亞龍灣住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 xx年國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策經(jīng)歷 了收緊到扶持到再收緊。中央為了下定決心平抑房?jī)r(jià)，明確提出了 加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資與消費(fèi)產(chǎn)生了較大影響。20xx 年前三個(gè)季度，全市商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 13%，市轄區(qū)商品房住房合同備案均價(jià)為 4326 元 /平米，同比上漲%。其中，住宅完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的 %，成為房地產(chǎn)投資的主體。其中，住宅新開(kāi)工面積 萬(wàn)平米，增長(zhǎng) 倍。 20xx年，全市商品房銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) %。 20xx 年 ，銀川市新建住宅價(jià)格同比上漲 ％，二 手住宅價(jià)格同比上漲 ％。全年 商品房銷(xiāo)售面積 ，同比增長(zhǎng) %。 受金融危機(jī)和城市人口增長(zhǎng)不快的雙重影響，賀蘭縣商品住宅銷(xiāo)4 售由“火爆”到平穩(wěn)增長(zhǎng)，商品住宅空置面積有所增加， 20xx 年上半年，全縣商品住宅控制面積 426013 平米，同比增加 。 分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 元，同比增長(zhǎng) %，第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，同比增長(zhǎng) %。國(guó)有單位從業(yè)人員 8216人 ,同比增長(zhǎng) %，環(huán)比增長(zhǎng) %；集體單位從業(yè)人數(shù)為 507 人 ,同比增長(zhǎng) %，環(huán)比增長(zhǎng) %；其他經(jīng)濟(jì)類(lèi)型單位從業(yè)人數(shù) 9472 人 ,同比增長(zhǎng) %，環(huán)比增長(zhǎng) %。 農(nóng)村居民人均純收入突破 6000元，達(dá)到 6214元，增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)居民人均住 房消費(fèi) 320元。賀蘭縣作為大銀川一個(gè)強(qiáng)有力的組成部分，近幾年的發(fā)展可以說(shuō)是突飛猛進(jìn)，不僅城鎮(zhèn)居民收入明顯增長(zhǎng)，農(nóng)民收入更是翻倍上升，成為房地產(chǎn)發(fā)展繼三區(qū)之后又一焦點(diǎn)。 項(xiàng)目西北角是賀蘭縣政府統(tǒng)建房約 39 萬(wàn)平米，不久縣政府也要北遷到此區(qū)域。 二、 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) S 位置優(yōu)越 —— 靠近 109 國(guó)道，銀川繞城高速； 自然條件優(yōu)越 —— 月亮湖就在項(xiàng)目北邊，三級(jí)政府斥資精心打造。 機(jī)會(huì) O 近年來(lái)，賀蘭縣經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)促使消費(fèi)形態(tài)發(fā)生變化，人們的居住消費(fèi)觀念也日漸形成，隨著銀川市近兩年房地產(chǎn)的快速發(fā)展，賀蘭縣也進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)快速增長(zhǎng)階段；同時(shí)消費(fèi)群體在不斷擴(kuò) 大，這為本案創(chuàng)造了一定的推廣機(jī)會(huì)。 8 三、項(xiàng)目定位 綜上所述，對(duì)市場(chǎng)及項(xiàng)目 本身狀況的分析，結(jié)合周邊的自然環(huán)境充分利用好土地，通過(guò)產(chǎn)品的配合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)加之最大化。 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)調(diào)查反映出賀蘭縣放低場(chǎng)市場(chǎng)的主力消費(fèi)群體逐 漸多樣化，企業(yè)普通職員的購(gòu)房意向逐漸加強(qiáng)，購(gòu)房主力多元化，其中政府機(jī)構(gòu)人員、銀行職員、教師及其他國(guó)有企事業(yè)單位的工作者、私營(yíng)業(yè)主、生意人仍為中堅(jiān)力量。二居室其9 次；三居的面積集中在 110— 130 ㎡之間，二居的面積集中在 80— 100㎡之間。 四、項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo) 占地面積： 180757㎡ 建筑面積： 446098㎡ 容積率： 建筑密度： % 綠化率： % 第三章 項(xiàng)目投資分析 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)分四期開(kāi)發(fā)，地上加地下總建筑面積 為 。明細(xì)見(jiàn)下表： 序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng) 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量 單價(jià) 總價(jià) 1 土地出讓金 50 萬(wàn)元 /畝 50 4306 2 契稅、印花稅 總地 價(jià) % 4306 3 土地使用稅 ㎡ *9元 /㎡ *2 9 合計(jì) 前期工程費(fèi) 本項(xiàng)目的前期工程費(fèi)用 萬(wàn) 元。明細(xì)如下表： 序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng) 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量 單價(jià) 總價(jià) 1 供暖增容費(fèi) 設(shè)計(jì)圖建筑面積 *40 元 /㎡ 40 元 /㎡ 2 配電設(shè)施費(fèi) 估算值 3 室外景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 設(shè)計(jì)圖建筑面積 *1 元 /㎡ 1 元 /㎡ 4 景觀道路綠化施工費(fèi) 設(shè)計(jì)圖建筑面積 *40 元 /㎡ 40 元 /㎡ 合 計(jì) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)間接支出的費(fèi)用，包括城市配套費(fèi)、各種交易、等級(jí)手續(xù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。我們按工程造價(jià)的 3%來(lái)計(jì)算。 銷(xiāo)售稅費(fèi)估算表 本項(xiàng)目銷(xiāo)售應(yīng)交納的主要流轉(zhuǎn)稅種及稅率 為：營(yíng)業(yè)稅率為 5%，城市建設(shè)維護(hù)稅為營(yíng)業(yè)稅的 7%，教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅的 5%，經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目銷(xiāo)售稅費(fèi)總額為 2781
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