【正文】 。 （ 2）滿足人們娛樂、公務(wù)、保健、觀光的需求。 （ 1）交通時間：一般認(rèn)為區(qū)域性的旅游休閑度假中心的吸引力范圍是車行 小時的距離。而這一研究必須在“旅游產(chǎn)品生命周期”的背景下進(jìn)行。 旅游客源的市場規(guī)?？梢杂靡韵鹿奖硎荆? G= M1+ M2/D 其中 G：客源市場規(guī)模； M1：市場引發(fā)力或稱出游動機； M2：目的地的吸引力； D：客源發(fā)生地與目的地間的距離影響力 所以，首先必須明確該項目的目標(biāo)市場，再有針對性地研究該市場的出游動機、對該市場而言目的地的吸引力、以及相關(guān)的距離影響力。 （ 5）靠近主要客源地。 資源總體評價 （ 1）本項目地是一個以水體為主，地方特色突出的旅 游客體，自然旅游資源要素較為齊全，人文旅游資源相輔相成。由于庫區(qū)森林覆蓋率較高，加之 水面的溫度調(diào)節(jié)作用，營造了舒爽宜人的小氣候，庫區(qū)空氣清新，富含空氣負(fù)氧離子及植物精氣（空氣殺菌素），具有較高的空氣質(zhì)量，適宜游客開展娛樂休閑保健度假活動。湖區(qū)山水相映，景色迷人，尤如鑲嵌在群山中的一塊秀玉，每當(dāng)清晨太陽初升，湖水爍金。但庫區(qū)四周群山環(huán)抱，遠(yuǎn)山近水，富有層次感。雖然發(fā)展旅游業(yè)已經(jīng)提上了議 事日程，但是，在群眾中對旅游業(yè)的認(rèn)識還有一定的差距，尤其是對于應(yīng)該如何發(fā)展旅游業(yè)，還缺乏必要的科技和人才支撐。該水體主要用于本地的水利灌溉，功能比較單一，對其他地區(qū)沒有什么影響；庫區(qū)邊岸土層不夠肥沃，植被種類不夠豐富，園林綠化工程難度較大、周期較長。圍繞本項目做了大量相關(guān)工作，政府主導(dǎo)是本項目取得成功的有效保障。 優(yōu)勢分析 （ 1）項目地的區(qū)位條件是發(fā)展當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的主要優(yōu)勢。 產(chǎn)權(quán)及機制 庫區(qū)邊岸、半島等陸地及其資源產(chǎn)權(quán)絕大部分歸珠山鄉(xiāng) 人民政府所有，少部分為陳營鎮(zhèn)人民政府所有，庫內(nèi)水域資源產(chǎn)權(quán)歸珠山鄉(xiāng)人民政府所有。 雖然周邊地區(qū)水體旅游資源比較豐富。目前庫區(qū)與外界的交通聯(lián)系只有一條機耕道。北面是北源村，南部金流村，東有雩紫峰，西至江西水泥廠。策劃的內(nèi)容包括項目地旅游資源調(diào)查與評價、客源市場分析與目標(biāo)市場定位、旅游產(chǎn)品開發(fā)總體構(gòu)想與定位、旅游產(chǎn)品論證與設(shè)計、旅游地形象策劃與營銷、投資成本估算與效益分析以及分期實施步驟與策略。 娛園旅游度假區(qū)開發(fā)項目 可行性 研究 報告 縣招商局項目部 2021年 5月 目 錄 第一章 項目背景 產(chǎn)權(quán)及機制 優(yōu)勢分析 困難分析 第二章 旅游資源調(diào)查與分析 第三章 客源市場分析 逗留目的分析 、周期性限制因素 第四章 旅游產(chǎn)品市場定位 第五章 旅游產(chǎn)品設(shè)計與功能分區(qū) 第六章 旅游區(qū)形象策劃與產(chǎn)品營銷策略 促銷策劃 第七章 開發(fā)的效益估算 第八章 實施步驟與保障機制 經(jīng)營管理體制 縣娛園旅游度假區(qū) 旅游項目策劃總體方案 受縣珠山鄉(xiāng)黨委、鄉(xiāng)政府及縣娛園旅游開發(fā)有限責(zé)任公司的委托，縣招商局、縣旅游局、縣水利電力勘察設(shè)計室對娛園水上旅游度假區(qū)進(jìn)行旅游開發(fā)總體策劃。 07′ 26″。公路有 206 國道穿境而過，從縣城通往各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的路面都實現(xiàn)了硬化。隨著社會勞動率的不斷提高和城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民閑暇時間愈來愈多，外出旅游的客觀需求愈來愈強烈，形成了巨大的旅游客源市場。但針對鷹潭、景德鎮(zhèn)等地的客源市場，本項目開發(fā)則有明顯的區(qū)位優(yōu)勢；龍泉湖開發(fā)先行一步，正在向市場逐步推銷，則是本項目主要的市場競爭對手。 開發(fā)現(xiàn)狀 目前只有江西水泥廠工人、家屬和附近居民到庫區(qū)游泳游覽，也有一些攝影愛好者來此拍攝藝術(shù)照片；半島上 沒有人工建筑；水庫內(nèi)只有少量條件簡陋的木船或木排供村民往來、樵采和捕魚，旅游開 發(fā)尚未起步。 （ 2）立項單位的黨政領(lǐng)導(dǎo)，對發(fā)展旅游業(yè)有高度的認(rèn)識和積極性。 困難分析 （ 1）地質(zhì)地貌條件不是十分優(yōu)越，在社會上的知名度較低。 （ 3）經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)，長期以來是以農(nóng)業(yè)和工業(yè)為主，第 三產(chǎn)業(yè)比重較小，旅游業(yè)更是新生事物。由于構(gòu)造地層較軟，地表風(fēng)化剝蝕較嚴(yán)重，無陡峭山峰、象形石等觀賞景觀。 秀麗的水體 項目策劃地總庫容達(dá) 1100萬立方米，有效庫容 807萬立方米，在 10. 2 平方公里的集雨面積內(nèi)，群山疊翠，林木蔥郁，除少量生活污水外幾乎沒有污染源，使水庫保存了清純潔凈的一湖秀水，水體能見度可達(dá) 3 米以上，庫區(qū)港灣相連，水域富有變化。 宜人的氣候 處于北亞熱帶，氣候溫暖濕潤，陽光和熙，無霜期長。 資源組合評 述 （ 1）項目策劃地以自然旅游資源為主，人文旅游資源為輔，組合度良好，旅游可開發(fā)性強； （ 2）遠(yuǎn)山近水，線條柔美，山水比例恰當(dāng)，符合黃 金分割比，給人以一種秀麗、和諧的美感； （ 3）人文旅游資源雖然數(shù)量不多，級別不高，但也是地方特色，能起到錦上添花的互補作用。 （ 4）加大環(huán)保力度，視一湖秀水為旅游開發(fā)的資源基礎(chǔ)，有計劃改變湖區(qū)植被樹種的單調(diào)，大量營造觀賞林。市場研究的目的是確定潛在市場并測算其規(guī)模，最終使得管理者正確地理解其身處的經(jīng)營環(huán)境。 市場研究還應(yīng)分析來自其他旅游目的地及既定商圈內(nèi)其他同行經(jīng)營者或潛在替代品生產(chǎn)者的競爭。 （ 2）保?。罕韭糜蔚乜梢猿蔀閰^(qū)域性的保健中心，其開展的游泳、釣魚、水上項目、游園和其他相關(guān)項目對景德鎮(zhèn)和鷹潭、上饒三地的相關(guān)市場將是十分有競爭力的。 （ 1）依據(jù)項目地的資源條件及旅游市場需求趨勢，本旅游地擬在現(xiàn)有山水自然資源條件的基礎(chǔ)上規(guī)劃開發(fā)為以人造、人文、娛樂休閑性的景區(qū)。 （ 3）假日性：五一、十一、春節(jié)的黃金周客人將會大大增加。②項目地最需要密切關(guān)注的競爭對手是龍泉湖，因為存在著天然條件的相似性。特色是旅游地的“特殊本質(zhì)”和“特殊運動形式”。旅游開發(fā)是一項經(jīng)營性投資，不是單純的公益性投資，經(jīng)濟效益是旅游企業(yè)追求的第一目標(biāo)，如果沒有經(jīng)濟效應(yīng)企業(yè)就無法 生存，也沒有存在的理由。 依據(jù)項目地的資源特質(zhì)、資源展布的形態(tài)結(jié)構(gòu)、景觀分異度和豐度值，并結(jié)合其區(qū)位條件等，確立了本項目地的旅游開發(fā)理念與模式。 通過對項目地的綜合分析與論證，本策劃認(rèn)為應(yīng)以“娛”作為項目地開發(fā)的中心靈魂，旅游產(chǎn)品開發(fā)應(yīng)圍繞著一個“娛”字來做文章。 第五章 旅游產(chǎn)品設(shè)計與功能分區(qū) 本項目地旅游景區(qū)總體規(guī)劃為 7 個區(qū)域，它們是花卉園、怡情園、戲水園、植物園、紅豆園、歡樂園、鳥趣園、迎賓園： ? 花卉園。這個項目的設(shè)計可謂一舉二得。（ 1）激情娛樂區(qū)，以水上快艇運動娛樂為主，具有一定的刺激性，很適合青年旅游者，是一個參與性極強的項目，有一定的市場。這些植物的季相分明，能形成規(guī)模的視覺沖擊力，具有很好的觀賞價值。由于櫻花屬異國花卉，可滿足游客的好奇。（ 1）瑰園。此園的設(shè)計目的在于增加情趣，天下有情人在此種象征愛情的植物，讓愛情主題得到升華。 ? 歡樂園： 該園由“農(nóng)家樂”和“貝貝天地”組成。 ? 大門和堤壩： 度假區(qū)入口處以原木為材料作一個大門，門旁立一巨石，上書“娛園”二字。 D2：迎賓園（早餐） —— 紅豆園 —— 鳥趣園 —— 迎賓園 —— 嬉水園（餐飲船上用餐） —— 怡情園 —— 花卉園 —— 縣城。進(jìn)行市場細(xì)分和選擇目標(biāo)市場將在。一級客源市場為縣本縣及周邊縣區(qū)市場。這種資源特色適合開發(fā)體現(xiàn)娛樂性、參與性、休閑性的旅游產(chǎn)品，因此，有必要按照年齡結(jié)構(gòu)進(jìn)行市場細(xì)分，從中發(fā)現(xiàn)對娛園這種產(chǎn)品需求量比較大的目標(biāo)人群。因此，重視老年 人養(yǎng)生長壽、休閑度假的旅游產(chǎn)品，在老齡化社會日趨接近的中國必有巨大的市場，取得更多的競爭優(yōu)勢。中年人正處于事業(yè)的鼎盛期，并在家庭占居中心地位，很少單獨出游，一般以商務(wù)旅游和以活躍家庭氣氛為目的的全家假日游，前者一般都在知名度較大的旅游區(qū)進(jìn)行，因此，商務(wù)旅游不是娛 園的目標(biāo)市場。娛園自然人造景觀豐富，歷史化遺留景觀不足。有條件開發(fā)成景區(qū)的水庫也不在少數(shù)，各地近年來加快了湖區(qū)的開發(fā)步伐，這極大地加劇了相互之間的競爭，攤薄了娛園旅游度假區(qū)的客源。需要指出的是不僅在行動上要確實實現(xiàn)差異，而且要使這種差異化為目標(biāo)市場所認(rèn)知，旅游者感知到的差異化才是有效地差異化。這似乎能夠給我們一點啟發(fā)，在與其他旅游渡假區(qū)競爭時，除其它方面差異化外，在價格上實施更加靈活的策略，在定價上尋求優(yōu)勢。旺季提價，淡季降價，靈活地應(yīng)用價格杠桿不僅可以提高經(jīng)濟效益，而且可以很好 地調(diào)控人與資源，人與環(huán)境的關(guān)系，獲得良好地生態(tài)效益，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。良好旅游區(qū)形象評價和旅游地形象期望越高，旅游區(qū)內(nèi)成員越傾向于以自己作為旅游區(qū)一份子而感到光榮和自豪，同時也就越珍惜和維護該旅游地的良好形象，而對那些利用旅游區(qū)的良好形象謀取私利的成員給予駁斥和教育。）；（ 2）廣告宣傳（報紙、郵寄聲像制品、雜志、電視、戶外廣告媒體如霓虹燈、廣告牌、燈箱、櫥窗、廣播、包裝袋等等。 加大廣告宣傳力度，采取“拉”的戰(zhàn)術(shù) 建議在縣部分公交車上刷上娛園秀麗的風(fēng)光，印上一句生動易懂的宣傳 語，顏色為海藍(lán)色，公交車來來往往于鬧市，流動的海藍(lán)色異常地顯眼，極大地刺激久居鬧市的人們對娛園的新鮮空氣、去娛園度假娛樂的渴望。 （ 1）碼頭 碼頭設(shè)計為寬 10 米，縱深 10 米按不同季節(jié)水位建設(shè)成階梯式的泊岸，建設(shè)費為 4 萬元 （ 2）通訊 1 萬元 （ 3）停車場 5 萬元 （ 4）溜索 5 萬元 （ 5）游步道 15萬元 （ 6）石雕 10萬元 （ 7）木屋、草亭 12萬元 （ 8）綜合樓（迎賓園內(nèi)） 30萬元 （ 9）娛樂設(shè)施 24萬元 （ 10）景區(qū)公路（大門至堤壩） 30 萬元 植物園、花卉園 40萬元 壩區(qū)（修古城） 5 萬元 山體綠化 20萬元 按基礎(chǔ)設(shè)施、綠化工程費的 2%計，為 萬元 按基礎(chǔ)設(shè)施、綠化工程費的 2%計，為 萬元。據(jù)此計算甲方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資回報期為： 投資回報期為： 247。同時，旅游服務(wù)網(wǎng)點也會增多，帶動當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 一期目標(biāo)（ 2021 年 — 2021 年）： （ 1）、主要開發(fā)項目：花卉園、紅豆園、歡樂園、嬉水園、怡情園、植物園、迎賓園主體開發(fā)基本完成；碼頭、停車場、通訊設(shè)施、道路先期完成；住宿、餐飲、購物、水電、排污配套開發(fā)。 堅持突出重點，集中力量，分期分批開發(fā)，滾動 式發(fā)展的原則； 政府資金重點保障道路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的先期工作完成； 理順經(jīng)營管理體制，作好旅游行業(yè)管理工作，營 造適宜旅 游發(fā)展的軟環(huán)境； 解放思想，勇于突破、創(chuàng)新，加大宣傳促銷、招商引資力度； 重視客源市場調(diào)研、開發(fā)工作，在一期建設(shè)基本完成的基礎(chǔ)上，對核心市場強化促銷工作力度； 視環(huán)境保育為生命線，堅持走可持續(xù)發(fā)展的道路。租賃方按旅游規(guī)劃的統(tǒng)一要求，在一定監(jiān)督保障之下，有權(quán)對旅游資源自主開發(fā)經(jīng)營管理。 公司 單擊此處輸入文字。 附表 2 流動資金估算表 ............................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 附表 6 項目投資現(xiàn)金流量表 ...................................................................... 錯誤 !未定義書簽。推土機、挖掘機在工作中產(chǎn)生的噪聲經(jīng)過一定的距離 (510米 )傳播后，其噪聲強度在 8085 分貝，按照自由聲場衰減模式進(jìn)行計算，距離聲源 10米處，聲級強度的減少值在 20 分貝。根據(jù)經(jīng)驗，這些揚塵在空氣中的傳播與風(fēng)速以及大氣穩(wěn)定度有關(guān)，一般而言，當(dāng)風(fēng)速小于 4米 /秒時，揚塵的產(chǎn)生量較小，而且傳播距離較小， 而南京溧水經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 年平均風(fēng)速 米 /秒， 揚塵的產(chǎn)生量非常小 ， 按照《中華人民共和國大氣污染物防治法》，遵照國家環(huán)?？偩?、建設(shè)部《