【正文】 施細(xì)則。第三條市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：（一）組織實施本規(guī)定以及其他關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)；（二）研究擬定或者制定物業(yè)管理相關(guān)政策；（三）指導(dǎo)、協(xié)調(diào)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、行業(yè)協(xié)會等依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作；（四）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。物業(yè)管理聯(lián)席會議的召集及具體工作由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)。區(qū)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）進(jìn)行審查后，根據(jù)公共配套設(shè)施設(shè)備配置、物業(yè)類型及社區(qū)布局，作出決定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)首次業(yè)主大會成立所需的經(jīng)費，并協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織召開首次業(yè)主大會會議。同一物業(yè)類型、同一幢(梯)按照推薦票多少順序確定委員候選人。每屆業(yè)主委員會委員任期不超過五年，可以連選連任；委員的條件、人數(shù)、任期等具體事項由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會委員在任期內(nèi)因故出缺時，從候補委員中按照得票多少依次遞補為委員，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。召開業(yè)主大會會議，與會業(yè)主人數(shù)應(yīng)當(dāng)超過全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)，且與會業(yè)主所持有的投票權(quán)應(yīng)當(dāng)超過本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投票權(quán)半數(shù)，業(yè)主大會會議方為有效。規(guī)定期滿，應(yīng)當(dāng)將未與會業(yè)主回復(fù)情況進(jìn)行公告。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會會議或者全體業(yè)主報告上一的工作情況。終止委員職務(wù)的事項應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，并向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。業(yè)主委員會無法召開會議的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以直接組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會。第二十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)所在區(qū)建設(shè)行政主管部門備案。第二十六條市價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同市建設(shè)行政主管部門按照質(zhì)價相符的原則，制訂物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和收費指導(dǎo)價，并向社會公布。業(yè)主委員會有權(quán)向房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記機構(gòu)查詢物業(yè)管理用房的有關(guān)情況，并將查詢情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示。第二十九條房屋裝修應(yīng)當(dāng)在開工前向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報登記。城市管理行政執(zhí)法部門接到報告后，應(yīng)當(dāng)調(diào)查核實，對正在實施違法行為的，書面通知供水、供電單位。第三十一條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放機動車時，應(yīng)當(dāng)在劃定的車位內(nèi)按照標(biāo)示停放。第四章專項維修資金第三十四條一個物業(yè)管理區(qū)域有兩個以上獨立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立專項維修資金。日常專項維修資金由業(yè)主按照規(guī)定繳納，存入專項維修資金專戶。第三十八條因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，應(yīng)當(dāng)將專項維修資金余額退還業(yè)主。業(yè)主委員會成立后，可以將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理。第五章法律責(zé)任第四十三條 建設(shè)單位違反本規(guī)定第八條第一款規(guī)定的，由區(qū)建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改的，對建設(shè)單位予以通報批評，并處以三千元以上三萬元以下的罰款。第四十六條違反本規(guī)定第二十九條第二款規(guī)定的，由城市管理行政執(zhí)法部門責(zé)令其限期改正，可以處以二萬元以上五萬元以下的罰款；拒不改正的，由城市管理行政執(zhí)法部門依法申請人民法院強制執(zhí)行。第四十八條施工單位違反本規(guī)定第三十條規(guī)定的，由城市管理行政執(zhí)法部門責(zé)令改正；拒不改正的，可以處以一萬元以上三萬元以下的罰款。第五十二條建設(shè)單位違反本規(guī)定第三十五條第一款規(guī)定的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令其限期繳納；逾期拒不繳納的，按照應(yīng)交款逾期天數(shù)處以每日萬分之五的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，依法吊銷或者提請吊銷其相關(guān)資質(zhì)證書。第五十四條市人民政府根據(jù)本規(guī)定制定實施細(xì)則。第三條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的下列工作：（一）組織業(yè)主大會成立和指導(dǎo)業(yè)主委員會換屆；（二）辦理業(yè)主委員會的備案工作；（三）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展活動，履行撤銷業(yè)主大會或業(yè)主委員會違反法律、法規(guī)的決定的職責(zé)。第五條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)項目規(guī)劃用地范圍確定。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）根據(jù)履行物業(yè)管理職責(zé)的需要，可以向房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記機構(gòu)查閱、復(fù)印物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主姓名、各獨立產(chǎn)權(quán)建筑面積、業(yè)主聯(lián)系方式等資料?；I備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）派員擔(dān)任。業(yè)主委員會委員候選人，應(yīng)當(dāng)按物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不同物業(yè)類型、不同幢（梯）及相應(yīng)建筑面積均衡分布。第九條 業(yè)主委員會由委員五至十五人單數(shù)組成，每名委員具有同等表決權(quán)，每屆業(yè)主委員會委員任期不超過五年，連選連任；委員的條件、人數(shù)、任期等具體事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主委員會委員、候補委員按照預(yù)定名額和候選人得票高低順序當(dāng)選。后期物業(yè)的業(yè)主入住后，召開業(yè)主大會選舉新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主大會因同意票數(shù)不足不能依法作出決定的，應(yīng)當(dāng)再次召開業(yè)主大會會議。業(yè)主委員會逾期不組織召開業(yè)主大會會議的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以責(zé)令其限期組織召開，業(yè)主委員會拒不組織召開的，可以按首次業(yè)主大會會議召開程序組織召開。業(yè)主委員會不按照議事規(guī)則的規(guī)定召開的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以責(zé)令其限期召開，逾期仍不召開會議的，可以指定業(yè)主委員會委員組織召開；業(yè)主委員會委員不履行職責(zé)的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以責(zé)令其限期改正，逾期仍不改正的，建議業(yè)主委員會決定中止其委員職務(wù)。第十七條 市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主委員會專職人員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目負(fù)責(zé)人進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，培訓(xùn)合格的分別頒發(fā)業(yè)主委員會執(zhí)行秘書、物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理崗位證書。第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得違法建造以及擅自變動物業(yè)主體和承重結(jié)構(gòu)、改變物業(yè)設(shè)計使用功能。第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開挖、埋設(shè)或維修供電、給排水、排污、燃?xì)?、郵電通訊等管道管線，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就開挖后的路面、綠地等恢復(fù)原狀或賠償損失的事項簽訂協(xié)議方可施工。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得為業(yè)主指定搬運、裝修等特約服務(wù)或采取其他方式限制業(yè)主自由選擇搬運、裝修等服務(wù)。首期歸集的專項維修資金由建設(shè)單位按照市建設(shè)行政主管部門定期公布的各類建筑工程綜合平米造價指標(biāo)計算的投資總額的百分之二，在開發(fā)建設(shè)單位辦理工程竣工驗收備案前一次性劃入專項維修資金專戶。第二十三條 專項維修資金的余額不足首期歸集專項維修資金金額百分之三十的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)續(xù)籌專項維修資金，續(xù)籌的資金應(yīng)當(dāng)不低于首期歸集的維修資金數(shù)額。該經(jīng)營收入除依合同約定支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)費用外，存入專項維修資金專戶，也可以經(jīng)業(yè)主大會決定，用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費或者物業(yè)管理的其他需要。第二十七條 業(yè)主委員會或其授權(quán)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年將專項維修資金的使用明細(xì)、共有部分經(jīng)營收入和支出在物業(yè)管理區(qū)域明顯位置和專項維修資金管理網(wǎng)站進(jìn)行公示，公示時間應(yīng)當(dāng)不少于七日。第二十九條 物業(yè)服務(wù)合同期滿而業(yè)主大會未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以繼續(xù)履行前期物業(yè)服務(wù)合同至業(yè)主大會完成選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時止。實行酬金制的，還應(yīng)當(dāng)移交服務(wù)期間的財務(wù)檔案、物業(yè)服務(wù)費結(jié)余、專項維修資金結(jié)余、用物業(yè)服務(wù)費購置的資產(chǎn)及物品；（二）撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員；（三）清退預(yù)收、代收的有關(guān)費用。對利用建筑物共有部分違法建造或者違法建造嚴(yán)重違反規(guī)劃、影響市容市貌的，依法予以強制拆除。違反本規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)限制業(yè)主自由選擇搬運、裝修等服務(wù)的，由城市管理行政執(zhí)法部門責(zé)令改正，并可以處以五千元以上二萬元以下的罰款。第三十七條 本規(guī)定自 年 月 日起施行。第三條 本辦法所稱物業(yè)管理服務(wù)收費，是指經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊和市建設(shè)委員會資格認(rèn)可的物業(yè)管理單位，接受開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主（小區(qū)）管理委員會（以下簡稱“業(yè)主管委會”）的委托，對房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、安全防范和環(huán)境等項目開展日常維護(hù)、修繕、整治及提供其它相關(guān)管理服務(wù)所收取的費用及其收費行為。（二）綜合管理服務(wù)費，是指物業(yè)管理單位為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供的小區(qū)、樓宇公共部位、公共場所、公共事務(wù)管理服務(wù)所收取的費用。（六）公共水電費，是指小區(qū)、樓字的消防和對講系統(tǒng)，公共部位照明、清洗和綠化，及電梯、中央空、調(diào)、水泵等機電設(shè)備運行電費和其它公共用電、用水的費用開支。物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的停車場收費實行政府定價，其管理辦法由市政府另行制定。第九條 實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務(wù)收費項目和標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會或業(yè)主和非業(yè)主使用人協(xié)商議定，并向市物價局備案。前款提交的書面申請應(yīng)包含以下內(nèi)容：（一）物業(yè)所在位置、建筑總面積、建筑物或小區(qū)、樓宇功能配置情況；（二）物業(yè)委托管理合同及業(yè)主管委會、業(yè)主和非業(yè)主使用對調(diào)高收費標(biāo)準(zhǔn)的意見；（三）物業(yè)單位經(jīng)營現(xiàn)狀及人員配備；（四）增加的服務(wù)項目與內(nèi)容，或被各級政府評定為優(yōu)良小區(qū)、樓宇的證明以及擬報的收費標(biāo)準(zhǔn)；（五）物業(yè)管理服務(wù)費用收支預(yù)決算；（六）企業(yè)工商登記證書、企業(yè)資質(zhì)等級證書等有關(guān)資料。第十三條 尚未入住的業(yè)主或非業(yè)主使用人按入住戶分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的50％分?jǐn)偣菜娰M。綜合管理服務(wù)費，小區(qū)的每半年收取一次，樓宇的按月收取。房屋裝修保證金按每單元建筑面積每平方米15元的標(biāo)準(zhǔn)收?。ㄗ罡呦揞~為5000元），裝修完畢，應(yīng)由物業(yè)管理單位驗收，沒有破壞主要房屋結(jié)構(gòu)或平面的，裝修保證金應(yīng)在驗收后如數(shù)退還，其代管利息應(yīng)作為物業(yè)管理單位承擔(dān)監(jiān)管任務(wù)的費用列入收支范圍；破壞主要房屋結(jié)構(gòu)或平面的，物業(yè)管理單位有權(quán)制止，并要求其限期改正；逾期不改正的。物業(yè)管理單位接手物業(yè)管理時應(yīng)監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位完成掃尾工程，不得將掃尾工程費用以任何形式分?jǐn)偨o業(yè)主和非業(yè)主使用人。物業(yè)管理單位已接受委托實施管理，或相應(yīng)收取綜合管理服務(wù)費的，其它單位和部門不得再重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。第二十一條 物業(yè)管理單位在物業(yè)管理服務(wù)收費方面應(yīng)履行下列義務(wù)：（一）物業(yè)管理單位應(yīng)在物業(yè)委托管理合同中詳細(xì)寫明所提供的服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量和數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)，并接受有關(guān)部門、業(yè)主管委會或業(yè)主和非業(yè)主使用人代表的監(jiān)督。第二十二條 業(yè)主管委會在物業(yè)管理服務(wù)收費方面的職責(zé)：（一）業(yè)主管委會應(yīng)代表全體業(yè)主及非業(yè)主使用人的合法權(quán)益，根據(jù)本辦法的規(guī)定和物業(yè)委托管理合同，對物業(yè)管理單位的收費和收支平衡情況實行監(jiān)督5（二）業(yè)主管委會的正?；顒咏?jīng)費，由物業(yè)管理單位從物業(yè)管理服務(wù)收入中提取，其提取范圍、比例、開支項目及標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會通過；（三）審議、確定樓宇服務(wù)內(nèi)容、項目方案；審議批準(zhǔn)物業(yè)單位對公用設(shè)施的大、中修或更新改造的工程項目和預(yù)決算方案；（四）配合有關(guān)部門檢查、監(jiān)督物業(yè)管理單位服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行及收支情況；督促業(yè)主及非業(yè)主使用人履行物業(yè)委托管理合同，按時交納管理服務(wù)費用；（五）協(xié)調(diào)業(yè)主和非業(yè)主使用人與物業(yè)管理單位的收費關(guān)系，共同維護(hù)小區(qū)、樓宇利益，降低公共支出成本。