【正文】 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。本項(xiàng)目可行。 在旅游產(chǎn)業(yè)不斷壯大和旅游目的地功能不斷增強(qiáng)的今天，旅游小鎮(zhèn)的發(fā)展也向一定的主題化發(fā)展，綜觀中外的知名小城鎮(zhèn)，都具有一定的主題特色。以及其他歐美知名小鎮(zhèn)都以自然、音樂、藝術(shù)、運(yùn)動(dòng)等為主題的城鎮(zhèn)。土地整合開發(fā)是遼寧沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。公司基地位于遼河與饒陽河交匯處，系遼河入海沖擊三角洲末端濱海平原，與世界第二大葦田相毗鄰。公司土地集中連片，農(nóng)業(yè)技術(shù)力量較強(qiáng)，在發(fā)展種子業(yè)方面具有較多的優(yōu)勢(shì)，“粳冠”牌稻種一直暢銷不衰。據(jù)盤錦市委市政府《盤錦市旅游“十一五”發(fā)展規(guī)劃》，為了進(jìn)一步發(fā)揮旅游業(yè)關(guān)聯(lián)帶動(dòng)性強(qiáng)、市場(chǎng)需求潛力大、投資效益好、容納就業(yè)多、發(fā)展速度快特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化、促進(jìn)對(duì)外開放，加快全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境文化的協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展，將全力推進(jìn)盤錦市旅游業(yè)的開發(fā)發(fā)展，將盤錦打造為“世界濕地休閑之都”。 小結(jié)：項(xiàng)目區(qū)擁有良好的濕地資源，如植被、鳥類棲息地、水系等，瀕臨濕地核心保護(hù)區(qū)，且擁有良好的道路交通基礎(chǔ)設(shè)施，以及鄰近 中心城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，擁有溫泉等稀缺資源等，以濕地養(yǎng)生、溫泉療養(yǎng)為賣點(diǎn)；生態(tài)居住為亮點(diǎn)，可以形成以養(yǎng)生及生態(tài)居住為主打，打造濕地特色異域風(fēng)情度假品牌。針對(duì)“營(yíng)（口）盤（錦）”地區(qū)，對(duì)房地產(chǎn)、休閑娛樂、商業(yè)購(gòu)物、公務(wù)會(huì)議等方面，進(jìn)行潛在消費(fèi)能力、購(gòu)房意愿、休閑方式、商業(yè)購(gòu)物等調(diào)查；針對(duì)遼中城市群及東北周邊地區(qū)，進(jìn)行潛在消費(fèi)能力、休閑度假、商務(wù)會(huì)議等方面調(diào)查；針對(duì)京津唐地區(qū)，進(jìn)行潛在消費(fèi)能力、休閑度假偏好等調(diào)查。其中，遼河油田集團(tuán)職工相對(duì)收入較高，遼河油田集團(tuán)職工及家屬超過 20 萬人，是消費(fèi)能力很大的群體。兩地對(duì)購(gòu)房的市場(chǎng)需求很大，尤其是對(duì)大面積的中高檔住宅的需求；普通住宅平均價(jià)格預(yù)期為 3200 元 /平方米，具體調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì)如下： 盤錦購(gòu)房意愿調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì) 購(gòu)房意愿 受訪者中 20%在三年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃 第一套房 第二套房 換房 36% 8% 56% 住房面積 6085 平方米 85110 平方米 110 平方米以上 20% 65% 15% 建筑樣式 高層 多層 別墅 73% 26% 1% 價(jià)格預(yù)期 普通住房： 31003300 元 /平方米；別墅： 65007000 元 /平方米 營(yíng)口購(gòu)房意愿調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì) 購(gòu)房意愿 受訪者中 30%三年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃，其中， 8%有意愿在盤錦購(gòu)房。歌舞廳主要消費(fèi)群體是年輕人，夏季為旺季。盤錦緊鄰遼中城市群及東北地區(qū)，以京沈高速和京哈鐵路等為主干的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 發(fā)達(dá)，同時(shí)盤錦濱鄰渤海，是東北地區(qū)唯一的河流入?？?，濱海濕地生態(tài)環(huán)境與東北內(nèi)陸形成很大的差異，對(duì)旅游客源市場(chǎng)有很大的吸引力。 東北地區(qū)居民出游情況數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 年份 人均出游次數(shù)（次） 人均花費(fèi)（元） 團(tuán)隊(duì)比例 團(tuán)隊(duì)人均花費(fèi)（元） 20xx 238 52% 96 20xx 2 296 45% 118 （ 2）房產(chǎn)需求調(diào)查 針對(duì)東北地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)沈陽、長(zhǎng)春、哈爾濱等東北地區(qū)主要城市，進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)調(diào)查，由各地區(qū) 20xx 年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)分析，東北地區(qū)主要城市平均 20%居民在三年內(nèi)有購(gòu) 房計(jì)劃，主要關(guān)注中小戶型，面積在 6090之間，認(rèn)可房?jī)r(jià)平均為 30004000 元。 由于地緣優(yōu)勢(shì)，環(huán)渤海地區(qū)是京津唐地區(qū)居民首選的旅游休閑目的地之一。累積出游次數(shù)為 次，累積出游率為 %。以淡旺節(jié)季節(jié)因素 60%為參考，全年京津唐地區(qū)居民以環(huán)渤海地區(qū)為旅游目的地的出游率為 49%左右。并且隨季節(jié)變化，夏季（ 7－ 9 月）比春季（ 5－ 6 月），春季（ 5－ 6 月）比冬季（ 2－ 4 月），京津唐地區(qū)居民在環(huán)渤海地區(qū)休閑度假的比例越來越高。其主要戶型及均價(jià)為：高層住宅，均價(jià) 31003400 元每平方米；多層住宅，均價(jià) 32003500 元每平方米；別墅類，均價(jià) 60008000 元每平方米。 （二）旅游市場(chǎng) 盤錦旅游現(xiàn)狀調(diào)查 從近幾年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看，盤錦旅游市場(chǎng)發(fā)展迅速，游客人數(shù)和旅游收入保持較快增長(zhǎng)，從旅游目的來看，以觀光旅游和休閑度假為主，另外，專項(xiàng)旅游和商務(wù)旅游也占有一定的比重。 鑫安源 生態(tài)園 16 4 20 5 40 10 省內(nèi)占90%、省外10% 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 第四章 項(xiàng)目建設(shè)可行性 盤錦作為鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)的外部環(huán)境，其良好的交通區(qū)位條件、地方政策環(huán)境和自然工程條件等，為項(xiàng)目的順利實(shí)施營(yíng)造了良好的環(huán)境條件?？瓦\(yùn)直接通沈陽、大連、上海、廣州等，現(xiàn)在又開通了盤錦直達(dá)首都北京的快車。 小結(jié)：盤錦作為遼寧省重要交通樞紐，遼中城市群的濱海門戶，其公路、鐵路、水運(yùn)和航空等對(duì)外交通骨干及內(nèi)部公路交通網(wǎng)絡(luò)，是本項(xiàng)目開發(fā)的有力支撐，這為項(xiàng)目區(qū)旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及未來旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了良好的區(qū)域交通基礎(chǔ)。 三、自然環(huán)境條件分析 項(xiàng)目區(qū)屬于半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，四季分明、雨熱同季、干冷同期、溫度適宜。 依托盤錦獨(dú)特的濕地生態(tài)資源和 優(yōu)質(zhì)的人居環(huán)境，打造以濕地旅游度假為目的，以生態(tài)休閑養(yǎng)身為賣點(diǎn)，以溫泉和仿生建筑為載體。 其中，主要內(nèi)容包括： —— 主力客戶群定位 ：盤錦本地及三大城市板塊中高端房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，及商務(wù)度假市場(chǎng) —— 亞客戶群定位 ：國(guó)內(nèi)臨近省市旅游中高端休閑養(yǎng)身度假市場(chǎng) 特色文化定位 以人居、養(yǎng)生文化為 主題，濕地生態(tài)環(huán)境為特色的，將后現(xiàn)代主義與自然主義從風(fēng)格上融合的濕地生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)。 選址：遼陽河濱，與保護(hù)區(qū)隔水相望； 規(guī)模：占地約 780 公頃； 定位：葦海之濱、鳥語林中，離濕地生態(tài)保護(hù)區(qū)最近的濱水高端生態(tài)居住區(qū)，打造濕地生態(tài)養(yǎng)生及異域風(fēng)情度假品牌。充分利用水岸，濱水而建。 濕地養(yǎng)生公寓： 針對(duì)市場(chǎng)開發(fā)幾類公寓： 針對(duì)高端商務(wù)消費(fèi)市場(chǎng)，推出具備居住和辦公雙重功能的商務(wù)公寓； 針對(duì)中高端房地產(chǎn)市場(chǎng)，推出酒店式公寓； 針對(duì)中老年人養(yǎng)身養(yǎng)老市場(chǎng)，推出養(yǎng)老公寓； 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 針對(duì)第二居所市場(chǎng)，推出度假公寓，其中包括單身度假公寓和豪華度假公寓； 以濕地為環(huán)境背景，建設(shè)舒適、生態(tài)環(huán)保的仿生建筑，開展養(yǎng)生度假。 （二）綜合服務(wù)配套項(xiàng)目 旅游地產(chǎn)服務(wù)對(duì)象主要是休閑度假的游客，所以，這類項(xiàng)目不追求單元較大面積；優(yōu)雅舒適的外部環(huán)境是不可少的主要元素，為使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)，完整的配套設(shè)施則成為這類項(xiàng)目的重點(diǎn)。 （三）戶外休閑娛樂項(xiàng)目 生態(tài)漁港 結(jié)合風(fēng)情小鎮(zhèn)，打造一個(gè)功能性與景觀性結(jié)合的濕地生態(tài)漁港。濕地植物園是為小鎮(zhèn)打造的后花園，運(yùn)用濕地環(huán)境優(yōu)勢(shì)，室內(nèi)、室外結(jié)合打造五彩繽紛的植物園景觀，不同植物搭配種植，保持四季有花有景。 根據(jù)《旅游區(qū)（點(diǎn)）質(zhì)量等級(jí)的劃分與評(píng)定》（ GB/T177520xx），本著統(tǒng)一規(guī)劃、重點(diǎn)布局、系統(tǒng)建設(shè)、彰顯文化、環(huán)境和諧的原則，重點(diǎn)建設(shè)旅游形象標(biāo)識(shí)牌、交通引導(dǎo)標(biāo)識(shí)、旅游景點(diǎn)標(biāo)識(shí)、服務(wù)提示標(biāo)牌 4 類標(biāo)識(shí)標(biāo)牌?！堵糜我?guī)劃通則》（ GB/T18971－ 20xx）和國(guó)家 5A 級(jí)景區(qū)要求，本項(xiàng)目將在鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)內(nèi)建設(shè)供水設(shè)施。 （四）環(huán)境治理和保護(hù) 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 良好的生態(tài)環(huán)境資源是鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)旅游發(fā)展的基礎(chǔ)，保護(hù)好濕地生態(tài)旅游資源是旅游帶開發(fā)的重中之重。 污水處理工程 結(jié)合小城鎮(zhèn)旅游的發(fā)展需要，為強(qiáng)化水資源保護(hù)，加強(qiáng)排水設(shè)施建設(shè)，重點(diǎn)是增設(shè)污水處理設(shè)施和雨污分離排水系統(tǒng)，達(dá)到污水的凈化和回用的目的，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧發(fā)展。 環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè) 建設(shè)垃圾回收、中轉(zhuǎn)及無害化處理設(shè)施，其服務(wù)范圍覆蓋整個(gè)城鎮(zhèn)及各重點(diǎn)景區(qū)。 郵電通訊建設(shè)項(xiàng)目 重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)容包括電設(shè)施、程控電話設(shè)施、移動(dòng)通訊設(shè)施、國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)設(shè)施等，近期重點(diǎn)是各主要旅游景點(diǎn)、旅游干線、游客服務(wù)中心和賓館飯店等游客聚集區(qū)以及郵電通訊盲區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)。 空氣質(zhì)量 環(huán)境空氣質(zhì)量達(dá)到國(guó)家 GB30951996 一類地區(qū)中的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及規(guī)劃中最大限度地降低公共中心區(qū)對(duì)局地景觀和水文背景、區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)造成的影響。 二、環(huán)境現(xiàn)狀及環(huán)境影響因素分析 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 （一）環(huán)境現(xiàn)狀 水環(huán)境質(zhì)量 所處大遼河段，水質(zhì)有輕微污染，主要污染源來自于生活污水和垃圾的排放。 （二）環(huán)境影響因素分析 項(xiàng)目施工期 項(xiàng)目建設(shè)過程中，場(chǎng)地平整、掘土、地基深層處理及土石方、建筑材料運(yùn)輸、設(shè)備裝配等施工行為，在一定時(shí)段內(nèi)都將會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成一定影響。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作過程中產(chǎn)生的塵埃排放物，會(huì)在短期內(nèi)大大影響當(dāng)?shù)氐目諝赓|(zhì)量。 —— 廢渣 度假區(qū) 建成后，其排放的主要固體污染物主要有兩個(gè)來源：鍋爐裝置和生活垃圾等。揚(yáng)塵嚴(yán)重時(shí)實(shí)行灑水作業(yè)，汽車駛出工地要對(duì)輪胎進(jìn)行清洗，防止泥土帶入觀光區(qū)。 加強(qiáng)貨運(yùn)車輛揚(yáng)塵的監(jiān)測(cè)和防治工作，在道路上逐步限制不符 合運(yùn)輸標(biāo)準(zhǔn)的車輛通行。實(shí)行污染排放許可證制度和排放總量控制制度，加強(qiáng)對(duì)各排污單位的監(jiān)督管理。加強(qiáng)景觀區(qū)和游客中心區(qū)的噪聲管理，對(duì)施工噪聲的管理要從嚴(yán)控制。沿景區(qū)道路布置垃圾箱，其間距為：游客中心50m，景點(diǎn)區(qū)道路 100m。 主要設(shè)計(jì)原則 執(zhí)行國(guó)家現(xiàn)行的節(jié)約能源政策、規(guī)定及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，合理利用能源，降低能源消耗，提高經(jīng)濟(jì)效益。其中，供、配電設(shè)計(jì)符合《評(píng)價(jià)企業(yè)合理用電導(dǎo)則》（ GB/T34851998）的有關(guān)規(guī)定，優(yōu)先采用低壓電容器作為無功功率補(bǔ)償，以降低無功損耗；供熱管道采用保溫性能好、熱量運(yùn)輸散失小的高性能管材；路燈安裝選用節(jié)能燈具。 為了有效降低對(duì)新鮮水的消耗量，提高水利用效率，給水采用分質(zhì)供水，采用新鮮淡水和雜用水兩套系統(tǒng)，污水回用率 45%。 —— 在給排水規(guī)劃中，積極引入用水循環(huán)，注重中水工程建設(shè)，同時(shí)在給排水管材的選擇及相關(guān)配件上采用性能好的設(shè)備，嚴(yán)防滴漏水現(xiàn)象。 增強(qiáng)消防意識(shí)，積極推進(jìn)消防工作社會(huì)化，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)消防規(guī)范、規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。消防通道不得小于 4 米。消火栓距路邊不應(yīng)超過 2m，距房屋外墻不宜小于 5m。 （三）防震 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 37 地區(qū)很少發(fā)生地震，震級(jí)都在 6 級(jí)以下，一般建筑按 7 度設(shè)防，生命線系統(tǒng)工程和地震發(fā)生后易發(fā)生二次災(zāi)害 的建筑、高層建筑及重要建筑應(yīng)根據(jù)抗震評(píng)價(jià)進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)。 加強(qiáng)水土保持，充分考慮泥石流、滑坡、山洪對(duì)景區(qū)的影響；充分重視天文潮、風(fēng)暴潮對(duì)景區(qū)的影響，保證游客安全。因此，項(xiàng)目辦公室應(yīng)對(duì)工程設(shè)計(jì)過程進(jìn)行管理，中心任務(wù)是對(duì)設(shè)計(jì)的工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資進(jìn)行控制。 動(dòng)力供應(yīng)：水源、電源及其供應(yīng)線路、供應(yīng)方式、供應(yīng)指標(biāo)。 工程設(shè)計(jì)過程管理的目標(biāo)控制 （ 1）從建設(shè)項(xiàng)目的條件和投資效益出發(fā)，控制設(shè)計(jì)的功能滿足使用要求、符合標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)方案和工程投資既要符合投資效益最大化，又要為施工創(chuàng)造條件，符合法規(guī)、規(guī)定和政策的規(guī)定。 三、項(xiàng)目招投標(biāo) 項(xiàng)目建設(shè)施工采取公開招標(biāo)的方式，選取資質(zhì)高、造價(jià)合理，信譽(yù)好的施工單位施工，以確保項(xiàng)目能夠高質(zhì)量、低成本、 圖 81 建設(shè)工程招投標(biāo)工作流程圖 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40 四、建設(shè)項(xiàng)目合同與管理 （一）建設(shè)項(xiàng)目合同 根據(jù)起步區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)和國(guó)家及所在地的有關(guān)法律和規(guī)范，制定建設(shè)工程施工合同審批流程圖如下圖 82。 (2)編制招標(biāo)文件，組織招標(biāo)，組織合同談判和訂立合同。 (6)分析和處理索賠，及時(shí)解決合同爭(zhēng)議，減少對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的影響。 合 同管理的主要措施 (1)組建高素質(zhì)、分層次的合同管理團(tuán)隊(duì) 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 42 1)要確立項(xiàng)目辦公室在項(xiàng)目管理中的主導(dǎo)地位，在建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主管理機(jī)構(gòu)中建立面向工程的最高決策機(jī)構(gòu)，直接對(duì)工程負(fù)責(zé)，并負(fù)責(zé)及時(shí)就工程的重大問題做出決策； 2)應(yīng)給予工程監(jiān)理應(yīng)有的授權(quán)； 3)聘請(qǐng)?jiān)诠芾?、合同問題處理和法律方面有經(jīng)驗(yàn)的專家，組成合同管理咨詢機(jī)構(gòu)，為項(xiàng)目辦公室和工程監(jiān)理隨時(shí)提供咨詢意見； 4)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和需要，建立爭(zhēng)議調(diào)解機(jī)構(gòu)及時(shí)就合同爭(zhēng)議問題進(jìn)行調(diào)解； 5)合同管理人員應(yīng)具備組織管理和協(xié)調(diào)溝通能力、觀察分析和總結(jié)提高能力、判斷決策和 應(yīng)急反應(yīng)能力，以及技術(shù)業(yè)務(wù)能力，要有誠(chéng)信熱情、嚴(yán)謹(jǐn)執(zhí)著、勤思機(jī)敏、好學(xué)上進(jìn)的基本素質(zhì)和嚴(yán)于自律的精神。定期地舉行專題會(huì)議是一種很好的方式，如： 1)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程師和承包商現(xiàn)場(chǎng)人員每天的碰頭會(huì)、周進(jìn)度會(huì)議、月進(jìn)度會(huì)議； 2)關(guān)于變更和索賠處理的專題例會(huì)； 3)項(xiàng)目辦公室、工程設(shè)計(jì)和工程監(jiān)理之間的會(huì)議； 4)項(xiàng)目辦公室、工程監(jiān)理和各承包商之間的會(huì)議等。 領(lǐng)導(dǎo)作用 —— 領(lǐng)導(dǎo)的態(tài)度決定建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理體系的成敗。 —— 領(lǐng)導(dǎo)為員工創(chuàng)造充分參與實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的工作環(huán)境。 —— 培育團(tuán)隊(duì)意識(shí)。 —— 應(yīng)當(dāng)將項(xiàng)目的全過程劃分為一系列子過程，再將子過程進(jìn)一步劃分為更小的過程。 管理的系統(tǒng)方法 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 45 —— 建設(shè)項(xiàng)目是多任務(wù)種和多任務(wù)序組成的復(fù)雜系統(tǒng)，應(yīng)當(dāng)“將相互聯(lián)系的過程作為系統(tǒng)加以識(shí)別、理解和管