【正文】 指 標 一、技術指標 總用地面積 畝 總建筑面積 平方米 287000 其中：公租房 平方米 配套商鋪 平方米 道路面積 平方米 綠化面積 平方米 二、經(jīng)濟指標 總投資 萬元 其中：建設投資 萬元 建設期利息 萬元 2 、營業(yè)收入總額 萬元 補貼收入總額 總成本費用總額 萬元 利潤總額 萬元 盈利能力指標 稅前財務凈現(xiàn)值 萬元 稅后財務凈現(xiàn)值 萬元 財務內(nèi)部收益（稅前） % 財務內(nèi)部收益（稅后） % 投資回收期 (動態(tài) ) 年 清償能力指標 借款償還期 年 5 咸寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)公租房項目 (二期 ) 12 第二章 項目提出背景及必要性 項目提出的背景 國家對公租房建設的相關政策 ? 國家對“公租房”建設的政策 20xx 年 8 月 7 日，國務院發(fā)布《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā) [20xx]24 號）文件，該文件指出“住房問題”是重要的民生問題，黨中央、國務院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。同時，各地要對公共租賃住房補助資金實行專項管理、分賬核算，并嚴格按照規(guī)定用途使用。財政部發(fā)布《關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優(yōu)惠政策的通知》，對公租房建設和經(jīng)營管理給予一系列財稅優(yōu)惠政策，涉及城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、土地增值稅、營業(yè)稅等多個稅種。除此之外，在此前公布的房地產(chǎn)市場調(diào)控“新國五條”中，保障性安居工程的內(nèi)容也占據(jù)著相當分量，其中要求完善保障性住房申請家庭 經(jīng)濟狀況審核機制、嚴格準入退出、確保公平分配。這也是民心工程的立足之本。兩會代表與委員提出房改新思路：突出租房在整個住房體系中的作用，進一步發(fā)揮公租房在保障性住房中的作用，更加強化住房的消費性特征?！背潭鞲辉诮诘闹袊?jīng)濟社會發(fā)展智庫第四屆高層論壇上說。 加快保障性安居工程建設工作座談會精神：加快公租房咸寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)公租房項目 (二期 ) 15 建設，堅決抑制投機性需求 20xx 年國 務院副總理李克強在加快保障性安居工程建設工作座談會上指出：實施保障性安居工程，關系人民群眾切身利益，關系經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，關系社會和諧穩(wěn)定。 加快保障性安居工程建設，要通過建機制，做到保基本、促公平、可持續(xù)，使低收入和中等偏下收入群眾基本住房能 夠得到保障和支持，使保障性住房真正惠及困難家庭，使住房保障體系建立起來并長期運轉(zhuǎn)下去。 會議指出，近年來，中國保障性安居工程建設取得明顯成效，為解決中低收入家庭住房困難、遏制房價過快上漲、完善住房體咸寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)公租房項目 (二期 ) 16 制和促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，發(fā)揮了重要作用。在加強管理、防范風 險的基礎上， 銀行 業(yè)金融機構(gòu)可以向?qū)嵭泄净\作并符合信貸條件的公租房項目直接發(fā)放 貸款 ，也可向符合條件的地方政府融資平臺公司發(fā)放 貸款 。 （ 2）提高規(guī)劃水平，確保工程質(zhì)量。規(guī)范準入審核，嚴格租售管理，加強使用管理 ，健全退出機制，切實防范并嚴厲查處騙購騙租保障性住房、變相福利分房和以權謀私行為，切實糾正將保障性住房違規(guī)出售、轉(zhuǎn)借、出租或轉(zhuǎn)租、閑置、改變用途等行為。 “公租房”問題今年來在中央的各項工作中一直是是“重中之重”，鑒于上述中央文件及會議的重要作用 ，可以看出中央在“公租房”建設的政策態(tài)度，同時表達了中央迫切希望大力發(fā)展公租房建設的決心。即以基本解決中等偏下收入家庭住房困難問題為目標，湖北在未來 5年將加快公共租賃住房等政策性住房建設，使城鎮(zhèn)居民租得到、租得起能夠 滿足基本生活需求的住房，努力實現(xiàn)住有所居。全省保障性住房達到居民住房總量的 15%，人均住房建筑面積 16 平方米以下的低收入住房困難家庭基本得到保障。住建部建設工程質(zhì)量安全檢查組對 咸寧市 保障性住房進行檢查后，針對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題和存在的薄弱環(huán)節(jié)，進一步完善了相關監(jiān)管措施，進一步加強了監(jiān)督管理，效果非常明顯。 咸寧市人均住房面積低于平均水平、收入低于平均水平的“雙低”家庭占的比重較大，雖然近幾年住房保障的成績非常顯著，但由于歷史欠賬較多，咸寧市保障性住房建設的任務仍非常艱巨。 咸寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)公租房項目 (二期 ) 20 近年來，隨著保障性住房建設力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善。 項目的意義和必要性 本項目的實施，是積極響應國家建設社會主義和諧社會號召的表現(xiàn) ， 有利于維持社會穩(wěn)定；改善投資環(huán)境，促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展；有利于遏制房價繼續(xù)高漲、助推城鎮(zhèn)化；滿足和完善住房供應體系；有效促進 消費 。 咸寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)公租房項目 (二期 ) 21 在中國人的傳統(tǒng)觀念里，“家”這個詞有著非同一般的意義，“安居”才能“樂業(yè)”這是眾多中國人揮之不 去的情結(jié)。“公租”顧名思義，其出現(xiàn)的根本就是一種政府行為，其面向的是中低收入住房困難的“夾心層”家庭。同樣，在新加坡、在瑞典、在美國，積極的住房政策為國家的長治久安打下了堅實的基礎。 建設“公租房”安居工程，有利于維持社會穩(wěn)定 “公租房的出爐并不是解決房價的問題，而是解決一個社會的穩(wěn)定問題”。 “公租房”建設有利于遏制房價繼續(xù)高漲，助推城鎮(zhèn)化。建設保障性住房，有利于遏制房價過快上漲，助推城鎮(zhèn)化，能釋放巨大的消費和投資潛力，推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展。幸福生活，住有所居是最重要的一條。 總而言之，公租房建設是一項重大的民生工程、德政工程和安居工程，推進公租房建設是黨和政府以人為本，解決民生問題，咸寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)公租房項目 (二期 ) 24 維持社會長治久安的重要戰(zhàn)略措施。 經(jīng)濟社會快速發(fā)展。 影響經(jīng)濟發(fā)展的重要因素就是勞動力，咸寧市近年來一直保持穩(wěn)定快速的增長，對新生代大學生和外來務工人員的需求大大增加，勞動力在生活上安頓尤為重要，只有居住問題解決了，才能使得員工安心工作，才能有助于企業(yè)的發(fā)展。 在抓緊推進 20xx 年公租房建設的同時，市城投公司對 20xx 年的公租房建設工作進行了部署 ，截止目前 ， 多項前期工作已準備就緒。 咸寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)公租房項目 (二期 ) 27 第四章 項目選址分析 咸寧市 區(qū)位優(yōu)勢 咸寧市地理位置 咸寧市國土面積 9,861km2，共設 11個鄉(xiāng)、 51個鎮(zhèn)、 6個辦事處。 隨著武漢城市圈基礎設施一體化建設的進行，武漢咸寧城際鐵路以及武漢城市圈外環(huán)線的建成圈內(nèi)交通網(wǎng)絡體系正在逐步形成與優(yōu)化，形成一小時交通圈，武漢 咸寧 金桂湖可實現(xiàn)全程高速，武漢至咸寧 36 分鐘，咸寧到金桂湖 12 分鐘，交通優(yōu)勢十分明顯。地貌復雜多樣，山、丘、崗、平兼而有之， 咸寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)公租房項目 (二期 ) 29 地勢南高北低，由幕 阜山脈向長江沿岸呈波狀遞減，即由中山、低山、丘陵過渡到臨江濱湖平原。海拔高 23米～ 280米。 ②大幕山一雨山低山丘陵區(qū) :位于咸寧市中部，通山縣高湖至沙店一線以北，茶庵嶺至雙溪一線以南的廣大地區(qū)。向斜核部主要由三疊系碳酸鹽巖組成。海拔高 300米～1000米，由西向東，主峰有大藥姑 (海拔高 1261米 ) ，雨山 (1029米 )和大幕山 (954米 ) ，其山脊一般平緩，水系呈梳狀或羽毛狀分布，河流呈 V形或 U形。此外，溫泉潛山森林公園，嘉魚縣蛇屋山和赤壁市五洪山度假村等處尚見熱泉分布。地下含風化裂隙水和構(gòu)造裂隙水。母巖、母質(zhì)的多樣性與復雜的地貌類型使得土壤類型也復雜多樣。 咸寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)公租房項目 (二期 ) 31 土壤的有機質(zhì)含量在 1%— 4%之間，微量元素中，鋅和錳含量豐富，保水、保肥性能好，有利于農(nóng)作物及樹木的生長。全區(qū)太陽年輻射總量為 430～452J/cm2，年日照時數(shù)為 ～ 。 氣候總特征表現(xiàn)為：四季分明，熱量充足，雨水充沛，無霜期長。 20xx 年城市基礎設施建設仍然是的政府工作中的重頭戲。這充分說明， 20xx 年咸寧市基礎設施建設工作將以功能性為中心開展，城區(qū)交通網(wǎng)也將得到進一步完善。項目總投資 ，全線采用六車道，設計時速 80公里，該項目已于去年 6月 16日開始路基工程施工。 金桂路東段延 伸工程，將把金桂路與咸寧東外環(huán)進行接連。此外，咸寧長 江大橋建成后，自北向南連接省道 S102 武赤線、省道 S103漢沙線、省道 S329咸合線等數(shù)條省干線，將有效地改善區(qū)域路網(wǎng)布局。 社會自然資源環(huán)境條件及城區(qū)規(guī)劃 社會自然資源 （ 1）礦產(chǎn)資源 咸寧市礦產(chǎn)資源以非金屬礦產(chǎn)為主，金屬礦產(chǎn)次之，能源、水氣礦產(chǎn)少，主要礦藏有鐵、鋅、銻煤、磷、大理石、白云巖、石灰石等。 （ 2）水體資源 咸寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)公租房項目 (二期 ) 35 咸寧屬于江漢平原，依托長江，區(qū)域內(nèi)河渠、湖泊、水庫等水體資源豐富，很多水體依山就勢，山水互依。除地表水外 ,地下水資源數(shù)量不多 ,年均儲量不足 5 108m3,但地下熱水資源豐富 ,全市有溫泉六處 ,總儲量約為 660萬噸 /年。全市森林覆蓋率達到 %，木材積蓄量約 104m3，木本植物 1000余種，藥用植物 919種，稀有珍貴樹種和我國特產(chǎn)樹種達 30多種。 咸寧市是我國著名的桂花之鄉(xiāng)，桂花品種多樣，品質(zhì)優(yōu)良，是提取植物香精的重要原料；咸寧也是湖北乃至全國著名的茶產(chǎn)地之一，老青茶、九宮云霧茶、甜茶等均享譽中外。咸寧溫泉，山、水、林、泉、城相得益彰，旅游組合開發(fā)條件好，未來開發(fā)方向應以溫泉養(yǎng)生、度假休閑旅游為主，兼具城市公共休閑游憩功能。山體植被條件良好，桂、竹等地方特色樹種，以及槐、衫等一般樹種緊密的覆蓋山體，成為城市綠肺，改善城市的整體環(huán)境質(zhì)量。秦代治于南郡 。 生態(tài)自然環(huán)境優(yōu)越，森林覆蓋率高達 %，旅游資源豐富，“三國文化”、“名人文化”、“遺址文化”、“建筑文化”底蘊深厚。面對國際經(jīng)濟形勢下行和國內(nèi)經(jīng)濟復雜的局面， 咸寧 市委、市政府堅持科學發(fā)展觀和穩(wěn)中競進的總方針，堅持解放思想，優(yōu)化環(huán)境，堅持以強市戰(zhàn)略、工業(yè)崛起戰(zhàn)略和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為依托，積極有效實施“穩(wěn)增長”措施，促進全年經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)中有快，民生事業(yè)不斷進步，社會保障水平不斷提高。全年糧食播種面積 ，比上年增長 %；糧食產(chǎn)量達到 ，增長 %，取得了九年豐。水產(chǎn)品產(chǎn)量 ，增長 %。從分行業(yè)規(guī)模以上工業(yè)增加值增幅看，國有企業(yè)下降 %，集體企業(yè)增長 %，股份合作企業(yè)增長 %，股份制企業(yè)增長 %，外商及港澳臺投資企業(yè)增長 %，其它企業(yè)增長 %；輕工業(yè)增長 %，重工業(yè)增長 %。全年規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務收入 ，比上年增長 %；實現(xiàn)利稅總額 ，同比增長 %。其中固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 %。全年工業(yè)固定資產(chǎn)投資達，比上年增長 %；交通運輸業(yè)固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。全年商品房竣工面積 ，增長 %，比 20xx年下降 ；商品房銷售面積 萬平方米，增長 %,比 20xx年下降 ；商品房銷售額 ，增長 %，比 20xx年下降 。咸寧市人民政府 通過前期對 上述區(qū)域 的規(guī)劃和建設， 對 道項目所在地 咸寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)公租房項目 (二期 ) 40 路管網(wǎng)綠化等基礎設施 進行了 完善 ，創(chuàng)造了有利的基礎設施條件 ， 為住戶提供了一個和諧宜居的生活環(huán)境。 規(guī)劃設計、工程施工采用新技術、新工藝、新材料，使項目具有先進水平，適宜人居