【正文】 質量體系要素都應作出解釋。 . 層次圖說明 1. 質量體系文件主要由質量手冊、質量體系程序和作業(yè) 程序、表格、報告等質量文件構成； 2. 其中任何一個層次的文件都可以分開或合并； 3. 當各層次文件分開時，有相互引用的內容，可附引用 內容的條目； 4. 下一層次文件的內容不應與上一層次文件的內容相矛 盾，下一層 次文件應比上一層次文件更具體、更詳細； 質量手冊 層次 A 質量體系程序 層次 B 質量文件 （表格、報告、 作業(yè)指導書等） 層次 C 6 5. 各層次間合并還是分開，可由組織根據(jù)自己的習慣和 需要作出決定； 6. 質量體系文件是一個單位的質量體系運行中長期遵守 的行為規(guī)范，統(tǒng)一標準和共同準則。 質量保證手冊 質量保證手冊 是闡述一個組織質量方針并描述其質量體系， 用于外部保證的文件，不包含專利性信息，可供顧客和第三 方使用。 2. 質量管理活動費 為推行質量管理所支付的費用和為制定質量、計劃、目標、編制質量手冊及有關文件第一系列活動所支付的費用及質量管理部門的辦公費。 資料費、會議費、辦公費及有關費用。 委托外部檢驗和鑒定支付的費用、送檢人員的差旅費、材料費、能源費、勞保費、破壞性檢驗費及有關費用。 4. 檢測設備維修折舊費 大修折舊費、中小修理費、維護校準費。 2. 返修費 為修復不合格產品并使之達到質量要求所支付的費用。 4. 停工損失費 因質量問題造成停工所損失的費用。 10 D、內部損失成本 科目 歸集內容 費用開支范圍 1. 索賠費 因產品質量未達到標準，對顧客提出的申訴進行賠償、處理所支付的費用。 3. 折價損失費 因服務質量未達到標準折價減費所損失的費用。 11 E、外部質量保證成本 科目 歸集內容 費用開支范圍 1. 質量保證措施費 應顧客特殊要求而增加的質量管理費用。 因此最佳的做法是“提前介入”，從后期管理的角度直接參與對樓宇的規(guī)劃 設計。 D] 驗收接管階段。 D] 提前進行人員培訓，先期設定管理模式，健全管理機構和制度。 接收程序 驗收要點 入伙管理運作制度 A] 房地產開發(fā)商向施工企業(yè)接管驗收樓宇。 A] 依照規(guī)劃設計標準接管驗收，使工程質量達到設計標準。 E] 注意接管驗收條件是否具備。 入伙程序 為了使本管理部各管理員熟知租戶入伙程序流程，能迅速地辦理租戶入伙手續(xù)，特擬定如下入伙程序流程供您學習： a) 租戶按財務部發(fā)出入場收樓通知書，按時帶齊各類資料到本管理處辦理各類事項。 3] 代理商資格證書及代理書。 管理部應辦事項： 1] 驗明來客身份證明。 1] 管理部攜帶鎖匙協(xié)同工程部與租戶前往鋪位。 裝修管理運作制度 用戶向客務部、工程部提交裝修申請。 用戶到財務部辦理繳費手續(xù)。 財務部按章歸還裝修押金或扣除裝修押金 及出入證押金。 B] 按法規(guī)進行接管驗收。 C] 設備檢修項目及規(guī)范。 清潔管理 綠化管理 管理部服務 管理部的工作以客戶服務為主，其中包括有償服務，主要的管理范圍包括： A] 設定保安崗位與重點目標。 A] 確立清潔工作程序。 A] 確定綠化工作步驟。 B] 信件投遞服務。 17 行政人事管理運作制度 行政人事的日常管理 1. 員工入職管理制度 2. 員工規(guī)章制度 3. 員工投訴處理 4. 員工調職管理 5. 員工檔案管理 從通知員工正式錄用開始依次辦理員工報到手續(xù)，收取員工身份證、學歷證明崗位資格證、崗位操作證、駕駛執(zhí)照、勞動手冊（下崗、待業(yè)證明）、養(yǎng)老保險關系轉移單、獨生子女證等，有關證件、資料復印后原件應歸還員工，然后發(fā)制服、員工手冊管理規(guī)定、職員卡 、更衣柜鑰匙等，并要求員工在物料卡上簽名后存檔，接著安排入職培訓，完成后到各自部門崗位上報到。介紹公司的各種章程和規(guī)定，尤其對必須遵守的紀律管理和種規(guī)章制度。 行政人事部門應協(xié)同員工所在部門，對員工進行升職（或調職）的評估。 18 6. 員工辭職程序 7. 辭退員工程序 8. 勞動報酬管理 員工檔案一般由員工的人事檔案、工作檔案和培訓檔案第三個主要內容組合而成，人事統(tǒng)計的主要內容包括： 員工人人數(shù)及其變動情況統(tǒng)計，員工出事情況統(tǒng)計，員工獎懲情況統(tǒng)計，員工 接受培訓情況統(tǒng)計，員工結構統(tǒng)計，即關于員工性別、年齡、文化程度、政治狀況、工作年限、專業(yè)技能、其它方面的統(tǒng)計。 部門經理提出辭退員工 的報告 — 經由最高管理部門或總經理批準后轉入行政人事部門、財務部門等備案 — 員工歸帶發(fā)給的全部物品 — 財務部門結清有關帳目 — 行政人事部門辦理退工手續(xù) — 通知保安部門以后禁止放行被辭退員工進入公司。 工資和工資結構 一般來說，一個企業(yè)公司的工資結構都有是由本公司的最高管理 人員和少量職工組成的專門委員會，在對每一個具體工 作進行分 析、比較的基礎上制定的。 9. 培訓工作的內容和任務 培訓內容 （ a） 新員工入職培訓 。 （ b） 專業(yè)培訓課程 。 20 培訓中主要職能和任務 10. 物資采購 物資采購的作用 物資采購領用的程序 A] 制訂并執(zhí)行公司的年度培訓計劃。 E] 做好員工的培訓檔案管理工作。 B] 是物業(yè)經營成本控制的重要環(huán)節(jié)。 C] 采購回的物品需經保管人員簽收無誤后，入帳。 財務監(jiān)控 物業(yè)管理企業(yè)的財務監(jiān)控包括財務收監(jiān)控，財務支出監(jiān)控，財務日常工作監(jiān)控。 2 財務支出監(jiān)控 物業(yè)管理企業(yè)的財務支出包括人工支出 /行政辦公費支出 /清潔費用 /綠化養(yǎng)護費及公共設施日常維修費等。 C] 清潔費用的支出監(jiān)控 。 B] 財務登記 ，設立專用帳戶，保證收支安全完整合理。 每個月租戶須付該單位應付的水電費，因為水電的使用是事后計算所以管理處要求租 戶開業(yè)前先付水電周轉金。 公共地方的電費以實際用電量按面積分攤。 2 逾期繳費處理辦法 逾期繳費者，管理處會增收欠費總額的 1%作為每日的滯納金。 C] 交通車輛管理收費。 G] 用戶投訴處理收費。 D] 空調費和水電費。 24 3. 工程部 工作重點如下 1） 各項機電設備之操作 2） 日常定期設備的保養(yǎng) 3） 防火設備之維護 4） 室內公共設備之維護 5） 節(jié)能的調節(jié) 6） 各項請修服務之執(zhí)行 7） 各項工程之維修記 錄 8） 工程承包商之監(jiān)管 9） 裝修工程圖紙審批 10） 搶修工程 11） 與電力、水力、工程機關之聯(lián)絡 12） 有關之物業(yè)報告記錄 4. 人事部 工作重點如下 1） 工作規(guī)范及準則的編訂 2） 員工手冊編制 3） 聘任條件及招工 4） 聘任及解雇 5） 員工獎懲、考核及考勤 6） 勞資法規(guī)、勞資關系 7） 員工保險及福利 8） 員工培訓計劃 缺 25 第一太平戴維斯質量策劃 /質量體系文件 質量策劃 本公司的質量計劃是指承 接項目指定的管理方案；一般包括的主要內容 有應達到的質量目標、有關人員職責、質量控制程序、要的檢驗、項目 負責人； 公司制定服務程序確保使與質量有關的各項工作處于