【正文】 梯六戶，暢銷戶型為三房二廳二衛(wèi)，面積基本在 110 平方米左右。 該類型主要樓盤分析： 項(xiàng)目名稱 建筑面積 （㎡） 總戶數(shù) 主力戶型 /面積 均價(jià) （元 / ㎡） 銷售 狀況 發(fā)展商 性質(zhì) 佳嘉豪苑 —— —— —— —— —— 在建 佳嘉豪 投資 —— 海岸明珠 —— —— 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 75 左右 100 左右 —— 在建 勁力 地產(chǎn) —— 西海灣 花園 582 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 3 房 2 廳 2 衛(wèi) ~ ~ 5100 30% 新海興 /南島 小高層 商住樓 青春家園 540 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 3 房 2 廳 2 衛(wèi) ~ ~ 5200 (帶裝修 ) 60% 福浩銘實(shí)業(yè) 高層 商住樓 保利城花園 119800 970 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 3 房 2 廳 2 衛(wèi) ~ ~ 5500 55% 保利城 實(shí)業(yè) 高層 商住樓 創(chuàng)世紀(jì)濱海花園 3 期 萬 625 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 3 房 2 廳 2 衛(wèi) ~ 6000 40% 澎柏 地產(chǎn) 小高層 海洋之心 380 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 60~70 90~120 5200 75% 天源 物產(chǎn) 高層 商住 海洋星苑 ?藍(lán)色經(jīng)典 23590 198 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 3 房 2 廳 2 衛(wèi) ~ ~ 4500 15% 澳達(dá) 實(shí)業(yè) 小高層 星海名城 2 期 —— 700 左右 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 89102 5200 30% 振業(yè) 集團(tuán) 小高層 住宅 未定名 6 萬多 —— —— —— —— 在建 方興達(dá) —— 觀海臺(tái)花園 13 萬 900 左右 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 80 左右 90120 55005700 內(nèi)部登記 中建 公司 小高 層 該競(jìng)爭(zhēng)圈主要為中小型住宅小區(qū)、部分較高素質(zhì)的尾盤以及距本項(xiàng)目較遠(yuǎn)的大型項(xiàng)目，其樓盤素質(zhì)參差不齊。目標(biāo)客戶群大致為在南山區(qū)且具有“南山情結(jié)”的有較高收入的白領(lǐng)階層、私營(yíng)業(yè)主、投資客、來自福田、羅湖的首次置業(yè)者以及極少量的港銷。以華僑城片區(qū)的美廬錦園為例，其主力戶型主要為三房二廳二衛(wèi)（占總套數(shù)的 30%）、二房二廳一衛(wèi)（占總套數(shù)的 30%），建筑面積分別為 .35 平方米、 平方米，平面住宅均價(jià) 6200 元 /平方米左右甚至更高。該片區(qū)有望成為一個(gè)配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的濱海高級(jí)純粹住宅區(qū)。 全國(guó)聞名的旅游區(qū) 深圳的旅游業(yè)，主要是集中在南山區(qū)華僑城，其旅游產(chǎn)值占全市旅游收入的三分之二。 （二）南山區(qū)商業(yè)供給分析 啟用和在建商業(yè)類型 大中型超市 —— 沃爾瑪、人人樂、家樂福等； 中型綜合店 —— 海雅百貨、友誼城百貨等； 主題專業(yè)市場(chǎng) —— 順電家居南油店、西部電子、佳騰電器城等； 品牌店 —— 麥當(dāng)勞、肯德基、面點(diǎn)王等； 小型便利店 —— 如許多路邊店和住宅小區(qū)配套網(wǎng)點(diǎn)。 商品特色及品位 商品的特色和品位，與深圳市區(qū)內(nèi)相比，不相上下，但特色的“程度”同樣需要進(jìn)一步提高。因此，該區(qū)居民家庭的經(jīng)濟(jì)素質(zhì)必然也是全市中上游水準(zhǔn)。因而，南山地區(qū)普通公眾的“購(gòu)買品位”也應(yīng)該較高。 （ 2）需求趨勢(shì) 需求總量不斷擴(kuò)大，需求質(zhì)量和品位不斷提高。但南山商業(yè)文化中心區(qū)在未來的發(fā)展?jié)摿薮螅F(xiàn)階段商業(yè)氛圍一般，所以，商業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確定位，形成自身特色。 本區(qū)域在深圳市全年的商業(yè)物業(yè)構(gòu)成比例看：南山商業(yè)物業(yè)在深圳商業(yè)物業(yè)中占重要地位。 南山區(qū)現(xiàn)已形成以人人樂、沃爾瑪為中心的蛇口南油商圈；以家樂福、愉康商城為中心的南山商圈，它們是南山區(qū)目前發(fā)育較為成熟的繁華商業(yè)區(qū)。而南山房地產(chǎn)市場(chǎng)整 體的火爆則直接成為南山商業(yè)物業(yè)發(fā)展的動(dòng)力。 從商業(yè)輻射范圍看：除南山半島外還輻射科技園、西麗及寶安區(qū)。加之南山半島與上述周邊地區(qū)便利的交通，南山半島的商業(yè)將輻射上述周邊地區(qū)。 區(qū)域 項(xiàng)目 南山 福田 羅湖 人口比較 萬人 萬人 萬人 商業(yè)用房施工面積 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 23% 商業(yè)用房竣工面積 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 % 商業(yè)用房空置率 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 % 商業(yè)用房銷售率 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 % 萬㎡ 占全市 % 比較之后說明了南山區(qū)的商業(yè)供給狀況：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展與羅湖、福田相差不大，但商業(yè)發(fā)展不足，可從商用房的施工面積、竣工面積所占比例（很?。┛闯?。 商業(yè)的市場(chǎng)需求 南山商業(yè)需求旺盛。并隨交通環(huán)境改善和大批白領(lǐng)家庭入住南山，南山區(qū)消費(fèi)者需求品位會(huì)更高。 第二章 項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目概況 （一）項(xiàng)目所在片區(qū)概況 自從濱海 大道開通以后，大大縮短了南山到市中心的距離，也使沉寂多年的南山商業(yè)文化中心區(qū)逐漸成為深圳樓市的新熱點(diǎn)。該區(qū)建設(shè)以沿東西軸線兩側(cè)為大型公共配套設(shè)施的布局為核心，主要配置展覽中心、文化中心、商業(yè)中心和信息中心。 項(xiàng)目基本指標(biāo) 占地面積（㎡） 建筑面積（㎡） 建筑層數(shù) 樓 體 3． 3 萬 11 萬（商鋪 1 萬） 1— 4 棟（ 22 層） 6 棟（ 17 層） 8 棟（ 15 層） 8 棟 塔樓 周邊配套 （ 1）位于本項(xiàng)目的西側(cè)分布著海雅百貨和即將進(jìn)駐保利城花園的友誼城百貨。 （ 2）西側(cè)正對(duì)著本項(xiàng)目的地塊是規(guī)模宏大的南山書城，建成后的規(guī)模（ 3 萬㎡）將不亞于福田區(qū)的書城。 （ 2）長(zhǎng)城地產(chǎn)在工程方面更是有口皆碑，注重產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)，也在拓展產(chǎn)品品牌。 國(guó)際大師作品 —— 品質(zhì)優(yōu)勢(shì) 長(zhǎng)城地產(chǎn)首度與國(guó)際大師 —— 巴馬丹拿強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，引入國(guó)際先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，擬打造國(guó)際化的社區(qū)品牌。 規(guī)模適中優(yōu)勢(shì) 目前深圳小區(qū)規(guī)模向大型化發(fā)展，但小區(qū)規(guī)模過大，則會(huì)帶來區(qū)內(nèi)交通、生活等不便，而小區(qū)規(guī)模過小，則要么配套設(shè)施跟不上，要么成本高，導(dǎo)致房?jī)r(jià)高。 項(xiàng)目的均好性 （ 1）景觀的均好性： 從目標(biāo)客戶的需求出發(fā)，長(zhǎng)城地產(chǎn)將引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，使本項(xiàng)目能夠融合現(xiàn)代城市景觀、自然景觀和商業(yè)文化景觀。在保證施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上以驚人的速度完成整個(gè)工程建設(shè)，創(chuàng)造了獨(dú)一無二的“長(zhǎng)城速度”。 地理位置優(yōu)勢(shì) —— 商業(yè)旺區(qū)、商業(yè)要道 本項(xiàng)目地處南山區(qū)乃至深圳新一輪房地產(chǎn)投資熱點(diǎn) —— 南山商業(yè)文化中心區(qū)的西部。 （二）劣勢(shì) 住宅部分 噪音劣勢(shì) 項(xiàng)目四周道路交通順暢，在給本項(xiàng)目帶來了便利交通的同時(shí)，也不可避免地帶來了噪音和污染。 （三）機(jī)會(huì)點(diǎn) 住宅部分 南山區(qū)被視為“城市新中心” 隨著羅湖、福田開發(fā)用地的減少，深圳市中心的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，使南山區(qū)越來越得到置業(yè)者的青睞。南山區(qū)區(qū)委力求把國(guó)際城市村建設(shè)成“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化城區(qū)”。 南山地區(qū)的商業(yè)需求增長(zhǎng)快 南山區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展快，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，許多新住宅區(qū)不斷建成，使具有商業(yè)購(gòu)買力的人口不斷增加。 南山區(qū)其它地區(qū)的商業(yè)物業(yè)上市將對(duì)本項(xiàng)目造成一定的影響。 蛇口的門戶，南山的地標(biāo) 本項(xiàng)目位于南山商業(yè)文化中心區(qū)的核心位置，盡管目前南山商業(yè)文化中心的市場(chǎng)認(rèn)知度不夠，但卻是深圳市政府投資、規(guī)劃的重點(diǎn)項(xiàng)目，未來必定加大宣傳力度，逐步完善公共交通、環(huán)境等市政設(shè)施。長(zhǎng)城人在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分論證的基礎(chǔ)上，從互補(bǔ)的角度，做好本項(xiàng)目的功能分區(qū)，促使本區(qū)域、甚至是南山片區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)氛圍盡快成熟起來。 本項(xiàng)目在 建筑設(shè)計(jì)方面 ,從人性化的角度出發(fā) ,打破常規(guī)的理念 ,在不增加客戶成本的前提下，營(yíng)造一個(gè)開闊的舒適的視覺空間和居住空間，以滿足現(xiàn)代人對(duì)高品質(zhì)生活的追求與向往。其中三房二廳二衛(wèi)面積主要以 98126 平方米為主，在本區(qū)域供應(yīng)量比例在 55%以上。 蔚藍(lán)海岸和招商海月已參加“最適宜深圳人居住的十大示范小區(qū)及樓盤”的評(píng)選活動(dòng)，不僅提高了物業(yè)自身的知名度，而且對(duì)開發(fā)商的品牌宣傳也起到一定的加強(qiáng)作用。 物業(yè)的性質(zhì)均以高層商住樓的底層裙樓為主。 四、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 該物業(yè)地處迅速崛起的南山商業(yè)文化中心區(qū)，居住、商業(yè)及人口規(guī)劃的發(fā)展空間大，地段優(yōu)勢(shì)潛力大，頗具投資價(jià)值。 第三章 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目名稱及闡述 （一）社區(qū)命名 SEAMARK GREATCITY —— 海印長(zhǎng)城 —— “ SEAMARK”鮮明獨(dú)特而不張揚(yáng)的突出了本項(xiàng)目新都市區(qū)海濱特征，以國(guó)際化、貴族化的手法為本項(xiàng)目方方面面刻下了耐人尋味的深圳灣烙印 。 中英文名稱一同出現(xiàn)，強(qiáng)烈突出項(xiàng)目的國(guó)際品質(zhì)。與各街區(qū)經(jīng)營(yíng)主題融合，營(yíng)造國(guó)際性、都市化的人文空間。 （ 2）住宅功能的可持續(xù)發(fā)展 住宅功能的可持續(xù)發(fā)展主要體現(xiàn)在房型功能區(qū)隔的可變性和樓宇設(shè)施配置的可擴(kuò)容性、可升級(jí)換代性。 （ 4）人文特色的可持續(xù)發(fā)展 人的居住空間，不僅涉及到有形的物質(zhì)形態(tài)，也涉及到無形的精神意識(shí)形態(tài)。如異國(guó)風(fēng)情的商業(yè)步行街、國(guó)際精英社區(qū)等。 賦予文化、哲理性語(yǔ)言：填海造地，形成新的居住帶 讓深圳這樣一座新城印留下一個(gè)永久 記憶：這是對(duì)城市的記憶，對(duì)歷史的記憶，對(duì)大海的記憶、對(duì) 21 世紀(jì)新生活的記憶，對(duì)一座居住新城的記憶，對(duì)移民文化的記憶?? 這是對(duì)長(zhǎng)城地產(chǎn)開發(fā)歷史印留的里程碑式的記憶。故從地形上從一個(gè)海港變成一座現(xiàn)代生活港。 廣告畫面將整個(gè)社區(qū)模型照放在一個(gè)虛擬的停泊在海港邊的航空母艦上，“航母”命名為“長(zhǎng)城國(guó)際號(hào)”，形成構(gòu)圖。 （ 3）首創(chuàng)深圳開放型“室內(nèi)步行街” 將室內(nèi)商業(yè)過道提升至“室內(nèi)步行街”的高度， 以提升內(nèi)部商鋪的“含金量”。我們將步行街設(shè)置成異國(guó)風(fēng)情的商業(yè)街，如歐洲風(fēng)情街。一層 米的層高，為名商提供更為典雅、濃郁的商業(yè)氛圍。 ② 舉行開放型的動(dòng)感 DISCO 晚會(huì)、露天酒吧等。 商業(yè)步行街經(jīng)營(yíng)定位 （ 1）經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 體現(xiàn)居家生活、休閑的國(guó)際品牌。 三、目標(biāo)客戶定位 （一）住宅目標(biāo)客戶類別 從區(qū)域分：力求改變南山樓盤 10%— 30%市內(nèi)客戶現(xiàn)狀，提高市內(nèi)客戶比例。 高級(jí)白領(lǐng)：年齡在 3045 歲之間，收入較高，對(duì)該片區(qū)前景看好，有投資意識(shí)，企業(yè)、銀行、證券、外企等高級(jí)職員及管理人員。 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者：有一定資金實(shí)力，從事與本商場(chǎng)主題定位相符商業(yè)活動(dòng)的小業(yè)主，即自用型客戶。一期商鋪一樓臨街 3100035000元 /平方米，一樓內(nèi)部達(dá)到 220xx25000 元 /平方米，二樓均價(jià) 1300015000 元 /平方米。 （二）目前品牌效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的局限 較難適應(yīng)新市場(chǎng) 進(jìn)入其他開發(fā)區(qū)域后，品牌效應(yīng)對(duì)不同的目標(biāo)客戶群認(rèn)同感尚顯不足。 以穩(wěn)健為特征的經(jīng)營(yíng)文化品牌 以嚴(yán)謹(jǐn)為特征的管理文化品牌 以產(chǎn)業(yè)化為特征的專業(yè)文化品牌 以物管為特征的服務(wù)文化品牌 以優(yōu)質(zhì)為特征的建筑文化品牌 以誠(chéng)信為特征的客戶文化品牌 以合作為特征的競(jìng)爭(zhēng)文化 以創(chuàng)新為特征的發(fā)展文化 （四）品牌戰(zhàn)略實(shí)施建議 “長(zhǎng)城地產(chǎn)文化年” —— 長(zhǎng)城地產(chǎn)周年慶典等系列活動(dòng) 以 20xx 年 為“長(zhǎng)城地產(chǎn)文化年”，通過一系列的活動(dòng)和宣傳推廣長(zhǎng)城地產(chǎn)新理念、新文化、新主張，為“海印長(zhǎng)城”項(xiàng)目上市創(chuàng)造良好氛圍。 探索和宣傳“ 21 世紀(jì)可持續(xù)發(fā)展國(guó)際住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)”小區(qū)概念 繼我公司為“世紀(jì)村”導(dǎo)入《國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn) 》引起市場(chǎng)極大轟動(dòng)后，在本項(xiàng)目中，結(jié)合長(zhǎng)城地產(chǎn)雄厚實(shí)力和良好品牌，開展“ 21 世紀(jì)可持續(xù)發(fā)展國(guó)際住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)”討論，并使之成為目前引導(dǎo)大型地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的先進(jìn)模式，其住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)成為消費(fèi)者選擇大型樓盤必須首先考慮的基本條件。 長(zhǎng)城地產(chǎn)進(jìn)駐南山新聞發(fā)布會(huì) 長(zhǎng)城地產(chǎn)作為老牌地產(chǎn)發(fā)展商，第一次進(jìn)駐南山，在各各方面都將給南山區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)帶來活力和更活躍的音符，這將是南山房地產(chǎn)行業(yè)值得寫下的一頁(yè)，也是長(zhǎng)城人具有里程碑的一步。 二、項(xiàng)目品牌策略 —— “快速打造項(xiàng)目品牌” 由于本項(xiàng)目在短期內(nèi)有較大供應(yīng)量上市，在銷售完成后，又要明顯淡化項(xiàng)目品牌，使其融入企業(yè)長(zhǎng)期品牌發(fā)展戰(zhàn)略，因此，必須在短時(shí)間內(nèi)迅速樹立項(xiàng)目品牌。 其它各類活動(dòng) 利用節(jié)假日和重大社會(huì)活動(dòng)開展宣傳促銷，增加樓盤的親和性，樹立與生活、時(shí)尚緊密“接觸”的公眾印象。 二、營(yíng)銷時(shí)機(jī) 從本項(xiàng)目的定位以及銷售周期考慮，本項(xiàng)目主要分為以下幾個(gè)營(yíng)銷檔期： （一）深圳（春季）房地產(chǎn)交易會(huì)及“五一”假期 （二）深圳（秋季）房地產(chǎn)交易會(huì)、高交會(huì)及“十一”假期 （三）六一國(guó)際兒童節(jié) （四） 20xx 年中秋節(jié) （五）項(xiàng)目開盤、封頂以及入伙等工程標(biāo)志性階段 （六）步行街部分（南街）落成 本項(xiàng)目各方面的素質(zhì)決定了本項(xiàng)目的