【正文】 們價格定位比較接近購房者心理價位。 3000 元左右。 價格分析： 1. 相對該地段而言定價較高，優(yōu)惠幅度大，性價比較高。 七 .國際花園 地段分析： 1. 該項目位于句容市城北，交通便利，但臨近車流量較大的北環(huán)路。 ，與本案存在著一定競爭。 價格分析： 1. 此樓盤價位在市場上同類產(chǎn)品價位中等偏上。在一定條件下，本案在將來的價格定位上要經(jīng)過細致的市場調(diào)研，配以自身產(chǎn)品的檔次。 第三章 本案項目優(yōu)劣勢分析 區(qū)位及地段分析 劣勢： ，此地和市中心相隔較遠，交通很不便利。 2. 城市需要發(fā)展的同時必然要拉開城市框架，本地塊在城市規(guī)劃范圍之內(nèi)，所以本案的前景還是較為樂觀的。所以，我們認為戶型的適當調(diào)整是增加產(chǎn)品賣點的舉措之一。所以我們建議 75 ㎡ 85 ㎡占一期體量的 35%， 95 ㎡ 115 ㎡占 45%， 120 ㎡ 140 ㎡占 20%。 環(huán)境分析： 1. 大環(huán)境資源短缺：通過我們對本案地段及地形的了解，該地塊周邊缺少人文環(huán)境，商業(yè)環(huán)境，景觀環(huán)境等。 3. 環(huán)境的資源整合：從本案的邊界資源分析，句容河的整治會給本案增添自然景觀，加大對土地的利用率提高綠化面積和綠化品質(zhì)。 ： 建筑形式 建筑風格 建筑結(jié)構(gòu) 建筑外立面 戶型定位 戶型設(shè)計 戶型面積 園林景觀設(shè)計 配套功能設(shè)計 ： 居住區(qū)域 職業(yè)類別 收入情況 年齡構(gòu)成 家庭結(jié)構(gòu) ： 土地成本 運營成本 建筑成本 它項雜費 ： 項目 LOGO 廣告階段性劃分 階段性廣告主題 廣告創(chuàng)意 廣告效果監(jiān)控 媒介組合 軟性新聞主題 印刷品（樓書，海報等） 六 .建議提要： 建議： 品牌建立 1. 本案名稱：名 稱一個項目的品牌形象，同時也是能夠表達一個公司文化內(nèi)涵的方式。（具體項目名稱可以和甲方磋商定奪） 案名建議： 聚賢灣 望水閣 沁園香島 麗江華邸 傳奇世家 流水親居 永豐城市花園 碧海金波港 一品通過我們對地塊及大環(huán) 境的仔細研究和分析我們認為： 1. 本案可利用北面和西面的河流進行美化和修建。從一些硬件設(shè)施上提高環(huán)境檔次。這種新型產(chǎn)品的出現(xiàn)可能會給我們帶來意想不到的行業(yè)契機。 5. 外墻墻裙：產(chǎn)品的外立面是決定客戶對產(chǎn)品檔次評判的重要標志，所以，在外墻 12 樓上貼花崗巖或些高檔墻面磚是提高賣點的重要手段。 8. 名牌防盜門： 盼盼防盜門 步陽防盜門 王力防盜門 美心防盜門 飛云防盜門 日上防盜門 新多防盜門 星月神防盜門 群升防盜門 鑄誠防盜門 以上這十種防盜門為國家名牌產(chǎn)品，同過強強聯(lián)手的方法增加產(chǎn)品賣點及品質(zhì)。 ：這是安裝在油煙機管道里的一種防止油煙倒流到油煙機內(nèi)的裝置。（具體如何提高性價比請參考：環(huán)境規(guī)劃及產(chǎn)品規(guī)劃） 句容人為什么要購買我們的房子？ 婚房，換房，遷房，投資，等都需要購房，我們的主要目標客戶是對生活品味有一些要求的人群。同時也涉及到開發(fā)商主觀愿望，他希望做什么樣的產(chǎn)品。在這個市場上有很多代理商把開發(fā)商的好賣的房子一下子短時間全部賣完了，也掙了代理費，然后剩了一些不好的房子放在那兒，有可能作為開發(fā)商會碰到一個沒有責任心的代理商，但是我們不會這樣做，我們會想到怎么幫助開發(fā)商把最后一套房子都賣掉，我們運作的項目開始都是賣這個項目性價比相對弱一點的房子。但是準備開工的時候開始找代理公司賣房了，然后選中我們公司了，然后就把全套的技術(shù)資料提供給我們，我們回去用了兩周的時間把這些資料匯總完之后做了一個詳細的分析，然后我們得出一個結(jié)論，他這個項目繼續(xù)走下去會有很大的風險。這種房子從技術(shù)角度兩個項目一比較，他的戶型就不如別的項目好，但是他為什么要這么做，因為他要涉及到整個小區(qū)的容積率。開發(fā)商下一個問題說我們怎么改，但是現(xiàn)在從我的角度來說，作為一些常規(guī)的代理公司可能不具備這樣的修改方案的能力，但是我們具備這樣的能力。這樣的話就相當 于在 住宅 的這 種建 筑面 積和 使用 功能 不變 的情 況下 就實現(xiàn) 了類 似于 別墅的這種空間，很多我們的客戶當這種產(chǎn)品面世以后都很驚訝。 開發(fā)商更加專注于自己的職責，所以要把營銷工作交由代理商完成，由專業(yè)人士做專業(yè)之事，這樣可以整合業(yè)界優(yōu)勢資源，在競爭中占領(lǐng)有利的位置。 在將樓盤委托給代理商銷售之前，首先要對代理商進行比較、評估。它標 志著該代理公司的專業(yè)水準。 一支編制不完善的隊伍能形成對“敵人”鐵桶式的圍困打擊？ 企業(yè)文化： 一家沒有企業(yè)文化的公司，猶如沒有靈魂的木乃伊！沒有目標、沒有方向、沒有標準、沒有要求、沒有什么要堅持的、也沒有什么要摒棄的。當然，有些較小之項目，也可聘請那些有實戰(zhàn)經(jīng)驗、剛創(chuàng)建的、有才華的小公司。一個口碑不佳的代理商，一定是險象環(huán)生、四面楚歌，很難展開他的工作，因為，它得不到各界力量的支持與信賴，得到的資訊太少，推廣的業(yè)績，那就可想而知了。對硬件的考察可以確認代理商是否“游商”；是否臨時組建；是否具備營銷策劃代理的“長征”能源；或是只感到房地產(chǎn)是個能掙幾個銅子的行當，從不考慮長期，一旦想收手，便溜得連小鬼都尋不著他的影子。管理力的強與弱體現(xiàn)在：①員工的基本工作狀態(tài)及精神面貌；②基本職業(yè)素質(zhì)；③工作場所設(shè)計與氛圍塑造?？傊?，細微之處見功夫，如果這些細微之處能得以重視，那么，略大一點的事他們一定用心而為，如遇大事，定當傾囊而力！這樣的公司值得信賴。另外，能容忍、聘用平庸而不良之員工的代理商，對事業(yè)以及工作的要求，一 定也是極低的標準，兢兢業(yè)業(yè)從何而來？沒有顆顆閃亮的珍珠，哪來一串璀璨的項鏈？ 代理商的擅長面： 因為各代理商的背景不同、成長經(jīng)歷不同，所以他的擅長面便有所不同，有的代理商是從銷售開始起步；有的從廣告設(shè)計入門；也有的是棄管理而開始介入房地產(chǎn)銷售，因此，各代理商的擅長面就有所側(cè)重。 實盤操作： 發(fā)展商有必要對代理商正在操作的項目，進行現(xiàn)場暗中考察，考察代理商的員工在實盤操作中的執(zhí)行力如何。發(fā)展商如果對代理商失去有效的監(jiān)控，將出現(xiàn)不良現(xiàn)象： a）定價過低：代理商是憑業(yè)績收取傭金，降低售價對擁金的收益影響微乎其微，但是，對于銷售而言卻是幫上大忙，因此，不良的代理商會利用“大數(shù)”的原理追求局部利益，犧牲總體完善銷售的目標，剽完最上層的油，立馬走人。利潤無法體現(xiàn)。