【正文】 貿(mào)、信息交流。5）文化教育某縣教育事業(yè)幾年來發(fā)展迅速，民辦教育蓬勃發(fā)展，素質(zhì)教育質(zhì)量穩(wěn)步提高。6）經(jīng)濟發(fā)展某縣被譽為“中州明珠”。 某某老年公寓概況某某老年公寓位于某縣城郊灰河北岸、昆水路以北、縣高中以東、魚種場以西，占地面積130畝。其法人代表許小兵，省某縣人，大學文化，現(xiàn)年38歲，轉(zhuǎn)業(yè)軍人，中共黨員?？禈吩防夏旯⒁阅晨h第二人民醫(yī)院為醫(yī)療依托，建立了良好的協(xié)作關系，他們以實現(xiàn)“六個老有”為方針，堅持“以老年公寓養(yǎng)老年公寓”為宗旨，一切為了老人，為了老人的一切，信譽好、服務優(yōu)，使入住老人如沐春風，受到了社會各界的廣泛好評。 項目提出的背景是全國人口第一大省，也是老年人口大省，自1998年已經(jīng)進入老齡化社會。一方面是人口老齡化形勢非常嚴峻，另一方面是全省各地養(yǎng)老服務業(yè)的發(fā)展水平整體不高，無論是基礎設施建設還是專業(yè)化、規(guī)范化管理等都不能適應老年人養(yǎng)老保障的實際需求，亟待完善提高。老人中差不多有三成的人都存在這樣或那樣的心理問題，部分老年人因離退體的社會角色轉(zhuǎn)變而產(chǎn)生出心理不適應現(xiàn)象，如出現(xiàn)焦慮、抑郁、孤獨和失落感，與子女遠離后的空巢感以及代溝造成的隔閡等，使他們整天愁眉苦臉，唉聲嘆氣，夜不能眠。老年人渴望擁有一個舒適、寧靜、便于交流的居住環(huán)境，老年公寓恰好能滿足廣大老年人的這一愿望。省人民政府《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的意見》（豫政辦 〔2006〕105號）明確指出：發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)，要按照“政策引導、政府扶持、社會興辦、市場推動”的原則，逐步建立和完善以居家養(yǎng)老為基礎、社區(qū)服務為依托、機構養(yǎng)老為補充的養(yǎng)老服務體系。某某老年公寓今年初投入運營后，使入住的老年人真正享受到了正常的生活情趣，取得了良好的社會效益和廣泛的社會效應，廣大老年人紛紛要求入住某某老年公寓。 項目建設的必要性隨著改革開放的不斷深入，人民生活水平的提高和醫(yī)療設施的完善，某縣全縣人口的平均壽命大幅度提高，老齡階段人口在整個人口中的比重逐年增大，“白發(fā)浪潮”日益臨近；另一方面計劃生育政策的實施，使人口出生率大幅度下降，家庭中子女人數(shù)大為減少，大家庭逐漸小型化。經(jīng)濟社會的快速發(fā)展為建立完善老年保障事業(yè)創(chuàng)造了有利條件，大力發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)，不斷滿足廣大老年人的物質(zhì)生活與精神文化需求，是全面落實科學發(fā)展觀的根本要求，也對促進家庭和睦、人際關系融洽、構建社會主義和諧社會具有直接而深刻的影響。因此，某某老年公寓和老年活動中心項目是非常必要的。前有小河、后有林木，院內(nèi)空氣清新自然、恬靜、優(yōu)雅，環(huán)境舒適，是老人居住、活動的理想場所。 建設場地某某老年公寓和老年活動中心項目，位于某縣城郊灰河北岸、昆水路以北、花木園以南、魚種場以西、某某老年公寓院內(nèi)，建設場址交通方便，地勢平坦，地理位置優(yōu)越。均可作為一般建筑物的持力層。一年四季皆有利于工程施工。3）濕度年平均相對濕度70%。7）無霜期年平均無霜期217天，最長年份達250天。2）供電由某縣城市電網(wǎng)供電，可以滿足項目建設及運營需要。該項目緊鄰某縣縣城主干道昆水路，交通十分便利。 用地條件省人民政府《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的意見》（豫政辦 [2006]105號）要求：“在城鄉(xiāng)規(guī)劃和舊城(村)改造中,各級政府和有關部門要根據(jù)當?shù)乩夏耆丝跀?shù)量和老年人養(yǎng)老保障的實際需求,將社會福利院、老年公寓、養(yǎng)老院、敬老院、光榮院等養(yǎng)老服務機構的建設納入整體規(guī)劃,落實建設用地或提供相應的經(jīng)辦場所。該項目建設不涉及土地征用補償和居民拆遷安置工作。第四章 建設規(guī)模與建設內(nèi)容 建設規(guī)模該建設項目為某某老年公寓和老年活動中心。其他服務設施，可提供滿足入住老年人需要的餐廳、煎藥房，可供500位老年人室外活動的廣場、綠地、廊亭、門球場、釣魚場、種植場等。（2） 老年活動中心大樓，長70m、寬19m、占地面積1330㎡，共6層，鋼筋砼框架結(jié)構，建筑面積 7980㎡；2. 室外配套建設：24812㎡，主要含餐廳、煎藥室、洗浴中心、廣場、門球場、釣魚場、種植場等。 綜合經(jīng)濟技術指標（）序 號項 目指 標備 注1總用地面積86670 m22建筑占地面積5132m23總建設面積 50000m2 4其中：計容積率面積21188m25不計容積率面積28812m26總綠化用地面積52000m27建筑容積率8建筑覆蓋率 %9建筑綠化率60 %10停車位50輛第五章 工程技術方案 項目組成某某老年公寓新建公寓樓和老年活動中心項目，主要由老年公寓樓、老年活動中心大樓和廣場、門球場、釣魚場、種植場、綠地、花壇、池沼、道路和其它服務用房、保障系統(tǒng)組成。（1）可持續(xù)發(fā)展理念：其主導思想就是建筑本身對自然環(huán)境的影響做到最小，對資源的利用做到合理規(guī)劃，達到建筑物與生態(tài)環(huán)境的和諧相處。項目的規(guī)劃設計，要綜合考慮用地條件、造型、朝向、間距、層數(shù)與密度等因素，以適應于老年人的活動規(guī)律。室外空間主要布置門球場、釣魚場、種植場、綠地、花壇、池沼、停車位、公共活動區(qū)、健身區(qū)及道路等。項目區(qū)全部建設完成后要達到：建筑物錯落有致，公寓樓設施完備，釣魚場亭臺廊榭，項目區(qū)鮮花簇擁、綠樹成蔭。不能一次到位的，應留有改、擴建和發(fā)展的余地。 人們隨著年齡的增長，視力會衰退、眼花、色弱，甚至失明；步履蹣跚，行走障礙，抬腿困難，甚至需借助扶手、拐杖或輪椅；動作遲緩、準確度降低，常需要較寬松的空間環(huán)境；在心理上多有孤獨感，更需關懷相互交往，提供參與社會的平等機會則十分必要。居室模式除別墅外，主要包括：一室一廳一廚一衛(wèi)、一室一廳一衛(wèi)、一室一衛(wèi)和兩室一廳一廚一衛(wèi)，戶型面積在2560㎡。根據(jù)學員的愛好常設有文學、歷史、書法、繪畫、雕塑、園藝、戲曲、音樂、舞蹈、體育保健、烹飪、社會學、心理學、政治學、經(jīng)濟學、法學、現(xiàn)代科技等專題講座，相應設不同規(guī)模的多功能教室，還設有圖書資料閱覽室、學員作品陳列觀摩室、健身室、休息室、醫(yī)療急救室等輔助設施。這種變化，一般是漸變的，但也有由于意外傷害而發(fā)生突變。 3）老年人由于體能衰退表現(xiàn)出與常人不同的特征，主要表現(xiàn)在水平與垂直交通行為上。（2）出入口 設計原則：建筑物的出入口是老年人進出建筑物的第一道關口，出入口是否方便老年人進出，直接影響老年人生活質(zhì)量。老年人體能衰退是自然規(guī)律，進入老齡階段或早或遲大都會出現(xiàn)腿腳不便，抬腿高程降低，有的老年人上下臺階甚至兩腳同踏一個踏步面，常規(guī)臺階踏步尺度很難適應，因此將出入口門前臺階坡度調(diào)緩是必要的。4）緩坡臺階踏步踢面高不大于120mm，踏面寬不小于380mm，坡道坡度不大于1/12。（3）過廳和走道設計原則：老年公寓和活動中心過廳和走道，應具備輪椅、擔架回旋條件。 2）戶室內(nèi)面對走道的門與門、門與鄰墻之間的距離，以保證輪椅回旋和門扇開啟空間。6）～50mm的圓桿橫向扶手，扶手離墻表面間距40mm；。這種樓梯對借助拐杖的老人也比較適用。2） 緩坡樓梯踏步踏面寬度：公寓樓不小于300mm、活動中心不小于320mm；踏面高度：公寓樓不大于150mm、活動中心不大于130mm。坡道設計應符合現(xiàn)行行業(yè)標準《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設計規(guī)范》（JGJ 50）的有關規(guī)定。電梯速度選用慢速度，梯門采用慢關閉，并內(nèi)裝電視監(jiān)控系統(tǒng)。 老年公寓久居人數(shù)比較穩(wěn)定，或者雙人或者單身。否則會使老人如居斗室生活不快。 房間開間凈寬在床端應具備輪椅回旋條件。（2）。 ～。 廚房設吊柜，～；輪椅操作廚房。衛(wèi)生間衛(wèi)生潔具白色最佳，不宜用黃色或紅色。獨用衛(wèi)生間設坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。衛(wèi)生間選用白色衛(wèi)生潔具，平底防滑式淺浴盆。療養(yǎng)室、。（9） 門窗開啟窗口設防蚊蠅紗窗。地面，特別是樓梯踏步、平臺，不宜選用黑色或顯深色面料。黑色與黑暗相聯(lián)，是一種失去希望喪失信心的色彩，對老年人不利。179。多人同居會相互影響、有礙健康。 建筑物出入口雨篷板底或門口側(cè)墻設燈光照明。起居室、臥室設閉路電視插孔。結(jié)構材料砼強度等級：基礎墊層C10，基礎C20，其他構件C25—C35?？蚣芙Y(jié)構填充墻采用M5混合砂漿砌190厚MU5粉煤灰空心砌塊。《室內(nèi)給水設計規(guī)范》（GBJ13—86）。給水管管材選用鋁塑復合管。污水排放：生活廢水和糞便廢水，設伸頂透氣管，經(jīng)化糞池處理后與項目區(qū)排水系統(tǒng)匯合，排入市政污水管網(wǎng)。、電源設施和外部條件供電電源線路由縣城昆水高壓線路引入項目區(qū)變壓器，再由變壓器直接引線接入各建筑物。公用照明系統(tǒng)科學設置，力求新穎別致，確保足夠的照度。用電設備接地、防雷接地、弱電系統(tǒng)接地可采用聯(lián)合接地形式。報警系統(tǒng)的信號線、重要設備控制線、火災事故廣播導線、消防通訊線均選用ZR—RV阻燃導線，所有導線均穿管暗敷設。每戶科端盒采用壁式插座盒，布線均穿管暗敷。 緊急呼叫系統(tǒng)公寓樓居室床頭、廁所，公共廁所、活動中心各廳室均設置緊急呼叫按鈕。①項目建設過程中產(chǎn)生的施工廢水，可以通過院內(nèi)污水管網(wǎng)排放。在項目區(qū)原有50m179。 垃圾處理生活垃圾、醫(yī)療垃圾，配備專人集中收集，嚴格按照醫(yī)療垃圾處理辦法進行消毒處理，然后通過清運車運至某縣垃圾中轉(zhuǎn)站集中處理。院內(nèi)配備充足的化學滅火器材和消防用沙。樓內(nèi)各層各設壁柜式消防栓一處，并專設手提式滅火器。院內(nèi)規(guī)劃道路、廣場地勢平坦、通暢。5）按電氣設計的有關規(guī)范、規(guī)程對設備采取防漏電保護措施。因此，養(yǎng)老服務是個勞動力密集行業(yè)，需要大量的人力物力。第十章 投資估算與資金籌措 投資估算范圍某某老年公寓和老年活動中心項目，總建設面積50000m2，其中主體建筑物為鋼筋砼框架結(jié)構和磚混結(jié)構兩類，總建筑面積21188m2，室外配套建筑及附屬設施建設24812m2。本項目二期固定資產(chǎn)投資3250萬元，包括：建安工程費用2950萬元，%；設備購置費用300萬元，%；規(guī)劃、設計、招標、監(jiān)理等費用92萬元，%；基本預備費50萬元，占固定資金投資額的 %； 相關數(shù)據(jù)取定（最高限額）①%；②勘察設計費3%；③%；④%；⑤%；⑥綠化美化費按20元/m2計算；⑦準備費中基本準備費為5%，價差預備費為0。二期建設投資規(guī)模3250萬元。其它工程鑒于業(yè)主不具備自行招標的能力，擬委托有相應資質(zhì)的招標代理機構進行招標代理業(yè)務。2）評標：評標由評標委員會負責。 工程進度安排 建設工期該項目建設工期為3年（2008年—2010年） 計劃安排一期工程（2008年）：已投資1750萬元，部分工程已投入使用，計劃于年底完工。根據(jù)國家計委頒發(fā)的建設項目經(jīng)濟評價《方法與參數(shù)》的有關規(guī)定，通過對項目的經(jīng)濟評價來論證項目在經(jīng)濟方面的合理性和技術方面的可靠性，為項目決策和審批提供科學可靠的依據(jù)。年折舊費 ，殘值6萬元. 項目折舊與攤銷預測項目折舊與攤銷預測表 （金額單位：萬元）序號項目名稱折攤年限年折攤額原值殘值說 明一建筑工程504700235二設備器材203006三小 計1045000241 經(jīng)濟效益 運營成本估算（1）固定職工320人，人均工資按700元/月計算，年工資及福利8400元/人，年均工資及福利費：268萬元。 年收入估算按700個床位設計，入住老人按人均交納700元/月，實際年收入為70012700=588萬元。 經(jīng)濟效益分析某某老年公寓屬非盈利社會養(yǎng)老機構，項目經(jīng)濟效益收入甚微，依靠的是政府的扶持和社會各界的支持，項目的主要效益在于社會效益。