【正文】 時(shí)間： 20xx 年 7月 地點(diǎn)：虹橋 主辦：閔行區(qū)政府 承辦：明泉房產(chǎn) 人員：上海市房地局官員、閔行區(qū)政府官員；蔡鎮(zhèn)鈺、張永岳等房地產(chǎn)權(quán)威、專家；各大報(bào)社記者；明泉房產(chǎn)，清華、杭州設(shè)計(jì)院以及天啟等單位 內(nèi)容：從 APECK 會(huì)議召開引發(fā)到上海的國(guó)際化現(xiàn)象，從而討論我們的 傳統(tǒng)文化那里去了？中式傳統(tǒng)在國(guó)際上得到廣泛 認(rèn)可，上海為什么少見傳統(tǒng)建筑文明的痕跡？上海人到周莊參觀的參觀熱潮是不是傳統(tǒng)居住文化的反思？?? 重要載體：各報(bào)社發(fā)稿報(bào)道會(huì)議情況，“房地產(chǎn)時(shí)報(bào)”進(jìn)行“錦繡江南生活方式”大討論 目標(biāo)：軟硬兼做、高低空結(jié)合，對(duì)“傳統(tǒng)文化進(jìn)軍國(guó)際市場(chǎng)”、“傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)產(chǎn)品的國(guó)際化現(xiàn)象”進(jìn)行大討論、大宣傳，最終落實(shí)到本案“傳統(tǒng)的，竟然是國(guó)際的”―― 完成“具有傳統(tǒng)文化特征的時(shí)尚生活”概念。 四大陣地： 現(xiàn)場(chǎng) 外展處 吳中路圍板 周邊引導(dǎo)旗以及大型廣告牌 兩大展示活動(dòng) 房展會(huì) 圍板和廣告牌全面出擊 以上兩大展示活動(dòng)必然會(huì)吸引大量客戶注意，我們應(yīng)盡早做好接待、追蹤準(zhǔn)備，為開盤打好基礎(chǔ)。 內(nèi)外兩手穩(wěn)定增進(jìn)客戶源。 配合銷售，加快去化速 度。 視銷售需要，公關(guān)以多種媒體方式展開。 電視媒體效果非常好 ，但前期工程形象不具備廣告?zhèn)鞑バЧ?，建議本案制作三維動(dòng)畫， 本案陶然十景可以形象地在電視廣告中表現(xiàn)。家共享 錦繡人生，江南逸居 坐擁虹橋繁華，獨(dú)享江南雅居 大虹橋，大生活 飛越傳統(tǒng)居住時(shí)代，升華現(xiàn)代生活品質(zhì) 系列二： 驚艷（ ———— 江南山水） 傳承（ ———— 中式文化精華） 享受（ ———— 商務(wù)、養(yǎng)身、運(yùn)動(dòng)、教育四大會(huì)所、五親空間） 回憶（ ———— 美人靠、女兒墻、懸魚、硬山閣檁） 四、媒體計(jì)劃 本案（一期）與傳播有關(guān)的基本數(shù)據(jù)： 可售面積―― 萬(wàn)平方米 銷售均價(jià)―― 4200 元 /平方米 總 案 值―― 億元 營(yíng)銷傳播預(yù)算按照 總案值的 ％計(jì)算―― 877～ 900 萬(wàn)元 營(yíng)銷傳播費(fèi)用大致安排 NP（報(bào)紙廣告）―― 50％左右，費(fèi)用約 440 萬(wàn)元 TV（電視廣告）―― 13％，費(fèi)用約 120 萬(wàn)元 戶外廣告―― 10％，費(fèi)用約 90 萬(wàn)元 PR（公關(guān)活動(dòng)）、 SP（促銷活動(dòng)）―― 11％，費(fèi)用約 100 萬(wàn)元 銷售道具―― 10％，費(fèi)用約 80 萬(wàn)元 不可預(yù)見費(fèi)用―― 6％，費(fèi)用約 50 萬(wàn)元 分階段報(bào)紙媒體計(jì)劃 第一階段：預(yù)開盤（ 20xx年 7－ 8 月）―― 廣告費(fèi)用： 萬(wàn)元 7 月份媒體計(jì)劃 時(shí) 間 媒體名稱 規(guī) 格 版 面 刊例價(jià)格（元） 7/12 周四 新民晚報(bào) 整版 彩版 210,000 7/12 周四 文匯報(bào) 通欄 黑白 24,000 總計(jì)： 234,000 8 月份媒體計(jì)劃 時(shí) 間 媒體名稱 規(guī) 格 版 面 刊價(jià)格（元） 8/16 周四 解放日?qǐng)?bào) 半版 彩版 100,000 8/23 周四 房地產(chǎn)時(shí)報(bào) 整版 彩版 28,000 總計(jì)： 128,000 第二階段：開盤期（ 20xx 年 9 月――廣告費(fèi)用： 萬(wàn)元 時(shí) 間 媒體名稱 規(guī) 格 版 面 刊價(jià)格（元） 9/5 周三 新民晚報(bào) 半版 彩版 100,000 申江服務(wù)導(dǎo)報(bào) 整版 彩版 100,000 9/6 周四 解放日?qǐng)?bào) 半版 彩版 120,000 9/7 周五 新民晚報(bào) 整版 彩版 203,000 解放日?qǐng)?bào) 整版 彩版 240,000 房地產(chǎn)時(shí)報(bào) 整版 彩版 40000 勞動(dòng)報(bào) 整版 彩版 120xx0 文匯 半版 彩版 113000 9/8 周六 新晨報(bào) 整版 彩版 100000 9/12 周三 新民晚報(bào) 半版 彩版 100,000 9/13 周四 解放日?qǐng)?bào) 半版 彩版 120,000 9/20 周四 解放日?qǐng)?bào) 半版 彩版 120,000 新民晚報(bào) 半版 彩版 110000 9/27 周四 解放日?qǐng)?bào) 半版 彩版 120,000 新民晚報(bào) 半版 彩版 110000 總計(jì)： 1703,000 第三階段：強(qiáng)銷期（ 20xx 年 10－ 11 月）――廣告費(fèi)用： 萬(wàn)元 時(shí) 間 媒體名稱 規(guī) 格 版 面 價(jià)格（元） 10/4 周四 解放日?qǐng)?bào) 半版 彩版 120xx0 10/5 周五 新民晚報(bào) 半版 彩版 115000 10/11 周四 解放日?qǐng)?bào) 半版 彩版 120xx0 文匯 半版 彩版 113000 10/12 周五 新民晚報(bào) 半版 彩版 115000 10/9 周五 新民晚報(bào) 半版 彩版 115000 10/26 周五 新民晚報(bào) 半版 彩版 115000 11/1 周四 新民晚報(bào) 通欄 彩版 55000 11/8 周四 新民晚報(bào) 通欄 彩版 55000 11/8 周四 解放日?qǐng)?bào) 半版 彩版 120xx0 11/15 周四 新民晚報(bào) 通欄 彩版 55000 文匯報(bào) 半版 彩版 113000 11/22 周四 新民晚報(bào) 通欄 彩版 55000 11/29 周四 新民晚報(bào) 通欄 彩版 55000 11/29 周四 解放日?qǐng)?bào) 半版 彩版 120xx0 第四階段：持續(xù)期（ 20xx 年 12－ 20xx 年 2 月）――廣告費(fèi)用： 萬(wàn)元 時(shí) 間 媒體名稱 規(guī) 格 版 面 價(jià)格（元） 12/7 周五 新民晚報(bào) 通欄 彩版 57500 12/14 周五 新民晚報(bào) 通欄 彩版 57500 12/14 周五 文匯 半版 彩版 113000 12/21 周五 新民晚報(bào) 通欄 彩版 57500 12/28 周五 新民晚報(bào) 通欄 彩版 57500 02/1 上旬 新民晚報(bào) 通欄 彩版 57500 02/1 中旬 新民晚報(bào) 通欄 彩版 57500 02/1 下旬 新民晚報(bào) 通欄 彩版 57500 文匯 通欄 彩版 113000 02/1 上旬 新民晚報(bào) 通欄 彩版 57500 02/2 中旬 新民晚報(bào) 通欄 彩版 57500 02/2 下旬 新民晚報(bào) 通欄 彩版 57500 錦繡江南電視投放策略 廣告預(yù)算： 120 萬(wàn)元 廣告規(guī)格： 5秒、 15秒 （ 1）第一階段： 20xx 年 9 月 1日 — 9 月 19 日 廣告目的：反復(fù)提示品牌，期望在短時(shí)間內(nèi)迅速建立品牌知名度。 廣告規(guī)格： 15秒 廣告安排：上視 8頻道插播 20， 160 元 /次 2 次 =40， 320 元 上視 8頻道 《五星獎(jiǎng)和成大擂臺(tái)》片中插播 5， 400 元 /次 3次 =16， 200 元 上視 14 頻道 雙休日套裝 B+C 36， 000 元 /周 3 周=108， 000 元 東視 20 頻道插播 25， 200 元 /次 3次 =75， 600 元 東視 33 頻道 雙休日套裝 34， 680 元 /周 3周 =104，040 元 廣告費(fèi)用： 344， 160 元 附件一：物業(yè)管理建議 物業(yè)管理提示 經(jīng)過(guò)多年的市場(chǎng)教育，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走到“買房重物業(yè)管理”的階 段，消費(fèi)者講究住的社區(qū)環(huán)境和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。 物業(yè)管理公司品牌的選擇 消費(fèi)者對(duì)于物業(yè)管理已經(jīng)有了很深的了解，物管公司的品牌也成為判斷物業(yè)成熟度的標(biāo)志之一。 現(xiàn)實(shí)物管業(yè)務(wù)提示 銷售期： （ 1） 市內(nèi)售樓中心 售樓中心派駐一名保安，于門口配合迎賓小姐，迎賓接客，展示形象，并且做好安全工作； 由市內(nèi)售樓中心至案場(chǎng)的看房班車，可以由物管公司管理，具體與業(yè)務(wù)員協(xié)調(diào)； 看房車內(nèi)安排一名服務(wù)小姐，兼 講解員，沿途介紹周邊環(huán)境，注意描述地段預(yù)期前景； 車內(nèi)最好有 VCD 播放裝置，便于影像材料的展示。 （ 4） 樣板房 樣板房要求安排專人負(fù)責(zé)，進(jìn)出進(jìn)行登記，體現(xiàn)嚴(yán)謹(jǐn)性。 附件二：裝修房利弊分析 一、裝修房對(duì)消費(fèi)者的好處 不需要為尋找和跟進(jìn)裝修公司而勞神費(fèi)力； 減少受那些不講信用和低素質(zhì)的裝修商蒙騙的可能； 減少受那些不講信用和低素質(zhì)的發(fā)展商蒙騙的可能； 不必長(zhǎng)期受左鄰右舍裝修污染的影響； 方便將裝修與住房一次性進(jìn)行按揭貸款； 解決對(duì)室內(nèi)設(shè)計(jì)無(wú)知所帶來(lái)的負(fù)面影響（審美與品位局限）； 避免低 水平的裝修帶來(lái)的不安全問(wèn)題（結(jié)構(gòu)破壞、水災(zāi)和失竊等）； 避免因樣板房的夸張化所帶來(lái)的錯(cuò)覺； 裝修部分的性價(jià)比提高； 住宅的整體質(zhì)量提高； 1 可享受到經(jīng)過(guò)專業(yè)室內(nèi)設(shè)計(jì)之后的裝修效果； 1 買到真實(shí)完整的住宅，有明確的投訴對(duì)象； 1 買房時(shí)已可知道產(chǎn)品的最終效果（實(shí)際樣板房）； 1 由于工藝過(guò)程中少了一些交叉破壞，總成本與總售價(jià)應(yīng)更合理。 因此，今天的中國(guó)更加需要推行裝修房，以便讓消費(fèi)者面對(duì)一個(gè)完善的住宅產(chǎn)品 其實(shí)，對(duì)于一個(gè)負(fù)責(zé)任 的發(fā)展商來(lái)說(shuō)，裝修房肯定是利多于弊的，理由如下： 可促進(jìn)發(fā)展商綜合素質(zhì)的整體提高； 可形成住宅產(chǎn)品新的賣點(diǎn)； 發(fā)展商的審美追求可實(shí)現(xiàn)更深入的表達(dá)； 在“高門檻”淘汰一批劣質(zhì)對(duì)手之后，高水準(zhǔn)的對(duì)手們可進(jìn)行更加有序的競(jìng)爭(zhēng)； 住宅產(chǎn)品的藝術(shù)與文化附加值提高； 通過(guò)裝修產(chǎn)生更多樣化的住宅產(chǎn)品形態(tài)； 住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新空間加大； 住宅與裝修統(tǒng)一化的按揭行為可以促進(jìn)購(gòu)房； 發(fā)展商在新條件下要想生存發(fā)展必須更加努力變革和進(jìn)步。 四、裝修程度問(wèn)題 不妨可將裝修程度分為以下幾種： （ 1） 初裝修：基本掩飾，可以入?。? （ 2） 精裝修：統(tǒng)一設(shè)計(jì)或菜單式設(shè)計(jì)的優(yōu)質(zhì)裝修； （ 3） 高級(jí)裝修：極富設(shè)計(jì)個(gè)性的高成本裝修； （ 4） 局部裝修：只裝廚房或廚、衛(wèi)； （ 5） 大部裝修：只余大廳或其它某局部不裝修。 方案一、突出房型特點(diǎn) 本案幾乎所有的房型都有儲(chǔ)藏室， 2+1， 3+1 房又有功能房的概念，在制定“菜單模式”時(shí)，特別注意突出功能房的實(shí)用性，給予裝修建議。 方案四、功能房裝修 對(duì)整套房子進(jìn)行功能分割，劃分為臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間，根據(jù)功能要求安排“菜單”。預(yù)先設(shè)置的家用電器擺位、智能化功能模擬演示等等 充分注意細(xì)節(jié)修飾，比如窗門外要么設(shè)置綠化景致、要么干脆用窗簾封閉，以燈光營(yíng)造氣氛 智能化演示： 本案大量運(yùn)用了智能化設(shè)備，為了使大眾接受必須有直觀的演示系統(tǒng)。 樓書和銷平銷海： 樓書針對(duì)有望客戶及已購(gòu)客戶開發(fā)，展現(xiàn)形象，細(xì)說(shuō)產(chǎn)品。 樓書：正式開盤時(shí)結(jié)合 DM2 使用；首次印刷 8000 份（套數(shù) 1：10 比例），控制印量；初步創(chuàng)意計(jì)劃采用電子音樂(lè)樓書 房型單片：與“銷售單片” 配合使用，或者直接與銷平銷海結(jié)合，合二為一 手提袋： 表示案名及產(chǎn)品樓盤形象，方便客戶收取資料，用于現(xiàn)場(chǎng)和房