“百盛大廈”項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 格繼續(xù)走高的現(xiàn)象仍然存在。在存量房交易方面，受貸款政策的影響，成交量波動(dòng)較大， 5 月成交量降低， 6 月有所恢復(fù) 。市場(chǎng)表現(xiàn)為供需平衡被打破，已出現(xiàn)局部的供過(guò)于求的狀況，供需依舊存在著比較嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性矛盾，價(jià)格漲幅回落、某些層次的商品房交易量有所降低、消費(fèi)者購(gòu)買心理更加成熟。城中板塊是南京市地理位置最好，人文環(huán)境最成熟的地區(qū)。由于城中板塊可開(kāi)發(fā)土地與南京其它板塊相比 數(shù)量較少，審批也相對(duì)嚴(yán)格，造成住宅及商業(yè)物業(yè)相對(duì)的供不應(yīng)求，這也在一定程度上對(duì)城中的房?jī)r(jià)起了推波助瀾的作用。 可見(jiàn)，城中板塊仍應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)的首選。但是該區(qū)的整體環(huán)境欠佳，交通問(wèn)題已成為制約該區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素。該板塊上將建有南京最大的體育場(chǎng)館 —— 奧體中心，富有標(biāo)志性的河西十大 CBD 項(xiàng)目，中高檔住宅群，濱江風(fēng)光帶，高檔娛樂(lè)休閑場(chǎng)所及“五橫七縱”公路交通網(wǎng)。二、高價(jià)樓盤集中上市競(jìng)爭(zhēng)激烈。 該區(qū)域整體環(huán)境以及配套情況相對(duì)其它板塊較遜色，但其也是南京市重點(diǎn)規(guī)劃改造的區(qū)域。 城東板塊 城東板塊位于南京市東部，東起光華門，西達(dá)馬群，北至紫金山北端，南到月牙湖以南。 總之，就目前各板塊市場(chǎng)總體情況來(lái)看，南京房地產(chǎn)銷售整體已不如往年。南京目前房地產(chǎn)銷售開(kāi)始進(jìn)入了一個(gè)較長(zhǎng)的相持階段。 鼓樓區(qū)，南京市中心城區(qū)之一，江蘇省黨政軍首腦機(jī)關(guān)所在地。 鼓樓區(qū)近年來(lái)已逐步形成科教與商貿(mào) 并舉；房地產(chǎn)業(yè)，旅游服務(wù)和信息咨詢?nèi)愣α⒌牧己脩B(tài)勢(shì)。 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) （詳細(xì)情況請(qǐng)參閱附錄） 四、區(qū)位優(yōu)勢(shì)分析 鼓樓區(qū)擁有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 第三，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊備，社區(qū)功能完善，具有良好的人居環(huán)境，適宜生產(chǎn)、生活。項(xiàng)目東依南京市最大湖泊 —— 玄武湖，北通南京市最大門戶 —— 中央門，南臨湖南路商業(yè)圈，地理?xiàng)l件非常優(yōu)越。新模范馬路，雙向八車道，東連玄武湖湖底隧道，西至南京河西 新區(qū)，是南京主要東西向交通線之一。有南京醫(yī)科大學(xué)，南京東南大學(xué)等高校 6 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 座，中小學(xué)、幼兒園 7 座。這些項(xiàng)目的銷售周期都較短，這一方面是因?yàn)轶w量有限，但另一方面也反映出該地段的項(xiàng)目的市場(chǎng)去化較快，市場(chǎng)運(yùn)作良好。商鋪均價(jià)在 3 萬(wàn)元 /㎡左右，寫字樓、商住樓項(xiàng)目的銷售也比較火熱。該地區(qū)的房?jī)r(jià)受建造期限的影響較大，主要原因是該地區(qū)在售樓盤較多，檔次較高，賣方之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，這也對(duì) 本項(xiàng)目產(chǎn)生一定影響。 （詳細(xì)情況請(qǐng)參閱附錄） 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 二、 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) （ 1）區(qū)位條件優(yōu)異 “百盛大廈”項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯。 另外，該區(qū)域是南京市老城區(qū)所在，也是南京市的主要學(xué)區(qū)，該區(qū)文教、衛(wèi)生、生活、休閑娛樂(lè)配套一應(yīng)俱全，是當(dāng)前“白領(lǐng)”一族首選的生活居所。 （ 3）競(jìng)爭(zhēng)樓盤較少 “百盛大廈”項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較少，在售住宅項(xiàng)目中，“匯林綠洲”和“自由空間”已經(jīng)銷售完畢，目前只剩尾盤；“藍(lán)山國(guó)際公寓”與“金陵大公館”雖然才開(kāi)始開(kāi)盤銷售，但是由于受到開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響，階段上市的體量有限，尚在市場(chǎng)承受能力的范圍內(nèi)。云南路的“一 空間”自今年 7 月開(kāi)盤以來(lái)銷售情況良好。在售商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)在 7000 元 /㎡以上，并且已經(jīng)有沖擊 8000 元 /㎡的趨勢(shì)。 可見(jiàn)，由于市場(chǎng)容量較大，該地區(qū)的物業(yè)價(jià)格仍有一定的上漲空間，“百盛大廈”項(xiàng)目利潤(rùn)空間較大。而且一旦“百盛大廈”項(xiàng)目建成并交付使用后，市政府對(duì)該地區(qū)的改造工作必然會(huì)對(duì) 本項(xiàng)目業(yè)主的生產(chǎn)、生活造成負(fù)面的影響。 （ 3）小區(qū)規(guī)劃欠缺 由于本項(xiàng)目雖然體量中等，但是占地面積較小，只有 5250 ㎡。但是商住住宅本身有其無(wú)法避免的缺憾。 （ 5）價(jià)格相對(duì)較高 目前，該地區(qū)的商品房?jī)r(jià)格已 有沖擊 8000 元 /㎡的趨勢(shì)，商業(yè)物業(yè)也打出 5 萬(wàn) /㎡的天價(jià)。 這就說(shuō)明，城中板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體態(tài)勢(shì)良好，目前在健康、有序的成長(zhǎng)。將來(lái)必將是中央路上的豐碑，鼓樓地區(qū)的標(biāo)志。但是從這些項(xiàng)目的市場(chǎng)去化速度上來(lái)看，市場(chǎng)需求仍然比其它地區(qū)、板塊要旺盛。國(guó)家目前主要采用的是資金和土地雙緊縮手 段，從源頭上限制了房地產(chǎn)項(xiàng)目的一哄而上；同時(shí)國(guó)家還利用調(diào)整按揭條件的方法，從消費(fèi)終端抑制過(guò)熱需求，防范惡意抄作。 是選擇高銷售價(jià)格，還是選擇短銷售周期，這已經(jīng)是開(kāi)發(fā)商們必須直面的選擇。第二，開(kāi)發(fā)面積過(guò)大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 （ 3）產(chǎn)品問(wèn)題 本項(xiàng)目的產(chǎn)品缺陷也比較大。 產(chǎn)品問(wèn)題都是比較難克服的，但是如果在產(chǎn)品策劃階段不做針對(duì)性的解決方案，那幺一定會(huì)對(duì)后期的銷售產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。但是，相對(duì)南京市其它板塊、地區(qū)的樓盤而言，該地區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)較高，畢竟南京市商品房住宅均價(jià)剛剛突破 4000 元/㎡。目前，處項(xiàng)目基本情況外，銷售價(jià)格、銷售形式等信息尚不得知。另一方面，該項(xiàng)目一定是“塔樓”建筑，故倘若南北朝向，必然會(huì)影響北面住宅采光。 故建議住宅面積在 80 ㎡ —— 130 ㎡。商鋪均價(jià) 3 萬(wàn)元 /㎡ —— 萬(wàn)元 /㎡。 小區(qū)配套 力求“以人為本”。而中老年消費(fèi)者僅占購(gòu)房人群的三分之一。而年收入在 5 萬(wàn)以上的家庭對(duì)購(gòu)房的需求
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