【正文】 政策、法律、法規(guī)，及時(shí)傳達(dá)上級和公司的各項(xiàng)通知規(guī)定，配合派出所、社區(qū)做好人口管理和計(jì)劃生育工作。 （ 2） 樓內(nèi)墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地 磚平整不起殼、無缺損。 （ 5） 化糞池每季檢查一次，每半年清掏一次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。 （ 9） 室外健身設(shè)施、兒童樂園等每日一次巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證器械、設(shè)施的安全使用（如需更換的除外〕。 c、高層房屋每年二次對減壓閥進(jìn)行測壓并做好記錄。 c、控制柜電氣性能完好，運(yùn)作正常。 b、委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，物業(yè)公司應(yīng)有專人對電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對電梯運(yùn)行進(jìn)行管理。 日常維修 （ 1）業(yè)主及各部門報(bào)修時(shí)，填寫《房屋維修保養(yǎng)任務(wù)單》，交給工程維修人員。 （ 4）維修單為兩聯(lián)式，存根聯(lián)和維修聯(lián)，維修人員帶上維修 聯(lián)到維修地點(diǎn)。如果用了材料、配件，也應(yīng)寫清楚。 （ 9）工程主管親自或派人檢查維修結(jié) 果，如發(fā)現(xiàn)不合格時(shí)，責(zé)成有關(guān)人員返工。內(nèi)容包括：設(shè)備名稱，年、季、月、日維修保養(yǎng)內(nèi)容，次數(shù)和時(shí)間，主要措施。發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)排除。 （ 6）動力設(shè)備每年大修一次，包括更換軸承，檢查齒輪、葉片等。 （ 2）如工程部不能按原計(jì)劃在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成搶修任務(wù)，則應(yīng)盡快通知值班客戶經(jīng)理另作安排，不要耽誤業(yè)主。 重大設(shè)備事故處理 （ 1）物業(yè)區(qū)域發(fā)生重大設(shè)備事故，根據(jù)情況現(xiàn)場人員立即切斷電源、煤氣等危險(xiǎn)源。 （ 3）經(jīng)理、客服主管、工程主管、保安部主管查看后，根據(jù)現(xiàn)場情況決定立即修復(fù)或關(guān)閉有關(guān)設(shè)備。 重大活動工作安排 （ 1）公司承接重大會議、接待、聯(lián)歡活動時(shí)，服務(wù)中心根據(jù)接待方案，事先向工程部通報(bào)舉辦活動的內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)及其對燈光、音響、舞臺、講臺等設(shè)備安裝布置的要求。如發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)調(diào)整和改裝，以保證設(shè)備與重要活動要求協(xié)調(diào)，設(shè)備運(yùn)行安全。 公共區(qū)域改造（含大修、更新） （ 1）公共區(qū)域的環(huán)境、設(shè)施需要重新改造、裝修時(shí)，由工程部制定方案。 （ 3）施工過程中，必要時(shí)采取裝飾性封閉措施，并在業(yè)主少時(shí)進(jìn)行，以免影響和打擾業(yè)主。施工中的材料、零配件不準(zhǔn)亂丟亂放，保證周圍環(huán)境不影響公司的形象和業(yè)主通行。 （ 4）天花板、公共燈具每月除塵一次。 （ 8） 電梯轎廂每日擦拭、清掃一次以上，循環(huán)保潔（如有地毯每日換洗一次）。 （ 4） 垃圾房每天沖洗一次，垃圾桶內(nèi)膽夏天每天沖洗一次，冬天隔天沖洗一次。 A、公共區(qū)域保潔 電梯大廳衛(wèi)生清潔 （ 1）大理石地面干拖。 d、塵推用臟，洗凈后再用。 （ 3）家具清潔 a、大廳內(nèi)各種家具抹塵。 b、吸干凈電梯內(nèi)墻邊角及電梯門軌處的沙塵。 （ 6）玻璃鏡 面的清潔 a、發(fā)現(xiàn)玻璃沾有污跡和膠跡時(shí)，先用玻璃刀鏟除干凈。 （ 8）銅器清潔 a、倒少量擦銅水在干毛巾上，涂在銅器上，擦?xí)r用力要均勻。 c、清洗地面。每天檢查地面，發(fā)現(xiàn)污漬隨時(shí)去除，清洗地面，補(bǔ)蠟拋光。 b、吸塵結(jié)束后，關(guān)機(jī)，拔 下電源插銷，清除真空箱內(nèi)的塵土和雜物。 c、拖干地面。 g、用半干毛巾清潔不銹鋼手指箱內(nèi)灰塵，外面用不銹鋼水擦抹，直到光亮為止。 （ 4）用塵拖或拖把拖洗、輕抹地面塵土和污跡后，將垃圾運(yùn)至垃圾站。 （ 8）用干凈毛巾擰干后擦拭玻璃門，并 早上清刮一次。 （ 4）清潔墻面、開關(guān)，備干凈的長柄膠掃把、水桶（裝水）抹布和刮刀，先用掃把打掃墻上的蜘蛛網(wǎng)，再撕下墻上貼的廣告紙，如有殘紙時(shí)用濕抹布、抹濕殘紙，慢慢用刮刀刮去，用濕抹布擦干凈，將抹布清洗干凈，盡量擰干水分，擦抹各樓道燈開關(guān)面板。 （ 2）用竹掃把將垃圾掃成若干堆。 （ 6）每天清掃二次以上，每月用水沖洗地面一次。 （ 4）將抹干凈的燈罩裝上，并用螺絲刀擰緊固定螺絲。 （ 8）用螺絲刀擰緊螺釘，固定燈罩時(shí)，應(yīng)將螺釘固定到位，但不要用力過大，防止損壞燈罩。 按業(yè)主要求進(jìn)行保潔工作。 (2)所管區(qū)域道路和地面：無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物、無青苔。 （ 6）門戶：無污跡、無積塵、無亂張貼物。 洗手間 （ 1）地面：無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物。 （ 5）窗戶：無污跡、無積塵、無亂張貼物。 （ 9）排氣口：無污跡、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉跡。 （ 13）手紙箱：無污跡、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉跡。 （ 2）天花：無污跡、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉跡。 （ 6）水牌及指示牌：無污跡、無積塵、無亂張貼物。 露臺（包括天臺、平臺、陽臺） （ 1）消防栓：無污跡、無積塵、無亂張貼物。垃圾做到日產(chǎn)日清。 消殺：無蠅、少蚊、少蟲。 保安隊(duì)伍專業(yè)化管理，實(shí)行 24 小時(shí)站崗及巡邏制度；保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。管理責(zé)任明確， 有專職人員 24 小時(shí)巡視和協(xié)助停車事宜， 車輛進(jìn)出有登記。 監(jiān)控中心 24 小時(shí) 有人值班，監(jiān)控錄像、樓宇對講、周界報(bào)警等技防設(shè)施 24小時(shí)開通，監(jiān)控人員時(shí)刻注視各設(shè)備所傳達(dá)的信息。 1在遇到異常情況或住戶緊急求助時(shí)，五分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取相應(yīng)措施。 （ 2）嚴(yán)格保安管理，做好來訪及加班登記、電視監(jiān)控、全天 24 小時(shí)巡查、進(jìn)出貨物檢查確認(rèn)等保安防范工作。 （ 6）抓好保安隊(duì)伍的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。 （ 4）組織實(shí)施安全保衛(wèi)責(zé)任制和安全操作規(guī)程，定期檢查執(zhí)行情況，并對所存在的問題及隱患按規(guī)定的期限及時(shí)加以解決整改 （ 5）主持部門例會，傳達(dá)貫徹公司及有關(guān)主管部門的指示精神。 （ 10）對保安員的聘用，解聘提出建議。 C、操作程序 交接班規(guī)定 （ 1）本班相互轉(zhuǎn)換崗位時(shí)，須認(rèn)真做好崗位工作記錄。如果交班人離開后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班問題的，應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)班或部門主管處理。 （ 2）交班人須將本班工作情況詳細(xì)交待給下一班，并將本班已完成和待完成工作認(rèn)真記錄在每班工作交接表上，交接雙方簽名確認(rèn)。如果交班人離開后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班之間問題的，應(yīng)即時(shí)報(bào)告部門主管處理。 （ 4）處理一般問題時(shí)，不得手持警棍或用警棍指著業(yè)主、客人講話。 對講機(jī)使用 （ 1）持機(jī)人負(fù)責(zé)保管和使用對講機(jī)，禁止轉(zhuǎn)借他人或?qū)⑻炀€拆下來使用。 （ 5）交接班時(shí)，交機(jī)人 要講明對講機(jī)當(dāng)班使用狀況；接機(jī)者當(dāng)場查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，立即報(bào)告主管或領(lǐng)班。 D、保安業(yè)務(wù)培訓(xùn) 單兵隊(duì)列考核標(biāo)準(zhǔn) （ 1）軍人軍姿：頭要正，頸要直，挺胸收腹，兩眼平視前方，下額微收，兩臂下垂，五指并攏，拇指貼在食指第二關(guān)節(jié)，中指貼在褲縫，精 神面貌好。 （ 5）跑步與立定：第一步 “躍 ”出去，運(yùn)臂時(shí) “前不露肘，后不露手 ”，步幅 85 厘米，步速 170～ 180 步／分鐘。 （ 3）綜合練習(xí)：手與腳的巧妙配合，扭肩送膀，協(xié)調(diào)一致。 （ 3）爬樓 20 層樓 45 秒以內(nèi)。 （ 4）按肥力、草種、生長情況及時(shí)施肥，每年二遍以上。 （ 2）適時(shí)中耕除草 ,做到基本無雜草，土壤疏松。 （ 6）喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木按時(shí)開花結(jié)果；球、籬、地被生長良好，無缺枝、空檔。 （ 4）及時(shí)清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施復(fù)合肥一次。 （ 3）負(fù)責(zé)園林綠化工作的安排、檢查及員工考核工作。 （ 7）負(fù)責(zé)實(shí)施社區(qū)環(huán)境文化活動。 （ 3）負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的綠化環(huán)境布置工作。 （ 7）做好每天綠化管理工作記錄。 (2)盆景管理： a、無枯黃枝、病蟲枝； b、無非裝飾用雜草雜物； c、假山、點(diǎn)石安放安全穩(wěn)定，不易掉下； d、植株造型優(yōu)雅，無明顯缺陷； e、植株長勢健壯，定時(shí)修剪，無變形，無過長枝。 （ 2）盆邊、盆身、底碟、花架清潔、無破損，規(guī)格統(tǒng)一。 （ 6）新?lián)Q入的花木與原來周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。 （ 4）綠籬的修剪截面平直整齊，棱角分明。 （ 2）有障礙物處及樹頭邊緣用割灌機(jī)或手剪補(bǔ)剪，無明顯漏剪痕跡。 雜草防除標(biāo)準(zhǔn) （ 1）二級以上草坪無明顯高于草坪草的雜草，無明顯的闊葉雜草。 （ 5）花壇內(nèi)無高于花木的雜草或已開花的雜草。 （ 3）施肥均勻，位置正確，不出現(xiàn)由于施肥不均勻而導(dǎo)致的不均衡生長 。 （ 2）沒有因病蟲害發(fā)作而造成植物嚴(yán)重生長不良或死亡。 1園林設(shè)備設(shè)施保養(yǎng) （ 1）汽油機(jī)： a、油箱密封良好，油路暢通，混合油配比合理； b、定期檢修濾清器、火花塞、化油器等部件，保證無 故障； c、機(jī)芯、燃燒室需定期清理，各零配件定期檢修，保證處于正常工作狀態(tài)； d、長期不使用時(shí)須將機(jī)內(nèi)的燃油排放干凈。 （ 5）噴灌設(shè)施：噴灌設(shè)備啟用正常，噴嘴無堵塞，水流暢通，噴射角度正常，各路開關(guān)、管掣開關(guān)緊密，無溢水滲漏。 b、在室內(nèi)進(jìn)行更換、種植等工作時(shí)，應(yīng)在地 面鋪一層報(bào)廢床單或毛巾、彩條布等保護(hù)地面，不允許弄臟家俱、地面、墻身等。 e、無論何時(shí)均不應(yīng)坐在地上操作。 （ 1）園林設(shè)計(jì)施工：對于綠化隊(duì)伍較大、技術(shù)力量較雄厚的物業(yè)公司，可開展針對別墅等高級住宅小區(qū)的私家庭院園林綠化設(shè)計(jì)及施工工作，如果技術(shù)及資金力量允許，還可以承接外單位的中小型園林設(shè)計(jì)及施工工程。 （ 4）花卉知識培訓(xùn)：包括插花藝術(shù)培訓(xùn)、盆景知識培訓(xùn)、養(yǎng)花知識培訓(xùn)等。葉片健壯，生機(jī)勃勃，葉色濃綠，無枯黃葉。在雨水缺少的季節(jié)，每天 的淋水量稍大于該草種該規(guī)格的蒸騰量，使含水量保持在：砂土為 36%，砂壤土為 612%，壤土為 1223%，粘土為 2123%。新接管的綠地要求半年內(nèi)達(dá)標(biāo)。補(bǔ)植后加強(qiáng)保養(yǎng)，保證一個月內(nèi)覆蓋率達(dá) 98%。用化學(xué)方法防治時(shí)，一般在晚上進(jìn)行噴藥；藥物、用量及對環(huán)境的影響，要符合環(huán)保的要求和標(biāo)準(zhǔn)。 （ 2）修剪 考慮每種植物的生 長發(fā)育特點(diǎn)，既造型美觀又能適時(shí)開花，花多色艷；花灌木和草本花卉在花芽分化前進(jìn)行修剪避免把花芽剪掉，花謝后及時(shí)將殘花殘枝剪去；常年開花植物要有目的地培養(yǎng)花枝，使四季有花。需水量大的植物，其土壤含水量一般要求砂土為 %，砂壤土為 912%，壤土為 1823%，粘土為 2223%；需水量少且不耐澇的植物，其土壤含水量控制在：砂土為 %，砂壤土為 69%，壤土為 1218%，粘土為 2122%。肥料不能裸露，可采用埋施或水施等不同方法。 （ 5）補(bǔ)植、改植 及時(shí)清理死苗，一周內(nèi)補(bǔ)植回原來的種類并力求規(guī)格與原來植株接近，以保證優(yōu)良的景觀效果。采取綜合防治、化學(xué)防治、物理人工防治和生物防治等方法防止病蟲害蔓延和影響植物生長。 喬木管養(yǎng) 喬木一級管養(yǎng)的標(biāo)準(zhǔn)是生長旺盛、枝葉健壯，樹形美觀，行道樹下緣線整齊，修剪適度，干直冠美，無死樹缺株，無枯枝殘葉，景觀效果優(yōu)良。施肥量根據(jù)樹木的種類和生長情況而定，種植三年以內(nèi)的喬木和樹穴有植被的喬木要適當(dāng)增加施肥量和次數(shù)。 （ 4）補(bǔ)植、改植 及時(shí)清理死樹，要求在兩周內(nèi)補(bǔ)植回原來的樹種并力求規(guī)格與原有的樹木接 近，以保證優(yōu)良的景觀效果。采取綜合防治、化學(xué)防治、物理人工防治和生物防治等方法防止病蟲害蔓延和影響喬木生長，盡量采用生物防治的辦法，以減少對環(huán)境的污染，用化學(xué)方法防治時(shí)，噴藥一般要在晚上進(jìn)行；藥物、用量及對環(huán)境的影響，要符合環(huán)保的要求和標(biāo)準(zhǔn)。臺風(fēng)吹襲期間迅速清理倒樹斷枝，疏通道路。 古樹名木的管養(yǎng) 古樹名木的管養(yǎng)劃為一級管養(yǎng)，其標(biāo)準(zhǔn)是古樹名木生長優(yōu)良，枝繁葉茂；管養(yǎng)科學(xué)，撫育精心，保護(hù)珍品。同時(shí)進(jìn)行填土，填土?xí)r，先將樹下雜物、石塊進(jìn)行清理，將古樹基部腐爛和被傷害部位進(jìn)行挖除、消毒；然后，將樹冠范圍內(nèi)地面、板結(jié)的土壤進(jìn)行疏松，填入松軟肥土或森林表土，填土高度以不見裸露根系為原則。古樹名木的施肥要適時(shí)適量，肥料以遲效性有機(jī)肥料為主。 （ 5）病蟲害防治 隨時(shí)做好病蟲害的防治工作，以防為主，精心管養(yǎng)，使植物增強(qiáng)抗病蟲能力，經(jīng)常檢查，早發(fā)現(xiàn)早處理。臺風(fēng)前后加強(qiáng)管理，以增強(qiáng)抵御臺風(fēng)的能力。并要求對所有的古樹名木建立生長情況檔案，每年記錄養(yǎng)護(hù)和管理措施及生長情況，以供以后管養(yǎng)參考。 園路管理 園路一級管理的標(biāo)準(zhǔn)是路面保持清潔、美觀、完好無損，要求及時(shí)清除路面垃圾雜物，修補(bǔ)破損并保持完好；要求路面干凈、美觀，以增強(qiáng)園林美化效果。 （ 2）清運(yùn) 歸堆后的垃圾雜物和籮筐等器具擺放在隱蔽的地方，垃圾做到日產(chǎn)日清，不過夜，不焚燒。 （ 2）監(jiān)管 加強(qiáng)監(jiān)管，使綠地內(nèi)沒有堆放東西和停放自行車、機(jī)動車，沒有人力車和機(jī)動 車駛進(jìn)草地，沒有設(shè)攤擺賣，沒有地草地上踢球等進(jìn)行損害花草樹木的活動，沒有在樹上掛標(biāo)語、晾衣服等現(xiàn)象。 各崗位工作職責(zé) 主任崗位職責(zé) 對公司的各項(xiàng)工作負(fù)全責(zé)，具有總公司授予的全部權(quán)力，帶領(lǐng)全體員工認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司經(jīng)營管理方針及各項(xiàng)規(guī)章制度，做好各 項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)工作； 嚴(yán)格遵守政府有關(guān)的法律、法規(guī)； 嚴(yán)格執(zhí)行總公司 ISO9001 質(zhì)量管理體系的要求實(shí)施各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)的運(yùn)作，并有責(zé)任提出修訂和完善質(zhì)量管理體系的建議； 制訂和執(zhí)行公司的每周、月度、半年度、年度工作計(jì)劃，審批公司日常經(jīng)費(fèi)開支，努力增收節(jié)支。自覺接受業(yè)主委員會、下屬和業(yè)主的監(jiān)督，虛心聽取他人意見，不斷改進(jìn)工作方法，提高管理水平； 與屬地派出所、社區(qū)、區(qū)市房管局等管理機(jī)構(gòu)以及供電、供水、有線電視、郵政通訊等服務(wù)機(jī)構(gòu)建立良好的公共關(guān)系，協(xié)調(diào)配合，搞好工作； 貫徹執(zhí)行