【正文】 盡相同的，且差異性較大；級別、經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好的單位享受醫(yī)療保障的程度一般較高，且各個單位甚至個人的醫(yī)療對口醫(yī)院也不盡相同。此 次調(diào)查統(tǒng)計顯示， 武漢 市60 歲以上的 老年人的個人月均收入和日常支出分別為 458 元和 387 元。另外，部分老年人的離退休金不能按時足額發(fā)放，離退休金上調(diào)幅度 慢、 低等原因，也加重了老年人的經(jīng)濟(jì)壓力和困難。在本案后期管理中應(yīng)充分考慮入住老人的生活成本問題。不過可以判斷的是：退休后仍能從事兼職業(yè)務(wù)活動的老人其自身的經(jīng)濟(jì)承受能力一般也較強(qiáng)。 三、政策環(huán)境 1999 年李嵐清副總理主持并舉行了一次國務(wù)院辦公會議，決定： 允許社會力量參與辦養(yǎng)老 機(jī)構(gòu)； 由中科院負(fù)責(zé)研究方案。 民建武漢市委員會 提出的《 推進(jìn)武漢市老年社會福利機(jī)構(gòu)發(fā)展與完善的建議 》， 地方政府 出臺的一系列扶持政策，如對一個床位進(jìn)行補(bǔ)貼，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)吸收老人的，按入住老人數(shù)進(jìn)行補(bǔ)貼以及土地、稅收方面的優(yōu)惠等等， 都為在武漢進(jìn)行老年養(yǎng)老項目的投資和建設(shè)提供了依據(jù)，保證了政策上的可能性。具體簡況如下： 床位設(shè)置： 該機(jī)構(gòu)設(shè)單人房、雙人房、多人房和豪華套房，擁有各種床位3000 余張。 衛(wèi)生及護(hù)理： 該機(jī)構(gòu)成立了管理公司對老人進(jìn)行必要的幫助包括：洗衣、送飯、房間打掃等。 雅致多人房 450 元 300 元 3800 元 助老扶貧房 450 元 300 元 1000 元 高級雙人房 450 元 300 元 5800 元起 高級雙人房 450 元 300 元 20200 元 豪華單人房 450 元 300 元 30000 元 護(hù)理級別 說明：護(hù)理費(fèi)按老人的身體狀況及自自理 一般照顧 半照顧 護(hù)理 全照顧護(hù)理 專人特護(hù) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（每位每月） 理能力確定級別收取護(hù)理費(fèi) 免收 200 元 300元 400 元 待定 入住壽星大廈基本服務(wù)項目有：送飯、送水、洗衣、供應(yīng)冷熱水、醫(yī)護(hù)查房、協(xié)助就診體檢、娛樂健身、康復(fù)訓(xùn)練、床頭電話、床前呼叫系統(tǒng)、電視、壽星農(nóng)莊、壽星大學(xué)等。從調(diào)查結(jié)果看主要有以下幾方面應(yīng)該引起我們注意或借鑒： 一次性購置費(fèi)的處理上采取不作退還的方式，在額度上雖然相對較少，但卻簡單易操作； 入住費(fèi)實際上相當(dāng)于管理費(fèi)，繳納此項費(fèi)用后能免費(fèi)享受該機(jī)構(gòu)基本的服務(wù)設(shè)施和服務(wù)類內(nèi)容，平等沒有等級差別感，但服務(wù)的項目卻十分有限； 在選擇上盡可能的多設(shè)置了一些床位（房間）標(biāo)準(zhǔn)，滿足了不同承受能力的老人； 在老人的護(hù)理上，根據(jù)老人的意愿和身體情況，制定了不同的護(hù)理標(biāo)準(zhǔn)和收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 在服務(wù)設(shè)施上尊重多樣性，設(shè)置了較全的運(yùn)動和娛樂器材，供老人選擇； 在后期的服務(wù)上，很注意調(diào)動社會各階層的力量，為老人進(jìn)行公益性質(zhì)的服務(wù)，人性化關(guān)懷較強(qiáng)； 在老人入住后，把老人的情感溝通放在了相對較重的位置進(jìn)行考慮，通過組織各種集體活動，讓老人感到“老有所樂”。 房間設(shè)施： 彩電、電話、床前服務(wù)對講器、獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房、家具等； 配套服務(wù)設(shè)施： 集中開辟會所，內(nèi)設(shè)有：老年大學(xué)、農(nóng)莊、網(wǎng)吧、手工藝室、圖書室、麻將室、餐廳、美容美發(fā)室、懷舊館、桌球館、露天舞臺、自選商場等。 衛(wèi)生及護(hù)理： 該機(jī)構(gòu)成立了管理公 司對老人進(jìn)行必要的幫助包括：洗衣、送飯、房間打掃等。目前該機(jī)構(gòu)的入住率在 25%左右（已推廣 6個月）。 入住率不高的原因主要有； ① 沒有進(jìn)行合理的宣傳和推廣，很大程度上過分依靠口碑宣傳； ② 半自理和不能自理型的老人已基本被壽星大廈吸納完畢，而該機(jī)構(gòu)在推廣中又沒有針對自己的品質(zhì)發(fā)掘新的客戶。 衛(wèi)生及護(hù)理： 在銀齡公寓，只對老人提供簡單的幫助，一般要求老人能夠自理；通過愛心護(hù)理院對老人進(jìn)行護(hù)理、照料和陪護(hù)等服務(wù)。在以下幾方面值得我們注意和探討： 該機(jī)構(gòu)先進(jìn)行養(yǎng)老事業(yè)的投資后又轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)，其中緣由值得我們探討，和深思； 在項目入口的設(shè)計建造上比較大氣和富有特色，給參觀者的第一印象相對較好；但同時也給人親和力略顯不足； 在園區(qū)設(shè)置了歐式、中式、日式等多種建筑外觀風(fēng)格，顯得缺乏統(tǒng)一性； 該機(jī)構(gòu)雖然在功能設(shè)置上比較齊全，但在入住老人的要求上卻沒能體現(xiàn)足夠的人性關(guān)懷即拒絕不能自理（包括半自理）的老人入住，愛心護(hù)理院也只是有其名而無其實，并沒有開始運(yùn)作； 在繳費(fèi)的問題上，首次提出會員制模式，并承諾到期全額返還，值得 我們思考和借鑒； 武漢僑亞頤樂園 武漢僑亞頤樂園位于武漢市蔡甸區(qū)漢陽大街特 8號，占地 400 畝，設(shè)老人公寓區(qū)、旅游度假區(qū)、商務(wù)會展區(qū)、佛教區(qū)等，老人村將開發(fā)成讓老人養(yǎng)老娛樂休閑的良好區(qū)域（本節(jié)下稱該機(jī)構(gòu)）。在操作上該機(jī)構(gòu)實行出售產(chǎn)權(quán)的模式（后期也也沒有福利式老人公寓）即商業(yè)地產(chǎn)模式，所以在入住時還需繳納：水電增容費(fèi)、閉路電視初裝費(fèi)、銀行按揭（貸款）費(fèi)、電話初裝等費(fèi)用。 護(hù)理費(fèi)： 按休養(yǎng)員身體狀況護(hù)理內(nèi)容確定護(hù)理等級，基本護(hù)理 400 元 /月；中級護(hù)理 600 元 /月；特殊護(hù)理 800元 /月；專護(hù) 1200— 1800 元 /人 /月；具體面議。在本案后期的宣傳中應(yīng)作為重點(diǎn)，用一定的時間和精力進(jìn)行集中宣傳和探討。 ◎ 在環(huán)境的營造上，應(yīng)充分考慮“自然、生態(tài)、養(yǎng)生”的要求，盡量做細(xì)，讓環(huán)境打動老人。如按設(shè)想完成，現(xiàn)階段具有在全國范圍內(nèi)規(guī)模最大，規(guī)格最高的民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的特點(diǎn)。 在宣傳和營銷推廣中不能把房屋或建筑當(dāng)作本 案產(chǎn)品，而應(yīng)認(rèn)真圍繞產(chǎn)品定位展開工作。 本案倡 導(dǎo)新的老人生活模式，有著豐富的生活內(nèi)涵，并非單純、枯燥的生命延續(xù)； 而傳統(tǒng)福利院無論是在生活模式、內(nèi)涵、服務(wù)等各個方面都無法同本案相提并論。 努力打造 中國現(xiàn)階段民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的旗艦單位 。 ◎ 高知老人群。易于接受專業(yè)化的護(hù)理和幫助服務(wù)，其也在尋求一種更好的養(yǎng)老或照顧老人的方式。這部分老人比較個性，自尊性強(qiáng)，和子女在很多問題上有不同意見，不愿輕易委屈自己，同時又具有較強(qiáng)的支付能力。 三、本案核心價值體系建立建議 為了方便說明我們先將核心價值體系用圖示簡單表示如下： 本案核心價值體系示意圖 具體闡述： 21 世紀(jì)退休老人的養(yǎng)老新概念 新的養(yǎng)老理念是和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是本案產(chǎn)品的兩大核心。 貼心的人文關(guān)懷 人文關(guān)懷是本案的品質(zhì)所在，關(guān)系到本案能否有足夠內(nèi)容打動老人、留住老人，能否受到社會的廣泛認(rèn)同和支持 ， 建議 ： 在觀念上， 我們要求所有從業(yè)人員必須具有愛心，要求每個從業(yè)人員把入住老人當(dāng)成自己的親人對待。 具體設(shè)置內(nèi)容或努力方向如下： ◎園區(qū)內(nèi)設(shè)循環(huán)免費(fèi)電瓶車為老人代步。一般要求必須是完全能自理的老人，小孩居住一般不超過規(guī)定時間（后期可進(jìn)行專案探討幼兒陪伴式入托養(yǎng)老方式）。 ◎成立法律服務(wù)機(jī)構(gòu)或同法律服務(wù)機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系，幫助老人維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán) 益。 ◎建立黨支部，對入住黨員老人定期組織過黨組織生活。 ◎臨終關(guān)懷等等。本案作為生態(tài)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的第一大 功能便是居住。 本案將對所有房屋按照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行二次精裝修，提供給不同的老人使用。通過栽植品種繁多、內(nèi)容豐富的各色樹木、花草，形成一小型的植物園，各色植物進(jìn)行合理的搭配最終形成“ 四季常青樹、月月有花香、季季有果實、遍地是綠茵，日日長流水”的良好居住環(huán)境。在這里他（她）不僅能認(rèn)識和結(jié)交新的 朋友還能得到“新朋友”的關(guān)心和照顧，不再為自己日漸衰退的身體而擔(dān)憂。并在此前提下設(shè)置人員、器械、藥品。 根據(jù)老人的身體需要提供各級別專門陪護(hù)包括：保健知識的宣講、針對性巡房、洗澡、洗臉（腳）、刮胡子、修剪指（趾）甲、接大小便、翻身、喂藥、喂 飯等等。 在這里將實行約定制和隨機(jī)制。 人性化的綜合管理 這里將試圖把嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫葓?zhí)行和人性化操作充分結(jié)合起來，形成綜合的管理方式。 老人的子女或擔(dān)保人臨時接走老人的，也應(yīng)辦理相關(guān)的書面手續(xù)。督促老人進(jìn)行合理進(jìn)食。 交流溝通： ◎所有入住的老人房間都安裝寬帶網(wǎng)線、電話（建議安裝 201 電話并設(shè)內(nèi)線和外線）、每個老人配備收音機(jī)一臺、每個房間設(shè)彩色電視機(jī)一臺（擁有有線電臺式統(tǒng)一收放功能）。開展豐富的集體活動為老人交流提供舞臺。針對第二種情況：將安排專門的管理人員和心理醫(yī)生對老人進(jìn)行開導(dǎo)和勸解。另外老人還可以根據(jù)自己的情況申請到市內(nèi)購物。 四、本案優(yōu)、劣勢分析及對策建議 本案優(yōu)勢 ◎ 處于交通便利的省道旁，交通方便； ◎ 距離武漢市區(qū) 25公里，老人醫(yī)療、購物、探視便捷； ◎ 周邊外部環(huán)境較好，寧靜、自然，有山有水； ◎ 本案規(guī)劃遠(yuǎn)景宏偉、完善； ◎ 有國內(nèi)先行者的經(jīng)驗可供借鑒； ◎ 有良好的政策環(huán)境和政府的大力支持； 本案劣勢 ◎ 前期建筑產(chǎn)品在整體規(guī)劃和單體施工上統(tǒng)籌性不夠； ◎ 武漢市雖已進(jìn)入老齡化，但在思想的開放性、老人經(jīng)濟(jì)承受能力等各方面均不如一線城市； ◎ 有鐵路通過，且暫無直達(dá)市區(qū)的公交車通過； ◎ 區(qū)域知名度較低； 對 策建議： ◎ 充分研究和借鑒一線城市同類項目的營銷方式，結(jié)合本案及武漢的特定環(huán)境，制定最優(yōu)的營銷模式和運(yùn)營模式； ◎ 制定合理的綜合管理制度，充分體現(xiàn)人性化操作和人文關(guān)懷； ◎ 在景觀環(huán)境的營造上應(yīng)根據(jù)老人的特點(diǎn)，做細(xì)做好； ◎ 在功能設(shè)定上，應(yīng)考慮老人的特點(diǎn)合理安排示范區(qū)，讓老人切身體驗； ◎ 在后期的廣宣上應(yīng)努力宣傳新型“孝”“家”文化的內(nèi)涵，進(jìn)行觀念更新。其目的在于有效利用“有條件”而收取流動資金。本案老年公寓部分，盡量維持正常的開支和日常運(yùn)營即可，弱化功利性， 避免加重入住老人的后期生活成本。 根據(jù)以上建議本報告進(jìn)行了如下兩種初步估算： （ 1）最大限度的保證吸收老人，較高密度擺放床位，具體估算如下： 鉆石貴賓家庭房中每個臥室擺放二張床位即每套鉆石貴賓家庭房至少居住兩位老人，主要分布在 3 號樓（ 1 1 型） 中，預(yù)計接收老人 200 人，會員費(fèi)收入 200人 25 萬 /人＝ 5000 萬元； 鉆石單人間每個臥室擺放 1 個床位，即每個鉆石單人間居住至少 1個老人，主要分布在 2 號樓（ 2 1 型） ，預(yù)計接 收老人 300 人，會員費(fèi)收入 300 人18萬 /人＝ 5400 萬元； 鉆石雙人間每個臥室擺放 2 個床位，即每個鉆石雙人間居住至少 2個人，主要分布在 2 號樓（ 1 1 型） ，預(yù)計接受老人 450 人，會員費(fèi)收入 450 人 12萬 /人＝ 5400 萬元； 金卡（三人間）每間臥室擺放 3 個床位，即每個金卡（三人間）至少居住 3個老人，主要分布在 6號樓，預(yù)計接受老人 1380 人，會員費(fèi)收入 1380 人 8萬 /人＝ 11040 萬元； 銀卡（四人間）每間臥室擺放 4 個床位，即每個銀卡（四人間）至少居住 4個老人，主要分布在 4 號樓（ 610樓） ，預(yù)計接受老人 700 人，會員費(fèi)收入 700人 7萬 /人＝ 4900 萬元； 普通卡（六人間）每間臥室擺放 6個床位（將起居室當(dāng)臥室運(yùn)用擺放床位），即每個銀卡（六人間）至少居住 6 個老人，主要分布在 7 號樓，預(yù)計接受老人1380 人，會員費(fèi)收入 1380 人 4萬 /人＝ 5520 萬元； 以上用表格統(tǒng)計示意如下： （ 1）種床位擺放經(jīng)濟(jì)預(yù)估統(tǒng)計表 綜上有飽和入住老人數(shù)： 200+300+450+1380+700+1380=4410 人 飽和會員費(fèi)收入數(shù)： 5000+5400+5400+11040+4900+5520=37260 萬元即 億元，按 85%的入住率計算： 85%= 億元。改 7號樓 6人間為 3人間設(shè)置，并按 3 人間進(jìn)行收費(fèi)，具體估算如下表： 類 別 房型 設(shè)置老人 總?cè)胱?shù) 會員費(fèi) 合計 鉆石貴賓家庭房 3 號樓（ 1 1型） 2床 /室 200人 25 萬元 5000 萬元 鉆石單人間 2 號樓（ 2 1型） 1床 /室 300人 18 萬元 5400 萬元 鉆石 雙人間 2 號樓（ 1 1型） 1床 /室 450人 12 萬元 5400 萬元 金卡（三人間） 6號樓 3床 /室 1380 人 8 萬元 11040 萬元 銀卡（四人間） 4 號樓 4床 /室 700人 7 萬元 4900 萬元 普通卡（六人間） 7 號樓 6床 /室 1380 人 4 萬元 5520 萬元 合計 —— —— 4410 人 —— 37260 萬元 （ 2）種床位擺放經(jīng)濟(jì)預(yù)估統(tǒng)計表 綜上有飽和入住老人數(shù)： 200+300+450+1380+700+690=3720 人 飽和會員費(fèi)收入數(shù)： 5000+5400+5400+11040+4900+5520=37260 萬元即 億元，按 85%的入住率計算： 85%= 億