【正文】 ......................... 23 不確定性分析結(jié)論 ............................................................................................................ 24 8 項目風(fēng)險與對策分析 ............................................................................................................... 25 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析 .................................................................................................... 25 風(fēng)險防范對策 ...................................................................................... 錯誤 !未定義書簽。可行性研究的基本任務(wù)，是對新建或改建項目的主要問題，從技術(shù)經(jīng)濟(jì)角度進(jìn)行全面的分析研 究，并對其投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行預(yù)測，在既定的范圍內(nèi)進(jìn)行方案論證的選擇，以便最合理地利用資源，達(dá)到預(yù)定的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益 ?？尚行匝芯坎粌H應(yīng)用于建設(shè)項目，還可應(yīng)用于科學(xué)技術(shù)和工業(yè)發(fā)展的各個階段和各個方面。 (2)現(xiàn)場考察。 (4)初步報告。 第二階段：可選方案評價 (1)制定設(shè)計原則。 (3)初步估算基 建投資和生產(chǎn)成本。中期報告提交業(yè)主，在得到業(yè)主的確認(rèn)后方可進(jìn)行第三階段的研究工作。 (2)基建投資及生產(chǎn)成本估算。 (4)最終報告。 可行性研 究的作用 （ 1）可行性研究是堅持科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)節(jié)約型社會的需要； （ 2）可行性研究是建設(shè)項目投資決策和編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)； （ 3）可行性研究是建設(shè)單位與各有關(guān)部門簽訂各種協(xié)議和合同的依據(jù)； （ 4）可行性研究是建設(shè)項目進(jìn)行工程設(shè)計、施工、設(shè)備購置的重要依據(jù)； （ 5）可行性研究是項目建設(shè)單位籌集資金的重要依據(jù)； （ 6）可行性研究是向當(dāng)?shù)卣⒁?guī)劃部門和環(huán)境保護(hù)部門申請有關(guān)建設(shè)許可文件的依據(jù)； （ 7）可行性研究是國家各級計劃綜合部門對固定資產(chǎn)投資實行調(diào)控管理、編制發(fā)展計劃、固定資產(chǎn)投資、技術(shù)改造投資的重要依據(jù) ； （ 8）可行性研究是項目考核和后評估的重要依據(jù)。在投資必要性的論證上，一要做好投資環(huán) 境的分析，對構(gòu)成投資環(huán)境的各種要素進(jìn)行全面的分析論證，二要做好市場研究，包括市場供求預(yù)測、競爭力分析、價格分析、市場細(xì)分、定位及營銷策略論 證等。對于工業(yè) 項目，可行性研究的技術(shù)論證應(yīng)達(dá)到能夠比較明確地提出設(shè)備清單的深度；對于 各種非工 業(yè)項目，技術(shù)方案的論證也應(yīng)達(dá)到目前工程方案初步設(shè)計的深度，以便 與國際慣例接軌。制定合理的項目實施進(jìn)度計劃、設(shè)計合理的組織機(jī)構(gòu)、選 擇經(jīng)驗豐富的管理人員、建立良好的協(xié)作關(guān)系、制定合適的培訓(xùn)計劃等，保證項 目順利執(zhí)行。主要對項目的市場風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、組織 風(fēng)險、法律風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)及社會風(fēng)險等風(fēng)險因素進(jìn)行評價，制定規(guī)避風(fēng)險的對策， 為項目全過程的風(fēng)險管理提供依據(jù)。 可行性研究報告的依據(jù) 一個擬建項目的可行性研究，必須在國家有關(guān)的規(guī)劃、政策、法規(guī)的指導(dǎo)下 完成，同時，還必須要有相應(yīng)的各種技術(shù)資料。南離省會杭州 98公里，北距 上海 118公里。 20xx年全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP)，同比增長 %，增幅比上年回落 。 3. 4項目地理位置及環(huán)境 本地塊位于海鹽縣城市中心區(qū)，東臨新華橋、南接海寧路、西臨綺園路、北臨朝陽路。 虹橋新村商業(yè)街為多層 商業(yè)混合，共 10幢，底層都是商鋪，由杭州濱江房產(chǎn)于 20xx年投資建成，已形成相當(dāng)繁華的商業(yè)街景。 茶文化中心建筑面積約 6000平方米，投資約為 綺園是江南著名的園林，十大名園之一，建于清咸豐年間，為海鹽縣城武原鎮(zhèn)濱海及宗教文化旅游的主要景點之一。房地產(chǎn)項目市場分析是指通過市場調(diào)研和市場預(yù)測，根據(jù)項目的性質(zhì)、特點以及競爭力等，對房地產(chǎn)商品的市場狀況作出正確的分析，具體的有需求分析、供給分析、價格分析和市場綜合分析。房地產(chǎn)投資環(huán)境是一個多層次、多因素的動態(tài)系統(tǒng)，分為微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境兩大環(huán)境，各子系統(tǒng)間、各子系統(tǒng)中的各個因素之間都是相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系。 20xx年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約有 27萬個，從業(yè)人員超過 100多萬人，開發(fā)投資額約 4012億元，比 20xx年同期增長了 11%；商品房施工面積約 55105萬平方米，同比增長超過 %；商品房銷售額 ，增長超過 %。就總體而言，改革開放 20年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度是相當(dāng)快的。商品房銷售額 15800億元，同比增加 了 %。 海鹽縣經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展分析 （ 1）海鹽縣人口情況 全縣共 8個鎮(zhèn)， 20xx年末總?cè)丝谶_(dá)到了 37萬人，其中海鹽縣城常住人口 12萬人。新開工面積約 ，比上年增長了 %，竣工面積達(dá)到 ，比上半年下降%；實際銷售面積 ，比上半年下降了 31%全年商品房銷售額約 ，同比下降 %。 。全縣商品房銷售面積約為 ，同比增長了167%。 。伴隨住宅樓市的回暖，必然會提升商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的信心。 專業(yè)市場：農(nóng)貿(mào)建材市場、國際五金城 商業(yè)街：董家弄商業(yè)街、虹橋新村商業(yè)街、天寧寺商業(yè)街。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 11 特色 餐飲休閑業(yè)零散分布、不發(fā)達(dá)。 專業(yè)市場很少，商業(yè)分散在主要的幾條街道上。 20xx年下半年逐漸形成人氣，以低擋服裝為主，少有中檔的品牌，有極少的休閑小吃。 位于南塘琴園小區(qū)的南面，已形成相當(dāng)?shù)娜藲?，特別是到了晚上人氣相當(dāng)旺盛。 景觀優(yōu)勢：本項目西靠綺園，南臨市河，綺園的幽靜，環(huán)境的優(yōu)美，河岸景觀的清淡，給人精神上以美的享受，具有較高景觀價值。 3 機(jī)會（ opportunity） 宏觀機(jī)會：受國際金融海嘯危機(jī)的影響，自 20xx年以來房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，但年末國家迅速出臺了相關(guān)積極的財政及寬松的金融政策，自 09年上半年一季度開始強(qiáng)勢復(fù)蘇，二季度全國各地天王高地價頻繁出現(xiàn)。 項目的市場定位 消費能力分析 海鹽縣城鄉(xiāng)居民生活水平和質(zhì)量持續(xù)續(xù)提高。 客源市場定位 商業(yè)街開發(fā)一般情況需要分析考慮到三個群體：第一群體是開發(fā)商的客戶，也就是商鋪的投資者，即就是未來的出租人，當(dāng)然也有部分是投資者直接開店的，但一般情況下這個群體很少；第二群體是商鋪投資者的承租人，即商鋪的經(jīng)營者 。 1,2類是商業(yè)形成初期的主要人氣群體， 4,5類是未來主要群體。墻面采用無框的大玻璃，以便體現(xiàn)現(xiàn)代化商業(yè)氣息；一層、二層、三層室間各自獨立，不設(shè)有內(nèi)梯，各 層設(shè)置寬外走廊，由各入口從外面進(jìn)入到各層面、各自獨立、各自成街，平行兩排間適當(dāng)通過一些天橋聯(lián)接。 在整個投資決策過程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和一定的方法，對建設(shè)項目的投資額（包括 工程造價 和流動資金）進(jìn)行的估計。 綺園商業(yè)街，總建筑面積 16800平方米，保留建筑面積 1940平方米，可售面積 平方米。 本項目建安費用為 (3）前期工程費 前期工程費就是指房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工程所發(fā)生的各種費用，包括規(guī)劃，設(shè)計，項目的可行性研究，水文、地質(zhì)勘察，測繪，“三通一平”（水通、電通、路通、和場地平整）徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 15 等支出。 本項目公共配套費用為 390萬元。 (8）銷售費用 銷售費用是指開發(fā)建設(shè)單位在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各種費用，包括銷售人員工資、資金、福利費、獎金，銷售機(jī)構(gòu)的廣告宣傳費 、代理費及銷售許可證申領(lǐng)費用等。詳細(xì)見表 53 表 53 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項目名稱 合計 建設(shè)經(jīng)營 期 20xx 20xx 20xx 1 資本金投資 3000 3000 2 銀行貸款 2875 2875 3 其他借款 3500 3500 4 預(yù)售收入 12362 7418 4945 5 租金收入 804 77 727 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 17 6 財務(wù)評價 項目的經(jīng)濟(jì)評價不僅是可行性研究而且也是項目建議書的重要組成部分，是項目決策科學(xué)化的一種手段。此時，項目的決策以項目的財務(wù)上的可行性為依據(jù)。 表 61 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 土地面積 畝 折平方 平方 容積率 綠化率 建筑面積 平方 保留建筑面積 平方 可售面積 平方 售價（面積比例：一層 16000、二 層 13000，比例均45%；三層 10%11000 元） 元 /平方 估計銷售總額 萬元 出租單價（按投資者的期望年收益率） % 租金收入（近 年） 萬元 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 18 續(xù)表 61 扣減銷售稅金及附加 (%) 萬元 扣減營業(yè)稅等后的銷售凈額（ %稅） 萬元 單位建筑成本 元 /平方 土建總成本 萬元 單位土地成本 萬元 /畝 可售建筑面積承擔(dān)的土地單位成本 元 /平方 土地總成本（含契稅 3%） 萬元 道路、綠化、前期等其他單位成本 元 /平方 道路、綠化、前期等其他總成本 萬元 返租成本（ 年） 萬元 扣減其他間接費用 萬元 小計總成本 萬元 毛利 萬元 扣減利息（假設(shè)投資的 50%借款二年） 萬元 扣減所得稅 萬元 6． 2財務(wù)盈利能力分析 表 62 預(yù)見現(xiàn)金流量圖 合計 一、現(xiàn)金流入量 6500 5081 3144 2835 1214 18775 1．銷售現(xiàn)金收入 2206 3089 2648 883 8826 55 188 331 574 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 19 續(xù)表 62 合計 3．銀行借款 2875 2875 3500 3500 5．資本金投入 3000 3000 二、現(xiàn)金流出量 5988 4505 1076 3719 360 15648 1．地價 5923 5923 2．前期費用 48 24 0 72 3．建安成本 528 211 106 106 950 4．附屬及基礎(chǔ)設(shè)施 82 246 41 21 390 5．管理費用 7 7 7 7 7 36 6．利息支出 0 86 86 43 216 7．銷售費用 10 21 21 21 10 83 55 188 331 419 993 8．償還借款 3500 2875 6375 9．稅金 226 317 271 203 611 三、現(xiàn)金凈流量 512 576 2068 884 854 3126 四、現(xiàn)金余缺額 0 1．期初現(xiàn)金余額 0 512 1088 3156 2272 7028 2．期末現(xiàn)金余額 512 1088 3156 2272 3126 10154 即 70%左右出售，保留 30%為公司自有資產(chǎn)，差不多為保本。通過該分析可以盡量弄清和減少不確定性因素對經(jīng)濟(jì)效益的影響，預(yù)測項目投資對某些不可預(yù)見的政治與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的抗沖擊能力，從而證明項目投資的可靠性和穩(wěn)定性，避免投產(chǎn)后不能獲得預(yù)期的利潤和收益，以致使企業(yè)虧損。各種不確定因素（如投資、成本、銷售量、產(chǎn)品價格、項目壽命期等）的變化會影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時，就會影響方案的取舍。 目標(biāo)利潤為 2500萬元的開發(fā)量為： Q=（ Cf+E） /（ PCv） =30000000+25000000/43001400= 其中 :Cf為固定成本， E為固定成本， P為固定成本， Cv為可變成本，開發(fā)量為 Q。它在確定性分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析不確定性因素對投資項目的最終經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的影響及影響程度。 不確定性分析結(jié)論 通過對綺園商業(yè)街項目的不確定性分析，可知項目具有較好的抗風(fēng)險能力，結(jié)論為可行。 市場風(fēng)險及防范對策 市場風(fēng)險包括市場競爭風(fēng)險，競爭對手的多少以及競爭力的強(qiáng)弱變化，將直接影響項目的經(jīng)濟(jì)效益；經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險，宏觀經(jīng)濟(jì)運行周期性變化，直接影響產(chǎn)業(yè)供求關(guān)系；利率風(fēng)險，金融市場利率波動，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)市場的 成本、價格、收益率的變動，并直接影響固定收益升降：通貨膨脹風(fēng)險，在通貨膨脹條件下，項目投資所獲得的收益可能會被通貨膨脹抵消，從而影響項目資產(chǎn)的增值。 防范對策：本項目的主要管理人員均從事房地產(chǎn)及建設(shè)工程相關(guān)工作多年，具備豐富的房地產(chǎn)管理及項目建設(shè)經(jīng)驗，因此管理風(fēng)險較小。 財務(wù)風(fēng)險及防范對策 本項目建設(shè)資金來源復(fù)雜，承辦企業(yè)公司較多，這將給項目帶來一定的