【正文】 ，被委托人應(yīng)出示的印件： 1] 由租戶本人簽署的委托書原件及復(fù)印件。 2] 根據(jù)驗(yàn)樓表格所示進(jìn)行講解。應(yīng)繳納二次裝修押金和出入證費(fèi)用及押 金。 C] 機(jī)電設(shè)備管理人員檢修項(xiàng)目及規(guī)范。 B] 用戶登記與車輛登記。 B] 建立綠化人員崗位職責(zé)。 物業(yè)管理公司運(yùn)作等程序的管理，是以規(guī)章制度形式等予以貫徹執(zhí)行的。由員工所在部門的主管填寫升職 /調(diào)職申請(qǐng)表。 19 建立一個(gè)有效的勞動(dòng)報(bào)酬制度，一般來(lái)說(shuō)，必須考慮下面三個(gè)方面的主要問題： 確定工資水平 在確定工資水平時(shí)，應(yīng)考慮以下幾個(gè)因素： A） 要建立具有競(jìng)爭(zhēng)性的工資比率。安排在報(bào)到后的前 2 天或延續(xù)至半個(gè)月視工種 崗位而定。 B] 制訂年度培訓(xùn)預(yù)算計(jì)劃，定期向上級(jí)匯報(bào)培訓(xùn)費(fèi)用開支情況。 C] 采購(gòu)工作質(zhì)量關(guān)系到物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。 1 財(cái)務(wù)收入監(jiān)控 物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)收有管理費(fèi)收及其他收。 D] 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)的監(jiān)控 。 工作證的目的是給大廈員工或臨時(shí)工有出入的證明，管理處會(huì)收取應(yīng)付的押金及工本費(fèi)。如果長(zhǎng)期不交者，管理處根據(jù)“管理合約”斷水電的供應(yīng)， 并保留采取法律手段的權(quán)利。 A] 管理處員工的工資和福利。 1. 各部門負(fù)責(zé)制訂 工作規(guī)程 ，使工作方法有章可循，服務(wù)質(zhì)量有所保 證； 2. 確保提供所需 服務(wù)設(shè)備 、設(shè)施及適宜的工作環(huán)境； 3. 加強(qiáng)員工入職培訓(xùn)和崗位 培訓(xùn)工作 ，提高員工素質(zhì)，并要求員工嚴(yán) 格依程序、標(biāo)準(zhǔn)法規(guī)； 4. 通過用戶意見調(diào)查或公司及上級(jí)機(jī)關(guān) /部門的檢查，對(duì)服務(wù)過程進(jìn)行 質(zhì)量評(píng)價(jià) ； 5. 對(duì) 物資的采購(gòu) 進(jìn)行控制，不合格的物品不投入使用； 6. 加強(qiáng) 設(shè)備的維修 、保養(yǎng)工作，確保其正常的工作狀態(tài)； 7. 合理地進(jìn)行收費(fèi)和使用； 8. 突發(fā)事件或異常情況制定相應(yīng)的預(yù)防和 應(yīng)急處理方案 ； 質(zhì)量體系文件 本公司質(zhì)量體系文件由運(yùn)作手冊(cè)、程序文件和其他質(zhì)量文件工作規(guī) 程、表格報(bào)告等）組成。 G] 保險(xiǎn)費(fèi)及國(guó)家規(guī)定的有關(guān)稅收。 F] 處理公共事務(wù)的行政收費(fèi)。 23 1 通常根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容來(lái)確定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)包括以下服務(wù)的范圍： 2 管理費(fèi)的支出項(xiàng)目 管理費(fèi)的收繳與管理 1 管理費(fèi)付款時(shí)間 用戶應(yīng)于物業(yè)管理合約簽定之日繳納當(dāng)月剩余天數(shù)的管理費(fèi)，以后則應(yīng)于每月首日至第五日內(nèi)繳納。 客戶在申請(qǐng)裝修前，須在管理處先付指定的裝修押金，目的是用以押扣任何在裝修時(shí)所受的損失。 B] 做好 申購(gòu)及保管 理管理。 21 財(cái)務(wù)管理運(yùn)作制度 財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理中最重要的內(nèi)容之一，物業(yè)管理收入 的主要來(lái)源是用 戶按月繳納的固定數(shù)目的管理費(fèi)和其他各種管理收費(fèi)（車輛的停車管理 費(fèi)、信件收發(fā)費(fèi)等）。 A] 是物業(yè)正常運(yùn)營(yíng)的物資保障。公司內(nèi)經(jīng)常開展部門崗位培訓(xùn)，由行政人事部門 配合各業(yè)務(wù)部門做好計(jì)劃安排。這兩項(xiàng)工作的好壞，將直接關(guān)系到勞動(dòng)報(bào)酬分配的 合理與否。行政人事部門開具離職還物表 — 員工在結(jié)束工作后，歸還發(fā)紀(jì)念品的全部物品，并經(jīng)各有關(guān)部門會(huì)簽 — 由財(cái)務(wù)部門結(jié)清員工工資及其它帳目 — 在行政人事部門辦理離職手續(xù)。行政人 事部門正確處理好員工的投訴，涉及協(xié)調(diào)人事關(guān)系，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部溝通，關(guān)系員工士氣與情緒的一個(gè)重要人事管理環(huán)節(jié)。 E] 事務(wù)處理服務(wù)。 D] 清潔監(jiān)督檢查。 工作程序 清潔綠化管理 清潔與綠化給人們創(chuàng)造良好的工作與生活環(huán)境，提升物業(yè)的形象。 工作程序 操作要點(diǎn) A] 按設(shè)備分類登記建檔。 工程部審批租戶所提交資料。 c) 管理部與工程部同租戶對(duì)其鋪位進(jìn)行驗(yàn)收。 2] 《租賃合同》（原件及復(fù)印件）。 D] 詳細(xì)記錄在驗(yàn)收中查出的各種問題，并嚴(yán)格監(jiān)督處理，直至達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。是一個(gè)承上 啟下的重要環(huán)節(jié)。 C] 設(shè)備安裝與裝飾裝修階段。 差旅費(fèi)、辦公費(fèi)勞保費(fèi)、更換零部件成本所需器材、工具運(yùn)輸費(fèi)用，以及工資總額。 重復(fù)檢驗(yàn)費(fèi)用、重新篩選費(fèi)用 等。 在采購(gòu)、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)篩選等過程中報(bào)廢的產(chǎn)品、零部件、在制品、原材料費(fèi)用及人工費(fèi)用和能源動(dòng)力等消耗。 8 B．鑒定成本 科目 歸集內(nèi)容 費(fèi)用開支范圍 1. 試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi) 對(duì)外購(gòu)原材料、零部件按質(zhì)量要求進(jìn)行試驗(yàn)、檢驗(yàn)所支付的費(fèi)用。 授課人員和培訓(xùn)人員的有關(guān)書籍、文具費(fèi)、資料費(fèi)及 授課補(bǔ)助費(fèi)。 5. 文件內(nèi)容： A 按規(guī)定的質(zhì)量方針和目標(biāo)及以適用的 ISO9000 系列標(biāo)準(zhǔn) 描述質(zhì)量體系； B 描述為實(shí)施 質(zhì)量體系要素所涉及到的各職能部門的活 動(dòng)； C 詳細(xì)的作業(yè)文件。當(dāng)質(zhì)量手冊(cè)用 于內(nèi)部質(zhì)量管理的目的時(shí)，可稱為“第一太平戴維斯（中國(guó)） 質(zhì)量管理手冊(cè)”， 第一太平戴維斯質(zhì)量管理手冊(cè) 僅為內(nèi)部使用； 當(dāng)質(zhì)量手冊(cè)于外部質(zhì)量保證的目的時(shí)，可稱為 “質(zhì)量保證手 冊(cè)”，第一太平戴維斯質(zhì)量保證手冊(cè) 可用于外部 目的。 5. 糾正和預(yù)防控制程序 通過分析不合格質(zhì)量的原因，制訂并實(shí)施糾正和預(yù)防措施，以消 除造成實(shí)際或潛在不合格質(zhì)量的原因。 3. 制定預(yù)防措施 4. 驗(yàn)證預(yù)防措施的可行性 第一太平戴維斯（中國(guó)）質(zhì)量方針 3 符合顧客的要求 提供優(yōu)質(zhì)的管理 務(wù)求顧客感滿意 第一太平戴維斯（中國(guó)）質(zhì)量目標(biāo) 本公司的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證活動(dòng)是建立在以“顧客滿意”的基礎(chǔ)上，它基于： ? 依質(zhì)量體系管理的工作宗旨：?jiǎn)T工對(duì)公司的質(zhì)量目標(biāo)和崗位工作質(zhì)量要求有足夠的了解，明確自己的工作對(duì)整體質(zhì)量影響，確保公司的信譽(yù)。根據(jù)每個(gè)員工 不同的崗位職責(zé)建立考核標(biāo)準(zhǔn)，建立一整套考核檢評(píng)制度，優(yōu)勝劣汰，大大地提高了員工的服務(wù)工作基本技能和服務(wù)質(zhì)量。專注提高給顧客高素質(zhì)的管理服務(wù)。 （ 1） 質(zhì)量體系規(guī)定了物業(yè)管理過程控制的職責(zé)和內(nèi)容 目的是使顧客臺(tái)得到良好的售后服務(wù)及舒適安全的環(huán)境。 2. 及時(shí)處理客戶投訴的程序 加強(qiáng)處理客戶投訴的問題，并增加部門與部門之間的協(xié)調(diào)和運(yùn)作上 的監(jiān)控。 4 6. 顧客投訴的處理程序 質(zhì)量體系規(guī)范對(duì)用戶投訴的服務(wù)質(zhì)量問題進(jìn)行處理的程序，使服 務(wù)質(zhì)量能得到及時(shí)、有效、合理的處理。 2. 促使質(zhì)量體系有效運(yùn)行； 3. 規(guī)定改進(jìn)的控制方法及促進(jìn)質(zhì)量保證活動(dòng)的活動(dòng)； 4. 環(huán)境改變時(shí)保證質(zhì)量體系及其要求的連續(xù)性； 5. 為內(nèi)部質(zhì)量體系審核提供依據(jù)； 6. 作為有關(guān)人員的培訓(xùn)教材； 7. 對(duì)外展示、介紹本組織的質(zhì)量體系； 8. 證明本組織的質(zhì)量體系與顧客或認(rèn)證機(jī)構(gòu)所要求的質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)完全符合且有效； 9. 作為承諾，向顧客提出能保證得到滿意 的產(chǎn)品或服務(wù)； 質(zhì)量手冊(cè)的作用是： 1. 作為對(duì)質(zhì)量體系進(jìn)行管理的依據(jù)； 2. 作為質(zhì)量體系審核或評(píng)價(jià)的依據(jù)； 3. 作為質(zhì)量體系存在的主要證據(jù)。可能包含有專利性信息。 3. 質(zhì)量改進(jìn)措施費(fèi) 為保證或改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量所支付的費(fèi)用 有關(guān)的購(gòu)置設(shè)備工藝研究、檢測(cè)手段改費(fèi)、包括產(chǎn)品創(chuàng)優(yōu)、整頓質(zhì)量的措施費(fèi)。 辦公費(fèi) 3. 工資及福利基金 從事質(zhì)量試驗(yàn)、檢驗(yàn)工作人員的工資總額及提取的職工福利基金。 3. 降級(jí)損失 費(fèi) 因產(chǎn)品質(zhì)量達(dá)不到規(guī)定的質(zhì)量等級(jí)而降級(jí)所損失的費(fèi)用。 2. 服務(wù)中斷損失費(fèi) 因服務(wù)質(zhì)量未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)造成顧客中斷服務(wù)所損失的 費(fèi)用。 3. 評(píng) 定費(fèi) 應(yīng)顧客特殊要求進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量認(rèn)證所支付的費(fèi)用。 B] 注意試運(yùn)行的效果。 C] 物業(yè)管理公司向房地產(chǎn)開發(fā)商接管驗(yàn)收樓宇。 14 用戶和物業(yè)管理公司簽訂“物業(yè)管理合同”，預(yù)交管理費(fèi)、水電費(fèi)押金等，填寫相關(guān)表格，簽領(lǐng)鑰匙，然后辦理租戶入伙手續(xù)。 2] 被委托人身份證明原件及復(fù)印件。 3] 填寫設(shè)備移交表（租戶簽 名）。 用戶前來(lái)客務(wù)部領(lǐng)取臨時(shí)出入證。 A] 設(shè)備登記建檔。 C] 完善安全防范設(shè)施，健全保安管理制度 。 C] 綠化的監(jiān)督檢查。公司為不同性質(zhì)的內(nèi)容的崗位，制定各級(jí)崗位責(zé)任制。經(jīng)行政人事部門、總經(jīng)理等必要的審批手續(xù)后，同意升職或調(diào)職，并按新職位的試用期標(biāo)準(zhǔn)考驗(yàn)。 B） 物價(jià)上漲、生活費(fèi)用提高會(huì)影響到工資水平。 課程內(nèi)容包括辦理報(bào)到人事手續(xù)，介紹公司的背景、 提供的服務(wù)項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)范圍、運(yùn)作方式、以及用工制度、福利待 遇、工資結(jié)構(gòu)、發(fā)薪日、加班工資；物業(yè)管理人員的基本要求， 教育上崗前的儀容儀表，平時(shí)的禮貌禮節(jié)要求；安全工作常識(shí)， 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)，《員工手冊(cè)》、《規(guī)章制度》的學(xué)習(xí)。 C] 確定各級(jí)人員的培訓(xùn)要求，并聽取各部門的培訓(xùn)需求，制訂相應(yīng)的訓(xùn)練計(jì)劃。 A] 各部門所需物資都需填寫購(gòu)物申請(qǐng)單，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可購(gòu)買。 A]