2100元 /㎡計(jì)算，項(xiàng)目稅前利潤(rùn)為 ： 109000 ％ 2100＝4321萬(wàn)元。 1． 單因素敏感性分析 下表是當(dāng)銷售收入和總投資分別按以下比例變動(dòng)時(shí) ,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) （季度）的變化。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 2． 雙因素敏感性分析 雙因素敏感性分析0%3%6%9%12%11% 8% 5% 2% 1% 4% 7% 10%收入變化內(nèi)部收益率IRR10% 5% 05% 10% 基準(zhǔn)收益率 從雙因素敏感性 分析中得出： ? 當(dāng)銷售收入減少 5％且建設(shè)投資增加 5％時(shí)，內(nèi)部收益率 為 ％， 曲線位于基準(zhǔn)收益率上方，大于 基準(zhǔn)收益率 ， 抗 風(fēng)險(xiǎn) 性很強(qiáng) ； ? 除深褐色線以外， 其余雙因素 在設(shè)定范圍內(nèi) 同時(shí)變化時(shí)的內(nèi)部收益率 曲線均位于基準(zhǔn)收益率曲線上方 ， 表明內(nèi)部收益率 大于基準(zhǔn)收益率。據(jù) 有關(guān) 資料 顯示 ，目前 房地產(chǎn)發(fā)展帶動(dòng)其他行業(yè)發(fā)展對(duì)我國(guó) GDP 增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率 達(dá)到 個(gè)百分點(diǎn) 。對(duì)于解決 剩余勞動(dòng)力的就業(yè)貢獻(xiàn)巨大，影響深遠(yuǎn)。 二 、環(huán)境效益評(píng)價(jià) 1． 為城市建設(shè)與改造帶來(lái)新思想 灃京路 項(xiàng)目 地段的 優(yōu)越 性，建筑形式的 獨(dú)創(chuàng) 性， 居住條件 的 舒適 性等將對(duì) 戶縣 房地產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)思想沖擊。此外本項(xiàng)目 對(duì)于促進(jìn)周邊環(huán)境良性發(fā)展， 提升 戶縣 整體形象，提高 戶縣當(dāng)?shù)?房地產(chǎn)開發(fā)水平等都將有 重大意義 。 ，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 附件一：項(xiàng)目總體規(guī)劃圖 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 附件二：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）為您傾心整理（下載后雙擊刪除） 如有需求請(qǐng)發(fā)站內(nèi)信，知識(shí)水壩 2218108823 隨時(shí)為您服務(wù)，百度一下“知識(shí)水壩”試試，（雙擊刪除）。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 若云感覺(jué)自己的手很沉重，沉重到不去拿起手機(jī)撥打老公的電話。 記得剛結(jié)婚時(shí)，每當(dāng)老公出差，她就忍不住流淚，小女人般依戀著自己喜歡的男人。而以若云內(nèi)屈不言表的性格，是不會(huì)主動(dòng)跟老公索要她想要的，哪怕只是一個(gè)擁抱。這一切都不重要，在她看來(lái)，只要兩個(gè)人在一起，她就感覺(jué)很溫暖。連續(xù)五年間，就像與社會(huì)脫節(jié)一般，機(jī)械式的重復(fù)著單調(diào)的工作，與汽車檢測(cè)設(shè)備各個(gè)部件為伍。 或者男人與女人相比，女人的感情總是細(xì)膩的，細(xì)膩到令自己心疼，卻又改變不了女人的特性。 曾聽專家講過(guò)，一個(gè)習(xí)慣的養(yǎng)成，只需要 21 天。心靈似乎得到了解脫， 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè)