【正文】 些人的預(yù)言，自限購(gòu)令發(fā)布以來(lái)，沈陽(yáng)市二環(huán)外在售樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格與去化率均得到大幅上漲，雖然二環(huán)內(nèi)項(xiàng)目受到一定程度的不利影響，去化速度有所減緩，不過(guò)價(jià)格始終保持小幅上揚(yáng)的狀態(tài)。 圖 119： 20xx 年各月 沈陽(yáng) 市商品房銷(xiāo)售面積增速與同期利率走勢(shì)比較 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行， CRIC 從貨幣、金融環(huán)境來(lái)看， 20xx～ 20xx 年加息 5 次，存款準(zhǔn)備金率上調(diào) 13 次，兩者均已升至近十年來(lái)最高點(diǎn)，為配合國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)，后續(xù)下調(diào)的空間相對(duì)廣闊，有利緩解市場(chǎng)資金緊繃之狀 態(tài)， 而緊掐著房產(chǎn)商脖子的?限購(gòu)令?，也必然在經(jīng)濟(jì)適用房陸續(xù)入市、熱錢(qián)開(kāi)始撤退、歐債與美債問(wèn)題階段性解決，乃至個(gè)人住房信息系統(tǒng)初步建成等因素交互作用下，循序漸進(jìn)的緩步微調(diào)乃至取消；可行做法非常多，包括降低首購(gòu)者利率及首付、降低改善型需求認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，乃至切割房屋限購(gòu)之板塊等（如上海內(nèi)環(huán)不限購(gòu)），均為 20xx 年樓市帶來(lái)寒冬的曙光。 央行 加息 與房?jī)r(jià) 20xx 年央行 共加息三次， 2 月 9 日起加息 %，此后分別是 4 月 6 日、 7 月 7 日，每次加息 %， 調(diào)整后，金融機(jī)構(gòu)人民幣一年期存款利率達(dá) ％， 這就 意 味著普通老百姓存在銀行里的錢(qián)會(huì)有所增加；另一方面，一年期貸款利率提高達(dá) %，也使得購(gòu)房者的還貸壓力增加 。在北京， 20xx 年一手住宅的成交量、成交均價(jià)漲幅均為 5 年來(lái)20xx 年 沈陽(yáng)市 房地產(chǎn) 市場(chǎng)年報(bào) 最低點(diǎn)，二手房成交量也降至 3 年來(lái)的最低點(diǎn)。盡管最近一段時(shí)間物價(jià)漲幅比較大，但是國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)政策穩(wěn)定物價(jià)，且已經(jīng)取得一定效果，上漲勢(shì)頭已經(jīng)被抑制住，和百姓生活相關(guān)的農(nóng)副產(chǎn)品價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)下降。一般而言，在經(jīng)濟(jì)狀況向好，人民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，傳導(dǎo)效應(yīng)為主要作用方向，其結(jié)果為房地產(chǎn)價(jià)格的上漲亦帶動(dòng) CPI 的上漲。 圖 11 6： 20xx20xx 年 第三季度沈陽(yáng) 地區(qū)各季度生產(chǎn)總值及增幅走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng) 市統(tǒng)計(jì)局 展望 20xx 年，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控 還遠(yuǎn)未結(jié)束。 圖 113：歷年進(jìn)出口走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局 20xx 年 沈陽(yáng)市 房地產(chǎn) 市場(chǎng)年報(bào) 固定資產(chǎn)投資 20xx 年 19 月份，沈陽(yáng)市全市固定資產(chǎn)投資 3786 億元，同比 上升 %。 20xx 年 沈陽(yáng)市 房地產(chǎn) 市場(chǎng)年報(bào) 第一篇 市場(chǎng)背景篇 第一章、城市經(jīng)濟(jì) 一、城市宏觀經(jīng)濟(jì) GDP 20xx 年 19 月，沈陽(yáng)市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 4321 億元，同比增長(zhǎng) %， 處于穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)， 發(fā)展方向基本符合預(yù)期。 沈陽(yáng)這幾年供需量一直居于全國(guó)前茅，越來(lái)越多受到了品牌大企業(yè)的關(guān)注，豪宅、高端、品質(zhì)、景觀都有了極大的提升。 沈陽(yáng)有著充足的客群基礎(chǔ)，婚房、大學(xué)生首次臵業(yè)、企業(yè)鏈、拆遷帶動(dòng)的居住需求，都是剛性需求的明顯特征 。 8 月沈撫鐵共用區(qū)號(hào) 024 加速同城化發(fā)展，標(biāo)志著以沈撫鐵同 城化更向前邁向了實(shí)質(zhì)性的一步。 政策與城市規(guī)劃發(fā)展 —— 20xx 年 政策、調(diào)控絕對(duì)是主角。 12 月地鐵二號(hào)線(xiàn)試運(yùn)行，沈陽(yáng)開(kāi)始地鐵網(wǎng)絡(luò)化。 詳情請(qǐng)見(jiàn) P54 未來(lái)預(yù)測(cè) 沈城房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)平穩(wěn)運(yùn)行 在 20xx 年在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和緊縮信貸的背景下，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì) 帶來(lái) 很大的沖擊，但是就沈陽(yáng)市場(chǎng)而言，由于全運(yùn)的即將到來(lái)，沈陽(yáng)的市政建設(shè)將會(huì)進(jìn)入快速建設(shè)期，城市影響力和吸引力加強(qiáng)。 詳情請(qǐng)見(jiàn) P16 土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，總體供應(yīng)量有所下降 20xx 年沈陽(yáng)市共出讓土地 1032 宗，總占地面積 萬(wàn)平方米，出讓數(shù)量環(huán)比上漲 %，出讓面積環(huán)比上漲 %，地塊區(qū)域分布范圍上各區(qū)均有土地供應(yīng)。 在國(guó)家房地產(chǎn)政策緊縮的條件下， 今年沈陽(yáng)出臺(tái)限購(gòu)令， 在人口密集、房?jī)r(jià)過(guò)高的二環(huán)區(qū)域內(nèi)，暫時(shí)實(shí)行居民家庭限購(gòu)住房套數(shù)政策 ，沈陽(yáng)購(gòu)房者剛性需求仍占主導(dǎo)地位，故限購(gòu)令后出臺(tái)后，購(gòu)房者觀望情緒加重，二季度銷(xiāo)量下滑明顯，但二環(huán)之內(nèi)限購(gòu)，二環(huán)之外卻不限購(gòu) ，于是把市場(chǎng)需求從二環(huán)內(nèi)擠壓到二環(huán)之外。 詳情請(qǐng)見(jiàn) P33 商品房供 應(yīng)量、成交量仍保持高位運(yùn)行 20xx 年沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房統(tǒng)計(jì)顯示，全年沈城商品房市場(chǎng)的供應(yīng)量為 萬(wàn)平方米，同比上升20xx 年 沈陽(yáng)市 房地產(chǎn) 市場(chǎng)年報(bào) %，成交量為 萬(wàn)平方米，同比微降 %，成交價(jià)格為 6984 元 /平方米，同比上升 16%。 1 月國(guó)務(wù)院出臺(tái)房市調(diào)控?新國(guó)八條?； 3 月 沈陽(yáng)二環(huán)內(nèi) 開(kāi)始限購(gòu) ； 5 月商品房預(yù)售價(jià)格網(wǎng)上公示、住宅產(chǎn)權(quán)年限 50 年變 70 年； 7 月 國(guó)務(wù)院出臺(tái)房市調(diào)控?新國(guó)五條? ； 8 月沈撫鐵共用區(qū)號(hào) 024 加速同城化發(fā)展 。從商品房成交的角度來(lái)看， 20xx 年是房地產(chǎn)市場(chǎng)大開(kāi)大合的一年，全年第一季度市場(chǎng)活躍，成交量最高，然而，隨著限購(gòu)令的實(shí)施，市場(chǎng)逐漸走向冷淡，即便是傳統(tǒng)的?金九銀十?銷(xiāo)售旺 季也沒(méi)有帶來(lái)往日的輝煌，直至 20xx 年 12 月份成交量跌到了百萬(wàn)以下。 20xx 年全運(yùn)進(jìn)入全面建設(shè)、攻堅(jiān)之年， 圍繞中心公園規(guī)劃建設(shè)行政文化區(qū)、全運(yùn)會(huì)片區(qū)、南站高鐵核心區(qū)、科技研發(fā)區(qū)、文化創(chuàng)意區(qū)等功能區(qū)，配套建設(shè)高品質(zhì)居住社區(qū) 全面開(kāi)始建設(shè)。 20xx 年房地產(chǎn)市場(chǎng)雖受到一些沖擊，但是無(wú)論是橫向還是縱向比較，沈陽(yáng)的總體需求依舊旺盛， 商品住宅成交量?jī)H次于成都，居全國(guó)第二位 。 中心區(qū)域的高層豪宅 市場(chǎng)正在 逐步 形成， 雖然今年的限購(gòu)使得此類(lèi)產(chǎn)品受到了很大的沖擊，也使得這部分 產(chǎn)品市場(chǎng)細(xì)化趨勢(shì)明顯，多樣需求市場(chǎng)日趨形成。但 就沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前整體的發(fā)展趨勢(shì)和發(fā)展階段利好向上，是可以看到的方向，但是經(jīng)過(guò)這一年的強(qiáng)勢(shì)調(diào)控，影響最多的，也是最關(guān)鍵的卻是心理預(yù)期 ，更為嚴(yán)厲的調(diào)控是否會(huì)出，動(dòng)蕩外部環(huán)境下的中國(guó)經(jīng)濟(jì)所受影響如何，從宏觀環(huán)境到微觀市場(chǎng)，超預(yù)期的調(diào)控政策是否會(huì)出現(xiàn)， 20xx 年整體市場(chǎng)充滿(mǎn)不可確定性。 圖 112：歷年工業(yè)增加值走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)市統(tǒng) 計(jì)局 進(jìn)出口 20xx 年 19 月份，沈陽(yáng)市全市實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額 億 美 元，同比 上升 %， 其中9 月份進(jìn)出口總額為 億美元， 同 比上升 %。 在國(guó)家房地產(chǎn)政策緊縮的條件下， 今年沈陽(yáng)出臺(tái)限 購(gòu)令， 在人口密集、房?jī)r(jià)過(guò)高的二環(huán)區(qū)域內(nèi)，暫時(shí)實(shí)行居民家庭限購(gòu)住房套數(shù)政策 ，沈陽(yáng)購(gòu)房者剛性需求仍占主導(dǎo)地位，故限購(gòu)令后出臺(tái)后，購(gòu)房者觀望情緒加重，二季度銷(xiāo)量下滑明顯，但二環(huán)之內(nèi)限購(gòu)，二環(huán)之外卻不限購(gòu)，于是把市場(chǎng)需求從二環(huán)內(nèi)擠壓到二環(huán)之外。 CPI 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響 房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì) CPI 既有傳導(dǎo)效應(yīng)，又有溢出效應(yīng)，其作用的結(jié)果如何主要視何種力量占據(jù)主導(dǎo)地位。 圖 117： 20xx 年 20xx 年 19 月沈陽(yáng) 地區(qū) 各年 CPI 走勢(shì) 98100102104106108消費(fèi)者物價(jià)指數(shù) 數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng) 市統(tǒng)計(jì)局 如果居民 的收入低于 CPI 漲幅，人們生活水平勢(shì)必有所下降，而當(dāng)人們的收入高于CPI 漲幅，才有利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 11 月， 70 個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)再次下降。 就發(fā)展趨勢(shì)而言，隨著沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，越來(lái)越多國(guó)內(nèi)一線(xiàn)品牌的進(jìn)入，市場(chǎng)集中 度進(jìn)一步提升，市場(chǎng)一線(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)占據(jù)市場(chǎng)銷(xiāo)售總量會(huì)越來(lái) 越大。 20xx 年 12 月 5 日，央行 下調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)，本次下調(diào) 為三年來(lái)的首次下調(diào)，意味著中國(guó)緊縮的貨幣政策正式轉(zhuǎn)向。在我市人口密集、房?jī)r(jià)過(guò)高的二環(huán)區(qū)域內(nèi)，暫時(shí)實(shí)行居民家庭限購(gòu)住房套數(shù)政策，即：已擁有 1 套住房的本市戶(hù)籍居民家庭 (含購(gòu)房人、配偶及未成年子女，下同 )、能夠提供在本市 1 年以上納稅證 明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，在上述區(qū)域內(nèi)限購(gòu) 1 套住房 (含新建商品住房及二手住房 )；對(duì)已擁有 2 套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭、擁有 1 套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法提供在本市 1 年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停在上述區(qū)域內(nèi)向其售房。全市按行政區(qū)域劃分為兩個(gè)級(jí)別區(qū)域，一級(jí)區(qū)域普通住房?jī)r(jià)格界定標(biāo) 準(zhǔn)為 8290 元 /平方米；二級(jí)區(qū)域普通住房?jī)r(jià)格界定標(biāo)準(zhǔn)為 6720 元 /平方米。下同），調(diào)整為兩個(gè)級(jí)別區(qū)域，即將原二級(jí)區(qū)域的渾南新區(qū)（原范圍，下同）和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)劃入一級(jí)區(qū)域，原三級(jí)區(qū)域的各區(qū)改為二級(jí)區(qū)域。從 20xx 年 5 月 1 日起，沈陽(yáng)市對(duì)普通住房成交均價(jià)級(jí)別區(qū)域以及價(jià)格界定標(biāo)準(zhǔn)如下：一級(jí) 6700 元 /平方米，二級(jí) 5950 元 /平方米，三級(jí) 5370 元 /平方米。 出臺(tái)該項(xiàng)政策減少了購(gòu)房者繳納契稅金額，降低了購(gòu)房成本，為此，有人專(zhuān)門(mén)估算了一下，以在東陵區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套均價(jià) 6500 元 /平方米的首套房為例，如果按原來(lái)的界定標(biāo)準(zhǔn)，雖然是個(gè)人、家庭唯一住房，但因?yàn)閮r(jià)格超出標(biāo)準(zhǔn)，此房屬于非普通住房，需要繳納 4%的契稅，而若是按新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，只需要繳納 1%的契稅，可以省下總房款的 3%契稅費(fèi)用。?最高人民法院關(guān)于適用?中華人民共和國(guó)婚姻法?若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄈ?已于 20xx 年 7 月 4 日由最高人民法院審判委員會(huì)第 1525 次會(huì)議通過(guò)，自 20xx 年 8 月 13 日起施行。但是從女方角度來(lái)說(shuō)，房子是一個(gè)家庭最可靠的財(cái)產(chǎn)，無(wú)論怎樣，凈身出戶(hù)對(duì)于在婚姻中始終處于忙里忙外狀態(tài)的女方來(lái)說(shuō)最不能容忍。 Top4 沈陽(yáng)居住用地出讓年限 50 年變 70 年 關(guān)注程度： 影響程度： 內(nèi)容： 20xx 年 5 月，沈陽(yáng)市規(guī)劃和國(guó)土資源局的一塊土地掛牌信息引起業(yè)界的關(guān)注，這塊土地掛牌信息顯示：規(guī)劃用途為居住的地塊 土地出讓年限為 70 年，而在去年年末，同樣性質(zhì)的地塊出讓年限為 50 年。此前20xx 年 沈陽(yáng)市 房地產(chǎn) 市場(chǎng)年報(bào) 較長(zhǎng)時(shí)間，沈陽(yáng)城區(qū)居住用地出讓年限基本都是 50 年，對(duì)此該人士強(qiáng)調(diào)?并不違規(guī)?。沈陽(yáng)市現(xiàn)行居住用地出讓年限為 50 年是在符合國(guó)家政策條件下，根據(jù)沈陽(yáng)的產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r以及房地產(chǎn)使用周期等實(shí)際情況確定的。金正日生于 1942 年，死于 20xx 年，終年 69 歲。?辦法?中規(guī)定的申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行的主體，和?條例?中規(guī)定的主體也不相一致。?辦法?規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與?條例?規(guī)定的也不相一致。 易居觀點(diǎn) ：相比沈陽(yáng)市政府下發(fā)的?沈陽(yáng)市城市房屋拆遷管理辦法?，國(guó)務(wù)院出臺(tái)?國(guó)有 土地 上房屋征收與補(bǔ)償條例?更加合理化也更加人性化，不過(guò)執(zhí)行的具體效果還有待觀察，我們注意到??條例?規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似 房地產(chǎn) 的市場(chǎng)價(jià)格。從 5 月 1 日起，各地落實(shí)明碼標(biāo)價(jià)細(xì)則并開(kāi)始嚴(yán)查 明碼標(biāo)價(jià)落實(shí)情況 20xx 年 8 月 12日 遼沈晚報(bào) 沈陽(yáng)計(jì)劃年內(nèi)上調(diào)二套房公積金利率 幅度為 10% 沈陽(yáng)市計(jì)劃于年內(nèi)上調(diào)二套房公積金利率，上調(diào)幅度為 10%。王保安說(shuō)，目前上海和重慶已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行房產(chǎn)稅的試點(diǎn)。 當(dāng)天上午，在沈陽(yáng)地區(qū)最早有人類(lèi)活動(dòng)遺跡的新樂(lè)遺址站，沈陽(yáng)現(xiàn)代城市建設(shè)又一座新里程碑 —— 沈陽(yáng)地鐵二號(hào)線(xiàn)隆重舉行通車(chē)儀式。目前，農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記已完成70%80%。 20xx 年 12 月22 日 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 11 城市表態(tài)延續(xù)限購(gòu) 部分城市從緊政策或微調(diào) 盡管在北京宣布將延續(xù)限購(gòu)政策后，上海、廣州、深圳、青島、福州、長(zhǎng)春、廈門(mén)、濟(jì)南、海口、太原等其余 10 城市也在近日相繼宣布樓市調(diào)控政策延續(xù)，其余 35 個(gè)此前已經(jīng)執(zhí)行限購(gòu)令的城市也會(huì)在未來(lái)一周內(nèi)發(fā)布同樣的信息，但由于現(xiàn)存政策執(zhí)行存在差 異且地方相關(guān)財(cái)政吃緊、房地產(chǎn)稅推廣在即，因此過(guò)度從緊的調(diào)控政策明年有望微調(diào)。 20xx 年 沈陽(yáng)市 房地產(chǎn) 市場(chǎng)年報(bào) 鐵線(xiàn)路。按照?沈陽(yáng)市城市快速軌道交通建設(shè)規(guī)劃?，沈陽(yáng)市將力爭(zhēng)在 2018年前形成?一橫兩縱一環(huán)線(xiàn)?的地鐵骨干網(wǎng)絡(luò)。按規(guī)定，新建、改建、擴(kuò)建建筑面積大于 500 平方米 (含 500 平方米 )的新建建筑物，每套建筑面積超過(guò) 80 平方米但小于 100 平方米的商品住宅，如果在二環(huán) 以?xún)?nèi)要配建 個(gè)停車(chē)位，如果在二環(huán)以外要配建 個(gè)停車(chē)位。建筑物配建的停車(chē)設(shè)施可采用地下車(chē)庫(kù)、半地下車(chē)庫(kù)、立體停車(chē)樓 (庫(kù) )、地面停車(chē)位等多種形式。改善城市形象和城市交通除了擴(kuò)路和修地鐵，配足停車(chē)位也是應(yīng)該做得功課。同時(shí)，也將使沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的概念更加深入人心，增強(qiáng)沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的影響力，加快推進(jìn)沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)一體化、同城化發(fā)展和遼寧全面振興。20xx 年 6 月現(xiàn)代有軌電車(chē)將投入運(yùn)營(yíng)。有關(guān)人士展望，在?改革創(chuàng)新、求真務(wù)實(shí)、勤勞奉獻(xiàn)、效率擔(dān)當(dāng)?的渾南精神的指引下，渾南新區(qū)將再創(chuàng)渾南速度，創(chuàng)造新的奇跡，把渾南新區(qū)現(xiàn)代有軌電車(chē)項(xiàng)目打造成具有示范性、引領(lǐng)性的國(guó)內(nèi)一流品牌，與智慧的新城交相輝映，成為一道靚麗的流動(dòng)風(fēng)景線(xiàn)！ 易居觀點(diǎn) ：渾南新區(qū)決定建設(shè)節(jié)能環(huán)保、運(yùn)輸力大、安全可靠，集諸多優(yōu)點(diǎn)于一身的現(xiàn)代有軌電車(chē)項(xiàng)目，是為確保全運(yùn)期間綜合交通的快捷暢通，完善渾南新城的城市服務(wù)功能，優(yōu)化城市綜合交通體系布局，全面提升區(qū)域品牌和競(jìng)爭(zhēng)力。 渾南新區(qū)的現(xiàn)代有軌電車(chē)項(xiàng)目，是打造現(xiàn)代城市典范的重要?jiǎng)?chuàng)舉，符合建設(shè)?資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)?理念，將走在時(shí)代前沿，引領(lǐng)現(xiàn)代都市建設(shè)潮流。盡管沈陽(yáng)的再生資源經(jīng)濟(jì)有比較好的成果，但這個(gè)行業(yè)也存在一些問(wèn)題