【正文】 商品房總平面圖 分層平面圖1商品房預售方案（應說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、戶型、預售價格、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容）1拆遷房屋安全鑒定書1工程施工進度證明（由監(jiān)理公司出具）1項目工程勘驗記錄（房產(chǎn)局領取）1節(jié)能建筑設計備案表（規(guī)劃設計部）1代收公用維修基金約定書、保證合同及收據(jù)復印件(需加蓋公章)1項目資本金備注：預售資料一式三份，兩份A4,一份B5。這三樣東西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權力斗爭。這絕對應該是必須的程序。然后給人家辦出商住用地土地使用權證。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從 1997年才正式開始。憤青們不要在這里給我指三道四。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。這種操作模式?jīng)]什么法律風險可言，非常的經(jīng)濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。總之我自己一看到這些手續(xù)，頭就痛得厲害。嘿嘿。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。現(xiàn)在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。也是看起來很簡單。其他的地方，譬如消防通道的設置，高層建筑四周必須設立環(huán)形消防車道。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉彎半徑太小，等等等等。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。上面這三樣東西要科學的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。這種事情太常見了。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是一回事。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個人是這么總結的：關鍵就是落實各空間的大小尺寸。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是35到45平方米。當然我這個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個。這個過程比較沒什么技術含量。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設備是合格。消防部門是武警官兵，不是政府機構，這個大家心里要有數(shù)。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設置個1級防火門，那對業(yè)主進進出出來講，是非常不方便的。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。起碼我不敢。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權證。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權都是國家所有。另外，人防設備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿足這個 9070的要求下還能做3房單位，設計師嘔了不知道多少噸血?？陀^規(guī)律就是如此。恩，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。但是，基于我國的審查技術非常的落后，恩，怎么說呢，連設計、施工技術都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。該地建設局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。這個是環(huán)境保護部門管著的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。那是真管得不錯。我作為從先進城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)?。拷Y果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。程序是這么一步步走過來的。為什么我會突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質量問題？我反正說不清楚。但在我看來，安監(jiān)把質監(jiān)吃掉，并成一個機構，沒有任何邏輯和操作上的困難。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產(chǎn)培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。我要是局長我也不肯放。養(yǎng)殖場建成投產(chǎn)后，到當?shù)匦竽敛块T登記備案。第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)辦理人員應聘考試題答案誰知道房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)辦理人員應聘考試題答案？房地產(chǎn)開發(fā)項目前期需要辦理哪些手續(xù)？分別由政府什么部門負責辦理？房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過哪些方式從政府獲取商品房開發(fā)用地？房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品房必須辦理什么證照，辦理此證要提供的報件資料主要有哪些？你認為應該從哪幾個方面判斷一塊開發(fā)用地的土地價值？你認為房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)辦理人員應具備哪些方面的突出的素質和能力？某宗面積為 8000 m2的土地，已完成七通一平。除地價款外，其他建設資金在建設期內(nèi)均勻支出。選址定點階段。(4)、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。(2)、國土資源局辦理土地預審。初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：(1)、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。(5)、國土資源局進行用地預審。(9)、建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。(4)、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。并取得中標通知書。開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質等級證書；工程施工合同；商品房預售方案。