【正文】 3. 銷售周期安排 第七章 投資收益分析 1. 成本預(yù)測 2. 稅務(wù)分析 3. 經(jīng)濟效益分析 4. 項目資金預(yù)測 第 八章 可行性結(jié)論 1. 項目優(yōu)勢 2. 項目劣勢 3. 結(jié)論及建議 2 第一章 項目決策背景 一 .內(nèi)部因素 萬科自 92年進入天津市場以來，先后開發(fā)了城市花園、萬科中心大廈、世貿(mào)廣場、都市花園、萬科新城等項目，其中城市花園、萬科中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約17萬平方米，萬科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約 60萬平方米。反觀 天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點開發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。所以萬科有能力，也應(yīng) 該去開發(fā)天津的其他市場，讓萬科物業(yè)深入天津每個角落。新城項目自 98年開盤以來熱銷天津市，成為天津公司的主要利潤支柱，但到 2020年后新城項目基本開發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項目規(guī)模大，是公司長遠發(fā)展項目，由于區(qū)位和產(chǎn)品原因，也不是一短期熱銷房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤支柱，是一個追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項目。同時我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為天津城市建設(shè)做出貢獻。商品房銷售均價明顯高 于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。 ⑦項目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建設(shè)的大型安居居住區(qū)，占地面積 192 公頃 ,將建設(shè)成為以水景和生 態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán) 境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升。該宗地擬規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。廠區(qū)內(nèi)綠化樹木較多（為工廠自己種植，在園林局未登記 ,可根據(jù)規(guī)劃要求進行拆除或保留）。 （ 4）項目用地西側(cè)有一個 40 平方米的人防設(shè)施，處于規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶內(nèi)，對項 目建設(shè)無影響。 3000米外可輻射到的主要公共設(shè)施如下 (主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線 ): 公用設(shè)施種類 公用設(shè)施名稱 教育設(shè)施 大學(xué)：天津財經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院 高中校：北師 大天津附中（市重點）、第四中學(xué)（市重點）、 南樓中學(xué)（區(qū)重點） 醫(yī)療設(shè)施 天津醫(yī)院，河西醫(yī)院，天津醫(yī)大第二醫(yī)院（三級甲等） 大型商業(yè)設(shè)施 津華五金商場、南樓商場、南樓家樂購物中心一店及二店、河西商場、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店 文化設(shè)施 天津日報大廈、河西圖書大廈、天津科學(xué)技術(shù)館、天津國展中心、天津禮堂 體育設(shè)施 河西體育場 12 大型公園 天津樂園 大型賓館 天津賓館（三星）、迎賓館、樂園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、天津鋼管賓館（二星）、長青溫泉賓館、 大型商住樓 鋼管大廈、萬順大廈、澳東大廈、天津科技大廈、新安大廈、 深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、天津日報大廈 綜合分析，從該項目沿主干路網(wǎng)乘車 20 分鐘內(nèi)可方便到達以下二個中心，一是南樓市級商業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級行政中心，這些中心的設(shè)施能輻射為該項目服務(wù)。項目宗地北面現(xiàn)狀為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場 ,規(guī)劃 為居住用地 ,順馳集團已與其簽定土地開發(fā)協(xié)議。 西側(cè)衛(wèi)津河 北側(cè)順馳開發(fā)地塊 廠區(qū)西側(cè)剛修建完畢的衛(wèi)津河 15 南側(cè)在建道路 梅江南開發(fā)用地 （ 1）該項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足 3公里，東南半環(huán)的修建對該項目的出行將會帶來很大的方便，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善天津市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河?xùn)|西兩岸的交通，同時起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設(shè)已列入“十五”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴寬改造工程即 將完成，跨海河大橋計劃2020年開始修建， 2020年年底通車。 五 .市政配套 現(xiàn)狀情況：目前本項目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條 解放南路 ,為天津市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)， .其現(xiàn)狀路寬 30米。 總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析如下： 給水： 在解放南路有φ 800的輸水管，可從中引出配水管為該項目提供水源。 燃氣： 氣源為天然氣，在解放南路有φ 600的中壓天然氣管道，為項目氣源源頭。 ② 另補償原開發(fā)商 1000萬元作為退出的補償。 ② 出讓金總額 :污染企業(yè)外遷項目可享受按土地評估值 7%收取出讓金，本項目成本測算時按總規(guī)劃用地面積計算約為 1960 萬元，如果按凈住宅用地面積出讓 ,約為 1400 萬元 ,可 17 節(jié)省 560萬元。 ② 與項目用地北側(cè)順馳地塊比較： 據(jù)初步調(diào)查順馳地塊的毛地 每畝補償價為 53萬元 ，折到住宅用地為 66萬元 /畝，玻璃廠項目毛地每畝補償價為 45萬元，折到住宅用地為 60萬元 /畝。 ② 去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。 風(fēng)險控制：土地方保證按時交地，同時在合同中約定每筆付款與立項、拆遷等工作進度相結(jié)合，同時約定如果工作延遲，我方可從其補償款中扣除我方的損失。 二 .項目合作方式及風(fēng)險評估 ： 土地方為天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司，為天津市國營企業(yè)，以生產(chǎn)銷售玻璃為主營業(yè)務(wù)，全廠職工 3000余人。萬科公司與香港 富聯(lián)集團國際投資有限公司簽定退出補償協(xié)議。 ，由公證處將 5000 萬元存入土地方指定的帳戶，如果此時一期約 300畝開發(fā)用地還未提供給萬科使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。 ：負責(zé)拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其基礎(chǔ)，架空的線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構(gòu)筑物及各種管線拆除等影響項目開發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù)交納有關(guān)全部稅費，交地時保證現(xiàn)場場地平整。 20 ，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項目的整個過程中不受因土地方的責(zé)任干擾。 200萬元。 、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。 （ 2） 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為 70年。 （ 6） 其他與土地政策相關(guān)規(guī)定： ，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營業(yè)稅和所得稅，作為國有資本金投入。 宗地擬規(guī)劃為居住用地，土地使用性質(zhì)基本明確。 圖一：區(qū)域市場范圍界定 (紫色板塊 ) 23 該區(qū)域市場的基本特征表現(xiàn)如下： 1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場目前正 處于快速增長時期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。 5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個天津地產(chǎn)市場的開發(fā)熱點，同時也促進了該區(qū)域市場整體價位提升。 二 .區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品特征： 區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況： 價格空間 主要產(chǎn)品類型 供應(yīng)比例 2500以下 多層 25% 2500— 3500 多層、小高層 50% 3500— 4000 多層、小高層 15% 4000以上 多層、小高層、別墅 10% 25 各檔次產(chǎn)品 2020年上半年需求狀況： 由上述可見，如忽略統(tǒng)計誤差，河西市場基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應(yīng)量遠小于需求量的良好投資空間。建筑形式基本為多層。具有代表性的項目有： 項目名稱 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 建筑形式 容積率 均價 （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 消化率 26 順馳名都 15萬 15萬 多層 小高層 2800 100120 基本售磬 名都新園 10萬 10萬 多層 2500 90100（兩室） 120125（三室） 75% (3) 3500— 4000元 /平米 該檔次產(chǎn)品的開發(fā)基本分為兩大類，一類為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢較少，依仗地理優(yōu)勢躋身于該空間市場；另一類為：跳出局部區(qū)域市場的產(chǎn)品，極其強調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢，主動拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。（詳細技術(shù)指標請參看第四頁對應(yīng)表格內(nèi)容） 該項目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實力公司的手筆。該項目 70%的住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。 3． 3云水園： 該項目由多層及少部分小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設(shè)了“國際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱。 3． 4明都新園： 該項目以多層為主構(gòu)成，產(chǎn)品以 90平米兩室為主力。 梅江生態(tài)居住區(qū) （一）梅江總體狀況分析 ： 總體規(guī)劃： 29 該居住區(qū)整體規(guī)劃占地 ，總建筑面積 ，其中住宅建筑面積15612萬平方米，公建 。 今年起步建設(shè) ，年底竣工 30萬建筑平方米，預(yù)計明年下半年該區(qū)域?qū)⒔ǔ蛇M住，到 2020年，整個梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。 4） 安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運用智能家庭終端控制器通過門磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動和緊急按鈕等與物業(yè)中心相 連，實現(xiàn)安全報警。 現(xiàn)階段梅江南地域內(nèi)僅有一個開盤項目即云水園，國際老人村就坐落于該項目。 梅江居住區(qū)作為第一個大型的生態(tài)居住區(qū)，倡導(dǎo)環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技的運用，使得購房者的觀念進一步更新，產(chǎn)品的更新?lián)Q代又促使市場培養(yǎng)了一批追求高品質(zhì)生活的實力客群，同時，大戶型產(chǎn)品的集中開發(fā)，又形成了改善型消費較為集中的市場特征。上述條件相對都不多的項目容易炒成熱點盤，故該類人群一個明顯特點就是容易追隨熱點、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。 本案目標人群來源于全市 各個區(qū)，基本以河西區(qū)、南開區(qū)客戶為主。 ： 綜合上述分析，建議本項目的建筑形式為多層，住宅容積率建議定在 。 2. 產(chǎn)品特征 以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。 4. 本項目所 在地梅江及梅江南區(qū)域作為天津市房地產(chǎn)開發(fā)熱點，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有較強的優(yōu)勢。由于臨近未來大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學(xué)校、幼兒園。 ，在做詳細規(guī)劃時，可進行適當調(diào)整，一般來說項目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進行調(diào)整，容積率也可進行調(diào)整，但不能超 過政府規(guī)劃的上限。 左右，屬黃金朝向。 ,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。 ，但大氣候還未形成，該項目如 果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。營業(yè)性公建 萬平米考慮招商或自收自支 ,不在開發(fā)計劃中體現(xiàn) ,該項目擬分四年開發(fā)： 2020年開發(fā) 7萬平米。 三 .銷售周期安排： 39 2020年銷售 6萬平米，結(jié)算 6萬平米； 2020年銷售 8萬平米，結(jié)算 8萬平米； 2020年銷售 7萬平米，結(jié)算 7萬平米 2020年銷售 4萬平米，結(jié)算 4萬平米。另考慮 20套樣板間 500萬、考慮提高建造檔次 2200萬 ,折 73元 /平米； 四、社區(qū)管網(wǎng)費 11,94 398 40 3 給排水系統(tǒng)費 1,891 63 供暖系統(tǒng)費 3,416 114 含換熱站建設(shè)費、紅線外管網(wǎng)費 25元 /平米、鍋爐房建設(shè)費 40元 /平米、鍋爐房征地費 17元 /平米；區(qū)內(nèi)工程費為 40元 /平米； 室 外燃氣系統(tǒng) 1,556 52 含氣源發(fā)展基金 20元 /平米、區(qū)內(nèi)工程費 28元 /平米、灶表費 3元 /平米； 室外高低壓 3,353 112 室外消防系統(tǒng) 92 3 室外智能系統(tǒng) 671 22 道路及廣場 763 25 新城此項造價約為 /平方米 . 綜合管網(wǎng)設(shè)計 203 7 工程費的 2%。 2）成本中大、小市政配套費、人防等政策性收費均按政府規(guī)定標準估算， 操作中尚存在一定減免可能； 3）地塊中有 27000 平米配套及商業(yè)用地地價已分攤進住宅成本，但僅考慮 5000平米非營業(yè)性公建，操作中，存在調(diào)整規(guī)劃、改建成住宅的可能；若學(xué)校改建住宅，增加住宅凈用地約 15000平米，按 ，可增加住宅 ，增加凈利潤2020萬元。宗地臨近梅江的區(qū)位，將有助于今后本案的營銷、推廣