【正文】 .........21 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)..........................................................21 第二節(jié) 安全..................................................................23 第六章 組織管理及實(shí)施進(jìn)度.......................................25 第一節(jié) 組織管理..........................................................25 第二節(jié) 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置...................................................26 可行性研究報(bào)告**市**區(qū)老年公寓第三節(jié) 實(shí)施進(jìn)度..........................................................27 第七章 投資估算及資金籌措.......................................29 第一節(jié) 估算依據(jù)..........................................................29 第二節(jié) 工程費(fèi)用..........................................................29 第三節(jié) 流動(dòng)資金估算...................................................36 第四節(jié) 總投資..............................................................36 第五節(jié) 資金籌措..........................................................36 第八章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)......................................................38 第一節(jié) 運(yùn)行費(fèi)用..........................................................38 第二節(jié) 年運(yùn)行收入.......................................................41 第三節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)..........................................................41 第四節(jié) 不確定性分析...................................................43 第九章 結(jié)論及建議...................................................45 第一節(jié) 結(jié) 論................................................................45 第二節(jié) 建 議................................................................45附 圖**市**區(qū)老年公寓平面布置圖附 表附表一：**市**區(qū)老年公寓建設(shè)投資估算表 附表二：**市**區(qū)老年公寓投資計(jì)劃與資金籌措表 附表三：**市**區(qū)老年公寓建設(shè)項(xiàng)目總成本計(jì)算表可行性研究報(bào)告**市**區(qū)老年公寓附表四：**市**區(qū)老年公寓建設(shè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)損益表附表五：**市**區(qū)老年公寓建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（自有資金）附表六：**市**區(qū)老年公寓建設(shè)項(xiàng)目敏感性分析匯總表可行性研究報(bào)告 3**市**區(qū)老年公寓第一章 總論第一節(jié) 項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目名稱：**市**區(qū)晚韻春暉老年公寓建設(shè)項(xiàng)目二、承辦單位概況：承辦主管部門：**市**區(qū)民政局承辦人簡(jiǎn)況：法人代表。***：男，為**建筑公司項(xiàng)目經(jīng)理。自己籌資400多萬元建了二星級(jí)**酒店，由自家經(jīng)營(yíng)，在**賓館行業(yè)中具有較好的聲譽(yù)。中共中央、國(guó)務(wù)院中發(fā)?2000?8號(hào)《加強(qiáng)老齡工作的決定》。四、項(xiàng)目提出的理由與過程中共中央、國(guó)務(wù)院加強(qiáng)老齡工作的決定指出：“老齡問題涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)生活等諸多領(lǐng)域，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生和國(guó)家長(zhǎng)治久安的一個(gè)重大社會(huì)問題。另一方面子女在工作上則面對(duì)日以急劇的競(jìng)爭(zhēng)，在家照顧老人更是給他們帶來更大的壓力，社會(huì)養(yǎng)老的問題已逐漸成為本區(qū)老年人關(guān)心及面臨的問題。第二節(jié) 項(xiàng)目概況一、擬建地點(diǎn)：**市**區(qū)城區(qū)北五環(huán)路中段北側(cè)二、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)建設(shè)規(guī)模：占地20畝。本區(qū)經(jīng)過多年的試辦，已積累了建設(shè)適合**老年人特點(diǎn)的老年公寓的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。,%。,業(yè)主自有資金比例占32%。%,大于確定的基準(zhǔn)自有資金收益率4%,說明項(xiàng)目自有資金投入收益比銀行存款利息好。我國(guó)在1999年就成為老年型國(guó)家，,是世界上老年人口最多、增長(zhǎng)最快的國(guó)家之一。隨著社會(huì)的發(fā)展，城市養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施的完善是城市基礎(chǔ)設(shè)施改善的重要內(nèi)容之一，也是我國(guó)建設(shè)和諧社會(huì)的需要。北京太陽城國(guó)際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨(dú)立老年公寓，它建于北京北部的小湯山，環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)較好，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。第三節(jié) 全國(guó)老年公寓發(fā)展的預(yù)測(cè)一、“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化?，F(xiàn)已與子女分開居住的老人中,%仍愿與子女分開居住,%的則希望與子女同住。二、社會(huì)上“空巢家庭”逐漸增多。三、現(xiàn)在中年對(duì)未來老年人居住方式的選擇發(fā)生變化。在國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家，可行性研究報(bào)告**市**區(qū)老年公寓進(jìn)住老年人的比例占5%左右；在我國(guó)東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市比例預(yù)測(cè)在1%—3%，在西部地區(qū)大中城市進(jìn)住老年人的比例預(yù)測(cè)在1%；%以下。醫(yī)院利用本院西南角單身宿舍改建，占地約3畝，綠化面積約450平方米，床位30個(gè)，配備有老年人健身器材及按摩器材，醫(yī)護(hù)人員及護(hù)理人員7人。于2003年6月因虧損而停辦。③老年人房間屬單身宿舍改建，沒有衛(wèi)生間，房間較陰暗、采陽及透風(fēng)差。**區(qū)**鎮(zhèn)**療養(yǎng)院：本療養(yǎng)院創(chuàng)辦于2000年3月，至今仍在運(yùn)行中。興辦的不很景氣，原因分析如下。④服務(wù)護(hù)理擋次低：護(hù)理人員沒培訓(xùn)過，老年人對(duì)護(hù)理的滿意度較低。二、**區(qū)老年公寓市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)入住老年公寓人數(shù)預(yù)測(cè)**市**區(qū)屬地級(jí)市所在地。入住老年公寓老人類型預(yù)測(cè)進(jìn)入老年公寓的老人需靠自己或家屬支付消費(fèi)費(fèi)用，對(duì)失去支付能力的“五保戶”老人需國(guó)家代支付費(fèi)用后才可能進(jìn)入。若本公寓具有良好的居住環(huán)境，則全自理的老年人會(huì)大量進(jìn)入。**區(qū)老年公寓建設(shè)的社會(huì)基礎(chǔ)條件已具備。目前私有經(jīng)濟(jì)看重了老年公寓開發(fā)的前景，愿意在政府扶持下投資建設(shè)?？尚行匝芯繄?bào)告**市**區(qū)老年公寓從中國(guó)國(guó)情分析，領(lǐng)導(dǎo)重視是事業(yè)成功的重要基礎(chǔ)條件。交通通過能力較大，不僅環(huán)境優(yōu)而且交通也十分便利。場(chǎng)址排水可歸入**市區(qū)排水管網(wǎng)系統(tǒng)。通信及生活：程控電話和移動(dòng)電話、寬帶信息網(wǎng)已覆蓋，通信條件優(yōu)越。此處空氣新鮮、交通方便、五環(huán)路綠化帶設(shè)置較好。場(chǎng)院及道路4900平方米。占地20畝，用地規(guī)劃如下。可行性研究報(bào)告 16**市**區(qū)老年公寓二、按住宅形式劃分：按住宅形式一般劃分為：獨(dú)立式老年住宅、集合式老年住宅、護(hù)理型老年住宅。其不同于社會(huì)福利院，也不是營(yíng)利性公寓，屬保本經(jīng)營(yíng)、業(yè)主投入可以回收的服務(wù)性公寓。95米=,約占總用地的54%。%,%,%。居室內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間及封閉陽臺(tái)（不設(shè)伙房）。三、設(shè)施配置方案老人的床鋪需精心設(shè)置，在二區(qū)及三區(qū)設(shè)木板床、攀枝花厚床墊；在一區(qū)設(shè)置特殊的床，需易換洗及注意老人臥床休息的舒適性。娛樂健身室需配置老年人健身器材、棋牌、振腰器、足療器、乒乓桌、羽毛球場(chǎng)、門球場(chǎng)等。值班室24小時(shí)有人，可隨時(shí)呼叫。組織老年人文體活動(dòng)，還可組織全健康的老人到區(qū)內(nèi)外旅游（費(fèi)用自負(fù)）。護(hù)理人員送餐進(jìn)宿舍，為老年人提供冷熱水到身邊。每天記可行性研究報(bào)告 19**市**區(qū)老年公寓錄老年人身體狀況數(shù)據(jù)，每天均需記錄老年人血壓、及大小便情況，從醫(yī)療及飲食上調(diào)理老人的進(jìn)食及大小便。喂水、喂飯、喂藥。幫助老人洗臉、漱口、洗腳、穿衣、脫衣。可行性研究報(bào)告**市**區(qū)老年公寓第五章 環(huán)境保護(hù)及安全第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目建設(shè)屬污染較小的投資項(xiàng)目，主要污染物為生活廢水和生活垃圾，環(huán)保主要采取以下措施。施工單位應(yīng)作好施工方案設(shè)計(jì)，做到文明施工、科學(xué)組織施工，將噪聲、粉塵控制在最小程度，力爭(zhēng)做到不破壞城市環(huán)境。廢水:公寓的排水系統(tǒng)采用雨、污分流制，正常的生可行性研究報(bào)告**市**區(qū)老年公寓活廢水按用水量的95%排放，,可經(jīng)過公寓內(nèi)污水管網(wǎng)收集后匯入城市污水管。合計(jì)公寓年產(chǎn)生廢碴約103噸。因此部分娛樂室應(yīng)采取隔聲設(shè)計(jì)，在中午及夜晚9點(diǎn)以后不再開放聲響娛樂室。加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生管理。第二節(jié) 安全一、安全老年人抗御各類事故能力低，因此安全問題十分重要。為防止老人摔倒、墜床，使用床欄或約束設(shè)施。在半自理護(hù)理可行性研究報(bào)告**市**區(qū)老年公寓區(qū)及全護(hù)理區(qū)嚴(yán)格控制“火源”，老人用火需有護(hù)理人員在場(chǎng)監(jiān)視。四、抗震房屋按8度進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)。國(guó)家至今還沒出臺(tái)關(guān)于老年公寓的管理規(guī)程。對(duì)主要崗位明確職則，制定具體操作流程及監(jiān)督檢查機(jī)制。四、突出和諧及人性化管理。對(duì)具有醫(yī)務(wù)知識(shí)可行性研究報(bào)告**市**區(qū)老年公寓 的衛(wèi)校畢業(yè)生可優(yōu)先錄用。人員編制管理醫(yī)務(wù)人員7人：公寓經(jīng)理1人，經(jīng)理辦公室4（含會(huì)計(jì)）人，醫(yī)生2人。三區(qū)8人,老可行性研究報(bào)告**市**區(qū)老年公寓人與護(hù)理人員比例7:1。項(xiàng)目采取一次規(guī)劃，分三步實(shí)施，第一期完成兩幢，第二期完成兩幢，第三期完成兩幢?？尚行匝芯繄?bào)告**市**區(qū)老年公寓項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度橫線圖2006年項(xiàng)目列項(xiàng)前期工作場(chǎng)地平整老年公寓住宅綜合樓伙房洗衣房公用衛(wèi)生間衛(wèi)生室活動(dòng)亭門衛(wèi)場(chǎng)院及道路門球場(chǎng)及羽毛球場(chǎng)外圍墻內(nèi)外區(qū)隔離大門、門墩綠化供排水及消防、防雷供電電訊設(shè)備購(gòu)置及安裝12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月2007年6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月2008年6月7月8月9月10月11月12月可行性研究報(bào)告 28**市**區(qū)老年公寓第七章 投資估算及資金籌措第一節(jié) 估算依據(jù)本項(xiàng)目土建工程量根據(jù)老年公寓建設(shè)技術(shù)方案需要的工程量計(jì)算,單位價(jià)值據(jù)**建筑工程目前同類建筑的造價(jià)綜合平衡后確定。見附一：**市**區(qū)老年公寓建設(shè)投資估算表。老年公寓住宅：二層磚混結(jié)構(gòu)住宅6幢，每幢588平方米，共計(jì)3528平方米，每平方米造價(jià)800元。公用衛(wèi)生間：磚混結(jié)構(gòu)。建筑面積141平方米,單位造價(jià)300元,。1外圍墻：?jiǎn)蚊娣鬯⒋u墻：毛石基礎(chǔ)，埋深1米，36墻，每米造價(jià)220元，圍墻總長(zhǎng)465米。1綠化：綠化面積4428平方米，每平方米40元。供電及電訊：?？尚行匝芯繄?bào)告**市**區(qū)老年公寓①公寓單人間內(nèi)設(shè)施：，組成見下表。、碗筷、貸架、（)***單位單價(jià)(元)數(shù)量金額(萬元)***、可行性研究報(bào)告 34**市**區(qū)老年公寓土地費(fèi)用及其它費(fèi)用一、土地費(fèi)用本項(xiàng)目用地按**區(qū)公益性用地成本地價(jià)計(jì)，用地20畝，每畝地價(jià)8萬元。按工程費(fèi)用的1%計(jì)。三、預(yù)備費(fèi)用基本預(yù)備費(fèi)用提取工程費(fèi)用、其它費(fèi)用之和的5%，,用于目前計(jì)劃外需建設(shè)工程的費(fèi)用。上述工程費(fèi)用、土地費(fèi)用、其它費(fèi)用、。,自有資金比例在32%。，國(guó)家補(bǔ)助100萬元，社會(huì)捐贈(zèng)50萬元。鍋爐日耗煤416公斤,年耗煤152噸,每噸煤價(jià)為120元,。管理技術(shù)人員工資福利費(fèi)：餐飲部主廚、醫(yī)務(wù)室醫(yī)生、會(huì)計(jì)出納、公寓主任7人，每人每月平均600元，4可行性研究報(bào)告**市**區(qū)老年公寓萬元。折舊攤銷及修理費(fèi)用：本項(xiàng)目屬公益性項(xiàng)目，建設(shè)需靠國(guó)家及社會(huì)捐助資金無償投入，因此在總成本中不提折舊及攤銷費(fèi)，僅提修理費(fèi)用維持運(yùn)轉(zhuǎn)。二、總成本構(gòu)成分析項(xiàng)目達(dá)設(shè)計(jì)能力總成本構(gòu)成分析表 單位:%%%%%%老年公寓達(dá)預(yù)期運(yùn)行能力后。管理費(fèi)用(管理人員工資及管理費(fèi)),占可行性研究報(bào)告**市**區(qū)老年公寓%。達(dá)預(yù)計(jì)規(guī)模后全護(hù)理老人46人?？尚行匝芯繄?bào)告 41**市**區(qū)老年公寓稅收指標(biāo)：老年公寓屬社會(huì)公益性項(xiàng)目，應(yīng)免除營(yíng)業(yè)稅、附加費(fèi)、所得稅等各種稅費(fèi)，以保證老年公寓能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率根據(jù)附表五: **市**區(qū)老年公寓現(xiàn)金流量表(自有資金)計(jì)算。第四節(jié) 不確定性分析一、盈虧平衡分析以達(dá)預(yù)定規(guī)模年計(jì)算達(dá)生產(chǎn)能力盈虧平衡點(diǎn)。而運(yùn)行能力減少及投資增加對(duì)項(xiàng)目的效益影響較不敏感。其建設(shè)檔次符合**市**區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平及老年人的生活特點(diǎn)。項(xiàng)目的實(shí)施充分的體現(xiàn)了社會(huì)的進(jìn)步，可帶來社會(huì)和諧穩(wěn)定。一、什么是可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告是在前一階段的項(xiàng)目建議書獲得審批通過的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)、技術(shù)、財(cái)務(wù)、工程、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境等方面進(jìn)行精確系統(tǒng)、完備無遺的分析，完成包括市場(chǎng)和銷售、規(guī)模和產(chǎn)品、廠址、原輔料供應(yīng)、工藝技術(shù)、設(shè)備選擇、人員組織、實(shí)施計(jì)劃、投資與成本、效益及風(fēng)險(xiǎn)等的計(jì)算、論證和評(píng)價(jià)，選定最佳方案，作為決策依據(jù)。但是在很多地區(qū)，在進(jìn)行項(xiàng)目核準(zhǔn)時(shí)，發(fā)改委仍然要求提供可行性研究報(bào)告。根據(jù)國(guó)家投資體制改革要求，我國(guó)大部分地區(qū)，企業(yè)投資類項(xiàng)目采取項(xiàng)目備案制和項(xiàng)目核準(zhǔn)制（編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告）；政府性項(xiàng)目，使用財(cái)政資金的編制可研報(bào)告。用于銀行貸款商業(yè)銀行在貸款前進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)，需要項(xiàng)目方出具詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，對(duì)于國(guó)家開發(fā)銀行等國(guó)內(nèi)銀行，該報(bào)告由甲級(jí)資格單位出具，通常不需要再組織專家評(píng)審，部分銀行的貸款可行性研究報(bào)告不需要資格，但要求融資方案合理，分析正確，信息全面。用于申請(qǐng)政府資金用于申請(qǐng)政府資金（發(fā)改委資金、科技部資金、農(nóng)業(yè)部資金）的可行性研究報(bào)告：這類可行性報(bào)告通常需要出具國(guó)家發(fā)改委的甲級(jí)工程咨詢資格。另外醫(yī)藥企業(yè)在申請(qǐng)相關(guān)證書時(shí)也需要編寫可行性研究