【正文】 ......................................................73 第十三章 可行性研究結(jié)論與建議 ................................74 結(jié)論 ...........................................................................................................74 建議 ...........................................................................................................75 岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目可行性研究報告 1 第一章 總論 項目基本情況 項目名稱： 岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)汽車微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目（簡稱?岳陽市汽車微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目?） 建設(shè)地點： 湖南省岳陽市京港澳連接線 6 至 公里北側(cè) 建設(shè)單位： 岳陽市宏通汽車城開發(fā)建設(shè)投資有限公司，法人代表李雄為岳陽汽車商會主席，岳陽申通汽車貿(mào)易公司董事長，是岳陽市汽車 產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍人物。主要建設(shè)內(nèi)容為汽車 4S 店和配套用房岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目可行性研究報告 2 建設(shè)，其中微型車市場建筑面積為 320xx㎡， 4S店建筑面積為 866255㎡，配套用房面積為 21504 ㎡。 項目總投資 本項目建設(shè)期兩年，總投資 萬元。本項目投資方為岳陽市宏通汽車城開發(fā)建設(shè)投資有限公司，該公司為岳陽汽車經(jīng)銷行業(yè)商岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目可行性研究報告 3 會組成的公司。預(yù)計?岳陽汽車走廊?項目整體運作后，汽車銷售和服務(wù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)總收入將達到 60 億元，利稅超過 4 億，本項目為汽車走廊項目首期子項目。 表 11 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 序 號 指 標(biāo) 單位 指標(biāo)值 備注 1 總用地面積 m2 150317 約 225 畝 2 凈用地面積 m2 150317 3 總建筑面積 m2 140129 4S 店 m2 86625 配套用房 m2 21504 微型車市場 ㎡ 320xx 岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目可行性研究報告 4 4 建筑占地面積 ㎡ 51765 5 容積率 6 建筑密度 27% 7 綠地率 20% 8 建設(shè)期限 月 24 20xx 年 8月 — 20xx 年 8月 9 項目總投資估算 萬元 其中：建設(shè)投資 萬元 10 項目財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 按 8%折現(xiàn)計算 10 年總收入 萬元 計算期平均 11 年總成本費用 萬元 計算期平均 12 年利潤總額 萬元 計算期平均 13 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % 稅后 14 總投資收益率 % 15 項目資本金凈利潤率 % 16 靜態(tài)投資回收期 年 稅后 17 年均 稅收 萬元 計算期平均 18 盈虧平衡點 % 可行性研究依據(jù)及范圍 （ 1）《岳陽市城市總體規(guī)劃（ 20xx— 2030）》‘ （ 2）《岳陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》； （ 3）《岳陽市 20xx— 20xx 年產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》； （ 4）《岳陽市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》（ 20xx— 20xx）； （ 5）國家計委推薦使用的《投資項目可行性研究指南》； （ 6）國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)《建設(shè)項目經(jīng)濟評岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目可行性研究報告 5 價方法與參數(shù)（第三版）》； （ 7）項目單位提供的其他基 礎(chǔ)資料。 （ 2）本項目符合岳陽市城市總體規(guī)劃及相關(guān)技術(shù)規(guī)范，主要建設(shè)內(nèi)容汽車微型車農(nóng)用車市場及相關(guān)的配套設(shè)施工程。項目年均產(chǎn)生岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目可行性研究報告 6 稅收 萬元，其中：營業(yè)稅及附加 萬元，所得稅 萬元。 （ 4）項目社社會效益較好，可改善目前岳陽市汽車流通市場的面貌，為岳陽市樹立一個標(biāo)志性的建筑群，進一步提升岳陽市 城市形象。 （ 2）該項目做好安全文明施工，妥善處理建筑垃圾、噪音、粉塵、廢水等污染物，并確保作業(yè)安全。交通的的發(fā)展，勢必影響經(jīng)濟的發(fā)展， 同時也將帶旺消費市場。汽車市場成為人們選購汽車的主要場所。無論是從汽車制造來說，還是從流通來說，都需要有規(guī)模宏大的、能抗衡國內(nèi)外汽車銷售商競爭、具有多種功能、提供高質(zhì)量服務(wù)、長距離輻射能岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目可行性研究報告 8 力的現(xiàn)代汽車市場。 岳陽市經(jīng)濟總量位居全省第二， 20xx 年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元， 人均生產(chǎn)總值為 34658 元。三是當(dāng)?shù)氐南M需求與城市的消費需求存在一定的差異，隨著汽車產(chǎn)業(yè)成熟，汽車消費多樣化、個性化正在形成，沒有專業(yè)的汽車市場則無法滿足這些差異的需求。項目建設(shè)的這一指導(dǎo)思想與發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)和服務(wù)業(yè)的思路和要求相吻合，它可以在加快現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展進程中，迅速提升市場的總體水平方面做出突出貢獻。本項目?雄踞岳陽，輻射湘北鄂南，連接長沙武漢?正好契合了這一 城市發(fā)展規(guī)劃需求。 項目選址于岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)京港澳高速連接線 公里處，《岳陽市城 市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》 (20xx2 015)該位置為規(guī)劃汽車農(nóng)機交易市場。此岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目可行性研究報告 11 項目的建設(shè) ， 符合岳 陽市建立大商貿(mào)、大流通、大市場的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略和城市總體規(guī)劃。根據(jù)汽車行業(yè)?高起點、國際化、代理制?的原則，迅速組建現(xiàn)代化、品牌化、規(guī)?；c國際接軌的汽車營銷體系，將本市汽車流通業(yè)進行整合協(xié)調(diào)發(fā)展，必將加快岳陽信息產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商貿(mào) 流通業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)以及現(xiàn)代物流業(yè)、都市型服務(wù)業(yè)之間的相互融合滲透與發(fā)展。國家有關(guān)汽 車服務(wù)政策的制定與執(zhí)行、各地區(qū)的汽車交易大環(huán)境狀況、生產(chǎn)廠家對所售車輛執(zhí)行的售后服務(wù)力度等，都將直接影響到汽車服務(wù)貿(mào)易的水平。一方面，汽車市場的發(fā)展將推動汽車及汽車配件的銷售，從而增加稅收，增加就業(yè)，為地方經(jīng)濟的發(fā)展做出貢獻；另一發(fā)面，汽車市場的發(fā)展也將會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如運輸業(yè)，金融業(yè)，保險業(yè)等，形成明顯的側(cè)相關(guān)聯(lián)帶作用。本地區(qū)經(jīng)濟活躍，有著很大的乘用車、農(nóng)用車和貨車交易需求。 優(yōu)勢 首先，目前岳陽市和周邊地區(qū)還沒有出現(xiàn)大型的汽車交易市場，如果本項目能先于潛在競爭者進入，即可形成先發(fā)優(yōu)勢，形成進入壁壘，實現(xiàn)寡頭壟斷的局面； 其次，項目所在的位置交通十分 便利，有利于項目的進一步發(fā)展及周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，從而形成優(yōu)勢互補； 再次，本項目的選址、性質(zhì)、功能符合項目所在地的城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃； 最后，項目的申辦企業(yè)岳陽市宏通汽車城開發(fā)建設(shè)投資有限公司具有較為強大的經(jīng)濟實力，在行業(yè)內(nèi)具有相當(dāng)?shù)挠绊懥蛶幼饔?，同時管理合理，有能力使本項目運營順利，獲得較好的經(jīng)濟收益。岳陽位于湖南省東北部，總面積 ，總?cè)丝?550 萬，現(xiàn)轄平江、岳陽、華容、湘陰 4個縣，臨湘、汨羅 2 個縣級市，岳陽樓、云溪、君山 3個城市區(qū)和岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、南湖風(fēng)景區(qū)、屈原管理區(qū)。 近年來，岳陽市各項事業(yè)發(fā)展迅速，工業(yè)經(jīng)濟優(yōu)化升級，居民收入不斷提高，岳陽市和周邊地區(qū)目前的汽車銷售的格局還沒有形成進入壁壘，大型并且功能齊全的汽車交易市場缺乏。因此，綜合評價，本項目是可以進行迅速投入的項目，只要抓住時機，充分考慮各種風(fēng)險，發(fā)揮項 目和公司優(yōu)勢，組建高效率團隊，在市開發(fā)區(qū)的全力支持下，將劣勢逐漸消除甚至轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，本項目將會產(chǎn)生預(yù)想結(jié)果。 二、我國三四線汽車市場發(fā)展迅猛，銷售重心下移。 三、我國汽車行業(yè)具有成熟的競爭市場 中國的汽車市場越來越成熟，也預(yù)示著新一輪調(diào)整的來臨。隨著中國市場的壯大，福特汽車也開始考慮在華研發(fā)更適合中國市場的車型，并參與全球的研發(fā)。 我國汽車市場的發(fā)展趨勢 我國汽車市場的競爭將更加激烈 據(jù)大部分專家預(yù)測， 20xx 年中國汽車銷量增速將在 15%左右，預(yù)計需求總量在 1,500 萬輛左右。據(jù)預(yù)測，中國汽車售后市場到 20xx 年將達 1900億元的巨額規(guī)模，緊隨汽車產(chǎn)業(yè)大國日 本之后，在亞洲位居第二。新一輪的淘金熱即將在中國售后服務(wù)市場展開了。而且，此輪城鎮(zhèn)化將首先涉及中小城市而不是一、二線城市。與汽車世界的發(fā)展規(guī)律相應(yīng)，這 8年中，中國汽車市場進入了細分發(fā)展的軌道。不過，受經(jīng)濟水平、購買能力和產(chǎn)品價格等綜合因素的制約，新城鎮(zhèn)汽車市場的需求與北京、上海、廣州等一線城市將有很大的不同，但具有絕對的市場潛能。而二線市場增長速度快，湖南就達到了 20%以上的增長率，而且 20xx年，湖南汽車工業(yè)產(chǎn)銷及利潤大幅增長，累計完成現(xiàn)價工業(yè)總產(chǎn)值 元，較上年增長 %；實現(xiàn)銷售收入 億元，增長%；汽車整車產(chǎn)量達 ，同比增長 %；車用發(fā)動機產(chǎn)量達 萬臺，增長 %；專用車產(chǎn)量 輛，增長 %，市場前景很誘人。 ①．多主題的競爭格局。 產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)已凸顯 以長沙為中心，湘潭等城市為基地，輻射湖南的汽車產(chǎn)業(yè)集群正逐步形成，湘潭市汽車整車生產(chǎn)規(guī)模突破百萬輛，并擁有 400多家零部件生產(chǎn)企業(yè)，已成為國內(nèi)有名的?汽車城?，不斷吸引上游供應(yīng)商及相關(guān)外來投資。汽車專賣店區(qū)、新車展示廳、汽車配件城、物流園等亦已于 20xx年年初建成開業(yè)。據(jù)經(jīng)開區(qū)經(jīng)貿(mào)統(tǒng)計局對該區(qū) 15家重點監(jiān)測汽車銷售 企業(yè)的監(jiān)測，共銷售汽車 4158 輛，同比增長 %。 其中私人轎車保有量為 ，占轎車總量的 %，比上年增加 ，增長 %。機動車快速增長拉動石油及制品類商品實現(xiàn)零售額 億 元，增速達到 %，兩類商品合計買現(xiàn)零售額 億元，占限額以上企業(yè)零售額的 %，占全部社會消費品零售總額的 % 注：以上數(shù)據(jù)來源于 20xx年 8 月 10日岳陽市統(tǒng)計局在湖南統(tǒng)計信息網(wǎng)發(fā)布的《岳陽市汽車消費現(xiàn)狀分析》。 項目的特性 服務(wù)延伸性：該項目的建設(shè)將使汽車專業(yè)服務(wù)進一步延伸到目前正蓬勃發(fā)展的汽車貿(mào)易和服務(wù)及邊際產(chǎn)業(yè)中。 項目的功能分區(qū) 項目按微型車市場、 4S 店、配套設(shè)施進行規(guī)劃 。又是西氣東輸?shù)南?、鄂出口處，是一個富（資源豐富）、優(yōu)（區(qū)位優(yōu)越）美（風(fēng)景優(yōu)美）的地方。 (1)供電 項目建址附近建有 220kv變電站和 110kv 變電站，外供電源充足。 (3)燃氣 城市天燃氣管道規(guī)劃要從項目建址邊通過，項目接用天燃氣方便。 岳陽懷抱洞庭，吞吐長江，是湖南和長江中下游水路交通的重要樞紐之一。 廢水、廢渣排放堆置條件 對于清洗、漂洗污水和污油設(shè)計有專門的污水處理和廢渣存放池，通過處理達到環(huán)保要求。電源可引接市郊的變電站。項目具體供電意向尚需要業(yè)主與供電部門進一步進行協(xié)商。氣候溫暖，四級分明，熱量充足，雨量集中，春暖多變，夏秋多旱、嚴寒期短，暑熱期長。 年均降雪日數(shù)為 天，積雪厚度最大為 10cm。年平均地面溫度 ℃，年平均霜日數(shù) 天，年均濕度 81%。岳陽，憑借其獨特的人文生態(tài)優(yōu)勢、區(qū)位交通岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目可行性研究報告 30 優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢、政策環(huán)境優(yōu)勢，經(jīng)濟社會發(fā)展不斷向好、走強，經(jīng)濟總量穩(wěn)居全省第二，已成為中部地區(qū)的投資新熱土。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %?？偲矫嬉?guī)劃的總體要求如下： （ 1）一般要求 a、應(yīng)符合岳陽市城市建設(shè)規(guī)劃對功能分區(qū)的要求。 e、合理利用地形，布置緊湊，留有發(fā)展余地。幾個主要建筑是本項目的核心，是汽車微型車農(nóng)用車市場的標(biāo)志建筑。其中停車場設(shè)撲滅汽油等易燃易爆的消防設(shè)施。同時，為了充分滿足消防車貫穿通過的要求，站內(nèi)設(shè)置消防控制中心，各功能區(qū)建筑滿足《建筑設(shè)計防火規(guī)范》，各項設(shè)計要求符合消防等有關(guān)規(guī)范。供水管道規(guī)格為 DN200。 生產(chǎn)、消防、生活給水系統(tǒng) ①供水條件 康王工業(yè)園為本項目提供生產(chǎn)和生活用水水源，由園區(qū)集中供水，并確保供應(yīng)。 根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》確定室內(nèi)消火栓用水量岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目可行性研究報告 34 為 10L/so 估算消滅栓系統(tǒng)所需壓力應(yīng)不小于 o． 35 MPa o由廠區(qū)生產(chǎn)用水供水管網(wǎng)直接提供，水量、水壓均能滿足設(shè)計要求。 未預(yù)見用水量按總用水量的 15 070 計。 1廠區(qū)排水 ①實行雨污分流。 ③污水管道采用硬聚乙烯 UPVC 管。 岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目可行性研究報告 35 供配電系統(tǒng) 用電負荷為三級，照明分為工作照明、場站照明、事故照明和清掃照明，照度參照有關(guān)規(guī)范； 根據(jù)負荷計算結(jié)果，有功計算負荷為 ，考慮功率因素補償?shù)?，變壓器負荷率為 85%，估算出項目總裝機容量為 117 。 在主要的公共建筑物（如辦公樓、會展中心等）的出入口、樓梯間、疏散通道等重要場所設(shè)置事故照明和疏散指示燈，以保證停電后的人身安