【正文】 伐加快。 遼濱新區(qū)建設(shè)如火如荼。 一個(gè)充滿(mǎn)生機(jī)與活力的濱海生態(tài)新城開(kāi)始形成。田家、高升等中心鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快。疏港鐵路、盤(pán)營(yíng)客運(yùn)專(zhuān)線和阜盤(pán)高速公路破土動(dòng)工，濱海大道、盤(pán)營(yíng)線拓寬改造等主體工程完工，百平方公里公路密度 由 公里提高到 公里，盤(pán)錦正加快向交通樞紐城市邁進(jìn)。加大規(guī)劃執(zhí)行力度，持續(xù)推進(jìn)亮化綠化、市容整治和違建拆除，土地征拆工作逐步走向法制化 、規(guī)范化。遼河流域治理成效顯著，城市垃圾填埋場(chǎng)、螃蟹溝綜合整治等工程投入使用，遼河流域盤(pán)錦段連續(xù)八年保持出境水質(zhì)優(yōu)于入境水質(zhì)，濕地生態(tài)環(huán)境得到有效保護(hù)。 20xx 年盤(pán)山縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力跨入全省中上游行列。 盤(pán)山縣 致力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，破解服務(wù)業(yè)盤(pán)山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ６ 短板，大力發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)、休閑旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)活力，提高了人民生活質(zhì)量。 20xx 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成 萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)業(yè)增加值預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn) 億元。 旅游業(yè)加快推進(jìn)。全年旅游業(yè)接待人數(shù)和產(chǎn)值大幅增加，成為盤(pán)山新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。拉開(kāi) “兩區(qū)一帶一湖一站”（太平主城區(qū)、 胡家新城區(qū)，繞陽(yáng)河景觀帶，甜水湖，盤(pán)錦北站）縣城框架，規(guī)劃建設(shè)具有北方水鄉(xiāng)特色的濕地水城。華潤(rùn)、首創(chuàng)等也多有提及關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。 “銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”蘊(yùn)含商機(jī)； 養(yǎng)老地產(chǎn)盈利新增長(zhǎng)點(diǎn)： 隨著中國(guó)逐步邁進(jìn)老齡化社會(huì)，“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”讓人看到了商機(jī)。 中國(guó)正迎來(lái)“ 421 家庭”時(shí)代，再過(guò) 10 年，第一代獨(dú)生子女的父母將退休，一對(duì)年輕夫婦要照顧兒女和四位老人，如果家中 老人重病需要長(zhǎng)期護(hù)理，子女力不從心。在尋求房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型道路上，關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)即是關(guān)注房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。共同達(dá)成 盤(pán)山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ９ 盤(pán)山縣“頤康園老年會(huì)所”項(xiàng)目合作協(xié)議書(shū)。 該公司緊緊抓住 養(yǎng)老地產(chǎn) 這一發(fā)展的契機(jī)，不斷在 華北、東北、華北拓展投資范圍 ，為自己贏得了發(fā)展的有利地形和繼續(xù)發(fā)展的空間。 公司堅(jiān)持“以人為本”的發(fā)展理念，力爭(zhēng)為老年群體 創(chuàng)造一個(gè) 優(yōu)美、安全、舒適、方便、文明和 有較高文化品位的生活環(huán)境。 研究范圍 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析、市場(chǎng)分析；建設(shè)條件分析、工程進(jìn)度安排；確定建設(shè)規(guī)模和總體功能、設(shè)計(jì)施工方案；消防、環(huán)保和衛(wèi)生方案；投資估算與資金籌措；財(cái)務(wù)效益分析，結(jié)論與建議。在今后較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均 %的速度增長(zhǎng)。夫妻兩人供養(yǎng)雙方 4 位老人，撫養(yǎng) 1 個(gè)后代的“ 421”模式將成為中國(guó)今后幾十年主流家庭模式； （ 2）死亡率的下降推動(dòng)平均期望壽命延長(zhǎng)。 1990 年，中國(guó)老年人口中，有 70%的人與子女同住。單獨(dú)依靠家庭來(lái)解決大面積、曠日持久的老人照料問(wèn)題是不可能的。因在傳統(tǒng)意識(shí)里，只有“三無(wú)”老人才入住這些地方，再加上其服務(wù)單一、 檔次較低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝的罵名，由此造成各地普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)空床率較高，形成社會(huì)資源浪費(fèi)。 20xx 年 6 月，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門(mén)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)的通知》，提出要建立公開(kāi)、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準(zhǔn)入制度，積極支持以公建民營(yíng)、民辦公助、政府補(bǔ)貼、購(gòu)買(mǎi)服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵(lì)社會(huì)資金以獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營(yíng)、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。但是竇玉沛分析說(shuō)，養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國(guó)老年人口的%，不僅低于發(fā)達(dá)國(guó)家 5%至 7%的比例，也低于一些 發(fā)展中國(guó)家 2%至 3%的水平。全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)委員會(huì)成立以來(lái)，很多業(yè)內(nèi)人士對(duì)于委員會(huì)給予了很高的期望。 缺乏政策支持也是一方面。 養(yǎng)老地產(chǎn)的前景時(shí)， 分歧在于如何實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老項(xiàng)目的盈利。 盤(pán)山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 １５ 很多著名的養(yǎng)老項(xiàng)目，養(yǎng)老公寓并不是項(xiàng)目的主體。所以，研究老年人的住房和老年生活問(wèn)題，讓老年人在后半生能夠生活的幸福美滿(mǎn)，從必要性來(lái)講，這是一個(gè)非常重要的課題。 隨著改革開(kāi)放的深入，各項(xiàng)改革已使政府無(wú)精力去承擔(dān)和管 理這么多的社會(huì)具體性問(wèn)題。確定了“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充”的養(yǎng)老居住政策，同時(shí)提出建立“ 9073”的養(yǎng)老居住分配格局：即 90％的老年人在社會(huì)化服務(wù)協(xié)助下通過(guò)家庭照顧養(yǎng)老； 7％的老年人通過(guò)購(gòu)買(mǎi)社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老； 3％的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老。 盤(pán)山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 １７ 第三章 市場(chǎng)分析 中國(guó)正漸入老齡化社會(huì)，一個(gè)龐大的市場(chǎng)已經(jīng)悄然浮現(xiàn)。 隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，樓盤(pán)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分。 我國(guó)已進(jìn)入老年型國(guó)家，北京、上海、天津、廣州、沈陽(yáng)、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。 一方面是巨大的市場(chǎng)需求，另一方面卻是地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴(yán)重。巨大的養(yǎng)老需求以及供給的巨大缺口，催生出規(guī)?？涨暗摹般y發(fā)產(chǎn)業(yè)”。養(yǎng)老社區(qū)有很多種，有的是可以自理，有的是半自理，有的不能自理，有的是國(guó)家投資，有的個(gè)人 投資 的，有的像共同基金或者養(yǎng)老基金來(lái)投資的。面對(duì)龐大的市場(chǎng)需求，老年地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始擺脫前幾年的步履蹣跚，或?qū)⒁l(fā)新一輪開(kāi)發(fā)熱潮，呈現(xiàn)出加速前進(jìn)態(tài)勢(shì)。泰 康人壽、中國(guó)人壽等保險(xiǎn)紛紛啟動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。萬(wàn)科現(xiàn)在打造的“活躍長(zhǎng)者之家”僅僅是養(yǎng)老地產(chǎn)中的一種形態(tài)，未來(lái)還有很多業(yè)態(tài)、很多種運(yùn)營(yíng)模式值得探索。就目前的養(yǎng)老市場(chǎng)而言，一般的養(yǎng)老院不能滿(mǎn)足中高檔需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，一個(gè)適老和宜老的社區(qū)，有園林，有活動(dòng)場(chǎng)所，有朋友聚會(huì)這樣以?xún)?yōu)化老年生活為前提的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老場(chǎng)所。中國(guó)目前在新的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)上，沿襲了其他產(chǎn)業(yè)注意硬件，不注意軟件的弊端，缺乏許多相應(yīng)服務(wù)。 — 營(yíng)銷(xiāo)要點(diǎn) 進(jìn)入 21 世紀(jì)， 20xx 年初，中國(guó) 60 歲以上的老齡人口已達(dá) 億，到 20xx 年已達(dá) 億。 — 國(guó)內(nèi)發(fā)展的困境 在國(guó)內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)引起人們的注意，萬(wàn)科對(duì)這類(lèi) 物業(yè) 已經(jīng)研究了 3 至 5 年時(shí)間，可以預(yù)見(jiàn)的是，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展將是不可抗拒的必然趨勢(shì)。由于人們多對(duì)這一產(chǎn)業(yè)還不熟悉，所以可能需要一個(gè)適應(yīng)期，再加上老年人風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)很強(qiáng)、行事謹(jǐn)慎等原因，使得養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者可能出現(xiàn)面對(duì)著巨大的消費(fèi)群體卻賣(mài)不出房子的風(fēng)險(xiǎn)，而且出售使用權(quán)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)更高。 回收期長(zhǎng) 在發(fā)達(dá)國(guó)家，老年人入住老年住宅有“倒按揭”、“以租換租”的形 式，但在中國(guó)目前尚未有成功案例。 由于以上困難的存在，雖然目前很多房地產(chǎn)公司在研究養(yǎng)老地產(chǎn)，但介入養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商很少。 按照聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)， 65 歲以上的人口比率超過(guò)總?cè)丝诘?7%， 就被稱(chēng)為老齡化社會(huì)，而超過(guò)了 14%就被稱(chēng)為老齡社會(huì)。預(yù)計(jì)到 2050 年，我國(guó)老年人口將達(dá)到 億，占總?cè)丝诮?25%，將是德國(guó)、法國(guó)、英國(guó)、意大利和日本 5 國(guó)人口的總和。在一定意義上說(shuō)，養(yǎng)老問(wèn)題得不到妥善解決，和諧社會(huì)就不可能得以有效地構(gòu)建。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)蘊(yùn)藏巨大市場(chǎng)商機(jī)，前景廣闊， 20xx 年我國(guó)養(yǎng)老年市場(chǎng)需求將達(dá)到 1 萬(wàn)億，但每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足 500 億元。特別是 80 歲以上的 高齡老人和失能老人年均 100 萬(wàn)的增長(zhǎng)速度，每四個(gè)人中將有一個(gè)老人，并以每年3%左右的速度增長(zhǎng)的趨向。 隨著改革開(kāi)放的深入，未來(lái)的社會(huì)福利事業(yè)將會(huì)形成以國(guó)家興辦的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)為示范，其他多種所有制形式的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)為骨干，社區(qū)福利服務(wù)為依托的社會(huì)福利服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，社會(huì)福利事業(yè)的投資主體將實(shí)現(xiàn)多元化，未來(lái)的社會(huì)福利事 業(yè)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等國(guó)家政策都需要有一個(gè)配套的服務(wù)管理機(jī)構(gòu)來(lái)完善政策的延續(xù)性和落實(shí)性，老年會(huì)所就是根據(jù)此背景建設(shè)的私營(yíng)管理新模式。 盤(pán)山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ２６ 人口及養(yǎng)老環(huán)境分析 20xx 年末全市總戶(hù)數(shù) 萬(wàn)戶(hù)，戶(hù)籍總?cè)丝? 萬(wàn)人，比上年末增加 萬(wàn)人。全市參加 基本醫(yī)療保險(xiǎn) 人數(shù) 萬(wàn)人。全市具有資質(zhì)等級(jí)的總承包和專(zhuān)業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)完成 建筑業(yè)總產(chǎn)值 億元，竣工產(chǎn)值 億元， 房屋施工面積 萬(wàn)平方米， 全員勞動(dòng)生產(chǎn)率 萬(wàn)元 /人，增長(zhǎng) %。年末商品房空置面積 萬(wàn)平方米，比上年末下降 %。 20xx 年平均價(jià)格 2200 元 / m2，較上年度漲幅 %。 20xx 年平均價(jià) 格 2285 元 / m2，較上年度漲幅 %。 目標(biāo)市場(chǎng)選擇 (1) “ 421”家庭（四個(gè)老人，兩個(gè)年輕人，一個(gè)小孩）的老年人； (2)現(xiàn)金儲(chǔ)蓄在 50 萬(wàn)元以上的家庭； 盤(pán)山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ２８ (3)3 口家庭、 中青年白領(lǐng)階層； (4)房地產(chǎn)、商業(yè)投資者。 (2)時(shí)尚。 (3)由于該項(xiàng)目地處辦公、生活區(qū)，且周邊自然環(huán)境好，租商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的需求量大，因而建議在項(xiàng)目推廣初期將商業(yè)、房地產(chǎn)投資者作為首攻的目標(biāo)市場(chǎng)。 位于東經(jīng) 121176。平均海拔 25米，最高 ，最 低 。從大 地 構(gòu)造來(lái)看 ，則 是 中 朝地臺(tái)上 的 二級(jí)構(gòu)造單元 下 遼河凹陷。光照充足，無(wú)霜期為 172天。冬季多西北 風(fēng)， 平 均 風(fēng)速 / S。 東邊是盤(pán)山縣 政府所在地，是盤(pán)山縣政治、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的中心。 現(xiàn)狀綜合評(píng)價(jià) 會(huì)所 地處盤(pán)山縣政治、經(jīng)濟(jì)和文化活動(dòng)的中心，周邊商業(yè)氛圍濃郁、 交通條件便利，有著明顯的位優(yōu)勢(shì)，是建設(shè)民生安居工程 、老年會(huì)所 的宜居首選。 （ 2）會(huì)所 的規(guī)劃結(jié)合城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益結(jié)合統(tǒng)一的可持續(xù)發(fā)展原則。 該項(xiàng)目分為 老年會(huì)所居住區(qū)和商品住宅區(qū) 一、老年會(huì) 所 該 會(huì)所 是各類(lèi)別墅 交錯(cuò) ，老年人 會(huì)所內(nèi)住宿、 休閑、 娛樂(lè) 康體中心 配套工程 、 公用設(shè)施、 綠化 景觀、道路 配套的現(xiàn)代化 會(huì)所 。 商住 開(kāi)發(fā)： 8 棟 /5 層 （地下一層） 、 6000m2/棟、 建筑面積48000m2； 地下層為車(chē)庫(kù)和倉(cāng)庫(kù)為 9600 m2，其余 38400 m2為住宅。 本項(xiàng)目規(guī)劃物業(yè)的服務(wù)系統(tǒng)，其中包括： 熱力站、污水泵房、變配電間、 供水泵房、物業(yè)管理及維修。 物業(yè)用地 規(guī)劃用地面積為 1800 m2，占規(guī)劃總用地的 ％，靠近府前大道和西側(cè)路。 景點(diǎn)綠化總面積 63537 ㎡，占總占地面積的 55%。規(guī)劃道路用地占地 17200 m2，占規(guī)劃總用地的 15％。 會(huì)所 的綠 化系統(tǒng)主要由路邊綠地和綠化景點(diǎn) 構(gòu)成，注重 會(huì)所 的生態(tài)環(huán)境建設(shè)。 （ 3）開(kāi)放空間：依據(jù)服務(wù)范圍、服務(wù)對(duì) 象，采取不同尺度的開(kāi)敞空間。 （ 2）容積率 容積率 ；商業(yè)開(kāi)發(fā)： ； 老年會(huì)所： ；物業(yè)： ； 容積率綜合指標(biāo)： ， 符合相關(guān)強(qiáng)度控制標(biāo)準(zhǔn)。 盤(pán)山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ３８ （二）醫(yī)療服務(wù)：由會(huì)所康復(fù)醫(yī)療專(zhuān)家定期為老人進(jìn)行健康查體、咨詢(xún)，根據(jù)自身健康狀況制定康復(fù)保健計(jì)劃，建立健康檔案，由保健醫(yī)生及護(hù)理員具體實(shí)施。 （五 ）生活服務(wù)：由專(zhuān)職護(hù)理人員為老人打水、分餐，整理床上用品，對(duì)活動(dòng)困難和生活不能自理的老人根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行特殊護(hù)理。 現(xiàn)狀規(guī)劃區(qū)內(nèi)地勢(shì)平坦，用地類(lèi)別為現(xiàn)狀 商住開(kāi)發(fā) 用地。重視經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及環(huán)境效益。 建筑設(shè)計(jì) 符合時(shí)代建筑風(fēng)格、具有鮮明的的品牌象征力和內(nèi)涵潛力。 盤(pán)山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ４２ 考慮城市景觀及區(qū)域內(nèi)已有的建筑風(fēng)格，發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，利用建筑造型、體量、顏色、創(chuàng)造出一個(gè)造型大方得體、簡(jiǎn)潔具有時(shí)代氣息的現(xiàn)代建筑新形象。 歐式建筑、框架結(jié)構(gòu) 。 內(nèi)墻仿瓷、外墻瓷磚掛面 、水泥麻灰地面，進(jìn)戶(hù)門(mén)為防盜門(mén)、內(nèi)門(mén)為裝飾木門(mén)，塑鋼窗。墻體采用空心磚砌筑。 （ 2） 雙拼別墅： 20 棟 /2 層；每棟 720 m2；建筑面積 14400m2。 以上均為 歐式建筑、 層高 ,框架結(jié)構(gòu)，樓板采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土，屋頂采用鋼結(jié)構(gòu)屋架，墻體采用空心磚砌筑。 內(nèi)墻面為乳膠漆、前墻面為陶瓷面磚、其余三面為彩涂料，塑鋼窗、歐式裝飾門(mén)，不銹鋼樓梯扶手 ，理石地面。據(jù)建筑抗震設(shè)防類(lèi)別調(diào)整后用于結(jié)構(gòu)抗震驗(yàn)算的烈度為 6 度；按建筑抗震設(shè)防類(lèi)別及場(chǎng)地類(lèi)別調(diào)整后 確定抗震等級(jí)的烈度 7 度 。 由新縣城供水管網(wǎng)接兩條 DN100 管線供水，當(dāng)其中一路管線發(fā)生事故時(shí)，另路管線仍能供給會(huì)所 的用水。 生活污水經(jīng)市政污水管網(wǎng)排入污水處理廠。 電力工程 設(shè)計(jì)依據(jù) 《城市電力規(guī)劃規(guī)范（ GB/50293— 1999）》 ； 《城市道路照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 ；