【正文】 路。（三）、報(bào)告寫(xiě)作階段確立報(bào)告寫(xiě)作思路、模式及框架。二、專項(xiàng)調(diào)研流程專項(xiàng)調(diào)研是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目及周邊信息的收集、統(tǒng)計(jì)并進(jìn)行分析，為策略部門(mén)或發(fā)展商提供真實(shí)市場(chǎng)情況、項(xiàng)目可操作性、風(fēng)險(xiǎn)性，使項(xiàng)目能更準(zhǔn)確的定位、操作。相關(guān)物料準(zhǔn)備a根據(jù)出差人數(shù)及外出天數(shù)進(jìn)行經(jīng)費(fèi)預(yù)算，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批。（途中需觀察沿路交通、經(jīng)濟(jì)、在售樓盤(pán)、地塊等情況，為開(kāi)展調(diào)研提供準(zhǔn)備）對(duì)地塊的調(diào)研包括地塊形狀、土質(zhì)、目前地上建筑物、坡度等。具體工作包括: 地塊附近調(diào)查地塊所在區(qū)域調(diào)查 整體城市調(diào)查 地塊附近調(diào)查此區(qū)域的調(diào)查為項(xiàng)目調(diào)查重點(diǎn)，主要包括地塊周邊道路交通、商業(yè)氛圍、常住人口結(jié)構(gòu)、區(qū)域在城區(qū)的位置、周邊廠礦企業(yè)狀況、在售項(xiàng)目、已成小區(qū)等，生活配套包括醫(yī)院、學(xué)校、超市、商場(chǎng)等。在售樓盤(pán)，大型已成社區(qū)。城區(qū)大型在售項(xiàng)目及大型已成熟社區(qū)。注：通常在調(diào)研中有部分信息調(diào)查不全，或后期需要更新，通過(guò)建立的人際關(guān)系可以方便對(duì)今后工作的支持。初稿完成后由部門(mén)全體人員進(jìn)行審閱，并提出修改建議。信息查詢可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、年鑒、檔案等多種途徑。任何一個(gè)環(huán)節(jié)都無(wú)法脫離市場(chǎng)，因?yàn)槭袌?chǎng)信息能對(duì)我們的決策指引方向。開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)公司往往擁有政府部門(mén)提供的宏觀信息，但對(duì)于微觀方面則需要策劃公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。需要重點(diǎn)說(shuō)明的是：市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告并非是簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)羅列，應(yīng)在報(bào)告寫(xiě)作前甚至調(diào)研開(kāi)始前明確本次報(bào)告的寫(xiě)作目的，對(duì)方對(duì)信息的要求是什么，有針對(duì)性的進(jìn)行寫(xiě)作基本框架序言主要起到開(kāi)篇引入的作用。**城市概況 主要內(nèi)容: 概況概述位置、面積、環(huán)境、氣候、地形、地貌特點(diǎn)等要素，描述城市的顯著特點(diǎn)。**城市經(jīng)濟(jì)綜述城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，包括GDP總值，突出產(chǎn)業(yè)等。**城市規(guī)劃以下是分析未來(lái)城市發(fā)展方向的宏觀參考，更有助于本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。上年度市場(chǎng)分析 價(jià)格包括城市和項(xiàng)目所在區(qū)域的商品房市場(chǎng)的均價(jià)、增幅以及原因分析等 房地產(chǎn)投資情況 新開(kāi)工結(jié)構(gòu) 房產(chǎn)供求此部分內(nèi)容直接反映市場(chǎng)供求關(guān)系，是分析中的重點(diǎn)。分析時(shí)要根據(jù)問(wèn)卷的內(nèi)容對(duì)提出問(wèn)題進(jìn)行分類，部分相關(guān)聯(lián)項(xiàng)要進(jìn)行分類總結(jié)。結(jié)合表格和打分情況進(jìn)行分析 項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目建議整體建議內(nèi)容包括：根據(jù)機(jī)會(huì)點(diǎn)，總述小區(qū)整體規(guī)劃、產(chǎn)品、總價(jià)款、目標(biāo)客戶群體等的綜述。第四、對(duì)調(diào)研結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析得到調(diào)研結(jié)論。會(huì)議最后分配任務(wù)，給項(xiàng)目組大概三天時(shí)間來(lái)收集相關(guān)資料。確定市場(chǎng)調(diào)研的主題。零售商與代理商經(jīng)營(yíng)情況資料。（2）、調(diào)研的范圍界定按照企業(yè)現(xiàn)有銷售渠道或想要開(kāi)拓的目標(biāo)市場(chǎng)確定調(diào)研地，如主要市場(chǎng)在臨沂，那就調(diào)研臨沂的市場(chǎng)，若想開(kāi)拓省內(nèi)其他市區(qū)的市場(chǎng)，那調(diào)研的地點(diǎn)就是想要開(kāi)拓的市場(chǎng)。（3）、問(wèn)卷法獲取消費(fèi)者的信息資料。消費(fèi)者（顧客）的信息資料。研究資料處理技術(shù)（1）、關(guān)于數(shù)據(jù)信息錄入的技術(shù)對(duì)于回收的問(wèn)卷，項(xiàng)目組責(zé)成專人負(fù)責(zé)，在統(tǒng)一審核基礎(chǔ)上，首先要剔除無(wú)效的問(wèn)卷，之后對(duì)問(wèn)卷進(jìn)行統(tǒng)一的編碼，即將問(wèn)卷中的開(kāi)放題或半開(kāi)放題的答案用標(biāo)準(zhǔn)代碼表達(dá)出來(lái)，便于電腦統(tǒng)計(jì)。（2）、關(guān)于數(shù)據(jù)信息分析技術(shù)可以使用專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研軟件SPSS對(duì)問(wèn)卷進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，也可以使用EXCEL軟件的統(tǒng)計(jì)分析功能進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。形成調(diào)研方案：（1）確定調(diào)查目的。（5）數(shù)據(jù)分析方案。（2）、安排走訪行程，使走訪有章可循，提高走訪的效率。（6）、結(jié)束后大致陳述一下題目和記錄的答案，看看被訪者有沒(méi)有異議或需要補(bǔ)充的地方，如果沒(méi)有向被訪者致謝并離開(kāi)。（4）、調(diào)查結(jié)束后向消費(fèi)者致謝并離開(kāi)。對(duì)錄入的信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，通過(guò)Spss和Excel進(jìn)行，并將最終結(jié)果直觀的表現(xiàn)出來(lái)，分析的過(guò)程中要注意多種分析方法的綜合應(yīng)用，全面精確的分析第一手資料。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰希⑦m當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析常平各個(gè)區(qū)域分析：1)常平中元街及中心地段沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場(chǎng)、廣裕中心，中心地段分布常陽(yáng)花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來(lái)自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤(pán)極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購(gòu)買以香港本地投資客較多，部分買來(lái)住家，其交通購(gòu)物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。作為住家，香港人以二房面積小購(gòu)買較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤(pán)，該區(qū)域樓盤(pán)銷售一直看好。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開(kāi)的，成為常平打造文化新城的有力依托。近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，16月，%，具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%?！抠J利率調(diào)整?！康禺a(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整?！康禺a(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。但從長(zhǎng)期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整鞏固提高的階段，走向日趨成熟。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力