【正文】 。（13）經(jīng)常洗澡，保持皮膚清潔。（4）工裝必須搭配皮鞋，禁止穿涼鞋，女員工只準(zhǔn)穿肉色襪，一律不準(zhǔn)穿其他顏色和帶花邊、通邊的襪子，襪頭不得露出裙腳，襪子不得有破洞。特殊營業(yè)場所兩手可握在背后或兩手握在腹前，右手在左手上面。（3）當(dāng)客人到訪時，放下手中事情站起來相迎，當(dāng)客人就坐后自己方可坐下。不可東張西望或顯得心不在焉。（8）從座位上站起，動作要輕，避免引起座椅傾倒或出現(xiàn)響聲，一般從座椅左側(cè)站起。切忌大步流星，嚴禁奔跑（危急情況除外），也不可腳擦著地板走。（3）在走廊、樓梯等公共通道員工應(yīng)靠左而行，不宜在走廊中間大搖大擺。（6）在單人通行的門口，不可兩人擠出、擠進。10）工作時不得扭捏作態(tài)，做怪臉、吐舌、眨眼、照鏡子、涂口紅等。置業(yè)顧問的標(biāo)準(zhǔn)言談舉止（1）與人交談時，首先應(yīng)保持衣裝整潔。（5）嚴禁大聲說笑或手舞足蹈。（9）在他人后面行走時，不要發(fā)出詭異的笑聲，以免產(chǎn)生誤會。12）稱呼客人時，要多稱呼客人的姓氏，用“某先生”或“某小姐或女士”，不知姓氏，要用“這位先生”或“這位女士”。16）在服務(wù)或打電話時，如有其他客人，應(yīng)用點頭或眼神示意歡迎、請稍后，并盡快結(jié)束手頭工作，不得無所表示而冷落客人。要帶著微笑的聲音去說話。23）客人提出過分要求時，應(yīng)耐心解釋，不可發(fā)火、指責(zé)或批評客人，也不 10得不理睬客人，任何時候都應(yīng)不失風(fēng)度，并冷靜妥善的處理。在經(jīng)濟學(xué)上也叫不動產(chǎn)。這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。l 其它用地：不屬于以上項目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場、空地等。集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織。其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國駐華機構(gòu)用房、宗教用房等等。處分權(quán)：決定財產(chǎn)事實上和法律上存在形式和運動方向的權(quán)能，只有財產(chǎn)的所有人才具有財產(chǎn)的處分權(quán)。流通形式的多樣性：指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法。市場的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。另一方面是土地作為不可再生資源，其數(shù)量基本上是恒定的。房地產(chǎn)市場投機的巨大可能性：房地產(chǎn)市場與其它市場相比具有更大的投機性。（3）房地產(chǎn)三級市場：即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。（2）二級市場現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊登記在案的商品房數(shù)量。（3）三級市場現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊登記在案的二手房數(shù)量。第三節(jié) 房地產(chǎn)消費一、房地產(chǎn)消費的類型：投資型：房地產(chǎn)的消費主體對房地產(chǎn)消費主要不是為了自己使用，而是為了 作為投資對象，通過投入資金、勞動力、技術(shù)等要素改變原有的房地產(chǎn)性能、結(jié)構(gòu)和形式，通過出售或出租來獲取利潤。二、房地產(chǎn)消費的特點普遍性：房地產(chǎn)既是生活資料，又是生產(chǎn)資料，是人們生活必不可少的空間條件和活動基地。其不可再生的性質(zhì)決定了消費的不可替代性，其位置的固定不動性決定了房產(chǎn)間的差別性。消費彈性的差異性：由于房地產(chǎn)的特性及它的功能和用途的不同，決定著不同的房地產(chǎn)具有不同的消費彈性。三、影響房地產(chǎn)消費的因素（1）經(jīng)濟社會發(fā)展及城市化的水平經(jīng)濟社會越發(fā)展、城市化水平越高，對房地產(chǎn)的消費也就越大。價格高，就會限制對房地產(chǎn)的消費，價格低，就會增加對房地產(chǎn)的消費。（5）城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的狀況，不僅決定著城市對房地產(chǎn)消費的總量，而且決定著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的消費結(jié)構(gòu)。建設(shè)工程項目設(shè)立或運行過程房地產(chǎn)建設(shè)工程項目規(guī)劃與審批土地使用權(quán)的取得征地與拆遷工程建設(shè)與管理房地產(chǎn)的租售管理房地產(chǎn)的物業(yè)管理二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基本程序提出立項意向書，向市規(guī)劃部門進行咨詢。申請者向計委和市建委提交項目可行性研究報告。（2）將征求意見的結(jié)果報本市土地管理局。市政府審批后，正式辦理用地手續(xù)。第二部分：（1）畫樁位，并給出打樁條件（2）委托測繪院釘樁、并進行測繪（3）將打樁收集到的數(shù)據(jù)，提交設(shè)計單位。（2）在立項報告批準(zhǔn)之后，即可到建設(shè)項目所在地的區(qū)、縣地政管理部門辦理戶口凍結(jié)手續(xù)等的工作。完成以上各項工作后，即可進行施工前的準(zhǔn)備工作。（4）到市建委主管部門核實任務(wù)（5）到市建委工程處辦理招標(biāo)審批手續(xù)（6）填寫招標(biāo)申請書，并到市招標(biāo)辦辦理招標(biāo)登記（7）組織招標(biāo)辦及投標(biāo)單位到現(xiàn)場勘察（8）對施工單位進行資格預(yù)審（9）進行預(yù)算審查處審查標(biāo)底（10）招標(biāo)辦審查標(biāo)底（11）建設(shè)單位組織招標(biāo)辦及各投標(biāo)單位召開開標(biāo)會議（12）編寫評標(biāo)報告，經(jīng)開標(biāo)評標(biāo)確定最佳建設(shè)單位，發(fā)出中標(biāo)通知書（13）經(jīng)招標(biāo)辦同意正式確定施工單位1完成以上工作，施工準(zhǔn)備工作即將進入尾聲，在這個階段還需要做好以下幾項工作：（1）委托質(zhì)量監(jiān)督總站和監(jiān)理公司進行工程質(zhì)量監(jiān)督（2）到市統(tǒng)計局落實任務(wù)（3）市審計局審核資金來源、任務(wù)來源及一切手續(xù)（4）到市開發(fā)辦秘書處登記備案1完成以上工作，施工準(zhǔn)備工作即告結(jié)束，到市建委領(lǐng)取開工證，進入項目施工階段。完工后組織施工單位、設(shè)計單位、質(zhì)量監(jiān)督單位及其它相關(guān)管理部門進行聯(lián)合驗收。二是由于集體和個人的不恰當(dāng)或錯誤的行為引起的，如：盜竊、欺詐等形成的風(fēng)險。地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的管理辦法（1）回避風(fēng)險。減輕風(fēng)險的損失。保險雖然也要支付費用即保險金，但是與風(fēng)險一旦發(fā)生帶來的損失相比要小的多。（1）機會可行性研究階段及其任務(wù)其主要任務(wù)是確定經(jīng)營方向，提出經(jīng)營目標(biāo)。其主要任務(wù)是對經(jīng)營管理項目的技術(shù)、經(jīng)濟、以及市場等方面進行詳細的和深入細致的分析論證、確定經(jīng)營管理項目的有關(guān)主要因素，并對這些因素進行仔細的調(diào)查、分析、計算、評估，在這個基礎(chǔ)上提出一個和幾個可供選擇的最優(yōu)方案，作為經(jīng)營管理的決策依據(jù)。所以其首要的就是研究有沒有市場，市場的容量有多大。主要是研究規(guī)劃設(shè)計和工程技術(shù)中的高科技含量的問題，以及規(guī)劃設(shè)計工程技術(shù)中的難點是否能夠解決或克服的問題。這是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理“合理性”的問題或企業(yè)經(jīng)營的最終目的的問題。也就是先付款，后交貨。二、房屋預(yù)售的具體程序（1）房地產(chǎn)開發(fā)商向市房地產(chǎn)管理局提出房屋預(yù)售申請，并提交如下有關(guān)文件：企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等級證書和營業(yè)執(zhí)照；土地管理部門出具的建設(shè)用地批文和規(guī)劃部門簽發(fā)的建設(shè)許可證；建筑施工合同；已完成投資額的證明和房屋基礎(chǔ)工程驗收合格單；房屋預(yù)售計劃，包括商品房的位置、總單元數(shù)、各單位的建筑面積、銷售時間和地點等。第三章 建筑學(xué)基礎(chǔ)知識 第一節(jié) 建筑物的分類一、建筑物的用途分類及特點民用建筑：供人們生活、居住、從事各種文化福利活動的房屋。通常將這些生產(chǎn)用的建筑物稱為工業(yè)廠房。這種結(jié)構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結(jié)構(gòu)。其他由于城市發(fā)展需要建設(shè)一些高層、超高層建筑，上述結(jié)構(gòu)形式不足以抵抗水平荷載（風(fēng)荷載、地震荷載）的作用，因而又發(fā)展了剪力墻結(jié)構(gòu)體系、桶式結(jié)構(gòu)體系。（3）常用水泥的技術(shù)特性l 凝結(jié)時效性：水泥的凝結(jié)時間分為初凝與終凝。水泥硬化后產(chǎn)生不均勻的體積變化成為體積安定性不良，不能使用。l 細度：指水泥顆粒的粗細程度。標(biāo)準(zhǔn)稠度是做水泥的安定性和凝結(jié)時間時，國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的稠度。按強度可分為：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四個級別。l 變形鋼筋中Ⅱ級、Ⅲ級鋼筋的強度、塑性、焊接性能等綜合使用指標(biāo)較好，是普通鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中用量最大的鋼筋品種，也可經(jīng)冷拉后做預(yù)應(yīng)力筋使用。木材（1）木材的種類：分為針葉樹和闊葉樹兩類。l 魚鱗云杉：又名白松。主要用于檁條、地板、木樁等。主要用于制作模板及細木裝飾等。原木是指伐倒后經(jīng)修枝，并截成一定長度的木材。板材是指斷面寬為厚的三倍及三倍以上者；方材是指斷面寬度小于厚度的三倍者。水泥加水后形成水泥漿，包裹在骨料表面并填滿骨料間的空隙，作為骨料之間的潤滑材料，使混凝土混合物具有適于施工的和易性，水泥水化硬化后將骨料膠結(jié)在一起形成堅固整體。對混凝土除要求具有一定的強度安全承受荷載外，還應(yīng)具有耐久性，如抗?jié)B、抗凍、耐磨、耐風(fēng)化等。黏土磚的尺寸為：240mm115 mm53 mm。（2）黏土磚的強度：黏土磚的特點是抗壓強度高，可以承受較大的外力。吸水率一般允許在8%—10%的范圍內(nèi)。外觀無明顯彎曲、缺楞、掉角、裂縫等缺陷，敲擊時發(fā)出清脆的金屬聲，色澤均勻一致。基礎(chǔ)：位于墻柱下部，是建筑物的地下部分。（3）樓板和地面：樓板是水平承重構(gòu)件，主要承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重一起傳給墻或柱。（4）樓梯：是指樓層間垂直交通通道。有的門兼有采光、通風(fēng)的作用。按埋置深度可分為：淺基礎(chǔ)、深基礎(chǔ)。條形基礎(chǔ)：當(dāng)建筑物采用磚墻承重時，墻下基礎(chǔ)常連續(xù)設(shè)置，形成通長的條形基礎(chǔ)l 剛性基礎(chǔ)：是指抗壓強度較高，而抗彎和抗拉強度較低的材料建造的基礎(chǔ)。這種基礎(chǔ)適用于上部結(jié)構(gòu)荷載比較大、地基比較柔軟、用剛性基礎(chǔ)不能滿足要求的情況。l 伐形基礎(chǔ)：是埋在地下的連片基礎(chǔ)，適用于有地下室或地基承載力較低、上部傳來的荷載較大的情況。樁基的作用是將荷載通過樁傳給埋藏較深的堅硬土層，或通過樁周圍的摩擦力傳給地基。但自重大，運輸和吊裝比較困難?；A(chǔ)的埋置要有一個適當(dāng)?shù)纳疃龋缺ＷC建筑物的安全、又節(jié)約基礎(chǔ)用材，并加快施工進度。如粘性土含水量增加則強度降低；當(dāng)?shù)叵滤幌陆担恋暮繙p少，則基礎(chǔ)將下降。墻體（1）墻體的分類：按其在平面中的位置可分為內(nèi)墻和外墻。另外沿建筑物短軸布置的墻稱為橫墻，沿建筑物長軸布置的稱為縱墻。對墻面進行裝修的墻稱為混水墻；墻面只做勾縫不進行其它裝飾的墻稱為清水墻。磚墻的厚度一般以磚長表示，例如半磚墻、3/4磚墻、1磚墻、2磚墻等。一般講，磚墻越厚，保溫隔熱效果越好。l 鋼筋磚過梁：鋼筋磚過梁是在門窗洞口上方的砌體中，配置適量的鋼筋，形成能夠承受彎矩的加筋磚砌體。地面與樓板（1）地面：是指建筑物底層的地坪。l 面層：是人們?nèi)粘Ｉ?、工作、生產(chǎn)直接接觸的地方，是直接承受各種物理和化學(xué)作用的地面與樓面表層。它包括水泥沙漿地面、混凝土地面、水磨石地面、瀝青砂漿地面等l 塊料地面：其面層不是一個整體，它是借助結(jié)合層將面層塊料粘貼或鋪砌在結(jié)構(gòu)層上。磚樓板的施工麻煩，抗震性能較差，樓板層過高，現(xiàn)很少采用。l 現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板：其樓板整體性、耐久性、抗震性好，剛度大，能適應(yīng)各種形狀的建筑平面，設(shè)備留洞或設(shè)置預(yù)埋件都較方便，但模板消耗量大，施工周期長。主梁可以由柱和墻來支撐。它的構(gòu)造有利于采光和通風(fēng)，便于安裝管道和布置電線，在同樣的凈空條件下，可減小建筑物的高度。隨著建筑工業(yè)化提高，特別是大量采用預(yù)應(yīng)力混凝土工藝，其應(yīng)用將越來越廣泛按照其構(gòu)造可分為如下幾種：實心平板：實心平板制作簡單，節(jié)約模板，適用于跨度較小的部位，如走廊板、平臺板等?？招陌澹核舷卤砻嫫秸粢艉透魺嵝Ч?，大量應(yīng)用于民用建筑的樓蓋和屋蓋中。窗洞口面積與該房間地面面積之比稱為窗地比。l 窗的類型：窗的類型很多，按使用的材料可分為：木窗、鋼窗、鋁合金窗、玻璃鋼窗等。按窗的層數(shù)可分為單層窗和雙層窗。門的尺寸、位置、開啟方式和立面形式，應(yīng)考慮人流疏散、安全防火、家具設(shè)備的搬運安裝以及建筑藝術(shù)等方面的要求綜合確定。各種木門使用仍然比較廣泛，鋼門在工業(yè)建筑中普遍應(yīng)用。彈簧門：是平開門的一種。推拉門：門的開啟方式是左右推拉滑行，門可懸于墻外，也可隱藏在夾墻內(nèi)。轉(zhuǎn)門對隔絕室內(nèi)外空氣對流有一定作用，常用于寒冷地區(qū)和有空調(diào)的外門。開啟時，由門洞上部的轉(zhuǎn)動軸旋轉(zhuǎn)將頁板卷起，將簾板卷在筒上。它由邊框和上、中、下冒頭組成框架，在框架內(nèi)鑲?cè)氩Ａ?，下部鑲?cè)腴T芯板，稱為玻璃鑲板門。夾板門扇構(gòu)造簡單，表面平整，開關(guān)輕便，能利用小料、短料，節(jié)約木材，但不耐潮濕與日曬。拼版門扇多用于工業(yè)廠房的大門。樓梯按位置可分為室內(nèi)樓梯和室外樓梯。l 單跑樓梯：當(dāng)層高較低時，常采用單跑樓梯，從樓下起步一個方向直達樓上。經(jīng)常兩個梯段做成等長，節(jié)約面積。（2）樓梯的組成：樓梯是由樓梯段、休息平臺、欄桿和扶手等部分組成。l 休息平臺：也稱中間平臺，是兩層樓面之間的平臺。l 欄桿、欄板和扶手：欄桿和欄板是布置在樓梯段和平臺邊緣有一定剛度和安全度的攔隔設(shè)施。按施工方法可分為現(xiàn)澆和裝配式兩種。l 梁式樓梯：是指在樓梯段兩側(cè)設(shè)有斜梁，斜梁搭置在平臺梁上。這種形式的踏步板是由磚墻來支承而不用斜梁，隨砌磚隨安裝，可不用起重設(shè)備。屋頂?shù)膰o作用是防止自然界雨、雪和風(fēng)沙的侵襲及太陽輻射的影響。（2）屋頂?shù)念愋停喊次菝嫘问酱篌w可分為四類：平屋頂、坡屋頂、曲面屋頂及多波式折板屋頂。有單坡、雙坡、四坡和歇山等多種形式。承重結(jié)構(gòu)有網(wǎng)架、鋼筋混凝土整體薄殼、懸索結(jié)構(gòu)等。第三節(jié) 房屋面積計算一、房屋面積的分類實用面積（凈面積）：它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積。單層建筑物內(nèi)如果帶有部分樓層者，亦應(yīng)計算建筑面積。地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻外圍水平面積計算。建筑物內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計算建筑面積。有柱雨罩，按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一般計算建筑面積。1建筑物內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；室內(nèi)有樓梯并設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺、。地下人防、支線、人防通道、人防通道端頭為豎向爬梯設(shè)置的安全出入口。從建筑風(fēng)格上來看，有新穎、豪華的現(xiàn)代建筑風(fēng)格、獨樹一幟的中國建筑風(fēng)格以及西式建筑風(fēng)格等。講究色彩的搭配。窗的形狀有方、圓、橢圓、花形、扇形、多角形等，窗中的格紋及種類更是多得無法統(tǒng)計。它是四面斜坡、一正脊、四斜脊。多見于壇、閣、亭、塔之頂。屋脊同懸山式。樓座以黃、紅花磚砌成，上砌翠綠色圓肚形頂，檐下為半圓形拱窗，色彩