【正文】 設部《關于發(fā)布 房地產項目經濟評價方法 》的通知”｛建標（ 20xx） 205 號｝ （ 3）國家發(fā)展改革委、建設部發(fā)改投資 [20xx]1625 號文發(fā)布的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版） （ 4） 雙臺子區(qū) 城鄉(xiāng)規(guī)劃局《建設用地規(guī)劃條件通知書》 興隆五百 建設項目可行性研究報告 6 （ 5）《建設項目環(huán)境影響報告表》 （ 6）中華人民共和國《國有土地使用證》 （ 7）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、中華人民共和國房地產企業(yè)資質證書 （ 8）相關各專業(yè)的 國家設計規(guī)范 （ 9）建設單位提供的其它相關資料 研究范圍： 本報告主要依據國家有關政策、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程對項目建設的合法性、必要性、市場分析、建設條件、建設規(guī)模、建設方案、環(huán)境保護、投資估算、經濟效益評價等方面進行研究，側重點在財務評價。 （ 2）本項目建設用地處于 紅旗大街 ，位于 火車站附近，區(qū)位獨特 ，商業(yè)服務設施及各項市政設施如水、電、路、 通信等基礎設施均較完備，地理優(yōu)勢明顯，是一幅優(yōu)質福地，是商務辦公、居住的理想之地，開發(fā)前景良好。且項目當經營收入下降 5%，項目投資增加 5%時，仍有較好的經濟指標，項目抗風險能力較強。 建議 （ 1）該項目的社會和經濟效益良好，建議上級主管部門和銀行給予支持 ，促使該項目早日上馬，早見成效。 興隆五百 建設項目可行性研究報告 10 第二章 項目建設的必要性及 市場 前景 分析 項目建設的必要性 一、項目的建設，符合 雙臺子區(qū) 城區(qū) 發(fā)展總體規(guī)劃，是 雙臺子區(qū)城區(qū) 建設和發(fā)展的需要，是不斷完善城市基礎設施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。 三、項目的建設，符合國家關于加快實現(xiàn)城市住房商品化和社會化的政策，有利于促進 雙臺子區(qū) 城區(qū) 住房貨幣化分配進程，滿足人們日益增 長的住宅消費需求，改善人們生活條件和居住環(huán)境，提高人們生活水平。在 我們欠發(fā)達的內地 城區(qū) ， 隨著人們生活水平的提高，農民工入城務工、經商、農村孩子入城就學，房地產市場的發(fā)展仍有巨大的潛力。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對房地產市場的不斷發(fā)展提出了要求。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現(xiàn)在則已基本由市場解決。它們共同揭示了中國房地產市場發(fā)展不可估量的潛力。 近幾年來 雙臺子區(qū) 城區(qū) 房地產狀況及發(fā)展趨勢 近幾年來，房地產作為 雙臺子區(qū) 新的經濟增長點和城市居民新的消費熱點，對于擴大內需（包括投資與消費需求）拉動經濟增長，加快城區(qū)擴容提質步伐，改善居民住房條件和提高人民生活質量等方面作出了積極的貢獻。 根據項目的定位，以及 雙臺子區(qū) 城區(qū) 總體房價水平，預計本項目20xx 年至 20xx 年住宅銷售平均價為 4800 元 /平方米，地下車庫平均銷售價為 12 萬 元 /個，超市 20,000 元 /平方米。 興隆五百 建設項目可行性研究報告 13 第 三 章 建設地點及自然條件 建設地點 項目位于 城區(qū) 紅旗大街，火車站附近 ，交通方便；地段環(huán)境優(yōu)越，超市、醫(yī)院、學校等生活配套完善，緊鄰 城區(qū) 城東南工業(yè)主園區(qū)，工作、學習、休閑娛樂十分便利。 田家鎮(zhèn)地勢低洼平坦開闊，地表為第四系沉積物覆蓋，從上到下分別為亞粘土層、亞砂土層、粉砂層及淤質亞粘土層，地震烈度 7度。 場地凍結深度 m 年雷電日數平均 23 天，最多 39 天。其中，近 50 次 4級左右地震發(fā)生在盤錦，地震分布特點東強西弱，大于 5 級的地震有2 次，均發(fā)生在今大洼縣的遼濱葦場。 （ 1） 大廈 計劃建設高度為 98 米，計 劃層數為 33層，地下 2層，地上 33 層；建筑面積 2 至 1 層 為 33000 M2， 地上 1— 3 層為 42120 M2/層， 4— 33 層為 14040M2/層，總建筑面積為 491000M2。 尊重場地環(huán)境特征，合理利用地形地貌，塑造具有識別性與歸屬感的居住小區(qū)。根據位置不同，采用不同的組合方式，豐富了小區(qū)的整體形態(tài)。同時充分利用地形，車庫采用半掩埋形式、階梯狀由北及南逐級降低，在減少投資的基礎上，保證了車庫的連通性、整體性，最大程度的滿足了日照要求及人居住環(huán)境的要求。 小區(qū)的對外交通主要是通過人車分流形式。 （ 2）樓面貨載：住宅樓面貨載標準值取 ，底層車庫貨載標準值取 。該小區(qū)用電電源由 桃洪 路旁的 10KV城市供電網采用高壓電纜從室外埋地接入到配電室。用戶采用一戶一根電纜引到戶，同時設置光纖寬帶、閉路電視監(jiān)控、家居智能化、家庭安防報警系統(tǒng)。給水網管：給水網呈環(huán)狀布置，室外給水管道為生活消防合用系統(tǒng)，主管管徑為DN100，支管管徑為 DN25DN50。 （ 2）雨污管道一律采用暗裝，主污水干管管徑為 DN300,次干管為 DN200,雨水管管徑為 DN200— DN500，雨污管采用混凝土管。 （ 3）防火分區(qū) 整個小區(qū)按地上、地下室分別設置防火分區(qū)。地上部分每個單元之間設置防火墻，每個單元為一個防火分區(qū)。 興隆五百 建設項目可行性研究報告 22 第六章 能源消耗及節(jié)能方案 本項目建成后主要消耗的能源為： 水： /年（ 15L/㎡ .天估算）； 電： 萬 (每住戶平均 8 、商業(yè)建筑㎡ .天估算、地下建筑及配套建筑 ㎡ .天估算 )； 燃氣（管道天然氣）： 萬立方 /年（每住戶平均以 60立方 /月估算）。 節(jié)能措施 近年來建筑節(jié)能技術已成為全世界關注的熱點，也是當前國內外節(jié)能領域的一個熱點研究課題。 建筑節(jié)能可分為二部分：一、建筑物自身的節(jié)能，二、空調 興隆五百 建設項目可行性研究報告 23 系統(tǒng)的節(jié)能。 ⑵、 增強建筑維護結構的保溫隔熱性能 使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過圍護結構的傳熱，從而減少各主要設備的容量，達到顯著的節(jié)能效果。在保證日照、采光、通風、觀景條件下，盡量減少外門窗洞口的面積。還有設計 興隆五百 建設項目可行性研究報告 24 通風屋面、蓄水屋面等節(jié)能措施。 為了實現(xiàn) 我國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，建筑節(jié)能勢在必行。節(jié)約用水應是防止水資源危機，解決供需矛盾的長期的必要的方針。目前新建和改建工程，一般都設有水表，合理定價，按表收費，取消了用水包費制，讓用水者直接承擔經濟責任，事實證明節(jié)水效果明顯。小型洗衣機的開發(fā)推廣，不僅方便了人們的生活，也收到了節(jié)水的效果。在高層、超高層建筑中，為使系統(tǒng)安全可靠及經濟合理，豎向分區(qū)供水、安裝減壓閥、減壓孔板等措施也間接地起到了節(jié)水作用。 ⑸、提高管材、附件和施工質量，嚴格控制跑冒滴漏 民用建筑給水系統(tǒng)中，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象較為普遍，水資源浪費嚴重，這通常情況下與管材、附件質量有關，也與施工質量有關。“堅持開發(fā)與節(jié) 約并舉，把節(jié)約放在首位”，不僅能取得 興隆五百 建設項目可行性研究報告 27 顯著的經濟效益，而且能在一定程度上緩解城市用水供需矛盾，解決高峰期缺水問題 ，還能減少污水排放量，保護環(huán)境，取得較好的社會效益和環(huán)境效益。 自然條件 本工程位于 雙臺子區(qū) 紅旗大街火車站附近 區(qū) 區(qū)，基本資料如下： 基本風壓值 (地面粗糙度為 B類 ) 基本雪壓值 抗震設防烈度 不設防 遼寧省 雙臺子區(qū) 興隆五百 為 三十三 層商住樓。 墻體 外墻、樓梯間墻、分戶墻采用粘土多孔磚砌 180厚墻，內墻采用粘土多孔磚 120厚墻，砌體均采用 M5混合砂漿砌筑。 (2)、混凝土：基礎、梁、板均采用 C30，（地下室頂部梁板、擋土墻采用 C35），墻柱采用 C35至 C30。部分重要區(qū)域的設備基礎采用彈簧減振墊。 （ 4）噪音污染：汽車行駛和鳴笛產生的噪音，空調外機工作時產生的噪音。廚房的油煙可以建議用專用設備過濾后 通過煙道排入天空。設置空調外機隔音網，提供使用環(huán)保型靜音空調。三年以后，由業(yè)主代表大會決議是否需要對外公開招標聘物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理。除聘請全國資深物管人士 2 人專職外，其余各人員均實行外聘。 項目投資估算表 單位：（萬元） 工程項目或費用名稱 建筑工程費 設備及安裝工程費 其它費用 合計 一 工程費用 1 住宅及地下車庫 2 公建配套設施 工程費用合計 3900 二 其它費用 1 征地費（ 畝） 4500 4500 2 建設單位管理費 3 勘察設計費 20xx 20xx 4 監(jiān)理費 5 建設期的借款利息 6 其他規(guī)費等 8200 8200 其它費用合計 26980 26980 三 預備費 20xx 1500 四 項目周轉用流動資金 3000 20xx 建設投資合計 3900 31980 興隆五百 建設項目可行性研究報告 39 （ 1）工程費用，根據 遼寧省 建設廳頒發(fā)的 遼 建價（ 20xx）第72 號文件《 遼寧省 建筑工程概算定額》估算，同時參照 盤錦市 目前同類建筑單位工程造價。征地費，根據建設單位提供的取得國有土地使用權所支付的成本進行估算； （ 4）預備費：主要是指因設計變更及施工中增減工程量引起的不可預見費部分，以及考慮價格變動帶來的費用增加。除 13 層裙樓 、市政配套房建筑用于物業(yè)公司管理使用外，其它建筑均以出售形式經營。 營業(yè)成本費用估算 經營期間成本費用主要有營業(yè)費用、管理費用和財務費用。經測算，其總成本為 萬元（詳見總成本及費用估算表）。項目的敏感性分析情況見下表： 項目敏感性分析表 序號 項 目 財務內部收 益率（ %） 財務凈現(xiàn)值（ i=12%) 項目 凈利潤 1 現(xiàn)有指標 2 銷售收入下降 5% 1, 14, 興隆五百 建設項目可行性研究報告 45 序號 項 目 財務內部收 益率（ %） 財務凈現(xiàn)值（ i=12%) 項目 凈利潤 3 項目總成本上升 5% 1, 1, 從以上分析看出，本項目當銷售收入下降 5%或總成本支出上升 5%時，項目仍有較好的財務指標，說明項目的抗風險能力較強。 （ 4）財務評價表明，本項目經濟效益較好，財務風險較小。 （ 2）建議認真做好工程的 招標、施工圖設計和施工工作，加強工程質