寧波商業(yè)調(diào)研及東部新城某項目商業(yè)部分定位及初步可行性研究-預(yù)覽頁
【正文】 喜來登酒店是一個業(yè)主，同屬于波特曼項目。 從出租率看，三江口優(yōu)質(zhì)寫字樓出租率較高，一般都在 80%左右。 （ 3） 東部新城 商務(wù)區(qū) 東部新 城由于大樓都是新大樓的緣故，所以整體價格相較于市中心而言比較低 。 預(yù)計 2021 年將有近 20 萬平方米的辦公物業(yè)投入市場銷售，其中東部新 城將提供 4 萬平方米左右的供應(yīng)量。 （ 2） 南部新城 商務(wù)區(qū) 南部新城較好的寫字樓售價在 萬元 /平方米左右，供應(yīng)量較大，毛租金回報率約 4%。 11 上圖中，除 C3 C3 C31 C312 為商住混合用地外，其余均為商業(yè)用地。商業(yè)面積過于分散將大大影響商業(yè)價值。 （ 3）酒店面積偏大 在 C34 的超高層（ 450 米）建筑中規(guī)劃了一個 5 萬平方米的酒店，根據(jù)我們對酒店市場的調(diào)研，認為 5 萬平方米的酒店偏大，主要原因是寧波高端酒店市場競爭激烈，房價和出租率水平相對較低，投資回報率較長，不宜規(guī)劃大面積的酒店，但可以規(guī)劃一個中等規(guī)模的酒店引進國際品牌管理公司 管理以提升項目檔次。如果規(guī)劃如此大面積的寫字樓，而回報率僅接近銀行存款利率。 編號 用途 商業(yè) （平方米） 辦公 （平方米） 秀場 （平方米） 酒店 （平方米） 經(jīng)營方式 C31 商業(yè) 23,925 出租 C32 商業(yè) 11,475 出租 C33 商業(yè) 19,425 出租 C34 商業(yè) 30,000 140,406 50,000 商業(yè)、酒店出租； 辦公出 售 C35 商業(yè) 15,000 101,560 商業(yè)出租； 辦公出售 C37/8 商業(yè) 31,402 15,000 商業(yè)出租 C39 商住 42,705 出售 C310 商住 出售 C311 商住 出售 C312 商住 出售 合計 173,932 241,966 15,000 50,000 持有部分統(tǒng)計表： 編號 用途 商業(yè) （平方米） 秀場 （平方米） 酒店 （平方米） C31 商業(yè) 23,925 C32 商業(yè) 11,475 C33 商業(yè) 19,425 C34 商業(yè) 30,000 50,000 C35 商業(yè) 15,000 C37/8 商業(yè) 31,402 15,000 合計 131,227 15,000 50,000 14 （ 2）持有部分經(jīng)營預(yù)測 ? 商業(yè) 編號 用途 商業(yè) （平方米） 商業(yè)定位 租金水平 C31 商業(yè) 23,925 大賣場 1 元 /平方米 /天 C32 商業(yè) 11,475 沿河餐飲 +專賣店 餐飲： 2 元 /平方米 /天 專賣店： 58 元 /平方米 /天 C33 商業(yè) 19,425 沿 河餐飲 +專賣店 餐飲： 2 元 /平方米 /天 專賣店： 58 元 /平方米 /天 C34 商業(yè) 30,000 主力百貨 1 元 /平方米 /天 C35 商業(yè) 15,000 主力餐飲 元 /平方米 /天 C37/8 商業(yè) 31,402 主力餐飲 +專賣店 餐飲： 元 /平方米 /天 專賣店： 58 元 /平方米 /天 合計 131,227 ? 酒店 我們認為本項目最多可規(guī)劃 3 萬平方米，約 180 間客房的當(dāng)?shù)刈罡邫n的五星級酒
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