【正文】 文殊 院片區(qū)所在的城北地區(qū)是成都古寺遺址最集中的區(qū)域，這里是成都宗教文化的精神中心，不但有 文殊院傳統(tǒng)的 “ 中國四大叢林 ” 之一、全國十大佛教禪院之一。另外，文殊片區(qū)內(nèi)還有金沙庵、娘娘廟、欏伽庵、會庵堂、五岳宮等近十個寺院，形成名副其實(shí)的宗教文化大觀園，是全國唯一的都市禪林。 美食之都 成都“美食之都”的獨(dú)特魅力吸引了多方游客 ， 名揚(yáng)世界的川菜首當(dāng)其沖， 5000多種 川菜菜品、 23種品型、 30多種烹飪方法，菜品豐富、用料拷就、文化豐富，現(xiàn)在 “ 品味佳肴美食游 ” 成為黃金假日的一大亮點(diǎn) ， 在風(fēng)和日麗中體驗(yàn)蓉城 —— 美食之都 吃的浪漫情懷 。而文殊院每年接待的全國各地游客突 破了 300萬人次。 ： 公共交通狀況：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有 1 9 6 7 30 5 3 73等多路公交車通過，該區(qū)域距離成都市火車北站約 、距北門汽車站約 ，對內(nèi)對外交通十分方便 。 文殊院位于成都市城北文殊院街，是現(xiàn)存市區(qū)保存最完整的一座佛教寺院。康熙三十六年遂改寺名為文殊院。東西兩廂是鐘鼓樓相對，齋堂與客堂對稱排列，各殿堂以長廊密柱相連結(jié)。 （三）文殊院片區(qū)客觀條件決定了其發(fā)展的基本方向 文殊院片區(qū)地理位置處于城中心北側(cè)，且拆遷成本高，如果將其作為常規(guī)項(xiàng)目 進(jìn)行開發(fā)（土地整理后由開發(fā)商自行開發(fā)），則將受城北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)萎縮的影響，無論是開發(fā)何種類型的物業(yè)都將面臨成本難于收回或回收期過長、利潤額低于市場平均利潤率，甚至無法持續(xù)經(jīng)營。 如果將文殊院片區(qū)的文化特征及地理位置與上海城隍廟及南京夫子廟進(jìn) 行橫向比較，可以看出，這三者同樣具備濃厚的宗教文化特征及地方民俗文化特征，地理位置都緊臨城市中心區(qū)域，正式啟動前都有相當(dāng)?shù)闹燃肮潭ㄏM(fèi)群體。 目前，成都市區(qū)范圍內(nèi)可以代表川西民俗風(fēng)情的旅游景點(diǎn)主要有寬窄巷子及文殊院片區(qū)。 （四）項(xiàng)目最高最佳使用用途定位 本項(xiàng)目所屬地塊規(guī)劃用途為文化綜合用地、規(guī)劃容積率見附表、規(guī)劃建筑密度規(guī)劃、規(guī)劃建筑限高，規(guī)劃綠地率等規(guī)劃指標(biāo)。 （五）項(xiàng)目開發(fā)價值及銷售預(yù)測 據(jù)市場調(diào)查顯示：文殊院臨近周邊的租金在 140— 200元 /平方米左右，而外層租金在45110元 /平方米左右，相對比例下降了 50%左右；而就口岸效應(yīng)，文殊院臨近周邊的街道口比街道中段高出 50— 100元 /平方米，而在外圍無明顯的差異性。這三個城市圈，是中國城市 化進(jìn)程中起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)?；牡貐^(qū)，在相當(dāng)長時期內(nèi)，仍將擔(dān)負(fù)中國城市化領(lǐng)頭羊的角色。 （ 4） 在這個引弦蓄勢的格局上，幅員廣袤、發(fā)展滯后的西部亟需中心城市作為發(fā)力點(diǎn)！“ 3+1” 的中國區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 新格局呼之欲出，“ 3+1” 格局的 “ 1” ，只可能出現(xiàn)在西部！ （ 5） 這是歷史給予的一個巨大的天時！以重慶和成都為兩極的長江上游（成渝）城市經(jīng)濟(jì)圈最有可能成為：啟動西部大發(fā)展的龍頭，取得進(jìn)入 “ 3+1” 格局的入場券。上述城市規(guī)劃的實(shí)施以來，使成都的城市面貌煥然一新，極大地改善 成都市的對外交通，增強(qiáng)了吸引外來投資的競爭能力。成都市堅(jiān)持以城市規(guī)劃為 “ 龍頭 ” ， 進(jìn)行 舊城改造、新區(qū)開發(fā)和城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以 較快 的速度發(fā)展，市容、市貌發(fā)生了 較大 的變化。城南副中心規(guī)劃占地面積 ，規(guī)劃建筑面積達(dá) 460萬平方米。城東副中心是成都向東向南發(fā)展規(guī)劃的延續(xù)，它將“生活居住”排在了首要位置。 以房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)、互換，以及房地產(chǎn)交易代理、中介服務(wù)、信息咨詢和物業(yè)管理等為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場體系已形成，各級市場交易日趨活躍， 特別是自 2020 年銀行接受二手房按揭以來， 有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 投資需求促使城市區(qū)城性商業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店、小戶型等項(xiàng)目日益增多。 政府的三大工程改造及相關(guān)規(guī)劃方案，將進(jìn) 一步促進(jìn)近期房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)力度；同時，就遠(yuǎn)期相關(guān)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)預(yù)測及遠(yuǎn)期政府規(guī)劃顯示，未來 20年內(nèi)郊區(qū)化舒適型住宅將成為主流消費(fèi)意識，成都將形成大成都三圈六軸的發(fā)展格局；打造規(guī)?；际械禺a(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資任重道遠(yuǎn)。該片區(qū)地理位置優(yōu)越，其本身所形成的青石橋商圈無論從長期以來所形成的片區(qū)主題、商業(yè)業(yè)態(tài)還是固定消費(fèi)群體量等方面都有明顯的優(yōu)勢。 由于春熙路商圈本身的影響力及擴(kuò)張性，加之大慈寺本身的歷史文化價值，改造后的大慈寺片區(qū)在自然納入春熙商圈擴(kuò)張范圍后，會打造為集歷史文化、餐飲、旅游、休閑、購物、高尚住宅為一體的多功能中心商業(yè)文化區(qū)，有可能成為春熙商圈東區(qū)。 文殊院片區(qū)舊城改造是成都市 2020 年舊城改造工程中規(guī)模最大、體量較大的板塊。其中，城南板塊（主要是桐 梓林區(qū)域及棕樹區(qū)域）主要以高質(zhì)高價為特征，延續(xù)城南高尚住宅區(qū)開發(fā)。 與其他同期的舊城改造中大規(guī)模歷史文化保護(hù)區(qū)相比，大慈寺片區(qū)接壤春熙商圈，市場人氣商氣指數(shù)相對較高。 （ 2）片區(qū)宗教文化特征與傳統(tǒng)的商業(yè)、住宅業(yè)相沖突 就文殊院片區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀來看，整體處于形態(tài)落后、經(jīng)營業(yè)種單一的原始狀態(tài)。如果拍賣成功，也可能出現(xiàn)高地價帶來高房價銷售困難等問題。文殊院的開發(fā)不可能回避其宗教特征，而如何借宗教文化之勢，變其弱點(diǎn)為特點(diǎn)，結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)，對片區(qū)內(nèi)宗教文化、民居文化等資源進(jìn)行整合 ，進(jìn)行特色化開發(fā)，將是整體盤活文殊院片區(qū)的最佳途徑。除了景區(qū)本身所具備旅游吸附力外，其硬件配套全面是該景區(qū)經(jīng)營成功的決定性因素之一。而武侯祠周邊商業(yè)圈，基本形成了滿足旅游者“吃、住、行、玩、購物”的 需求，實(shí)現(xiàn)了景區(qū)周邊商圈與景區(qū)旅游資源相互支撐，相互促進(jìn)的良性循環(huán)。目前，杜甫草堂是成都城區(qū)內(nèi)除武侯祠外旅游最紅火的景區(qū)，是成都旅游的亮點(diǎn)之一。 草堂寺周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表 序 號 業(yè)種類型 業(yè)種數(shù)目 百分比 1 酒樓 8 2 茶鋪 6 3 中餐館 5 4 沖印彩擴(kuò)店 4 5 服裝 4 6 火鍋店 4 7 旅行社 4 8 賓館 3 9 美容美發(fā) 3 10 小吃店 3 11 辦公用品 (文具 ) 2 12 超市 2 13 副食干雜 2 14 煙草專賣 2 15 銀行 2 16 浴足保健 2 17 保險公司 1 18 布藝 1 19 茶葉店 1 20 車維修 1 21 打印 1 22 典當(dāng)行 1 23 古玩市場 1 24 市政配套 1 25 書店 1 26 書畫字畫 1 27 音像用品 1 28 娛樂場所 1 合 計(jì) 68 完備的旅游硬件配套同樣是杜甫草堂堂贏得旅游者、旅行社認(rèn)同的最大原因。 寬窄巷子街區(qū)是目前成都現(xiàn)存規(guī)模較大的街區(qū)式川西民居建筑群。目前該片區(qū)內(nèi)古建筑的維護(hù)等都還處于自然狀態(tài)，尚未結(jié)合區(qū)域內(nèi)古建筑的保護(hù) 形成實(shí)質(zhì)性的商業(yè)圈。據(jù)記載，唐代名僧玄奘曾在這里受戒。相傳唐代大師吳道子、前蜀畫家李升、后蜀畫家 黃荃父子都曾在此創(chuàng)作大量的壁畫，所有畫像 “ 皆一時絕藝 ” ?，F(xiàn)為成都市博物館，館藏有新中國成立后成都地區(qū)出土和征集得來的歷史文物、資料，品種齊全，數(shù)量眾多，是研究古代蜀文化的重要佐證。 成都 —— 四川的省會城市，也是四川的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。目前，成都城區(qū)內(nèi)還沒有一個真正能夠代表成都，能夠留住旅游者，促使其進(jìn)行消費(fèi)的景區(qū)。 ? 啟下：引導(dǎo)市場，以經(jīng)營手段啟動各種投資、經(jīng)營機(jī)構(gòu)，廣泛整合資源，并對新區(qū)開發(fā)中的企業(yè)行為進(jìn)行有效的控制。加上 C C C7的拆遷成本*= 萬元，項(xiàng)目一期全部投資 += 萬元。加之兩年多空置的資金利息（按每年 10%累計(jì)計(jì)算），共計(jì) 億元，宗地面積為 畝，折合拆遷成本為 萬元 /畝 。 前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用可按建安工程費(fèi)的 2%左右計(jì)算，為： 2%= 萬元； 可行性研究費(fèi)用取總投資的 %，為： X %= 萬元； 水文地質(zhì)勘測費(fèi)用一般為設(shè)計(jì)概算的 %左右，一般取 10 元 /平方米計(jì)算，為 10= 萬元； 按滿足施工要求的場地平整、道路、供水、供電及排污（“三通一平”）考慮，綜合按總建筑面積每平方米 50 元計(jì)列，即 場地準(zhǔn)備費(fèi) =50 = 萬元 前期工程費(fèi)為： + ++= 萬元 房屋開發(fā)費(fèi) 房屋開發(fā)費(fèi)包括：建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè) 施建設(shè)費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 業(yè)主擬于項(xiàng)目開發(fā)初期向銀行貸款 7億元，計(jì)劃于 2 年后歸還借款，年息估算為銀行一年期貸款利率上浮 20%,每年年末還息，則應(yīng)支付利息為 : 700000000（ 1+% ） 2 700000000= 萬元 融資費(fèi)用為： 9660 10%=96 萬元 財務(wù)費(fèi)用為： 9660+96= 萬元 （及拍賣費(fèi)用） 銷售費(fèi)用包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用，可按房地 產(chǎn)銷售收入的 3%計(jì)取。 其他費(fèi)用為： X %== 萬元 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的工程費(fèi)用，如“三材”價格變動，設(shè)計(jì)變更，一般自然災(zāi)害的影響及質(zhì)量修復(fù)等不可預(yù)見因素，一般以上述 各項(xiàng)費(fèi)用之和的 2%— 7%估算，我們以 3%為計(jì)算基數(shù)。通過中房集團(tuán)成都房地產(chǎn)開發(fā)總公司在成都實(shí)施的幾個項(xiàng)目的銷售款中對銀行貸款進(jìn)行償還。 九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價 （一）經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo) 本章從投資資本金方面對反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的 財務(wù)內(nèi)部收益率 、 財務(wù)凈現(xiàn)值 進(jìn)行分析測算，以研究項(xiàng)目的可行性。 因?yàn)? I1=33%時， NPV1= 億元 I2=34%時， NPV2= 億元 所以 IRR=33%+1% *1%/（ +） =% 結(jié)論：因?yàn)?NPV= 億元＞ 0， IRR=%＞ 33%，故該項(xiàng)目從資本金投資角度看是可行的。 （四）財務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算 運(yùn)用《損益表》的有關(guān)數(shù)值可計(jì)算計(jì)算期內(nèi)的各項(xiàng)指標(biāo) 項(xiàng)目成本利潤率＝開發(fā)利潤247。 銷售稅率）銷售費(fèi)率（銷售均價 商業(yè)開發(fā)總成本盈虧平衡點(diǎn)銷售量 ???? 1 )( %%6119000 ** m???? ???? ）（ ）（ 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)規(guī)模為 ㎡ ，故銷售規(guī)模只要達(dá)到設(shè)計(jì)開發(fā)規(guī)模的 %，項(xiàng)目就會不盈不虧，但此時必須保證車庫的銷售量不低于 30%以及 3 宗土地全部拍賣，且拍賣價格不低于 700 萬 /畝。且車庫的銷售量不低 于 30%以及 3宗土地全部拍賣，且拍賣價格不低于 700 萬 /畝。且車庫的銷售量不低于 30%以及 3 宗土地全部拍賣，且拍賣價格不低于 700 萬 /畝。因?yàn)?I=20%，故 NPV== 億元 求 IRR。在此種條件下項(xiàng)目能保證收回全部投資。 在加強(qiáng)管理上建議實(shí)行 項(xiàng)目管理責(zé)任制 ，成立管理辦公室，（如下表），由專人領(lǐng)頭對項(xiàng)目各個環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控。所以在后期的建設(shè)過程中，為了減少資金時間利息，建議在條件允許的情況下，加快工程進(jìn)度。但注意在加快工程進(jìn)度的同時要保證工程的質(zhì)量。如果我們以 30%、 50%、 70%、全免為計(jì)算基數(shù)，我們可從下表中看出： 30% 50% 70% 全免 單價 19000 不變，成本利潤率為 % % % % 成本利潤率%不變，單價為 18470元 /平方米 18140元 /平方米 17810元 /平方米 17350元 /平方米 ③ C3C5C7 的土地出讓金優(yōu)惠 —— 由估算表中可看出，三快土地如果以 700 萬 /畝的價格全部拍賣，土地出讓金（按 20%計(jì)算）共計(jì)有 億元，如果以全免和減半為計(jì)算基數(shù)，我們可以看出： 減半 全免 單價 19000 不變，成本利潤率為 % % 成本利潤率 %不變，單價為 18200 元 /平方米 17400 元 /平方米 ④企業(yè)所得稅的優(yōu)惠 —— 如果開發(fā)商能夠爭取到所得稅的減免，則凈利潤可達(dá)到 億元，成本利潤率可達(dá)到 %，如果我們將成本利潤率保持在現(xiàn)有基礎(chǔ) %下，則銷售單價可下降到 18150 元 /平方米。 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司