【正文】 趨勢(shì)。 這一手 法集中體現(xiàn)在位于南北斜向軸線(xiàn)上的中央公共空間的設(shè)計(jì)中。這在國(guó)外城市商業(yè)綜合體的建設(shè)中已經(jīng)有很多成功的范例。由此可測(cè)算，顧客對(duì)商場(chǎng)單店?duì)I業(yè)面積的最大承受能力在 萬(wàn)平方米左右。也為豐富多彩的廣場(chǎng)文化打下基礎(chǔ)，加強(qiáng)客戶(hù)的有效停留，從而帶來(lái)潛在商機(jī)。它不但滿(mǎn)足了人們的多種物質(zhì)生活需求，同時(shí)還為人們提供了一個(gè)更加 舒適、自由的休閑交往空間。 本案中 XX 當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)者，當(dāng)?shù)丶皡^(qū)域外商鋪投資客將成為主要客戶(hù)。其中購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)者對(duì)于本物業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)具有重要影響，應(yīng)當(dāng)成為本案銷(xiāo)售推廣的重點(diǎn)對(duì)象。 （二）投資者： 近些年來(lái)，房地產(chǎn)尤其是商業(yè)物業(yè)以其高投 資回報(bào)率成為投資者熱衷的投資對(duì)象。同時(shí)由于消費(fèi)能力所限，在 XX 當(dāng)?shù)叵@樣大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)存在較大困難，因而營(yíng)銷(xiāo)推廣中也要注重吸引周邊及異地的投資型客戶(hù)。金黃色的球體代表著光明和希望 。 二、推廣策略及廣告定位 （一）推廣策略 充分運(yùn)用各種廣告手段進(jìn)行強(qiáng)有力的營(yíng)銷(xiāo)推廣，輔以有效的促銷(xiāo)活動(dòng)，向大眾展示一個(gè)充滿(mǎn)生機(jī)并具有良好投資價(jià)值的新型商業(yè)中心的形象，吸引當(dāng)?shù)丶爱惖亟?jīng)營(yíng)戶(hù)和投資者，達(dá)到產(chǎn)品 順利去化的目的。 商業(yè)新干線(xiàn)，時(shí)尚風(fēng)向標(biāo)。 市政規(guī)劃 項(xiàng)目所處位置為縣城商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲的綜合集中地，本項(xiàng)目在其中居核心地位；朝陽(yáng)街規(guī)劃為商業(yè)步行街，同樣為項(xiàng)目提供了有利條件。 特色規(guī)劃 沿街商 鋪皆分為上下兩層，由獨(dú)立樓梯連接。 體驗(yàn)式商鋪 兩處休閑廣場(chǎng)，既是城市景觀(guān)，又能聚集大量的觀(guān)光購(gòu)物的人群。開(kāi)發(fā)商還將組建專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理公司，并聘請(qǐng)國(guó)際知名物管公司新加坡獅城怡安作物管顧問(wèn)，做經(jīng)營(yíng)者的投資好管家。 （四）秀稿展示 第一篇；核心地段，盡享都市繁華 地處振陽(yáng)街、人民路、朝陽(yáng)街 等主要商業(yè)街道圍合而成的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，是真正的城市中心，市政規(guī)劃的重點(diǎn)。讓多種享受在這里得到完美的融合。 兩處休閑廣場(chǎng)，聚集觀(guān)光購(gòu)物的人群，給商鋪帶來(lái)源源客流。 知名品牌店的入駐，提升商場(chǎng)整 體經(jīng)營(yíng)品位。 三、營(yíng)銷(xiāo)策略 建議選擇“標(biāo)歧立異致勝”的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。因此，“有所為，有所不為”，走“標(biāo)歧立異”的道路是明智的選擇。為吸引當(dāng)?shù)刈赓U經(jīng)營(yíng)者，帶旺整個(gè) 商業(yè)物業(yè)，可在常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)推廣基礎(chǔ)上采用帶租約銷(xiāo)售手段，輔以適度的招商策略，給予購(gòu)鋪者最大的信心保障，促使其做出購(gòu)買(mǎi)決定以保證物業(yè)全面去化。 招商步驟： 招商采用“媒體宣傳 +公關(guān)活動(dòng)推廣 +直銷(xiāo)推廣”形式進(jìn)行，同時(shí)與工程進(jìn)度相配合。 招商方式： 通過(guò)直接聯(lián)系獲得相關(guān)信息。 在取得與進(jìn)駐商家的租賃協(xié)議后，可以此作為賣(mài)點(diǎn)帶租約出售。 建設(shè)目的 建設(shè)中心商業(yè)廣場(chǎng)自己的宣傳推廣網(wǎng)站。 (2) 網(wǎng)站內(nèi)容包括： 版塊 1 項(xiàng)目介紹，分區(qū)功能展示（主題鏈接），廣場(chǎng)新聞 版塊 2 業(yè)主廣告信息發(fā)布 版塊 3 招商廣告 版塊 4 行業(yè)信息發(fā)布 版塊 5 物業(yè)管理專(zhuān)區(qū) 版塊 6 業(yè)主交流區(qū) (3) 聘請(qǐng)專(zhuān)職網(wǎng)站管理員進(jìn)行網(wǎng)站維護(hù)。 （二）差異化的推廣手段 普通的大眾傳播方式適用于大眾產(chǎn)品，鑒于本案產(chǎn)品的特殊性及其區(qū)域特征，傳統(tǒng)的以單一廣告轟炸為主的推廣模式便顯蒼白。 （三）差異化的服務(wù) 物業(yè)管理 實(shí)現(xiàn)從一般營(yíng)銷(xiāo)到物業(yè)顧問(wèn)的角色轉(zhuǎn)換，改物業(yè)管理為“物業(yè)服務(wù)”，以減弱客戶(hù)對(duì)“管理”的抗性。同時(shí)有機(jī)會(huì)參與售樓處舉辦的各項(xiàng)優(yōu)惠活動(dòng)。 集取能量、積累客戶(hù)，為開(kāi)盤(pán)形成熱銷(xiāo)場(chǎng)面奠定基礎(chǔ)； 根據(jù)預(yù)訂客戶(hù)的反饋信息，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，以期更迎合市場(chǎng)需求及客戶(hù)心理 。 活動(dòng)特點(diǎn) VIP 卡的優(yōu)惠對(duì)客戶(hù)有一定的吸引力。 為樓盤(pán)的去化起到一定的催化作用。 規(guī)定 VIP 卡可以背書(shū)轉(zhuǎn)讓?zhuān)⑾蘖堪l(fā)售，適時(shí)公布優(yōu)惠政策，并配合有力的促銷(xiāo)，使資源表現(xiàn)為具有稀缺性，“物以稀為貴”將使投資者產(chǎn)生強(qiáng)烈購(gòu)買(mǎi)欲望。 為保持開(kāi)盤(pán)期間樓盤(pán)良好形象，開(kāi)盤(pán)后三天內(nèi)不予辦理退卡手續(xù)，其余時(shí)間均可辦理退卡。 售卡活動(dòng)方案 概述 : VIP 卡發(fā)售之日，在售樓處前廣場(chǎng)舉行公開(kāi)售卡活動(dòng)，屆時(shí)將有小型文藝表演或露天音樂(lè)會(huì) , 以聚集人氣，達(dá)到順利發(fā)售目的。 案場(chǎng)業(yè)務(wù)人員、財(cái)務(wù)人員到位。 此活動(dòng)優(yōu)惠在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)有效 ,并在最終進(jìn)行價(jià)格配賦時(shí)予以控制性調(diào)整 , 以保證利潤(rùn)最大化（不作無(wú)謂的損失）。 活動(dòng)目的 通過(guò)送“?！被顒?dòng)，加強(qiáng)與客戶(hù)的溝通，增進(jìn)對(duì)客戶(hù)的了解，收集必要的市場(chǎng)信息。 活動(dòng)目的 通過(guò)公開(kāi)咨詢(xún)活動(dòng)，使群眾對(duì)本項(xiàng)目加深了解，對(duì)投資決策充滿(mǎn)信心，同時(shí)提升 XX 中心商業(yè)廣場(chǎng)在市民心中的地位。還可以通過(guò)拍賣(mài)掌握客戶(hù)對(duì)此物業(yè)的心理價(jià)位，為價(jià)格制訂提供參考。電話(huà)邀請(qǐng) VIP 卡持有者，同時(shí)注意邀請(qǐng)周邊地區(qū)意向客戶(hù)，和知名品牌店的負(fù)責(zé)人?；顒?dòng)當(dāng)日，聯(lián)系電臺(tái)、電視臺(tái)及相關(guān)報(bào)社進(jìn)行采訪(fǎng)跟蹤。獲獎(jiǎng)個(gè)人將獲得“ XX 十大名廚”稱(chēng)號(hào)，給予現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。 活動(dòng)目的 由于本項(xiàng)目中設(shè)計(jì)有大規(guī)模的餐飲娛樂(lè)設(shè)施，建議舉辦廚藝大比拼活動(dòng)，通過(guò)這種喜聞樂(lè)見(jiàn)的形式調(diào)動(dòng)市民的參與積極性，增強(qiáng)其對(duì)本案的關(guān)注度。由電視臺(tái)全程跟蹤進(jìn)行報(bào)道。 活動(dòng)目的 用時(shí)尚的活動(dòng)為廣場(chǎng)帶來(lái)時(shí)尚的氣息，既提升了本案的文化品位，又可調(diào)動(dòng)廣大市民的關(guān)注熱情。 與政府在城市文明建設(shè)和對(duì)外形象宣傳活動(dòng)上進(jìn)行廣泛合作：如在介紹 XX 的官方網(wǎng)站和新聞宣傳片中介紹新興的商業(yè)核心 —— XX 中心商業(yè)廣場(chǎng)，或以新聞報(bào)道方式迎接入駐本案的商業(yè)旗艦店等等。 活動(dòng)目的 針對(duì)政府官員這一目標(biāo)客戶(hù)群，讓其對(duì)本項(xiàng)目有一個(gè)直接認(rèn)識(shí)。小節(jié)點(diǎn)服從大節(jié)點(diǎn)，大小節(jié)點(diǎn)組成“營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃”。報(bào)紙廣告的投放在于吸引異地客戶(hù)。即項(xiàng)目品牌建設(shè)，試探市場(chǎng)反映，為今后的推廣打下良好基礎(chǔ)。以及在繁華地段派發(fā) DM 等。 目標(biāo)受眾：當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)意欲投資房地產(chǎn)的投資者或其它經(jīng)營(yíng)戶(hù)。 推廣主題：闡釋管理型商鋪的內(nèi)涵，明確差異化競(jìng)爭(zhēng) 的實(shí)質(zhì)，對(duì)確定的一些優(yōu)惠條件給予明確的詮釋和公布，使本案在當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)形成關(guān)注熱點(diǎn)。 持續(xù)銷(xiāo)售期 背景：趁開(kāi)盤(pán)后的持續(xù)熱銷(xiāo)，在異地展開(kāi)大規(guī)模的招商活動(dòng)，舉行多種形式的促銷(xiāo)活動(dòng)，并利用房展會(huì)等契機(jī)，最大程度提高銷(xiāo)售率。配合促銷(xiāo)策略，對(duì)不同時(shí)間段的優(yōu)惠活動(dòng)進(jìn)行主推。 （三）開(kāi)盤(pán)前廣告投放建議 廣告目的 樹(shù)形象、增人氣，達(dá)到有效告之目的，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。 在繁華 地區(qū)派發(fā) DM 及小禮品（如帶廣場(chǎng)標(biāo)識(shí)的小日歷）、在征得業(yè)主同意后在便利店張貼海報(bào)等。 主推內(nèi)容 樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)和以樹(shù)立樓盤(pán)整體形象為目的的廣告主題，如打出“管理型商鋪”“體驗(yàn)式消費(fèi)”等的新型樓盤(pán)概念，強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)商實(shí)力和經(jīng)營(yíng)理念，以及市政規(guī)劃的有利趨勢(shì)等。巧妙的使用冷暖色調(diào)搭配，以暖色為主，既有商業(yè)氣氛，又不失活潑。 二、外發(fā)宣傳系統(tǒng) 包括：海報(bào)、 DM、墨線(xiàn)圖、樓書(shū)、房屋使用說(shuō)明書(shū)、主題理念秀稿，區(qū)域發(fā)展規(guī)劃圖等 三、促銷(xiāo)禮品系統(tǒng) 可以使用小幅仿制油畫(huà)、不同風(fēng)格的音像制品 (代表喜悅 /浪漫 /品位 /服務(wù) )，結(jié)合 LOGO 制作的吉祥物等贈(zèng)送簽約客戶(hù)，增加親和力和擴(kuò)大人際傳播，同時(shí)提升了廣場(chǎng)的文化品位。 要保證取得合適的價(jià)格就要使投資購(gòu)買(mǎi)者的需求彈性降低。 拍賣(mài)優(yōu)越鋪位，了解市場(chǎng)承受能力。價(jià)格優(yōu)惠 對(duì)于位置欠佳，樓層較高的商鋪可以考慮給予適當(dāng)價(jià)格優(yōu)惠，以均衡商鋪利用率和布局的