【正文】 度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼?、政府鼓?lì)投資的領(lǐng)域等。本研究報(bào)告的使用范圍） 5 XXXX 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 一、 項(xiàng)目總說明 在項(xiàng)目總說明中，應(yīng)著重就項(xiàng)目背景、項(xiàng)目主辦者或參與者、可行 性研究的目的、可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)及有關(guān)說明等向讀者予以介紹。 ) 8 五、 項(xiàng)目策劃 1 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的開 發(fā)深度 2 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排 3 項(xiàng)目組織與實(shí)施方式 4 項(xiàng)目融資方式 5 項(xiàng)目完成后宗地和地上地下物處置方式與經(jīng)營管理 9 六、 投資與成本費(fèi)用估算 (這一部分的主要任務(wù)是就項(xiàng)目的總投資進(jìn)行估算，并按項(xiàng) 目進(jìn)度安排情況做出項(xiàng)目資金使用計(jì)劃。 ) 10 七、 項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值分析和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定 (這一部分的主要目的，是分析確定土地一級(jí)開發(fā)工作完成后，所形成的土地一級(jí)開發(fā)產(chǎn)品（熟地）的市場(chǎng)價(jià)值，確定合理的處置時(shí)機(jī)與處置方式，形成項(xiàng)目收款計(jì)劃（財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中現(xiàn)金流入部分）。這部分的內(nèi)容一般包括（ 1）現(xiàn)金流量分析、（ 2）資金來源與運(yùn)用表與（ 3）貸款償還分析。 ) 12 九、 社會(huì)評(píng)價(jià) (社會(huì)評(píng)價(jià)是從全社會(huì)的角度，對(duì)項(xiàng)目預(yù)計(jì)可以取得的社會(huì)效益、環(huán)境影響進(jìn)行分析，就項(xiàng)目開發(fā)完成后對(duì)周邊交通環(huán)境的影響進(jìn)行評(píng)價(jià)，可以用效益 費(fèi)用分析的方法判斷項(xiàng)目的可行性。 定性分析是指對(duì)項(xiàng)目自身的目標(biāo)市場(chǎng)和當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件可能的變化對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì) 效益的影響進(jìn)行定性分析。 2. 當(dāng)采用出租 經(jīng)營模式時(shí)，還需要計(jì)算 和 項(xiàng)。 19 基本報(bào)表 5 損益表單位 :萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 1 2 ... n 合計(jì) 1 經(jīng)營收入 土地出讓收入 土地出租收入 2 經(jīng)營成本 土地出讓成本 土地出租經(jīng)營成本 3 運(yùn)營費(fèi)用 4 修理費(fèi)用 5 經(jīng)營稅金及附加 6 利潤總額 7 所得稅 8 稅后利潤 盈余公積金 應(yīng)付利潤 未分配利潤 注 : 1. 當(dāng)采用合作開發(fā)模式或土地出租經(jīng)營模式時(shí)，才需要計(jì)算 5～ 8 項(xiàng)； 2. 當(dāng)采用出租經(jīng)營模式時(shí)，還需要計(jì)算 3 和 4 項(xiàng)。 26 輔助報(bào)表 5 前期工程費(fèi)估算表單位 :萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 估算說明 1 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi) 2 水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 3 道路費(fèi) 4 供水費(fèi) 5 供電費(fèi) 6 地上物清拆與場(chǎng)地平整費(fèi) 7 其它 合計(jì) 27 輔助報(bào)表 6 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表單位 :萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)費(fèi)用 改造費(fèi)用 合計(jì) 估算說明 1 道路 2 上水 3 污水 4 雨水 5 天 然氣 6 熱力 7 供電 8 電信 9 人防工程 10 市政管理用房 11 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 12 其它 合計(jì) 28 輔助報(bào)表 7 公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表單位 :萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)費(fèi)用 估算說明 1 公園 2 中心綠地 3 中心廣場(chǎng) 4 景觀小品 5 公共 廁所 6 公交車輛場(chǎng)站 7 其它 合計(jì) 29 輔助報(bào)表 8 其它費(fèi)用估算表單位 :萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 估算說明 1 臨時(shí)用地費(fèi) 2 臨時(shí)建設(shè)費(fèi) 3 施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi) 4 工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi) 5 招標(biāo)管理費(fèi) 6 總承包管理費(fèi) 7 合同公證費(fèi) 8 施工執(zhí)照費(fèi) 9 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 10 工程監(jiān)理費(fèi) 11 竣工圖編制費(fèi) 12 工程保險(xiǎn)費(fèi) 13 其它 合計(jì) 30 輔助報(bào)表 9 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位 :平方米、萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 ? n 1 出讓收入 可出讓面積 單位售價(jià) 出讓面積比例 2 經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 注 : 當(dāng)采用合作開發(fā)模式時(shí)，才需要計(jì)算 ~ 項(xiàng)。大西山風(fēng)景區(qū)位于北京的西北城郊，如上圖紅色 部分所示，風(fēng)景區(qū)中心距西直門約 25公里，距中關(guān)村約 18公里。 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 2 項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目位于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至鳳凰嶺旅游設(shè)施項(xiàng)目二期項(xiàng)目，北至鳳凰嶺路。 項(xiàng)目實(shí)施的意義 整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，顯化及提升國有土地資源的內(nèi)在價(jià)值。 為土地一級(jí)開發(fā)單位提供決策依據(jù)； 為政府管理部門提供審批土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的依據(jù)； 為金融部門提供審查貸款可行性的依據(jù)。 利潤：通過測(cè)算利潤為 萬元。 2. 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 6. 本研究報(bào)告作為辦理土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)使用。 項(xiàng)目地塊為車耳營村和西山農(nóng)場(chǎng)所有，共 公頃。廠房及林地均為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民租賃使用，租期三十年。 項(xiàng)目的區(qū)位特征 項(xiàng)目所在地海淀區(qū)是著名的高科技、文化、教育、旅游區(qū)。 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 9 海淀區(qū)中關(guān)村是全國智力資源和科技人員最密集的地區(qū)，其智力密集度在世界亦屬罕見。 總用地面積 公頃，其中建設(shè)用地面積 公頃，代征道路面積 公頃，代征綠地 公頃。 現(xiàn)狀用地構(gòu)成以 果園為主，面積約 公頃，占用地總面積的%；另有少量村鎮(zhèn)企業(yè)用地 公頃，占用的總面積的 %（家具廠，已停產(chǎn)）。項(xiàng)目地塊位于以 生態(tài)為主題的大西山 風(fēng)景區(qū)。 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 12 市區(qū)鐵路西北環(huán)線從地塊東側(cè)經(jīng)過，但目前已基本處于停運(yùn)狀態(tài)。自建化糞池或沉淀池，上層清水自然排除，沉淀污物定期抽運(yùn)。 通訊：西山農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)部內(nèi)有電話機(jī)房，容量 1440門，有 800門投入使用。 北清路一期敷設(shè)有 DN500 中壓天然氣管，末端距鳳凰嶺地區(qū)約78 公里，且估計(jì)中壓管線的壓力不足以到達(dá)本地區(qū)?？傮w規(guī)模北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 13 較小、檔次偏低、布局分散， 不能滿足該區(qū)域未來發(fā)展需要。無論是從區(qū)位、商業(yè)氛圍、業(yè)態(tài)構(gòu)成還是人氣的旺盛程度，都堅(jiān)實(shí)的捍衛(wèi)著其在京城科技龍頭的地位。 豐富的商業(yè)資源 鳳凰嶺、大覺寺、陽臺(tái)山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)聚集在海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)，整個(gè)風(fēng)景區(qū)內(nèi)孕育著較好的商機(jī)。 商圈環(huán)境：海淀區(qū)大西山旅游區(qū)西北部，現(xiàn)在已各大旅游風(fēng)景區(qū)為依托，以旅游、飲食、住宿為主體的商圈已經(jīng)初具規(guī)模，同時(shí)受到中關(guān)村商圈，上地商圈的輻射作用，有益于本項(xiàng)目的商業(yè)環(huán)境。 配套設(shè)施不夠完善 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 16 各旅游風(fēng)景區(qū)同相應(yīng)的配套設(shè)施沒有合理的組合，各行其是，沒能達(dá)到相輔相成的作用，除旅游景區(qū)外，各飲食、住宿等地的停車位數(shù)量有限。 結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域的特點(diǎn)和規(guī)劃方向考慮，未來本項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展旅游配套設(shè)施類產(chǎn)品有非常好的市場(chǎng)前景，不但與大西山風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補(bǔ)海淀區(qū)旅游配套設(shè)施的市場(chǎng)空缺，服務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū)企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。這樣的發(fā)展速度將會(huì)在短期到中期內(nèi)存在。 中國的都市人口數(shù)量也已開始增長，每年大約估計(jì)有 800 至 900萬人移居到城市。循著北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展要立足北京、服務(wù)全國、面向世界的思路，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和布局進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)濟(jì)增長方式的加速轉(zhuǎn)變，使全市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康增長，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 18 保持在全國前列。 4． 2土地市場(chǎng)分析 從未來發(fā)展來看，現(xiàn)階段土地供應(yīng)以及房地產(chǎn) 市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)政策調(diào)整對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要可從以下幾方面加以分析： １、土地供應(yīng)總量將會(huì)進(jìn)一步得到控制 從供給方面看，國土資源部下發(fā)的《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》以及國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》和《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》等文件，對(duì)城市各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）、別墅用地的供給作了嚴(yán)格的限制，這將使城市土地增量供應(yīng)出現(xiàn)較大回落。 地產(chǎn)價(jià)格短期將會(huì)有所波動(dòng)，長期趨向平穩(wěn) 土地儲(chǔ)備制度以及土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響在不同階段的表現(xiàn)存在著一定的差異。因此，從中長期來看，土地供應(yīng)政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不會(huì)特別明顯，市場(chǎng)價(jià)格總體上將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。全年出境旅游者達(dá) 萬人次，增長 %。共接待國內(nèi)旅游者 ，實(shí)現(xiàn)旅游收入 億元，分別比 “ 九五 ” 時(shí)期增長 %和 倍。在旅游業(yè)總收入中，國內(nèi)旅游收入達(dá) 5286 億元，國際旅游收入達(dá)到293 億元。其中 ，鐵路5778 萬人，增長 %；公路 51925 萬人，增長 %；民航 3136 萬人，增長 10%。 作為一座有著悠久歷史的城市，旅游業(yè)對(duì)北京的經(jīng)濟(jì)有著重大的北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 21 貢獻(xiàn)。 北京的旅游業(yè)在中央政府的支持下取得了長足的進(jìn)步。旅游業(yè)外匯收入總計(jì)達(dá) 億美元，比上一年增長了 ％。 外地游客職業(yè)分布情況如下圖所示： （數(shù)據(jù)來源： 20xx 年北京統(tǒng)計(jì)年鑒，中國統(tǒng)計(jì)出版社出版） 11%22%10%10%2%5%5%13%10%12%公務(wù)員 企業(yè)管理人