【正文】 ........................... 115 二、項目資金拼盤 ....................................................... 116 三、項目工程進(jìn)度表 ..................................................... 116 第九部分 項目凈收益 ................................................ 118 第十部分 經(jīng)濟(jì)效益評價 .............................................. 118 第十一部分 項目敏感性分析 ........................................... 118 第十二部分 寧德項目建設(shè)總投資費用估算 ................................ 122 一、寧德項目前期建設(shè)投資 ???????????????????????? 119 二、項目后續(xù)建設(shè)費用估算 ???????????????????????? 119 三、項目銷售及招商費用估算 ??????????????????????? 120 四、 項目辦公費用估算 ?????????????????????????? 121 五 、財務(wù)成本及稅收估算 ??? ?????????????????????? 121 第十三部分 項目其他風(fēng)險分析???????????? ???????????? 122 一、開發(fā)能力風(fēng)險 ....................................................... 122 二、項目前期出資的風(fēng)險 .................................................. 122 三、寧德房地產(chǎn)市場風(fēng)險 .................................................. 122 第十 四 部分 結(jié) 論 ................................................. 122 附件： ............................................................ 123 一、東方偉業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃平面圖???????????????????????? 123 二 、東方偉業(yè)廣場價格示意圖 .............................................. 123 三 、東方偉業(yè)廣場鋪位編號平面圖 .......................................... 123 四 、東方偉業(yè)廣場營銷總控表 .............................................. 123 五 、東方偉業(yè)廣場營銷資金回籠表 .......................................... 124 六 、東方偉業(yè)廣場商鋪面積一覽表 ............................ 錯誤 !未定義書簽。17? 27176。 東臨東海，南接福州，西連南平，北與 浙江省溫州市接壤 。 其中畬族人口 萬居全國之冠。 2020 年，寧德地區(qū)將建設(shè)寧德核電站、寧德漳灣 1200 萬噸鋼鐵項目、溪南半島石化以及國際品牌五星級酒店等項目。寧德港作為國家一類口岸，已正式對外開放，下轄三都澳、賽江、三沙、沙埕四個港區(qū)，可利用岸線 公里，其中工業(yè)岸線 公里。 旅游資源 旅游資源豐富。 ? 從城市面積及人口來看，寧德屬于中小型城市。 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 7 頁 共 126 頁 產(chǎn)業(yè)比重 寧德第一, 第二, 第三產(chǎn)業(yè)比重第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)2020 年寧德產(chǎn)業(yè)比重增長圖8 6 . 8 61 1 9 . 2 71 4 0 . 8 78 7 . 5 61 5 3 . 1 31 4 5 . 0 38 . 70 . 82 1 . 67090110130150170第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)2381318232 0 0 5 年( 億元) 2 0 0 6 年( 億元) 增長比例( % )從寧德產(chǎn)業(yè)比重來看，寧德主要以第二產(chǎn)業(yè)的工業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的旅游服務(wù)業(yè)為主要支柱型產(chǎn)業(yè)。 從寧德產(chǎn)業(yè)比重的增長變化來看，第二產(chǎn)業(yè)的增長幅度最大，為 %，遠(yuǎn)高于第三產(chǎn)業(yè)的 。但是，與我省其他地市相比，寧德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然存在一定的差距，經(jīng)濟(jì)競爭力十分薄弱。 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 10 頁 共 126 頁 山區(qū)縣市經(jīng)濟(jì)競爭力排名（ 2020） 縣市區(qū) 全省競爭力 位次 山區(qū)競爭力 位次 寧德市內(nèi)部位次 古田縣 42 23 4 屏南縣 64 42 8 壽寧縣 65 43 9 周寧縣 46 26 6 柘榮縣 60 39 7 ※ 小結(jié) 從以上列表排名中不難看出，寧德無論是 9個縣區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)競爭綜合實力，還是沿?？h區(qū)或山區(qū)的經(jīng)濟(jì)競爭力排名，同比福建其他縣區(qū)均較為落后。 至目 前， 東僑開發(fā)區(qū)累計完成路網(wǎng)投資 億元，建成高標(biāo)準(zhǔn)市政道路 24 公里，在建 公里，形成建筑面積 215 萬平方米，建成新區(qū) 6平方公里；建成住宅小區(qū) 24個，完成房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積逾百萬平方米，在建房地產(chǎn)項目建筑規(guī)模超過 220 萬平方 米。 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 11 頁 共 126 頁 第二部分 寧德市城區(qū)商業(yè)及餐飲娛樂業(yè)概況 一、商業(yè)零售業(yè)現(xiàn)狀 根據(jù)此次對寧德市整體商業(yè)情況的調(diào)研，確定寧德市的一級商圈位 于 寧德老城區(qū)，稱為蕉城商圈，其由蕉城北路、南環(huán)路、八一五中路、環(huán)城路圍合而成。 寧德主要房地產(chǎn)樓盤項目均集中于此。 百貨市場分析 寧德目前百貨市場處于較為落后狀態(tài)，規(guī)模小，品種少，檔次較低?，F(xiàn)有一些國際品牌入駐，共三層，共約 3600 ㎡。 主要路段 寧川北路服裝街 南環(huán)路 八一五路 環(huán)城路 服飾類型 男女裝 以運動休閑 服飾為 主 以男裝品牌居多 各色服飾混雜 服飾檔次 國內(nèi)一、二線 國內(nèi)外一、二線 國內(nèi)一線 品牌與雜牌平分 代表品牌 西寇、九牧王 李寧、耐克 勁霸、利郎、柒牌 報喜鳥、蘋果 電器市場分析 目前寧德市場較大的電器賣場為國美、宏圖三胞、不夜城，其品牌種類能夠滿足寧德市場的基本需求，價格水平相對合理。 第 三 部分 項目概況 一、 項目區(qū)位優(yōu)勢 項目位于東僑新區(qū) ， 東臨大學(xué)城， 西接老城區(qū)，處于城市的中心位置。項目改造后建筑面積共 61761 ㎡（包括地下室 ） ，分為 四 層。 環(huán) 城 路 麥香基 棒球小子 濃妝艷抹 帝牌男裝 可愛多 報喜鳥 意爾康 蘋果 蕉城北路 八 一 五 路 金龍娛樂城 貴族 足浴 金海岸大酒店 歐米皮具 錦福八號 天長地久婚紗 佤家山寨 安德魯森 （以毛線、文具、書包、拖鞋、副食品、批發(fā)零售為主的雜牌商店） 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 19 頁 共 126 頁 由于是新開發(fā)區(qū)，因此目前商業(yè)氛圍遠(yuǎn)不如舊城區(qū)蕉城路等地段濃厚。 該項目業(yè)已引進(jìn)沃爾瑪?shù)纫痪€國際品牌商家入駐，并將引進(jìn)國內(nèi)優(yōu)勢商業(yè)品牌組合，對提升寧德商業(yè)整體形象，提升城市商業(yè)功能將產(chǎn)生巨大社會經(jīng)濟(jì)效益。 ? 寧德市是一個新興濱海港口城市 ， 具有山地氣候、盆谷地氣候等多種氣候特點 ，雨水充沛，四季分明 ，是 海外僑胞和港、澳、臺同胞 的經(jīng)常來往的旅游地點。 項目劣勢 ? 現(xiàn)時消費能力不足 。 ? 寧德列為沿海城市帶三大區(qū)域中心城市之一 。 發(fā)展威脅 ? 市商業(yè)項目的開發(fā)及商業(yè)競爭日趨激烈，對投資者市場、經(jīng)營性資源 構(gòu) 成競爭。 ? 租金的壓力會對后期經(jīng)營績效產(chǎn)生較大的依賴性 。以持有型經(jīng)營物業(yè)為主，統(tǒng)一商業(yè)管理，形成穩(wěn)場和旺場的資產(chǎn)載體。 功能定位 ? 購物功能： 大賣場、精品店以及特色店，滿足不同層次消費者各種購物需求。故此該客戶群多為選購首層街鋪或 中 鋪，購鋪預(yù)算相對較 多，多至過百萬甚至上千萬不等，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價格及回報率的問題。 購買心理分析 ： 當(dāng)?shù)卮迕耠S著城市的發(fā)展建設(shè)，繼而土地出讓而獲利甚豐，并且享有村政府的花紅補(bǔ)貼 ， 收入穩(wěn)定，多具良好投資意識，較具投資經(jīng)驗 ， 對于優(yōu)質(zhì)物業(yè)將 會有相當(dāng)?shù)呐d趣。 D、 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄 工薪階層和中小型個體戶 在各企事業(yè)單位擔(dān)任中層管理職務(wù)之中青年生力軍； 已將原由 “ 房改房 ” 上市交易，擁有較多積蓄的機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部； 擁有一定積蓄在各企事業(yè)單位已從事單位多年要職工作的人士； 由于銀行利率偏低而尋找新投資者的中小蓄戶。 有開設(shè)門市部需要和固定資產(chǎn)投資取向的大型企業(yè)約占成交客戶 10％ 其他類 人士開工作室 、 服裝店或咖啡室等。 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 27 頁 共 126 頁 、定位理由 ? 未來城市中心轉(zhuǎn)移及商業(yè)中心的轉(zhuǎn)移； ? 建筑面積 50000平方米； ? 石油液化氣基地建立后帶來的人口規(guī)模和收入的增長； ? 寧德市現(xiàn)有商業(yè)品牌和購物環(huán)境的低層次需要得到提升 ； ? 沃爾瑪入駐帶來的品牌及商業(yè)價值的提升。因此本項目應(yīng)順勢而為、及早入市，采取以快打慢的策略，迅速占領(lǐng)區(qū)域市場，以盡快實現(xiàn)資金回籠、降低發(fā)展商的投資 風(fēng)險。以此為主線在營銷活動中安排一系列有力度的活動和現(xiàn)場銷售人員的有效管理在人氣和成交率上取得快速、高效的業(yè)績。 準(zhǔn)備充分后入市 入市時必須在售樓大廳 、營銷廣場、項目周邊環(huán)境改造、工程形象等內(nèi)外包裝方面有良好形象展示，模型、樓書、展板等銷售工具齊備的情況下入市，才能 彰顯 出本項目的氣勢與發(fā)展商的雄厚實力，增強(qiáng)客戶對項目的信心。通過銷售旺季火熱的銷售氣氛來實現(xiàn)本項目一炮打響，迅速在市場上擴(kuò)大知名度和影響力，將有力促進(jìn)后續(xù)銷售。 是指項目在成功招商 20%－ 30%的情況下，開始銷售，以核心租戶（主力店、一級品牌）的入駐來帶動銷售。 ? 資料 ： 智能化標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、交樓標(biāo)準(zhǔn)提前落實 、 按揭銀行提前落實 、 物管公司提 前落實 、 價格表及付款方式 。解籌日，分批量推出嚴(yán)格管理好銷控。解籌后采用促銷性的銷控方式，以強(qiáng)有力的目標(biāo)銷售管理和推廣活動著力解決銷售速度的同時解決尾盤問題。 項目小組人員配置 運營總監(jiān)： 1名 （由公司總經(jīng)理兼任） 項目經(jīng)理 ： 1 名， 負(fù)責(zé) 現(xiàn)場操控的日常管理及 銷售人員的管理 ； 市場 信息 的反饋 并 及時提供策略建議 ； 廣告 策劃經(jīng)理 ： 1名 ， 配合 項目整體營銷策略，制定 實施階段營銷 策劃推廣 策略； 招商 經(jīng)理 ： 1名 ，負(fù)責(zé)招商計劃的制定和實施； 項目經(jīng)理助理 ： 1名 ，負(fù)責(zé)日常資訊統(tǒng)計與分析 及現(xiàn)場文書 /考勤 /后勤管理。本項目 可根據(jù) 周邊的 過往 人流量 而定， 其中不乏本項目 的潛在客戶（特別是本地的中老年投資者），因此，建議項目在晚上 可根據(jù)季節(jié) 適當(dāng)延長營業(yè)時間（可與周邊商業(yè)中心營業(yè)時間同步），從而充分挖掘利用這部 分客戶資源。完善的功能組合，充分滿足周邊居民消費為主的一站式購物中心，其休閑、購物、飲食 、商務(wù) 的功能是商業(yè)的提升及繁榮基石。 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 35 頁 共 126 頁 東方偉業(yè) 廣場是 寧德市 東 區(qū)的 商貿(mào)核心 。 東方偉業(yè) 廣場位于 東僑區(qū) 未來居住中心 ， 前 景一片光明 。 東方偉業(yè) 廣場為業(yè)主提供超值服務(wù) —— 高效率、低成本統(tǒng)一推廣促銷運作 借助由商業(yè)專家組成的商場運營公司成熟的商業(yè)管理和運作經(jīng)驗，以及發(fā)達(dá)的資訊網(wǎng)絡(luò)平臺，共享長期經(jīng)營推廣，提供統(tǒng)一促銷推介、并統(tǒng)一納入 VIP客戶網(wǎng)絡(luò)、從而降低推廣費用，不僅提升和維護(hù)了品牌形象也進(jìn)一步提升了商鋪的經(jīng)營價值。專業(yè)的人流導(dǎo)向設(shè)計便于組織商業(yè)人流，并根據(jù)首層街鋪三面沿 街的特點，以及超市和名店帶來的龐大雙重人流，為商鋪的保值升值注入強(qiáng)大信心保證。在售項目的商業(yè)部分主要為住宅底商的形式，主要集中在東僑新區(qū)這一帶。 考慮目前整個房地產(chǎn)投資熱 度，項目所在區(qū)域商鋪銷售價格水平，結(jié)合本案 銷售方法 特點，故本案的一樓銷售均價之底價可參照 23000元 /㎡