【正文】 子廣場(chǎng)等，針對(duì)不同的業(yè)態(tài)和消費(fèi)者而確定的主 題商場(chǎng)獲得了巨大的成功，從某種程度上看，為全市商業(yè)的發(fā)展提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。 ?片區(qū)的租售價(jià)格呈現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì)。 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析 調(diào)查說(shuō)明： 我們選擇了與本項(xiàng)目的地理位置、物業(yè)類(lèi)型、規(guī)模及推出時(shí)間較為接近的 4 個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行調(diào)查分析，旨在通 過(guò)調(diào)查，對(duì)區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)的供應(yīng)量、客戶(hù)構(gòu)成、價(jià)格及銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售率等方面有一個(gè)詳實(shí)的了解，從而制 定切實(shí)可行的廣告策略和銷(xiāo)售策略。 yangyongbao 發(fā)貼 : 105 20xx0916 10:52 類(lèi)別物業(yè)類(lèi)型 戶(hù)型及面積（ m2） 總建筑面積（ m2） 均價(jià)（元 /m2） 銷(xiāo)售率 推廣策略 備注 住宅 2 房 7 84 49000 7500 78% 都市住宅、隔 3 層有空中花園 一梯 8 戶(hù)戶(hù)型較差酒店管理、服 務(wù)（ 28— 39 層）。其總體推廣 缺乏主題及系列性，現(xiàn)場(chǎng)包裝及銷(xiāo)售管理也較差。 2）嘉匯新城 項(xiàng)目的基本資料 嘉匯新城位于深南大道上海賓館段的南向，緊臨福明路，與深南大道隔巴士站相臨。酒店式公寓雖然后期完全以寫(xiě)字樓的形象（匯商中心 ）推廣，但因?yàn)榫幼∨c辦公分離及管理費(fèi)、中央空調(diào)費(fèi)用較高的因素影響銷(xiāo)售進(jìn)度。 1— 3 層為商業(yè)裙樓，面積 120xx 平方米。十一期間拿出部分 特價(jià)單位（ 3 房以上）優(yōu)惠 10 萬(wàn)元銷(xiāo)售。塔樓部分分為兩座，戶(hù)型面積從 平方米的 1 房至 121 平方米的四房均有。 1）周邊原居民 包括原來(lái)有房者和租客。 他們或?qū)Ρ緟^(qū)域的依賴(lài)性較強(qiáng)，或鐘愛(ài)本區(qū)域。除地理位置外，他們比較看重 樓盤(pán)自身配套如：是否有會(huì)務(wù)中心、商務(wù)中心等商務(wù)場(chǎng)所及泳池等生活場(chǎng)所，樓盤(pán)的品質(zhì)如電梯等及物業(yè) 的名稱(chēng)是否響亮，也是他們考慮的因素。 綜上所述：本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)相對(duì)集中，他們大多具有種愛(ài)都市氛圍、關(guān)注物業(yè)品質(zhì)的特點(diǎn)。 第二篇 項(xiàng)目的住宅和公寓分析 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目的地理位置 本項(xiàng)目位于深南大道上海賓館段，屬深南大道北側(cè)物業(yè)，距市內(nèi)最知名的華強(qiáng)北路商業(yè)街僅60 余米。它是深圳最集中的辦公和商業(yè)片區(qū)。 ? 屬于地鐵沿線(xiàn)物業(yè)。 ? 施工單位為江蘇一建，易予客戶(hù)工程質(zhì)量的信心。 ? 提供商務(wù)和會(huì)務(wù)中心服務(wù)。 ? 四周為其它高層所遮擋，視線(xiàn)不夠開(kāi)揚(yáng)。 ? 項(xiàng)目推出時(shí)，形象進(jìn)度較差。 ? 華強(qiáng)北商業(yè)的核心地位的確定，為項(xiàng)目的銷(xiāo)售提供了機(jī)會(huì)。 ? 黃木崗、紅荔村等公房上市可能會(huì)分流部分公寓客戶(hù)。 ? 區(qū)域內(nèi)同類(lèi)物業(yè)的稀缺性。 ? 罕有復(fù)式單位送空中花園。 項(xiàng)目的綜合評(píng)價(jià)及總體發(fā)展戰(zhàn)略 本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)就是區(qū)位優(yōu)勢(shì)，劣勢(shì)在于因位置而帶來(lái)的居住氛圍不夠、自身配套不足及展示面不夠等 。東側(cè)隔小區(qū)路與華強(qiáng)電子世界相鄰，路側(cè)停放華強(qiáng)電子公司員工的 單車(chē)及來(lái)往貨車(chē)，來(lái)往的人流也以上下班的員工及搬運(yùn)貨物人員為主，雖然華強(qiáng)電子的生意紅火，但它對(duì) 本地塊的商業(yè)輻射極小。 項(xiàng)目的 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S）： ◆ 位于日益興旺的華強(qiáng)北商業(yè)中心區(qū)的一級(jí)輻射區(qū)。 ◆ 距未來(lái)地鐵站口僅 50 余米。 ◆ 現(xiàn)狀來(lái)看，樓盤(pán)的昭示性不強(qiáng)。 威脅（ T）： ◆ 全市商業(yè)物業(yè)積壓嚴(yán)重，華強(qiáng)北近期將推出的商業(yè)面積巨大。佳和華強(qiáng)大廈 4 樓銷(xiāo)售的失敗，已宣告了電子業(yè)的飽和乃至供過(guò)于求。如果我們不能制造 差異，在定位、概念、整合包裝上推陳出新，我們將很難取得成功。 新新人類(lèi)及新銳人類(lèi)是什么？他們?cè)谀睦?？他們的?gòu)買(mǎi)能力如何？ 新新人類(lèi)并不是專(zhuān)指哪些著裝異類(lèi)的一群。 西華宮是唯一較集中且層次較低的新人類(lèi)購(gòu)物點(diǎn)。位于烈士陵園附近，屬于非繁華商業(yè)區(qū)。 業(yè)態(tài)全面，組合合理，如：麥當(dāng)勞、銀行、書(shū)店及大型游戲室等，在商場(chǎng)中合理布局，充分滿(mǎn)足了人 們購(gòu)物、休閑的綜合需求， 具體做法是： a. 在分街（內(nèi)走 道）的端頭及人流不易到達(dá)的地方，設(shè)置小吃店或冷飲店。期刊雜志也紛紛重新定位，變化內(nèi)容以迎合他們，如：黃金時(shí)代、深圳青年等。而從消費(fèi)人群 定位，則更具有長(zhǎng)期性，即便有些業(yè)態(tài)和品種為時(shí)代所淘汰，但可以吸納新的業(yè)態(tài)和品種。 深圳“吧”的發(fā)展也可以看出這一規(guī)律。 4 樓定位為吧城。應(yīng)此，建議僅選擇 那些市場(chǎng)上相對(duì)空缺、而又能夠體現(xiàn)商場(chǎng)主題定位的、需求量又相對(duì)較大的業(yè)態(tài)。 3 層：休閑空間 —— 咖啡小筑、西點(diǎn)小屋或香茗茶座等。 鋪位劃分的原則 根據(jù)分 層設(shè)定的業(yè)態(tài)之需求來(lái)劃分。 ?柜臺(tái)的使用面積以 5 平方米左右為基準(zhǔn)單位。中間的敞鋪使用面積控制在 12— 15平方米。特別是對(duì)遠(yuǎn)期樓花的銷(xiāo)售更是至關(guān)重要。 ◆ 四面臨街，且 3 面與其它商場(chǎng)相鄰。華強(qiáng)北的繁華被華強(qiáng)電子商場(chǎng)完全隔斷。宣傳和造勢(shì)都必須緊緊圍繞以上兩點(diǎn)。 ◆ 廣告宣傳及銷(xiāo)售推廣 銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及銷(xiāo)售的階段安排 入市的時(shí)機(jī)選擇的理由 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)的選擇要綜合考慮以下四個(gè)方面的因素： 1)深圳房地產(chǎn)銷(xiāo)售的周期規(guī)律 根據(jù)歷年的銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售呈現(xiàn)明顯的周期性。 2)項(xiàng)目的工程進(jìn)度 根據(jù)本項(xiàng)目施工單位江蘇一建六處提供的“中昊源項(xiàng)目工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃”及實(shí)際施工進(jìn)度，完成轉(zhuǎn)換層施工 的時(shí)間為 20xx 年 11 月下旬，完成前廣場(chǎng)的回填土的時(shí)間在 12 月 5 日。 4）客戶(hù)的購(gòu)房心態(tài) 深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)在完成了由賣(mài)方市場(chǎng)到買(mǎi)方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)移后，客戶(hù)的選擇面相對(duì)較廣，在購(gòu)房時(shí)考慮和比較 的因素也越來(lái)越多，其中，項(xiàng)目的工程進(jìn)度是他們考慮的重要因素之一。借會(huì)入市，可以節(jié)省廣告成本 ，也更易引起市場(chǎng)的關(guān)注。綜合元旦、春節(jié)等假日因素的影響，我們建議項(xiàng)目 正式開(kāi)盤(pán)日期是： 20xx 年 2 月 28 日。 而塔樓由于前一階段的推廣，也可以保持正常銷(xiāo)售速度。形式：噴繪。掛旗要跳躍、醒目。 ◆商場(chǎng)部分的單張 —— 華強(qiáng)北商業(yè)的發(fā)展預(yù)測(cè)及新人類(lèi)主題介紹。（風(fēng)格見(jiàn)附圖二） 售樓處的設(shè)計(jì)要強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代感、時(shí)代感，塑膠材質(zhì)的 POP 是一種可考慮的形式。 連通空中花園的單位，采用落地大玻璃門(mén)或窗，營(yíng)造出一方都市的靜園。 ◆架空層及會(huì)所 —— 架空層環(huán)境設(shè)計(jì)需要全部施工完畢，包括會(huì)所的各功能房的裝修及環(huán)境部分的施工。 ◆樣板房 —— 門(mén)前設(shè)置鞋套柜，換鞋坐椅。可以展示新人類(lèi)的品牌、生活方式、人物形象 等。另一冊(cè)主要以介紹新人類(lèi)的生活方式、領(lǐng)袖人物、新人類(lèi)的生活品牌、知名店家的地址及主要 娛樂(lè)場(chǎng)所的地址等，使之成為 新人類(lèi)朋友生活指南。 第一階段（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期） 為了節(jié)約成本，本階段的銷(xiāo)售渠道相對(duì)單一，主要以現(xiàn)場(chǎng)包裝為主。 第二階段（公開(kāi)發(fā)售兼塔樓強(qiáng)銷(xiāo)期） 本階段是樹(shù)立項(xiàng)目形象、實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的關(guān)鍵階段。 商場(chǎng)部分的推廣由于客戶(hù)群相對(duì)集中，投資客更相信現(xiàn)場(chǎng)感覺(jué)，因此商場(chǎng)部分推廣重點(diǎn)放在現(xiàn)場(chǎng)包裝及 展 示地塊的發(fā)展前景。因?yàn)楸卷?xiàng)目具有特質(zhì)性和 獨(dú)有性，在市場(chǎng)接受后，相對(duì)在廣告上不需要大的投入量。 ② 第二階段：公開(kāi)發(fā)售期（塔樓強(qiáng)銷(xiāo)期） 時(shí)間： 20xx 年 3 月 1 日 —— 20xx 年 6 月 1 日 主題：以樓盤(pán)售賣(mài)（形象廣告）為主，兼顧新人類(lèi)概念的繼續(xù)推廣（軟文炒作）；住宅部分； 媒體選擇： （周均 1 次） （周均 1 次） （ 2 周 1 次） （共 4 次） （共 60 天每天 30 秒） 、綜合類(lèi)等網(wǎng)站作廣告。 日期： 20xx 年 6 月 1 日 — 9 月 30 日 主題：新人類(lèi)主題商場(chǎng) 廣告安排及媒體選擇：視上二個(gè)階段的統(tǒng)計(jì)情況再作安排。 1）地盤(pán)包裝 地盤(pán)包裝表（一） 費(fèi)用 項(xiàng)目 單價(jià)（元） 數(shù)量 小計(jì)（萬(wàn)元） 圍墻及圍板 280 元 /平方米 200 平方米 導(dǎo)示牌 2500 元 /個(gè) 4 個(gè) 掛旗 250 元 /組 150 面 條幅 18 2500 平方米 行道樹(shù)修剪 800 元 /棵 19 棵 人行道整改 120 元 /平方米 600 平方米 門(mén)前廣場(chǎng)（含綠化、小品等） 250 450 平方米 內(nèi)街 400 元 /米 160 合計(jì) 銷(xiāo)售中心是地盤(pán)包裝的重要組成部分，這里列舉的項(xiàng)目綜合包括了硬件和軟件兩大部分。 展示會(huì)所可以按照交付使用的標(biāo)準(zhǔn)裝修，也不計(jì)入銷(xiāo)售包裝成本。 注：費(fèi)用預(yù)算不含廣告公司的設(shè)計(jì)費(fèi)。 All my strength!!! Haste Thee to help me. Oh, my God, I trust in Thee. Let me not be ashamed. Let not my enemies triumph voer me. 山中有雨 發(fā)貼 : 2 20xx0924 10:59 是特快嗎 風(fēng)幽幽子 發(fā)貼 : 26 20xx0924 15:09 有沒(méi)有關(guān)于房地產(chǎn)定價(jià)的有的話(huà)我就買(mǎi) 愛(ài)不需要理由 咸帶魚(yú) 策劃書(shū)的寫(xiě)作及策劃案集錦 [精華 ] chenxi89 Moderator 發(fā)貼 : 658 20xx0823 16:39 第一部分 : 活動(dòng)策劃案書(shū)的寫(xiě)作 活動(dòng)策劃方案是公司 或企業(yè)在短期內(nèi)提高銷(xiāo)售額，提高市場(chǎng)占有率的有效行為，如果是一份創(chuàng)意突出，而 且具有良好的可執(zhí)行性和可操作性的活動(dòng)策劃案，無(wú)論對(duì)于企業(yè)的知名度，還是對(duì)于品牌的美譽(yù)度，都將 起到積極的提高作用?；顒?dòng)策 劃往往對(duì)于新產(chǎn)品上市、產(chǎn)品終端鋪貨和產(chǎn)品轉(zhuǎn)型具有直接的效果，所以它也是廣告策劃中的一個(gè)重要組 成部分。 3. 活動(dòng)要圍繞主題進(jìn)行并盡量精簡(jiǎn) 很多策劃文案在策劃活動(dòng)的時(shí)候往往希望執(zhí)行很多的活動(dòng)，認(rèn)為只有豐富多彩的活動(dòng)才能夠引起消費(fèi) 者的注意，其實(shí)不然，其一，容易造成主次不分。在一次策劃中， 如果加入了太多活動(dòng)，不僅要投入更多的人力物力和財(cái)力，直接導(dǎo)致活動(dòng)成本的增加，而且還有一個(gè)問(wèn)題 就是容易導(dǎo)致操作人員執(zhí)行不力，最終導(dǎo)致案子的失敗?；顒?dòng)的時(shí)間和方式必須考慮執(zhí)行地點(diǎn)和執(zhí)行人員的情況 進(jìn)行仔細(xì)分析，在具體安排上應(yīng)該盡量周全，另外，還應(yīng)該考慮外部環(huán)境 {如天氣、民俗 }的影響。 6． 切忌主觀(guān)言論 在進(jìn)行活動(dòng)策劃的前期，市場(chǎng)分析和調(diào)查是十分必要的，只有通過(guò)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)局勢(shì)的分析，才能夠更 清晰地認(rèn)識(shí)到企業(yè)或者產(chǎn)品面對(duì)的問(wèn)題，找到了問(wèn)題才能夠有針對(duì)性地尋找解決之道，主觀(guān)臆 斷的策劃者 是不可能做出成功的策劃的。 XX 花園市場(chǎng)研究報(bào)告提綱 一、 概論 序言 研究目的 研究方法 l 詳盡的資料搜集及分析工作 l 入戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查 l 現(xiàn)場(chǎng)訪(fǎng)問(wèn) 主要結(jié)論和建議 二、 廣州市住宅市場(chǎng)概況 摘要：廣州 市區(qū)域概況 總面積、市區(qū)面積、占全市面積 % 家庭總戶(hù)數(shù)、戶(hù)均人口 近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、生活水平、購(gòu)買(mǎi)力水平概括 近年廣州住宅市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)、成交市場(chǎng)的具體特點(diǎn) 廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度（ GDP 分析、第三產(chǎn)業(yè)分析） 金融業(yè)與房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng) 居民生活水平與住宅消費(fèi) 廣州住宅市場(chǎng)特點(diǎn) 住宅成交量、付款